买房人不要天真的以为：楼盘封顶再放贷，是百利无一害的大利好

文/观察员老王最近几天，地产圈讨论的最热闹的，就是青岛多银行执行“楼盘封顶后再发放按揭贷款”的事儿。很多人对于这一新政感到鼓舞，因为他们认为：

银行这样做可以减少烂尾率，置业安全会大大增加。

当然，还有一部分买不起房的愤青理解不了那么深，只是觉得开发商难受了我就高兴了。

理性一点，各位。

在老王看来，这以银行单方面利己的行为，带来的不都是利好，甚至有很多的副作用。

1银行“自保”没堵住烂尾的口子

如果我们多看几个烂尾盘就会明白，楼盘封顶距离交房，还有很长的一段路要走。所以，银行联合给出的这条新政，其实很不专业。

远的不说，我们就说说灵山湾那个销冠开发商的网红系列，多少楼座都已经封顶了，但是现在却因为开发商暴雷而无法推进下一步？

银行和监管部门真正应该做的是积极联动，切实按照施工进度去付款。你前期施工我给你相应的资金，你封顶了再给你相应比例的资金，你外墙做完了再一部分，你绿化做完一部分，然后你交房办证了，扣下质保足额支付。

现在这个新政，银行可以掐着大把的流动资金，反而给购房者造成一种假象：

好似有了这个新政，房子就永远不会烂尾了，新政传递这种错觉，在老王看来反而影响更大。

2市场上只剩“国家队”不是好事

如果这一新政全面铺开，必然会引起青岛楼市的全面洗牌。这就不是国企、央企占主流的比例了，很可能成为通杀局，民企几乎全面被清出市场。

这会是件好事吗？

我们不可否认，民营房企这些年太能作了。高杠杆，高周转，只做卖家秀，除了利润啥都不顾的开发商比例不小。但是还有一部分房企，其实对于这个市场还是有正向贡献的。

央企、国企同一个道理，大部分国企、央企资金充裕，在开发商更为规范。但是也有不少房企单纯的追求利润，毛利率达不到我的标准我坚决不拿地，造出一大堆垃圾盘，对于地方发展不愿意有一点点担当。

或者是拿地、操盘毫无章法，只会内卷内斗，交付力惨不忍睹，让业主苦不堪言。

还有一部分央企，饼画得不小，住宅卖得也很好，要让他付出的时候，开始三天打鱼两天晒网，不愿意投入了。

如果市场上开发商大大减少，地方上只能求着这些“爷爷”的时候，对于区域发展并不完全都是好事。

很多老辈的人都能回忆起市场上只有“国营”造时，各类商品的品质，和市场经济体制下百花齐放是一个水准吗？

3资金成本或转嫁购房者

市场上的开发商越来越少，大佬们自然只会挑着肥肉吃，而不愿意啃骨头。在这种情况下，核心区的地应该不愁卖，但是房价不一定还是目前这个状况。

大家想啊，如果一个楼盘，有三五个竞品，他会怎么去卖？如果只有它自己在销售，又是怎样一种销售策略？

国企的钱也不是大风刮来的。你银行掐着他的资金，自然他就要融资，融资的成本自然要转嫁给消费者。

还有，银行掐着贷款，开发商的优惠政策自然向高首付和全款业主倾斜，如果要平衡利润，那么贷款购房者可能就会在此消彼长间付出更多成本。

这么分析下来，你还认为这是好事儿吗？

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消息属实！青岛多家银行执行“楼盘封顶后再发放按揭贷款”政策

大众网·海报新闻记者刘宇昕青岛报道

近日，“青岛要求所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款”的消息引发社会关注。大众网·海报新闻记者从青岛多家银行及开发商处获悉，此消息属实。目前，青岛部分银行以及开发商已经得到该通知，且从本周已经开始执行。

8月5日，针对网传消息，大众网·海报新闻记者来到中国光大银行青岛崂山支行，工作人员表示，确实得到了这个消息，并且已经在实施了，但具体细则还没有看到；工商银行青岛分行高科支行个贷部工作人员表示，该行从本周已经开始执行建设银行工作人员表示，月初已经开始实施，开发商提供竣工验收报告，银行再发放按揭贷款。随后，记者又致电日照银行和农业银行网点，得到的答复均是肯定的。

“这对于购房者来说，肯定是一个好消息，但对开发商来说，肯定有压力，银行也会或多或少有影响。”银行一位工作人员表示，从银行公司业务来讲，某些开发商可能会还不上银行贷款。但所有银行都一样，开发商的业务可能会有减少。

“对于买房者来说是非常利好的消息！我是支持的。对于从业者来说，目前，开发商一定会从已经封顶的房源去着手调节布局，把这些房子卖出后才能回款，会通过降价促销等方式来进行，对于市场价格稳定度来说，一定会有折损，而且这种可能性会非常大。”某地产项目相关负责人表示，对于已经“爆雷”的企业，他们“躺平”的决心可能会更强烈。同时，对于有潜在不良影响的企业，虽然目前没有“爆雷”，但他没有封顶的房源，企业可能会出台一些分期政策，但这一部分钱若依然“杯水车薪”，工期不能有保证，后期依然也会“爆雷”的可能。“只利好消费者不一定是真的利好，只有消费者和企业，供求双方都能‘活下去’，才能让整个行业稳定发展。”

有业内人士称，该政策实施后，意味着楼盘封顶后，购房者申请的贷款才开始发放、开发商才能收到购房全款，购房者的房贷也是从楼盘封顶后才开始还，对于购房者来说是一件好事，很大程度上减少了烂尾的发生。对于开发商来说，压力陡增，资金的严格监管对开发商资金运转能力提出了更高要求，以前可以滚动开发，而现在封顶发放按揭对自有资金要求极高，房企的分化也会越来越严重。这也意味着，没有足够资金实力的开发商都会被淘汰出局，有实力且经营能力强的企业会逐步蚕食市场份额。“很多中小企业或融资渠道窄的企业拿地热情也会减少。”

记者了解到，近段时间以来，全国因楼盘延期交付引发的问题被广泛关注，个别开发企业资金链断裂，缺乏监管等问题也开始暴露。在这种背景下，青岛实施“楼盘封顶后再发放按揭贷款”政策，这强化了对购房者买房的保障。从目前情况看，青岛是首个在此类制度上做出创新和突破的城市。

封顶才能贷款？上海变相改革预售制度，房价会被控制住吗

列位欢迎来到照理说事。

进入到1月份以来，全国各地都掀起了抢房潮，尤其是一线城市，房价又进入到了一个快速上涨通道，所以很多人涌入到了房地产市场中，希望赶快买一套房。怎么调控过热的状态呢？国家在银行层面上想了很多办法。

去年12月底的时候，央行就给所有大中小银行划出了两道红线，要限制在房地产领域的贷款。确实今天北上广深等一线城市房价太高了，只有很少的人能够全款买房，大部分人买房还是需要靠贷款的。在贷款上加以限制，能够扑灭房地产这股虚火。

而且就在这两天，上海还出台了一个很有意思的政策，什么呢？上海市要求所有银行你在发放住房贷款的时候，你要看他楼房有没有封顶，楼房如果不封顶，对不起，不可以发放贷款。

楼房按揭这种形式我们是从香港的地产商人那里学到的，这个方式还真是在短时间内迅速地让房地产火起来。你想，以往倒退10年20年我们是怎么卖房子的？开发商把地一圈，地基都没打，就是捏了个沙盘出来，然后就卖房，告诉你我这房子多么多么好，大概两年之后交工，你现在买价格比较便宜，你走银行贷款，你过个一年两年等这个楼梯起来之后再买，价格早就上去了。

就因为这样，全国各地出现了很多烂尾楼的情况，开发商把钱圈走之后房子不建了，或者建一半跑路了，建筑商也好、银行也好、购房者也好，三方打成一团浆糊，都不知道这个房子到底应当归谁。

后来银行部门已经有了诸多限制，比如说高层住宅，好歹你得完成1/3以上主体建筑才能开始卖楼房。现在上海市要求光完成1/3不行了，你得整个建筑彻底封顶，马上就要交付才可以使用银行贷款。

为什么？这也是要压房地产的虚火，如果让广大的开发商圈起块地就把这个房子卖了，他的资金周转率是很快的，一定会让这个城市的房价飙升的速度更高一点。而现在我们要让房子慢慢回归到住房的本质，买房子的目的是什么？不是炒房，不是说我拿这个钱扔到这片空地，两三年之后房子起来了我也不准备住，我就准备这两三年房子涨了之后，我把房子卖了再赚笔钱。

要让大部分人买房的目的是来居住的，你好歹得房子封顶之后了，再过半年就能交付了，我把钱交了，马上我就搬进来住，这样大家才安心。而且现在全国已经有个别城市开始取消房地产预售制了，什么意思？

人家城市可能未来会规定，你这个房子就跟汽车一样，你得达到了交付标准，今天交钱明天就能进去住，才能允许你开始售卖。而不能像以往那样，你刚起个地基我就让你卖了，这样一方面会有风险，另一方面一定会炒高当地房价的。

所以上海这次政策很有意思，必须保证你房屋封顶才可以允许使用银行贷款。未来有没有可能更多城市跟进，甚至预售制也会遭到质疑呢？