如何选择小额贷款信托？

随着近几年小额贷款成为市场热点，不断有信托公司与这类机构合作开发产品，这类产品便是小额贷款信托。小额贷款信托的特点是，其融资方既非房地产企业，也不是地方融资平台，更不是工商企业，而是符合房屋、信用或消费抵押贷款条件的个人或中小企业，用于发放个人房屋抵押贷款、小额信用贷款或个人消费贷款。信托到期后以借款人归还贷款本息作为信托投资者本息的还款来源。其期限灵活可覆盖1-12个月，区别于普通信托产品的平均固定期限。收益率一般在6%-10%之间。

目前比较成规模的是中航信托和宜信发起了多款项目，如“天宜1号宜信小额贷款（信贷12月期）结构化信托”和“天启347号宜信小额贷款系列信托”等产品。另外近期，格上理财与中航信托也合作发行了一款小额贷款信托---天丰富贷系列结构化集合资金信托项目。50万元起投，期限为半年期或一年期，规模仅为3750万元，一年期收益率高达9.2%。投向为向符合个人房屋抵押贷款条件的借款人发放房屋抵押贷款。据格上理财不完全统计，除中航信托外，外贸信托、天津信托、金谷信托均发过此类小额贷款类信托产品。但是按总量来说，小额贷款信托产品平均每年仅发行三十支左右，发展空间巨大。

近几年，我国小额贷款公司发展迅速，数量已过8000家，部分小额贷款公司的设立一是为了解决中小企业的融资难题，二是为了促进自身资金来源多样化，因而出现了“信托化”的趋向。小额贷款信托是信托制度优势的体现，但这种信托中隐含的风险仍需谨慎对待，格上理财结合天丰富贷这一产品与市场上的部分风险产品进行对比梳理，以帮助投资者更好地筛选此类产品。

一、小额贷款公司实力

自2008年银监会和央行下发《关于小额贷款公司试点的指导意见》以来，我国小额贷款行业进入了高速发展的快车道。而在去年由于国家逐步收紧流动性，6月份爆发“钱荒”，导致市场利率走高，小额贷款公司因此业务迅速扩张，对资金的需求量巨大。小贷公司作为服务小微企业、个体工商户的金融力量，凭借其小额、分散、灵活、快捷的服务特点，在地方经济发展中发挥着积极作用。

但正是由于市场上的小额贷款公司的迅速扩张，导致数量众多，实力不一，投资者难以抉择。在今年7月份出现的一个危机案例，便是金谷信托发行的“金谷·向日葵3号中小企业发展信托计划”。“向日葵3号”成立于2012年8月，总募集资金27235万元，为结构化产品，其中一期规模为11525万元，二期规模为15710万元，期限为12个月，预计年化收益率为9%-10%，用于向浙江省台州地区中小企业发放信用贷款。该计划优先级本息已足额清偿，但所投的92家中小企业，贷款本息全部还清的仅为20多家。剩下的企业中，多家企业破产、倒闭或遭法院查封，导致金谷信托将陆续起诉违约的超过30家中小企业，而信托计划最终的损失，究竟是由次级委托人承担，还是有信托公司承担，目前也是一个迷。

因而对于此类产品，首当其冲地，投资者需要把控好小额贷款公司的实力，特别是其自身的风险控制能力、经营能力，这需要了解其内部风控制度设计程序，考察其兑付机制是否完善，而在向日葵3号案例中，便是小额贷款公司风控机制较弱的直接体现。对此，格上理财建议，最好选择于该地区经营了5年以上、市场占有率高、有一定市场地位口碑、经营状况良好的小额贷款公司合作的信托产品。格上理财发行的天丰富贷系列，其小额贷款公司厚泽担保，则是致力于北京本地房屋贷款领域11年，累计办理各类贷款超过5万多笔，北京最大的担保机构之一。且由于其长期为银行提供贷款客户的审查，采用的风控模型类比银行风控模型，风控机制成熟完善。厚泽担保在北京已经具备了品牌效应，积累了大量优质客户资源，是实力雄厚资质优良的小额贷款公司代表。

另外，投资者需要避免以下几类小额贷款公司。一是贷款规模过大，财务杠杆比例过高的小额贷款公司。因为一般小额贷款公司注册资本为1-2亿元，而部分小额贷款公司通过各种渠道进行短期融资后放出的贷款却可能达到3-10亿元，高财务杠杆比率带来高风险。二是盲目吸收公众存款大肆扩张的小额贷款公司。由于小额贷款公司“只贷不存”的特性，使其只有在回收前期贷款后才能发放新的贷款，而在有好项目却没有可贷资金情况下，可能引发小额贷款公司盲目吸收公众存款的违法违规行为。

二、担保方资质

华鑫信托·鑫汇1号中小企业发展集合资金信托计划和金谷·向日葵9号中小企业发展信托(第三期)，这两支产品均是小额贷款类信托，且均由汇通担保提供担保。而今年7月份发生的汇通担保高管集体失联事件直接引发业内对担保业的担忧。

信托风控中的担保方可以是母公司或关联企业担保，也可以是中介担保机构进行担保，还有一类是实际控制人的担保，以上案例产品中则是担保机构的担保。近几年来，一些担保公司盲目扩张、违规经营，而财政部《中小企业融资担保机构风险管理暂行办法》中规定“担保机构担保责任余额一般不超过担保机构自身实收资本的5倍，最高不得超过10倍”，因而对于此类担保机构，需要投资者考察担保公司的盈利模式和财务状况，对于现金支出过高或整体担保体量过大的担保机构均需要谨慎考虑。

而在天丰富贷系列这支产品便是由母公司和关联企业担保，除了厚泽担保外，厚泽集团旗下的北京厚泽房地产经纪有限公司和北京亮角落广告传媒有限公司均提供连带责任担保。厚泽担保在北京信贷市场拥有强大的市场优势，目前二手房按揭贷款市场占比15%左右，房屋抵押贷款市场占比3-5%左右，短期资金周转市场占比3%左右。每年新增信贷管理规模100亿，目前总规模600多亿，担保实力强大。

三、优先劣后级的结构化设计

信托通过受益权的分层，可以满足不同风险偏好资金的投资需求，以实现信托产品的“内部增信”。优先受益权信托份额通常由高净值的合格投资者认购，次级受益权则定向由融资方和交易对手认购。在偿付顺序上，次级受益权劣后于优先受益权受偿，但所有剩余利益均归于次级。

在去年11月中旬成立的中航-天宜18号小额贷款信托，优先级规模3600万元，劣后级360万元，共有50位投资人。优先与劣后的比例达到10：1。也就是劣后资金在保证优先收益安全的同时能在本金发生风险的情况下，承担10%的坏账率。

而天丰富贷系列优先信托单位与劣后信托单位的比例不低于4:1，这代表这对发生坏账的承受度更高。因而投资者在购买小额贷款信托时，需要事先考察对应小额信贷的历史坏账率。

四、抵押贷款市场坏境

以房屋抵押市场为例，若融资人为符合个人房屋抵押贷款条件的借款人，需要考虑抵押房屋所在地整个房屋抵押市场的需求，及市场的融资成本，除此之外，也要关注到抵押房屋所在城市的房地产市场情况，刚性需求是否旺盛，在整个房地产市场不景气的大环境下，是否依然保持房价坚挺，贬值风险小。

如天丰富贷系列就只做北京本地的房屋抵押贷款，北京房屋抵押市场需求旺盛，发展空间大。北京市场的存量房屋有600万套左右，按5%的交易或融资需要，达到30万套以上。按平均单笔170万的融资需要，整个融资规模将达到5000亿的规模，其中一半需要非银行金融机构来解决。且北京房地产市场坚挺，刚性需求旺盛，房地产下行和房屋贬值的风险都较小。（来源：格上理财研究中心作者：欧阳岚）

因信托资金投向不合规等违规事项，中信信托被罚130万元

每经记者：冯典俊每经编辑：马子卿

7月22日，北京银保监局发布的《北京银保监局行政处罚信息公开表》（京银保监罚决字〔2022〕43号）显示，中信信托因贷后管理不到位、未履行谨慎勤勉义务；信托项目资金投向不合规；内控制度建设存在不足被责令整改改正，并给予合计130万元罚款的行政处罚。同时，中信信托原资本运营二部总经理李革被禁止终身从事银行业工作。

去年1月份，中信集团有限公司官网挂出，中信信托原资本运营二部总经理李革，因严重违纪违法被开除党籍；中信信托给予其开除处分，收缴其违法违纪所得，将其涉嫌犯罪问题移送检察机关依法审查起诉，所涉财物一并移送。

资料显示，李革出生于1972年，湖北武汉人，1995年参加工作。履历显示，李革2001年4月进入中信集团系统，先后在中信兴业信托、中信信托任职；2009年9月，历任中信信托小额贷款部高级经理（主持工作）、副总经理（主持工作）；2011年6月，历任中信信托资本运营二部副总经理（主持工作）、总经理；2016年9月，任中信信托资产运营保全二部总经理；2019年6月，被免去资产运营保全二部总经理职务。

通报显示，经查，李革丧失理想信念，背弃初心使命，长期以“业务干部”自居，忘记党员身份，违规出入私人会所，接受可能影响公正执行公务的宴请；不按规定报告个人有关事项，违规获取国（境）外永久居留资格；违规从事营利活动，经商办企业，拥有非上市公司股份；生活腐化堕落；将金融资源作为谋取个人利益的筹码，非法收受巨额财物；违反国家规定发放贷款，给国有资产造成重大损失。

通报称，“李革作为国有金融企业党员领导干部，严重违反中央八项规定精神和党的组织纪律、廉洁纪律、生活纪律，构成严重职务违法并涉嫌职务犯罪，且在党的十八大后不收敛、不收手，性质严重，情节恶劣，应予严肃处理。”。

2022年以来，信托行业已有至少4人被处以终身禁业，除李革之外，中江信托原董事长裘强、外贸信托员工林威、新华信托员工詹春光等也被监管给予禁止终身从事银行业工作的行政处罚。

其中，裘强在担任中江信托（现雪松国际信托股份有限公司）董事长、副董事长期间，该公司存在违规投资设立非金融子公司并开展关联交易、未有效履行管理职责、违规发放自有资金贷款且关联交易未报告的违法行为，裘强应负直接责任。

中信信托前身为中信兴业信托投资公司，2002年经人民银行批复，中信集团公司将中信兴业信托投资公司重组、改制、更名为“中信信托投资有限责任公司”，并承接中信集团公司信托类资产、负债及业务。2007年，经批准公司更名为“中信信托有限责任公司”。

除上述罚单外，中铁信托日前也因多项违法违规行为被监管处罚，公司累计被罚860万元，另有多名中铁信托公司高管被处罚。

中铁信托涉及的主要违法违规事实包括：高管履职未经任职资格核准；未按要求对高管绩效薪酬实行延期支付；未全面真实反映风险状况；未谨慎管理运用信托财产；印章管理不规范、重要凭证及员工行为管理不到位；集合资金信托计划突破合格投资者自然人人数限制；将信托财产挪用于其他信托计划分配收益；信息披露不充分；通过股权投资方式变相为房地产开发项目提供债务性融资；贷后管理不到位导致信托资金被挪用；为商业银行规避监管提供通道。

资料显示，中铁信托原名为“衡平信托有限责任公司”，是改革开放后最早成立的一批信托公司之一。2008年12月，正式更名为中铁信托有限责任公司。截至2021年末，公司管理信托资产规模为2483.06亿元，公司合并利润表下的营业收入为19.12亿元，净利润为8.39亿元。

每日经济新闻

每日经济新闻

自如们背后的金融秘密：借道“信托计划”向租客放贷

“租房贷”已成长租公寓运营的普遍做法借道“信托计划”向租客放贷

自如们背后的金融秘密

一家长租公寓运营人士透露，与一些租房分期平台达成的合作，通过租房分期消费贷款为底层资产作为融资工具，是长租公寓这些年获得快速发展的一个秘密。只要长租公寓企业保持足够增速，和足够出租率保证周转，就能获得源源不断的现金流进行扩张。

立秋过后，北京的天气渐渐变凉。清晨，国贸的上班族从一号线、十号线的各个地铁口蜂拥而出，一些对天气变化敏感的市民已经穿起了长衫。他们当中有很多是租房客，一大早从天通苑、草房、苹果园、通州北苑等北京各个方向赶到国贸的写字楼上班。刚大学毕业上班两月的张枣从拥挤的一号线车厢里挤了出来，他刚一掏出手机，就收到了某新闻客户端的一条弹出新闻“北京多部门将严查租房贷”。两个月前张枣差一点中招的“租房贷”如今已在风口浪尖。“金融+长租公寓”的模式引发了广泛的争议。

事件

杭州上海“租房贷”平台相继暴雷

近日，杭州一家长租公寓的破产迅速上了头条。杭州的长租公寓运营企业鼎家科技突然宣布，因经营不善，出现资金链断裂，目前已经被安排进入破产清算程序。

据了解，租户在租房时，鼎家曾许诺租户用押一付一方式缴纳房租，但实际上却是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。大部分租户在通过银行卡绑定一个名为“51返呗”（现更名为“爱上街”）的APP后，该平台一次性将租金支付给鼎家，而租户每月须按时向爱上街还款。据了解，鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家。

北京青年报记者了解到，鼎家科技的发展模式简单总结就是“拿房-出租-融资-再拿房”，这种模式给鼎家科技的飞速发展提供了足够的资金来源，截至2017年底已发展长租公寓超过5000间。

昨日，上海“爱公寓”的一名租客也向北青报记者反映，公寓方面已经不给租户办理退房、解贷等手续，大量房东反映多月没有收到房租，甚至一些刚刚通过“租房贷”与该公寓签约的租户也被没有收到房租的房主清了出来，而此前完成解约的租客则被平台拒绝退还押金。目前，租户们已经成立了微信维权群，并已经向公安机关报警。

据“爱公寓”租客介绍，在签约的时候，工作人员告诉她为了方便，需要通过元宝家线上平台缴纳租金，并且使用她的手机进行平台绑定。后来她才发现，工作人员以租客的身份信息向元宝家贷出了一年的房租。租客之后每月的交租，实际上是在偿还元宝家的租金贷。而一年的租金贷款，已经进入了“爱公寓”母公司的账户。除了元宝家，“爱公寓”为租客申请租金贷的平台还包括京东金融和平安好房。“签约的时候我们并不知情这是租房贷，工作人员只让我们提供身份证复印件和手机号，他们代为办理。”

声音

“租房贷”严重影响租客权益

“这种模式实际上是租客在以个人信用在帮长租公寓企业贷款，严重侵犯了租客的权益。”一名房地产律师向北青报记者指出，表面上看来，这种“押一付一”模式的房租交付方式跟普通的交付租金没有什么区别，但实际上是完全不同的法律关系。“一般的租房合同的月租金只是普通的债权债务关系，而一旦涉及向第三方的金融机构借贷，则是金融借款，一旦出现违约或者逾期的情况，可能会上征信记录，影响租客的信用，后期贷款买房买车都可能受影响。”

北京中银律师事务所律师雷国亚表示，在“租房贷”的案例中，租赁合同和借款协议是两份完全独立的合同，发生纠纷后不利于保护租客的合法权益。一方面长租公寓并不为租客与分期平台的借款提供担保；另一方面，一旦平台跑路，租客和房主往往会陷入一个对立的境地。

追访

北京也有租户遭遇“租房贷”

“我以为只是租了房，却莫名其妙背了一笔贷款”，杭州鼎家的一名租客在网上的发帖引起了众多租房客的共鸣。这些选择长租公寓的租户均表示自己是在签完合同后才发现，原以为只是租了房，没想到却是贷款，每月付的不是房租，而是金融机构的贷款。

北青报记者了解到，“租房贷”已成为长租公寓的一种普遍支付方式。日前，多位北京市民也反映，他们在不知情的情况下遭遇了“租房贷”。租户章先生表示，他三个月前在某长租公寓租了个一居室，当时该长租公寓的工作人员给他重点推荐了“押一付一”的模式，并没有告诉他这是一款涉及“金融贷款”的产品，整个过程都是在长租公寓的客户端上操作，工作人员翻页非常快，只是告诉你哪个项目打勾。

张枣在今年6月大学毕业之后，通过某长租公寓平台租房，差一点选了“租房贷”。他说，签合同的时候工作人员告诉他有多种支付方式，其中重点推荐了“押一付一”的方式，其它的支付方式是押一付三或者半年付。由于大学刚毕业没有多少存款，张枣当时毫不犹豫就选了“押一付一”。

但当中介要求他签另一份与第三方微众银行的合同并同意其查询征信记录时，张枣才注意到这是一份贷款合同，这种支付由第三方金融机构向平台支付全年租金，住户每月按时向第三方金融机构缴纳月租金。“还好我是学法律专业的，不然就被诱导贷了款。我不想一毕业就背负了贷款，最终拒绝了这种支付方式。”但该长租公寓的工作人员告诉他，如果采用传统的支付方式，每月租金要多出20%。

监管

相关部门重新评估“金融+长租公寓”模式

近日，随着杭州上海的“租房贷”平台相继暴雷，以及市场对“长租公寓”跑马圈地引发租金快速上涨的质疑。政府相关部门也开始重新评估长租公寓借助金融的力量快速扩张的模式。

原我爱我家副总裁胡景晖此前在电话会议中称，“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源，人为抬高收房价格。而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。”

8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。其中，住建委表示，约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。8月23日，北京市住建委相关负责人重申，市住建委已经会同市银监局、市金融局等调查“租房贷”，将严查这些中介机构的资金来源和流向，一旦查实将从严处罚。

来自政府部门的多个信源显示，政府相关部门将重新评估“金融+长租公寓”这种模式，不排除接下来会有相关的措施出炉对此进行约束。

8月17日，自如在一份官方回应中提到，未来自如会在政府政策指导下，推出市场稳定措施、维护租期稳定，进一步压缩公司资产收益率、让利租客、抑制房价不合理上涨，加大优质房源供给、满足不断增长的市场需求，从各个维度抵制不当竞争，塑造良好的租赁市场秩序。

北青报记者了解到，对于长租公寓，许多租户有一种矛盾的心态。一名租住自如三年的租户雷宇说，在租住“自如”之前，他被黑中介骗了两次，被房东毁约了一次。他认为，自如利用ABS等金融工具融资，也应该在法律框架内去探讨，比如应区分正当的、透明的租房贷款和违规的“租房贷”，而不是一棒子打死。

雷宇前一段时间刚与自如完成新一年租期的续约。他透露了一个细节：“自如这次也没有推荐‘租房贷’。”

调查

分期月付已是长租公寓普遍做法

北京“租房贷”的情况到底如何？“租房贷”背后长租公寓有着什么样的资金来源和运营模式？北青报记者日前对几家位于朝阳区的长租公寓进行了调查。

相寓

租户可选择信用租房产品

北青报记者来到位于朝阳区传媒大学地铁站附近，通惠河南岸的“相寓”，“相寓”是我爱我家旗下的长租公寓。一名工作人员介绍，该公寓的几百间房屋均已出租完毕，目前没有空房，如需要租房需要排队到九月份。该公寓普通两居室的价格是8000元每月，标准化装修，除了电视机，冰箱、洗衣机、空调一应俱全，地下室有咖啡馆、健身房等配套，租客大都是国贸附近上班的白领。

据了解，“相寓”的租客除可以选择传统的房租支付方式之外，也可以选择信用租房产品。该产品由相寓与芝麻信用、房司令合作推出。可以通过芝麻信用分期付款，芝麻信用分700分以上免押金，700分以下押一付一，分期服务费为月租金的5.8%。但租户如若中途退租，则不仅需付租房违约金，还需付分期违约金，按借款合同的相关规定付给房司令。

自如

有白条、分期贷款等三种支付方式

链家的一位门店经理告诉北青报记者，通过自如APP平台办理的租房有三种支付方式，分别为在线支付、自如白条、自如客专享分期，并不强求租户一定要选用其中某种支付方式。北青报记者获得的一份自如合同上“合同说明”条款中记载：“乙方（租户）若选择自如白条支付方式，则乙方的支付方式与京东签署的《信用付款（自如白条）支付协议》为准，若乙方选择自如客专享分期支付方式，则乙方的支付方式以乙方与出借人签署的贷款相关合同为准。”

自如官网介绍，自如分期是为签约1年的租户打造的房租月付的租房消费分期的贷款产品，分期手续费率6.27%，共11期。只要是身份证登记用户、1年租期、自如信用分满70分且为非学生、非企业用户，即可使用分期签约。每个人最多只能签约3单自如客专享分期。

使用自如分期的用户，首付构成为“月房租+月折后服务费+押金”；后续每月支付“当月房租+当月服务费+手续费”；另外享受全年服务费7折，服务费分12月。以月租5000元的新签约用户为例，使用自如分期，月租金5000，年服务费为4200元，首付款为10350元，此后每月付款5685.44元，一年租期共付款72889.84元；普通月付的月租金为5000元，年服务费6300元，首付款需16800元，此后每月支付5250元，一年租期共付款74500元。相比之下，使用自如分期贷款服务，同样的月付，一年少支付1600多元。

蛋壳

分期月付产品零利息优惠

据蛋壳公寓官网介绍，分期月付产品零利息优惠，只要签约蛋壳公寓房源，并经过金融平台确认征信良好，达到法定贷款年龄可使用分期服务。若客户中途退租，分期贷款合同解除，未发生的贷款不用客户还；若转租或换租，原合同终止，新签的合同重签申请分期。如逾期，则按照金融机构的规定产生罚息。北青报记者了解到，通过第三方金融机构贷款的租户，逾期的利息基本是每日万分之五。

近日，多名蛋壳公寓的租户反映，他们对外宣传的房租“押一付一”却藏着“租金贷”。有些租客不知情签下合作，只能选择接受贷款协议或者支付一年的房租。今年5月，有媒体曾报道，蛋壳公寓因对外宣传的房租“押一付一”实为“房租贷”而遭到租户投诉。蛋壳公寓则回应称，分期月付是目前长租公寓互联网运营平台的一个普遍做法。

本版文/本报记者朱开云（除署名外）

揭秘

长租公寓借道“信托”

向租客放贷

近年来，处在“风口”上的长租公寓飞速发展。公开资料显示，截至2017年底，自如进入了北京、上海等9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万名自如客，2017年的租金收入突破160亿元。蛋壳公寓2015年在北京成立，到2018年，蛋壳公寓用3年时间让自己拥有了10万间房源。

长租公寓背后已由中介变成资产管理公司

多名业内人士指出，“金融+长租公寓”这种模式是长租公寓飞速发展的秘密。北青报记者了解到，长租公寓背后的实体公司已经由传统的房产经纪机构变成了“资产管理公司”，比如自如的实体公司是“北京自如生活资产管理公司”，蛋壳公寓背后则是“紫梧桐（北京）资产管理有限公司”。一名基金业人士称，从房产经纪到资产管理公司的转变，前者是一种撮合交易，后者则凸显了资本运营。

自如设立信托计划向租客发放贷款

在北青报记者获得的一份“北京自如生活资产管理公司”的房屋租赁合同中，发现其贷款的主体是中国对外经济贸易信托有限公司（下称“外贸信托”）。

2017年8月15日，自如成功发行了国内首单租房市场消费分期类ABS——“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划“，该单ABS产品由中信证券担任计划管理人及承销机构，期限两年，首期发行规模5亿元，本专项计划优先级票面利率5.39%。截止到目前，自如与外贸信托至少已经发起设立了“荟润5号”“荟润6号”等2个信托计划，用以向自如租客发放贷款。

自如的ABS产品，以租房分期消费贷款为底层资产。比如“自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”的底层资产即为2.75万笔自如客的租金分期贷款，均为1年期。自如对机构投资者的收益进行兜底，在两年循环期内，如果自如的收益不足以覆盖首批投资者本息收益，自如方面需要补充差额，用来满足投资者的收益要求。

在这个资管计划中，“自如”全资子公司北京自如众诚友融信息科技有限公司作为发放住房分期贷款的资金方，同时也是该专项计划的原始权益人，通过与外贸信托合作成立信托通道的方式来实现对自如租户开展住房分期信贷业务。“由于自如并未持有消费金融经营许可证或小额贷款经营许可证，不得不通过设立信托的方式向租户发放贷款。这种方式将基础资产由小额贷款转变为信托受益权，可有效规避基础资产的法律瑕疵。”一名证券业人士告诉北青报记者。

自如平台已经形成一个资金池

2017年自如ABS发行之时，自如CEO熊林曾这样介绍该产品：以2016年自如过手租金超过90亿元为例，如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算，折合到每月为0.75亿元，按季预付租金中除去当月租金，自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。

对此，前述证券业人士表示，如租客以年付方式支付租金，月付方式向业主付租，就可以形成至少11个月的租金占用期，再加上押金和提前收回的服务费，自如平台上就形成了一个资金池。提前1年预收的服务费、租客押金和房租，在自如的资产负债表上列报为应付款项。2017年底，自如负债规模接近75亿元，其中应付款占比75%，高达56亿元，主要是房租预收款和押金收款。

长租公寓靠与租房分期平台合作进行扩张

除了与信托公司的合作，也有部分长租公寓平台直接选择与银行合作。比如蛋壳公寓的合作方之一是微众银行。建设银行已与多家房地产企业签署了住房租赁权转让协议，租户可通过建行发布的APP在线租房，可以使用建行推出的个人住房租赁贷款“安居贷”业务，专门为租户提供租房贷款。

观察

让长租公寓

回归“长住”本质

最近，原本指望成为房产市场的“蓝海”的长租公寓，遭到了空前的谴责和质疑，矛头直指“长租公寓+房租贷”的模式。

简单来说，房租贷的模式理论上是完美的，各方都是受益者：其中最赚的还是房产中介，一下子就得到一年甚至几年的巨额房租款，有租客甚至签订了百万元以上的授信额度。有了这些海量资金的加持，中介公司就能继续在市场上横冲直撞，跑马圈地。但必须看到，这已经不是传统意义上的房产中介服务，而是一种金融服务，而且是一种加了杠杆的金融服务。正因如此，这种模式背后的金融风险和法律纠纷不容小觑。

“房住不炒”“租售同权”已经是大势所趋，房租的长期化、稳定化是全社会乐见其成的。长租公寓模式有其自身的亮点，即通过对于房产的改造，获得溢价收益以及较为稳定的现金流。这本是房产业的“一股清流”。但是这个模式一旦绑上金融杠杆化的疯狂战车，就可能从小清新变成疯狂的巨兽。当务之急是要及时控制长租模式下的金融风险，让长租公寓回归“长住”本质，而不是充当金融工具。文/新华社