深圳“0首付”买房遭紧急叫停！刚刚，深房中协发布风险提示！揭秘“0首付”陷阱

作者丨徐倩宜,胡天姣,家俊辉

编辑丨李玉敏,周鹏峰,刘雪莹

图源丨图虫

近期深圳首个住宅盘推出了“0首付”购三房的营销活动，但随即被房管部门叫停。

上述所谓的“0首付”，实际就是首付分期。

据悉，楼盘“0”首付的具体操作方式是：

首先由购房者先交定金10万元给开发商，然后第三方借给购房者最高100万元作为首付款。

客户收到款需要先还10万元，购房者再通过五年分期把“首付”还清。相当于首期款只需要付20万。

深房中协发布郑重提示！

8月12日晚，深圳市房地产中介协会发布关于《关于警惕“零首付”购房风险的郑重提示》。提示中写道，“零首付”不仅不能从根本上解决购房者资金短缺问题，还须借助于首付款高息垫付、虚高评估价骗贷等非常规操作实现，从而大大增加消费者贷款利息及按揭月供款的负担。

“零首付”涉及的部分违规操作，无法在合同中明确约定（即使约定，其有效性也难被法律认可），一旦房地产企业无法兑现承诺，或给消费者造成经济损失，消费者将难以依法追责索赔、

“零首付”和低首付还有被银行拒贷和违约风险，届时，不仅要面临官司，拿不到房，还要耗费很大的精力。

虚假的“0首付”

21世纪经济报道记者了解到，上述涉事楼盘为信城缙悦城，位于深圳龙岗区龙岗街道。深圳市房地产信息平台显示，该项目开发企业为深圳市深润川实业有限公司（下称深润川），物业管理公司为深圳市信城物业管理有限公司。今年3月29日和7月21日，信城缙悦城4栋楼两次获批预售许可证，将推出建面78-96平方米全南向三房，备案均价约39500元/平方米，总价约288万元/套起。

有中介人士向记者透露称，此次“0首付”活动仅限信城缙悦城4栋楼，活动时间是8月11日至8月14日，所谓的“0首付”实际就是首付分期付款。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，从本质上说，此类操作是属于房企提供的首付分期优惠政策，其和传统的首付纪律明显不相符合。“首付分期卷土重来，也是因为房企从项目营销的角度为购房者增加首付的支付能力。但是从当前各地情况看，无论是零首付还是低首付，基本上都会被叫停。”

记者注意到，深圳住建局平台显示，目前上述楼盘的房源均已被“分局锁定”，而这意味着房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被区局锁定。

“‘0首付’的宣传涉嫌虚假宣传，可能违反了《广告法》的规定。”德恒律师事务所律师王帅向记者表示，宣传的“0首付”实际上并不是真的0首付，而是购房人首付款资金来源可以不来自于自有资金，该首付款是由第三方为购房人提供的借贷资金。“2016年住建部等部门发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。国家是不允许中介机构为购房人提供首付融资、首付分期和变相首付垫资的违法行为。”

王帅进一步表示，如果购房人的首付款来自于借贷融资，从侧面也说明房价超过了购房人的能力承担范围之内，易造成购房人后续还款的逾期，不仅对购房人的个人信用造成不良影响，购房人可能既没了房子又要承担后续购房款的偿还，而且这种影响也将传导至资金出借人，造成其放贷资金的不良。“购房人在面对‘零首付’购房的诱惑时应保持冷静，购房时应根据自己的实际情况量力而行。”

值得一提的是，8月11日，信城缙悦城在其官微发布声明称，近期收到客户及同行反馈市场上通过网络等渠道发布关于项目首付分期等不实信息误导购房者。“我们一直秉承公平竞争、健康稳定的房地产市场为己任，严格按照相关规定销售项目产品，销售过程中不会有关于首付分期等不实行为。”

不过，这并非信城缙悦城首次卷入低首付、垫资买房等负面舆论中。此前6月23日，该项目也发布一则声明称，针对近期某些中介为吸引客户出现的低首付、垫资买房等虚假不实宣传，我项目郑重声明：对虚假宣传行为绝不姑息，请各行家规范宣传，切勿为吸引市场关注做出虚假宣传，影响项目工作秩序。

“0首付”陷阱

尽管信城缙悦城发布“严正声明”予以回应，但业内人士指出，类似“0首付”的操作在当前的房地产市场并不罕见。

根据媒体报道，此前杭州临安区很多楼盘均推出首付贷，而在首付贷之下，可以做到1成首付，乃至零首付，有些楼盘要求首付贷五年内还清即可。今年7月，郑州管南片区某楼盘也曾打出“‘零首付’网签，剩下首付款交房前付清便可”的宣传。此外，郴州、惠州等楼市也曾现“零首付”情况。具体的操作如，签约时将购房的合同价格提高，未能一次性付清的首付款即可按照按揭贷款的流程一同贷款。

王帅提醒，“0首付”购房也易产生纠纷，开发商和购房人在出现这样的纠纷时均有可能有责任。0首付、开发商垫资不仅违规，还涉嫌欺骗银行贷款。而购房者在知晓零首付违规的情况下，继续签订购房合同，因而被拒贷，也需要付一定的责任。“如双方都有过错，但购房者的损失是实实在在的。不仅要面临官司，拿不到房，还要耗费很大的精力。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则指出，低首付、垫首付等市场行为，涉嫌突破差别化住房信贷政策，放大了杠杆，可能会导致未来出现断供和其他金融风险。

在业内人士看来，市场上之所以频现低首付、垫首付等违规现象，主要是因为当前市场情绪比较低迷，销售不振，导致楼市营销行为走“偏门”。

深圳中原研究中心数据显示，7月份新房市场共网签4337套商品房，环比下降19.7%；住宅网签3317套，环比上升10.3%；豪宅网签361套，环比下降29.8%；商办及其它网签615套，环比下降71.1%。

需要指出的是，今年以来，为了促进房地产市场健康发展和良性循环，相关部门出台了一系列稳地产政策举措，其中金融系统在纾困房地产方面发力尤甚。

8月10日，央行发布《2022年第二季度中国货币政策执行报告》指出，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环。

律师：开发商不得违规提供购房首付融资

北京周泰律师事务所高级律师王若琳对21世纪经济报道记者表示，所谓的“0首付”对开发商来说也可以理解为变相融资。这个操作对首付款和房价都没有任何优惠，仅仅加入了第三方这个杠杆，以非法的手段提前套取了银行贷款。对购房者而言可以早日买房，对开发商而言可以早日获得购房款。

但此举违反了我国的住房信贷政策，放大了购房杠杆，在首付款及房贷的双重还款压力下，购房者未来可能出现逾期还款或断供，增大了金融风险。

北京市金诉律师事务所创始人律师戴金花也表示，根据《规范购房融资和加强反洗钱工作》规定，国家严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

案例

21世纪经济报道记者在裁判文书网中还搜到一起房地产开发商自己借钱给购房者付首期，双方签订的借款协议被判决无效的案件。

2018年1月24日，袁某因购房需求，到某地产公司开发的一个国际城项目看房。袁某对房屋很满意，在当天就签订《房屋认购书》，定了一间建筑面积72平方米，总价50万元的房子。使用购房优惠后，总房款为47万元。

值得注意的是，47万的房子，首付款9万多，袁某与房地产公司约定，这笔钱由房地产公司垫付。

2018年1月25日，袁某与房地产公司签订《借款协议》，约定，房屋首付款总金额为99868元，袁某首付款支付3868元，剩余首付款96000元由房地产公司出借给袁某。

还款时间从2018到2021年间，袁某分四期偿还借款。

借款协议中还约定，袁某如果在约定期限内偿还全部借款，就不用支付利息；逾期不超过30天，袁某按欠款支付千分之五的违约金；逾期超过30天，袁某所购房屋归房地产公司所有。

交付房屋后的两年间，袁某一直如期偿还借款。但在第三年袁某却拒绝偿还贷款。

判决书中显示袁某拒接还款的直接原因是——房屋的质量问题。

袁某称，交付的房屋墙体存在多处墙体严重裂缝，质量问题从房屋交付后的三年多时间里一直没能解决处理，袁某还表示，如果解决房屋质量问题，自己就会还款。

法院认为，根据《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》中严禁房地产开发企业、房产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款的规定，双方签订的《借款协议》应当认定无效，并判决袁某给付房地产公司剩余购房首付借款及违约金。

戴金花表示，我们国家的房地产政策是“房住不炒，持续整治和规范房地产市场秩序”。而“0首付”、为购房人垫付首付款等行为容易助长炒房行为，不利于楼市的长期稳定。

王若琳强调，为购房人垫付首付款的行为，不仅破坏金融监管秩序、增大金融风险，而且因合同瑕疵可能引发相关责任。一方面，第三方与购房者签订借贷合同，违反了我国的住房信贷政策，相关协议效力存在不确定性。一旦发生争议，各方的权益未必能够得到足够保障。

另一方面，购房者与银行签订了按揭贷款合同，购房者如存在违法获取按揭贷款的行为，可能需要向银行承担违约责任。

部分资料来自深圳市房地产中介协会

END

本期编辑刘雪莹

以案释法｜借70万需还140万赔上一套房，“小额贷款”公司的真面目究竟是什么？

先后向4家“小额贷款”公司实际借款70万元，没想到虚高借条的欠款竟高达140万元，还遭软暴力手段催债。为偿还账务，被害人唯一一套房子也因“小额贷款”发起虚假诉讼，而被拍卖。近日，闵行公安分局经过缜密侦查，成功侦破这起“套路贷”案件，抓获陶某等5名犯罪嫌疑人。

遭“小额贷款”公司套路，借款翻倍

2018年8月，被害人屠先生通过朋友结识了邱某，关系热络后，有不良征信记录的邱某希望屠先生能够出面帮她借点钱。他们第一次在一家小额贷款公司借款20万，借款人签的是屠先生的名字。邱某信誓旦旦地保证，一定会把钱按时还上，让屠先生不用担心。

几天后，邱某又来找屠先生帮忙借钱。屠先生以为邱某已经把上次的钱还上了，便答应陪她去另一家“小额贷款”公司借钱。此后，邱某时不时就来找屠先生帮忙，屠先生共出面向4家“小额贷款”公司借款70万元。

几个月之后，屠先生家中突然来了“小额贷款”公司的人，说是借款到期，要求他还款。而欠款金额竟翻了一番，高达140万元。今年初，由于无力偿还贷款，屠先生家里唯一一套房产就被“小额贷款”公司通过虚假诉讼的方式进行了拍卖。

直到这时，屠先生才意识到自己可能被骗了，便向闵行警方报案。接报后，闵行警方迅即成立专案组展开侦查。警方调查发现，这是一起典型的“套路贷”诈骗案件：犯罪嫌疑人以“小额贷款”公司作幌子，诱骗被害人多次签订虚高的翻倍借条，制造资金走账流水虚假给付事实，并伴有暴力讨债的情节，最后提起虚假诉讼骗得被害人房产。

经过缜密侦查，专案组锁定了陶某等人开设的4家小额贷款公司以及相关犯罪嫌疑人的踪迹。6月21日，警方分别在闵行、松江、青浦等地抓获陶某等5名涉嫌“套路贷”犯罪嫌疑人。目前，5名犯罪嫌疑人已被闵行警方依法刑事拘留，案件正在进一步调查中。

详解“套路贷”作案手法

本案中，犯罪团伙是是如何“套路”被害人的？

一是签订“虚高借款合同”。本案中的屠先生和邱某看到所谓民间（非法）小额贷款公司可以“无抵押贷款”、“低息贷款”、“快速放款”的介绍，就去借款，然后被诱骗签订了虚高的借款合同，掉入了犯罪嫌疑人精心设计的圈套。

二是制造银行流水痕迹。犯罪嫌疑人将虚高后的借款金额转入了被害人屠先生的银行账户后，还陪他到银行柜面将借款提现，留下了资金流水痕迹，保持“银行流水与借款合同一致”。而屠先生和邱某实际拿到手的借款已大大缩水，虚高的款额作为“保证金”给了犯罪嫌疑人。

三是制造违约陷阱。犯罪嫌疑人陶某等人随后以屠先生“逾期未还款”为由，单方面认定其违约，并要求偿还虚增债务。而逾期后的违约金却是按小时计算，致使违约金翻倍激增，导致屠先生无力偿还。

四是恶意垒高借款金额。在被害人无力偿还的情况下，犯罪嫌疑人陶某介绍所谓的其他“小额贷款公司”（实则都是陶某同伙）与被害人签订新的更高数额的“虚高借款合同”予以“平账”，偿还他公司的债务。如此数次层层转单平账，如“滚雪球”般垒高了被害人屠先生的借款金额。

五是软硬兼施恶意讨债。最终，犯罪嫌疑人陶某等人组织人员采取上门索债、电话轰炸、言语威胁等手段滋扰被害人屠先生的正常生活，催促其还钱。

“套路贷”隐蔽性强，该如何防范？民警提醒广大市民：要理性借贷，谨慎选择金融机构。千万不要像本案中被害人屠某那样轻信非正规公司所谓“无利息、无担保、无抵押”的虚假宣传。谨慎签订贷款合同，谨防入套。被害人屠某为借到钱款，在犯罪嫌疑人的诱导下随意签订了虚高合同并轻易将房产作为抵押，导致房产被拍卖，造成重大损失。一旦发现被“套路”应当立即报警或寻求法律帮助。

栏目主编：简工博文字编辑：简工博题图来源：视觉中国图片编辑：曹立媛

福州房地产企业

根据2017年福州房地产公司排名榜单，前十分别是融信（福建）投资集团有限公司、融侨集团股份有限公司、福建福晟集团有限公司、福州市万科房地产有限公司、中庚集团、阳光城集团苏州有限公司、福州中庚房地产开发有限公司、阳光城集团有限公司、名城地产（福建）有限公司、福建沁园春房地产开发有限公司。下面是福州房地产公司排名详情：

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融信集团，全称融信（福建）投资集团有限公司。成立于2003年9月，原名福建融信房地产开发有限公司，2009年7月14日，正式更名为融信（福建）投资集团有限公司。公司注册资本6.67亿元，具有国家一级房地产开发资质，总部设在福建省省会城市--福州。截至2013年9月，融信集团在福州、漳州、厦门、上海、杭州等地已累计取得土地近3000亩，总投资额超600亿元。2013年成为中国房地产开发企业50强。

福州房地产公司排名2、融侨集团股份有限公司

融侨集团，由著名爱国华侨林文镜先生1989年创办于福州，是一家以房地产开发为核心，集房地产开发、物业管理、温矿泉开发、商业、教育、酒店等为一体，具备国家一级房地产开发资质的外商投资企业。

福州房地产公司排名3、福建福晟集团有限公司

福晟集团成立于2003年12月26日，是一家集房地产开发、建筑施工、金融、建材生产及贸易等业务为一体的大型综合性集团企业，并荣获2011年中国地产百强企业之星和2011中国房地产百强企业（第78位）。福晟集团下辖福建福晟集团、福建六建集团、湖南福晟集团、四川福晟集团、天津福晟集团、江苏福晟集团、福建银隆融资担保公司、湖南银隆融资性担保公司、长沙银达小额贷款公司等百余家下属企业，固定资产160亿元，员工近3000人。

福州房地产公司排名4、福州市万科房地产有限公司

福州市万科房地产有限公司是万科集团的全资子公司，自2007年12月成立以来，已拥有金域榕郡、金域华府、上海新村、永泰赤壁4个项目，土地储备超过120万平方米。“融入福州、根植本土”是万科在福州的发展战略。

福州房地产公司排名5、中庚集团

中庚集团创立于1997年，拥有资产总值超过1200亿元，是一家具有内外资背景、全国性、全产业链、综合性大型集团公司。现有四大板块——地产板块、产业园区、供应链、金融投资。下辖13家子公司，注册资本为人民币5.5亿元，现有员工近700人。公司自成立起先后在福州开发了“中庚·九彩园”、“中庚·香榭丽都”、“中庚·香江明珠”、“中庚·香江红海园”、“中庚·香江枫景”、“中庚·国际华府”、“中庚·书香大第”、“中庚·财富天下”以及“中庚城”等项目。2006年初，中庚集团确定了以福州为根据地辐射全国的发展战略，迈出了向异地进军的脚步，先后在大连开发了“中庚·香海小镇”，在江苏盐城开发了“中庚·香城美地”、“中庚·海德公园”。到2017年12月3日为止，集团开发面积已达230万平方米，服务的业主已逾1.5万户。

福州房地产公司排名6、阳光城集团苏州有限公司

阳光城（控股）集团创建于1995年，集团董事局主席林腾蛟先生率领阳光城团队，以“做中国最受尊敬的成长性企业”为目标，发扬侨商“艰苦创业，勇于创新，回馈桑梓，报效祖国”的优秀传统，从办学兴教开始，投资家乡和祖国各地，构建了涵盖教育、酒店、旅游、房地产、金融、投资等产业的多元结构，并控股阳光城集团股份有限公司（深交所上市代码000671）。

福州房地产公司排名7、福州中庚房地产开发有限公司

福建中庚房地产开发有限公司办公室地址位于海峡西岸经济区政治、经济、文化、科研中心，福建省会福州，福州福清市元洪路环岛南段西侧2号综合楼三层，于2006年09月06日在福建省工商行政管理局注册成立，注册资本为10000万人民币，在公司发展壮大的12年里，我们始终为客户提供好的产品和技术支持、健全的售后服务，我公司主要经营房地产开发；出售、出租商住楼及相应的物业管理。

福州房地产公司排名8、阳光城集团有限公司

阳光城集团（上市代码：000671）是世界500强阳光控股投资，以房地产开发为主业的全国化品牌企业，业务涵盖地产开发、商业运营、物业服务三大领域。1995年始创于福州，2012年管理总部迁至上海，阳光城集团凭借快速提升的企业综合实力及品牌价值，位列2017中国房地产开发企业500强TOP20。

福州房地产公司排名9、名城地产（福建）有限公司

名城企业集团，创建于1986年，集团通过数十年的业务积累，成为主营业务集电子、钢铁、矿业、远洋航运、酒店、旅游、综合房地产开发及城市商业综合体开发，商业运营管理的多元化企业集团，“诚信、务实、开拓、创新”是集团始终坚持的发展理念。集团旗下的房地产事业运用“一次性大规模、全过程品牌建设”的开发模式，打造了系列“名城”品牌，相继开发建设“大名城”、“江南名城”、“时代名城”、“名城港湾”、“东方名城”、“名郡”、“名城国际”、“名城银河湾”、“名城中心”、“永泰江山大名城”、“常州大名城”、“兰州大名城”、“福清观溪新区项目”、“唐山滦县温泉旅游文化项目”等数十个优质地产品牌项目。集5A写字楼、商业街区、商业综合体、旅游文化园区、高尚住宅为一体的多种业态，赢得市场青睐，品牌家喻户晓。名城地产拥有房地产一级开发资质，名列中国地产百强，先后获得“中国经济百佳诚信企业”、“2010年度影响中国的房地产品牌企业”、“中国房地产领先企业”、“中国最值得尊重地产品牌企业”、“全国百家明星侨资企业”，“亚太最具实力领袖企业”、“2008-2009年度福州市热心公益事业茉莉花奖”、“2010-2011年度福州市热心公益事业大榕树金质奖”等殊荣。2014年，大名城跻身中国房地产百强企业，荣膺成长性TOP10！

福州房地产公司排名10、福建沁园春房地产开发有限公司

福建沁园春房地产开发有限公司自经办以来，务实经营，经营业务认知度不断上升，其事业成就得到了市场及行业同仁的一致认可。

福建沁园春房地产开发有限公司主营：房地产开发。所提供的产品与服务质量过关，服务有保障，拥有专业的销售与售后团队。

目前企业现有员工1-5人，且员工团队实力不断加强；实到注册资金528303（单位万元），且在加大投入。今后我们将本着创新发展，用户至上的原则把我们主营业务搞好。在信息时代我们还将积极利用新的经营方法如开展电子商务等。

现在如今在不断大浪淘金下，倒闭的倒闭，留下来的是否苟活，还是能继续焕发光彩。

融侨

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