2021年度观察 | 房企降价跑量后，岳阳打响“限跌令”第一枪

导读：据湖南省第七次全国人口普查公报显示，截至2020年11月1日零时，岳阳市人口总数为505.19万人，较第六次全国人口普查的547.79万人减少约42.6万人。换句话说，十年时间里，岳阳流失了42.6万人。

编者按：回顾2021，房地产行业经历了挑战、阵痛、蜕变、自我救赎，盘点这一年的年度关键词，留下了诸多对行业新一年发展的思考与探索。

（文/解红娟编辑/马友友）岳阳位于洞庭湖畔，是湖南省地级市，范仲淹的一首《岳阳楼记》让其名声大噪。2021年8月11日，岳阳因打响年内“限跌令”的“第一枪”再度成为焦点。

据当地媒体报道，岳阳住建局发布了一份《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，表示将对包括岳阳楼区、岳阳经济技术开发区、南湖新区和城陵矶新港区在内的市中心城区新建商品房住房销售实施价格备案，规定这些区域内的新房销售实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，否则将不能网签。

虽然《通知》中提及成交价不得高于备案价，从当时岳阳新房、二手房均价持续下降不难看出，这份《通知》意在“限跌”。

房价未止跌

“不幸中的万幸是，2021年岳阳多个楼盘售价大跳水，中建嘉和城是为数不多没有大降价的楼盘。”

2018年10月，在上海打拼的张鑫夫妻趁着国庆长假返乡置业，于岳阳楼区冷水铺区域的中建嘉和城购置一套130平的三室一厅，小高层均价6700/平方米，原定总价87.1万元，金九银十期间一些折扣叠加算下来到手83万。

彼时是岳阳房市比较火爆的阶段，张鑫回忆道，当时岳阳新房房价经历9连涨，无形中给了购房者一种紧迫感。刚刚结婚的夫妻俩凭借双方父母给了一笔启动资金如愿“上了车”，但也因此踩到了房价高点。

在张鑫眼里，房价下跌和疫情有关，起码“要不是因为疫情，房价应该不会跌得这么厉害”。据国家统计局数据显示，疫情防控期间，也就是2019年12月至2020年2月，岳阳新建商品住宅销售价格指数持续下滑，环比下滑0.5%、0.3%和0.4%。

但若将时间线延长不难发现，岳阳新房均价自2019年8月（疫情前）起就开始持续下滑。换句话说，疫情或许是岳阳房价持续下跌的推动因素，但却不是这轮降价的主要原因。

多位业内人士表示，岳阳房价的下滑和当年的房地产调控政策有关。2019年7月，中共中央政治局召开会议，除重申“房子是用来住的、不是用来炒的”外，首次提及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

与此同时，金融方面，2019年8月央行改革贷款市场报价利率，规定自2020年3月起，各家银行开始将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，这一政策在当时视为变相“降息”，而且是将房贷利率排除在外的基础上。

多个政策影响下，岳阳购房者观望情绪加深，二手住宅销售价格指数也同步下跌。2019年8月至2020年2月，岳阳二手房住宅销售价格指数分别为环比下跌0.6%、0.3%、0.7%、0.6%、0、0.1%、0.4%，直至2020年3月，岳阳新房和二手房出现回暖现象。

和冬日升温一般，这种回暖力度不强，且快速被强劲的“冷空气”接档。自2021年6月起，岳阳新房均价迎来5连跌。

二手房对市场反应更为迅速，2021年1月至11月，岳阳二手住宅销售价格指数环比-0.2%、-0.3%、-0.3%、-0.2%、-0.3%、-0.1%、-0.6%、0.1%、-0.3%、-0.3%、-0.2%。

避免价格战

“事实上，岳阳新房房价一直处于下降趋势，政府发布‘限跌令’的主要原因，主要是想避免下降幅度进一步扩大，扰乱市场。”业内人士直言，岳阳是三线城市，房地产市场并不大，部分楼盘为加速回款大幅降价的行为容易引发价格战，导致当地房价大幅波动。

政策发布前一个月，岳阳商品房销售榜单中，岳阳恒大华府、岳阳碧桂园凤凰城、岳阳恒大养生谷、恒大未来城、岳阳融创环球中心位列当月商品房销售套数TOP5，合计成交963套房源。

其中，恒大三项目合计成交610套，占比高达63.34%。“受集团影响，恒大岳阳项目都在打折。”曾有意购房恒大华府的陈鑫告诉观察者网，该项目预证价格7900元/平方米，有一段时间传出“如当天付清全款，部分楼栋的顶底楼最低成交价约5300元/平方米”，相当于打了7折。

岳阳融创环球中心和碧桂园凤凰城也传出过降价信息。甚至在“限跌令”发布后，仍有业主在本地政府网站留言，“岳阳环球融创都会以不正当手段以低于正常价（备案价）百分之三十以上对外兜售房子，严重前期损害开盘业主利益。”

受房企降价跑量影响，2021年7月，岳阳新建商品住宅销售价格指数环比减少0.7%，二手房住宅销售价格指数环比减少1.9%。而为稳房价、稳预期、稳市场，岳阳“限跌令”正式出炉。

事实上，“限跌令”的发布未能改变岳阳房价持续下滑的现状，据国家统计局70城房价数据显示，2021年8月至10月，岳阳新房销售价格指数环比分别下跌0.3%、0.5%和0.7%，同比分别下跌1.7%、2.4%和2.4%，下跌幅度进一步扩大。进入11月，岳阳新房销售价格指数环比止跌上涨0.3%，同比仍下跌2%。

人口负增长

房企想要降价跑量，但有意接盘的购房者并没有想象中多。

据湖南省第七次全国人口普查公报显示，截至2020年11月1日零时，岳阳市人口总数为505.19万人，较第六次全国人口普查的547.79万人减少约42.6万人。

换句话说，十年时间里，岳阳流失了42.6万人。

在湖南省内，岳阳人口总数占比也在不断下滑。2010年，岳阳人口数量在湖南省总人口6568.37万人中占比8.34%，2020年这个数据为7.60%，同比减少0.74个百分点。

和岳阳一样出现常住人口负增长的湖南县市还有7个，分别是湘潭、衡阳、邵阳、常德、益阳、怀化、湘西自治州，同比减少0.81%、6.95%、7.19%、7.66%、10.7%、3.26%和2.34%。

“这些城市都面临经济不发达、产业流失、就业难的问题。”上海中原地产首席分析师卢文曦直言，人口流失主要还是经济问题。

其中部分人口流向了湖南省会城市长沙。据长沙晚报报道，同期长沙市人口新增300万，凭借1004.79万人的总人口晋级为特大城市，而迁入长沙人口来源数量排前五的城市是北京、深圳、岳阳、广州、常德。

长沙之所以能吸引人口流入，主要因为其在产业上早有建树。具体来看，工程机械产业方面，长沙是仅次于美国伊利诺伊州、日本东京的世界第三大工程机械产业集聚地，有着“工程机械之都”的美誉；文娱产业方面，仅一个湖南广电就孵化出视频传媒大生态产业链。

对比之下，以现代农业、旅游等产业为支柱的岳阳，对人才的吸引力并不强。而人口流出之后会导致当地房地产市场需求力不足，在供大于求的市场下，无法消除房价持续下滑的预期。

“人口流出越多，房价的调整压力也就越大。”卢文曦坦言，随着人口红利的逐渐褪去，常住人口、基础城市建设、产业支柱对当地房价的影响会越来越直接，人口持续流入的地方房价有支撑，人口持续流出的地方房价将继续调整。

本文系观察者网独家稿件，未经授权，不得转载。

放大招了！多生孩子可多贷款

文/图三湘都市报·新湖南客户端全媒体记者卜岚实习生周逸婷

今年以来，随着长沙“以租换购”稳楼市新政的出台，湖南越来越多的城市加入到楼市政策调整的队伍中。5月以来，益阳、岳阳、邵阳、湘潭等城市出台政策，主要涉及公积金政策、放松限购、严控土地审批以及商业贷款降低利率等。

据三湘都市报不完全统计，到6月中旬，全国已有138个城市发布了稳楼市政策，包括降首付、公积金贷款额度提升、给予购房补贴、取消限购等。丰富的楼市新政出台，让改善型购房需求进一步释放，也提振了市场的信心。

（在长沙悦府营销中心，市民正在办理认购手续。）

政策一

提高公积金可贷额度

稳地产新政中，“提高公积金可贷额度”已经成为了不少城市的新政标配。

今年6月，岳阳就上调了住房公积金贷款额度，最高可贷额度达120万元。购自住房的，执行80万元的贷款额度上限。新引进的高层次人才、博士研究生、全日制硕士研究生和本科毕业生，购买首套房，贷款额度上限调整为120万元。

株洲也发布19条措施，强调提高贷款额度，单缴存职工最高可贷款额度由40万元调整至60万元。5月20日，湘潭发布楼市新政明确，住房公积金缴存职工在市城区购买新建商品住房申请住房公积金贷款的，贷款最高限额调整为60万元。

5月17日，鞍山发布消息称，双职工（夫妻双方）缴存住房公积金商品房贷款的最高上限为100万元，二手房贷款最高上限为80万元；单职工缴存住房公积金商品房、二手房贷款的最高上限为60万元。

提高公积金的可贷额度，在新政中开始频频出现。合肥也规定家庭首次住房贷款购买首套自住住房的，申请住房公积金贷款时，单方正常缴存最高可贷款额度由45万元提高到55万元，夫妻双方正常缴存最高可贷款额度由55万元提高到65万元。

“对于住房交易数据的刺激，从实际过程看，降低首付、提高公积金可贷额度是最好的措施。”长沙一房企营销负责人指出，地级市楼市下行明显，多城在此前已出台多项扶持政策，以求稳定楼市、促进楼市活力，为房地产行业提信心、热市场，从而实现市场的平稳健康发展。

政策二

支持多孩家庭改善型需求

除了提高公积金的贷款额度，“多生孩子可以贷款”，类似对多孩家庭降低门槛的表述出现在近期多地房地产新政中。

6月6日，邵阳市发布《关于调整住房公积金部分使用政策的通知》明确，符合国家政策已生育三孩的缴存职工家庭申请公积金贷款购房的，最高可贷款额度为80万元。

不仅仅是邵阳，5月中旬，衡阳就发布了公积金细则，明确对符合国家生育政策，同一对夫妻在2021年5月31日（含）后生育三孩的缴存职工家庭，购买家庭普通自住住房的，最高贷款额度为80万元。

仅今年5月以来，包括衡阳、舟山、东莞等13城在发布的楼市政策中，都特别提及多孩家庭住房需求。其中，南京、东莞、江苏、宁波、武汉、厦门、无锡、杭州等多地在松绑限购政策时，对二孩或三孩家庭允许在现有限购套数基础上可新购1套房。

四川省泸州市则更是大手笔，直接补贴房款，强调对现役军人、退役军人、泸州市农村户籍人员、非泸州市户籍人员、毕业未满五年的大学毕业生，以及已生育二孩、三孩的家庭，在中心城区建设用地购买首套或二套房的，按购房款总额的2%给予一次性购房补助。

“越来越多的城市在购房政策上综合考虑生育和抚养等方面的因素，这正成为楼市调控优化的方向之一。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

业内人士指出，未来多孩家庭改善型需求成调控新方向。三孩政策有利于更好地刺激改善型需求，也达到了鼓励生育、促进人口增长的目的，“包括发放补贴、降低房贷利率等，各地都在积极落实中央精神，支持刚性和改善性住房需求释放，未来将有更多城市跟进优化多孩家庭的购房政策。”

政策三

父母公积金可支持子女买房

除了降低门槛，“一人买房全家帮”家庭互助式置业也逐步开启。

以邵阳和珠海为例，邵阳在今年6月份的新政中明确，支持父母提取住房公积金为子女购房，合计提取金额不超过购房款总额；而珠海缴存职工不仅可提取账户余额的90%帮助其直系亲属支付首付款，也可逐月提取帮直系亲属偿还购房贷款。

此外，广东潮州、四川资阳、江西赣州、安徽池州、河北沧州、云南楚雄、河北秦皇岛近期也出台了类似政策。据中国指数研究院监测，5月以来已有近十个城市出台“一人买房全家帮”公积金政策。

“这是一种家庭互助式的金融创新，使得家庭成员之间的公积金利用实现了最大化。”合富辉煌研究院高级分析师周明认为，“一人买房全家帮”的模式有利于支持合理的住房需求，更大地发挥公积金作用，把一些沉淀的、长期未被使用的公积金释放出来，更好地去帮助一些真正的购房者。

政策四

对购买新建商品住房给予补贴

伴随着门槛的降低，多地也开始对购买新房的予以补贴，刺激需求释放。

5月22日，湘潭明确在市城区购买新建商品住宅的市民，都可以享受财政补贴，即由财政按其所缴纳契税额度的50%对购房人予以补贴。无论是大专生、本科生，还是硕士、博士等各类人才，只要到湘潭创业就业半年以上，就可以享受100元—200元/平方米的人才购房补贴。

以一套总房价80万元、面积146平方米的首套房为例，其需要缴纳的契税是80×1.5%=1.2万元，享受财政补贴之后，政府将返还6000元的契税。两相比较下来，购买同一套住宅，新政策之后，市民的购房成本将直降6000元。

湖北随州明确，对购买首套90平方米以内新房的给予50%契税补贴。江苏南通通州区则指出，购买商品住宅自住的，由区财政给予8万—50万元购房补贴。

“给与契税补贴是最明显的降低购房成本的措施，也是近期各地普遍实施的楼市政策的标配，此举有助于促进房地产市场短期和中长期的活跃。”业内人士指出。

[责编:陈舒仪]

[来源:三湘都市报]

赣州三孩家庭公积金贷款额度增加！开通二手房组合贷！还有……

重磅！

赣州将开通二手房组合贷！

↓↓↓

赣市公积金字〔2022〕12号

关于开通二手房个人住房公积金

组合贷款业务的通知

各缴存单位、缴存人，住房公积金业务受托银行，机关各科室、各分中心：

为进一步满足职工购买二手房的资金需求，减轻职工还贷压力，促进我市二手房市场良性循环和平稳发展，支持职工住房消费，经市住房公积金管理委员会同意，现将开展二手房个人住房公积金组合贷款业务有关事项通知如下：

一、贷款对象和条件

（一）贷款对象

按规定缴存住房公积金、具有完全民事行为能力的在职职工。

（二）贷款条件

同时符合我市住房公积金和合作银行个人住房贷款政策规定。

（三）不得申请二手房组合贷款情形

1.不符合我市住房公积金或合作银行个人住房贷款政策规定的；

2.所购二手房设定了居住权的；

3.所购二手房已办理了过户手续的；

4.所购二手房房龄已超过30年的。

借款申请人不符合合作银行个人住房贷款条件的，但符合住房公积金贷款条件（含（三）3、4）的，可向我市公积金管理中心申请办理个人纯住房公积金贷款业务。

二、合作银行

合作银行为建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、赣州银行和招商银行6家住房公积金贷款受托银行。

三、住房价值

所购二手房房屋价值由合作银行或其委托有资质的评估公司评估确定。

四、贷款额度、期限和利率

（一）借款申请人的可贷金额为合作银行确定的所购二手房房屋价值扣除公积金中心和合作银行认定的首付款后的金额。

1.公积金贷款可贷金额=住房公积金月缴存额×12×最长可贷款年限×缴存时间系数+职工住房公积金个人缴存账户存储余额×个贷率系数，但最高不得超过购房所在地规定的最高贷款额度。

2.商业贷款金额由合作银行审批确定，但最高不得大于所购二手房房屋价值扣除住房公积金贷款和首付款后的金额。

3.公积金中心和合作银行对借款人的房屋套数认定有差异的，首付款比例以公积金中心和合作银行认定后取高值确定。

（二）房屋已使用年限加贷款可贷年限不得超过40年，且贷款最长期限为30年。公积金贷款和商业性住房贷款的贷款期限必须一致。

（三）公积金贷款利率按照中国人民银行批准的贷款利率标准执行，第二次使用公积金贷款，利率按照中国人民银行相关规定上调。商业性住房贷款部分按商业银行规定利率执行。

五、贷款抵押

1.贷款抵押手续由合作银行办理，且抵押权人须为公积金分中心和合作银行。

2.贷款抵押的解除由公积金中心向不动产登记中心申请解除。

3.《不动产抵押登记证明》原件由合作银行领取保管，合作银行提供一份盖有“与原件相符”且有经办人签字的复印件给公积金中心留存；贷款抵押的解除须同时结清了公积金和合作银行的贷款余额及利息。

六、贷款程序

（一）贷款申请

借款申请人向合作银行提出申请，并将有关申报资料提交合作银行预审，预审通过后出具评估报告或住房总价确认书。根据公积金中心和合作银行双方相关政策取高值确定首付比例，并预签订《住房公积金个人住房借款和抵押合同》。

（二）审核审批

公积金中心受理借款申请人的申请后，按要求完成审核审批，并出具审批通知单及抵押申请书给合作银行，合作银行再根据自身政策规定完成相关流程，并将过户后的《不动产权证书》、完税证明、增值税发票的原件照片及《不动产抵押登记证明》复印件报送公积金中心。

（三）贷款发放

公积金中心与合作银行约定放款时间，且须同一天发放。

七、贷款流程

八、申请材料

1.借款申请人提供：

（1）申请人夫妻双方身份证、户口簿

（2）申请人婚姻证明

（3）申请人提供办理组合贷款银行的还款卡（一类卡或存折）

（4）过户前《不动产权证书》

（5）预评估报告或住房总价确认书（由合作银行出具）

（6）首付款缴交凭证

（7）产权出让方银行账号

2.合作银行提供材料：

（8）契税完税证明、江西省增值税普通发票第二联

（9）过户后《不动产权证书》

（10）评估报告

（11）盖有与原件相符且有经办人签字的《不动产抵押登记证明》复印件（公积金中心和合作银行须为共同抵押权人）

九、本通知由市住房公积金管理中心负责解释，自2022年9月1日起执行。

赣州市住房公积金管理中心

2022年8月24日

三孩家庭住房公积金最高贷款额度增加

赣市公积金字〔2022〕13号

关于提高依法生育三孩的缴存职工家庭

住房公积金最高贷款额度的通知

缴存单位、缴存人，机关各科室、各分中心：

为深入贯彻上级决策部署，按照对养育未成年子女负担家庭实施差异化购房贷款优惠政策的相关要求，支持依法生育三孩的缴存职工家庭改善住房条件，促进人口长期均衡发展，充分发挥住房公积金政策保障作用，经市住房公积金管理委员会同意，现将提高依法生育三孩的缴存职工家庭住房公积金最高贷款额度有关事项通知如下：

一、适用对象

符合我市住房公积金贷款政策，且在2021年5月31日（不含）之后生育第三个子女并领取《生育登记回执》的住房公积金缴存职工。三孩认定条件参照《江西省人口与计划生育条例》规定执行。

二、贷款额度

1.最高贷款额度

凡符合我市住房公积金贷款政策，依法生育三孩的住房公积金缴存职工家庭在我市购（建）自住住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度在现行政策的基础上增加20万元，即依法生育三孩的双缴存职工（夫妻双方）家庭在中心城区购（建）自住住房申请住房公积金贷款最高额度由60万元提高到80万元，在其他县（市）由50万元提高到70万元；依法生育三孩的单缴存职工（夫妻一方）家庭在中心城区购（建）自住住房申请住房公积金贷款最高额度由50万元提高到70万元，在其他县（市）由40万元提高到60万元。

2.贷款可贷额度

贷款可贷额度在现行贷款计算公式计算的基础上增加20万元，但最高不得超过购房所在地规定的依法生育三孩缴存职工家庭最高贷款额度。

三、申请材料

在我市现行住房公积金贷款申请材料的基础上增加《生育登记回执》和《出生医学证明》。

四、本通知由市住房公积金管理中心负责解释，自2022年9月1日起执行。

赣州市住房公积金管理中心

2022年8月24日

湘赣十市住房公积金实施互认互贷啦！

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赣市公积金字〔2022〕14号

关于开展与湖南部分城市住房公积金

异地缴存互认互贷业务的通知

各缴存单位、缴存人，机关各科室、各分中心：

为推进湘赣边区域合作示范区建设，深化住房公积金领域合作，助力湘赣边区域城市职工跨市安居创业，根据《湘赣边区域合作示范区住房公积金协同发展合作公约》相关要求，经市住房公积金管理委员会同意，现将开展与湖南部分城市住房公积金异地缴存互认互贷业务有关事项通知如下：

一、在现行省内住房公积金异地缴存互认互贷的基础上，增加湖南长沙市、株洲市、湘潭市、岳阳市、郴州市和湖南省直单位住房公积金异地缴存互认互贷，即湖南长沙等5个城市住房公积金缴存职工在我市购房的，可按我市住房公积金贷款政策申请个人住房公积金贷款；我市缴存职工在湖南长沙等5个城市购房的，可按我市住房公积金提取政策申请提取个人住房公积金账户余额。

二、本通知由市住房公积金管理中心负责解释，自2022年9月1日起执行。

赣州市住房公积金管理中心

2022年8月24日