首套最低4.6%，放款更快，常熟房贷利率现触底迹象

昨天，

3月最新一期利率（LPR）公布，

依然没有下降

但常熟房贷利率已经达到历史新低，

首套首贷最低4.6%

二套未结清5.2%

短短半年时间下降幅度达到25%

01

3月LPR报价“按兵不动”

昨天(3月21日)，新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年3月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

继1月份1年期、5年期LPR双降之后，本月LPR未变。

02

常熟首套房贷利率最低4.6%

上周，苏州首套房贷利率降至4.6%时，小编就说常熟跟进只是时间问题，今天小编也联系了常熟多家主流银行，调查首套、二套的房贷利率，具体情况如何？

以下为常熟最新房贷利率：

中国银行：首套4.6%、二套5.2%

农业银行：首套4.6%、二套5.2%

工商银行：首套4.6%、二套5.2%

建设银行：首套4.6%、二套5.2%

交通银行：首套4.6%、二套5.2%

招商银行：首套4.6%、二套5.2%

苏州银行：首套4.6%、二套5.2%

邮政储蓄银行:首套4.6%、二套5.2%

江南农商行:首套4.7%、二套5.2%

据了解，目前常熟各大银行首套房利率普遍为4.6%，二套房（首套贷款未结清）利率多在5.2%。基本上所有银行的额度都比较充足，不少银行表示，如果资料齐全，最快一周就能办完贷款，最慢也不超过1个月。

对于买房人来说，需要先明确意向楼盘后，再向楼盘合作银行的个贷部具体咨询。

同一家银行与不同的楼盘，或者不同银行与同一家楼盘，签订的贷款利率可能都会有所差异。

写在最后：

房贷利率的下调无处不体现着中央对房地产市场“维稳”的决心。

对于买房人来说，简直就是最大的利好消息。

-END-

主攻小微金融：常熟银行：下沉市场寻求优势，异地扩张打开空间

01战略：主攻小微金融常熟银行改制成立于2001年，随后在2007年引入交通银行作为战略投资者，并于2016年在上交所上市。自成立以来，聚焦服务“三农两小”，深耕本地市场，分支机构布局省内，村镇银行拓展省外，深度挖掘小微金融业务。

回报率：ROA、RORWA和ROE保持稳健，分别提升至1H22的1.00%、1.21%和11.72%（图表1）。

成长性：展业地区经济活跃，资产规模稳健增长。大部分展业地区贷款增速和GDP增速均高于全国平均。截至3Q22，资产总规模达2841亿元，最近五年复合增长率15%。从归母净利润看，2016-2021年5年符合增长率16%。3Q22归母净利润为20.79亿元，同比增长25.23%。

营收结构：利息净收入为主导，3Q22营业收入中，利息净收入稳健增长（+18.7%，占比86.5%），手续费及佣金净收入受疫情扰动有所下滑（-97.1%，占比0.1%），投资收益（+45.5%，占比9.2%）；营业支出中，业务及管理费（+14.2%，占比64.1%），信用减值损失（+18.0%，占比35.0%）（图表3）。

02经营：下沉市场寻求优势，异地扩张打开空间截至3Q22，公司贷款余额1872.96亿元，同比增长15.4%。零售贷款余额1139.69亿元，同比增长19.7%。1H22，个人经营贷达710.9亿，同比增长29.4%。其中，信用类贷款占比从2018年的9%提升至1H22年的30%。消费信用贷款达200.73亿，同比增长24.4%；个人住房贷款达140.08亿，同比增长10.0%；信用卡贷款持续发力，达50.15亿，同比增长73.4%。

展望未来，从量的角度看，常熟银行异地扩张打开增长空间；从价的角度看，下沉市场和信用贷款占比增加提高了贷款收益率韧性。从质的角度看，IPC技术+人力投入形成卓越的资产质量管理能力。

2.1深耕小微，下沉市场构筑竞争优势

小微客户占比超九成，下沉市场中构筑差异化优势。1H22，常熟银行规模在100万以下的贷款（户均规模20万）占比42%，贷款户数占比约93%；规模在100万-1000万的贷款（户均规模为243万）占比34%，贷款户数占比约6%（图表4-7）。横向对比，1000万以下的客户中，户均贷款规模为34万，远低于可比样本银行，这在普惠浪潮下一定程度上缓冲了来自大行和周边银行的竞争（图表9）。

公司打造自由星FS线上化小微金融产品体系，主要面向经营类客户和工薪类客户，提供涵盖经营周转、自主创业、日常消费等领域贷款（图表8）。

2.2异地扩张打开增长空间

截至1H2022，常熟银行的168家分支机构共覆盖江苏省内10个地市，32家村镇银行覆盖110多个区县和900多个镇。从资产分布看，除常熟本地（51.3%）占比最高外，苏州（10.7%）、南通（5.5%）、湖北（5.4%）的分支机构资产占比超过5%（图表10）。

由于常熟银行深耕本地多年，其市内贷款增速收敛于常熟市GDP增速，后续的高增速需要依靠分支机构和村镇银行。2018年以来，常熟银行市内贷款增速在4%-7%之间，但省内其他区域贷款增速在30%-40%之间（图表12）。公司占比较大的个人经营贷款表现出同样特征，异地分支结构成为投放主力。

展望未来，常熟银行贷款增速的天花板约束不是需求，而是供给。从需求看：（1）以资产规模/贷款余额来衡量分支结构在当地的竞争力，2018-2021年，除常熟和宿迁占比回落之外，其余分支占比均呈现上升之势，但绝对值仍处于低水平，未来开发潜力较大。（2）从地方贷款增速和GDP增速看，展业地区的增速大部分明显高于全国水平（图表11）。

综合来看，其贷款增速的需求端约束短期内难以看到，天花板更可能来自于公司自身的风控能力，而卓越风控能力正是公司的竞争优势。

2.3收益率有韧性，成本率保持稳定

信用贷款占比提高和强定价能力给贷款利率带来韧性。贷款利率虽难以逃脱LPR下行的引力，但降幅边际减小，1H22已经回升。2020年以来，政策纾困引导实体融资成本下行，在此背景下公司贷款收益率在2020年和2021年分别下降0.55和0.22个百分点，1H22已经企稳至6.32%，是同期贷款利率边际企稳的四家银行之一（其余三家是江苏银行、紫金银行和中国银行）。常熟银行的贷款利率的韧性，一方面由于信用贷款占比提高，另一方面展现出公司较高的议价能力（图表16-18）。

常熟银行存款利率在1H22小幅上升0.01个百分点至2.28%，上升幅度低于行业均值0.02个百分点。由于小微业务突出，公司拥有包含再贷款等在内的政策倾斜。此外，2022年10月以后，金融债券审批流程化简，也将为小微贷款专项债券的发行提供便利，负债成本有望持续稳定（图表19）。

2022年前三季度，常熟银行实现净息差3.1%，环比提升0.01个百分点（图表21）。

2.4线上引流矩阵成型，理财产品和AUM稳步增长

公司通过两个手机银行APP和微信银行形成了基础引流构架，包括常熟银行APP、常熟银行企业APP以及常熟银行微信小程序，除了基础移动银行功能外，也搭载了一些生活板块用于沉淀流量（图表23）。

理财代销和AUM稳步增长。1H22受疫情扰动影响，中间收入83.53亿，同比减少70.14%。但代理收入仍为主导，占比达53.5%。同期，理财规模348.97亿，较上年末增长12.6%。私行客户达3306户，较上年末增长13.6%，对应AUM201.6亿元，较上年末增长13.5%（图表24-27）。

03质量：资产质量管理模式优异风控强调人力+技术，构筑资产质量护城河。

（1）人力：一线信贷团队持续扩张，员工费用占营业支出比重边际提升。1H22，信贷人员达1700人，员工费用同比增长18.8%，占营业支出比重达38.6%。从2021年末数据来看，常熟银行员工费用占营业支出比重（40.5%）在农商行中排名第一（图表30-31）。

（2）技术：坚实的客户数据支撑IPC技术实现（图表29）。信贷工厂模式下，标准化工序确保专人专做，风控效率提升。3Q22不良率为0.78%，较上年末下降0.03个百分点。拨备覆盖率为542.02%，较上年末上升10.20个百分点。不良率在上市银行中排名第三（由低到高），拨备覆盖率在上市银行中仅低于杭州银行（图表32）。

3Q22，资本充足率/一级资本充足率/核心一级资本充足率分别为14.18%/10.18%/10.12%，边际提升。此外，2022年10月17日，60亿可转债上市，持有人转股之后，将用于补充核心一级资本（图表33）。

04盈利预测与估值盈利预测的主要假设如下：

对于银行业而言，相对估值中包含了资产质量预期，采用近期参照时，无法摆脱当下市场悲观或者乐观的预期，而采用远期参照时又无法对均值复归的时间给出指引，导致结果具有随意性。因此，本报告采用修正的剩余收益模型（RI）和股利折现模型（DDM）两种绝对估值法。

采用DDM估值，合理股价为11.86元/股，采用修正后的RI模型，合理股价为9.90元/股，二者均值为10.88元/股。

5风险提示宏观经济超预期收缩：宏观经济超预期收缩不仅对信贷增速和资产质量形成压制，且会引致市场对银行股的悲观预期陷入负向循环。

疫情反复：疫情反复将限制流通和生产，影响信贷需求。

贷款质量超预期恶化：如果外生冲击导致小微企业资产质量严重恶化，公司需要提高拨备，净利润将受到严重侵蚀。

限售股解禁：2022年9月30日，公司首次发行限售股上市流动，数量为9752184股，系持股超过5万股的员工股东锁定期满。

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10月最新LPR出炉！常熟房贷利率保持不变！首套房最低4.1%

刚刚！

10月最新LPR出炉！

大部分银行额度充足

具体往下看！

10月LPR报价“按兵不动”

今天，新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

继8月份1年期LPR、5年期以上LPR双降之后，本月LPR未变。

常熟首套房贷利率最低4.1%

今天小编也联系了常熟多家主流银行，调查首套、二套的房贷利率，具体情况如何？

以下为常熟最新房贷利率：

中国银行：首套4.1%、二套4.9%

农业银行：首套4.1%、二套4.9%

工商银行：首套4.1%、二套4.9%

建设银行：首套4.1%、二套4.9%

交通银行：首套4.1%、二套4.9%

苏州银行：首套4.1%、二套4.9%

邮政储蓄银行:首套4.1%、二套4.9%

江南农商行:首套4.1%、二套4.9%

浙商银行:首套4.1%、二套4.9%

据了解，目前常熟各大银行首套房利率普遍为4.1%，二套房（首套贷款未结清）利率多在4.9%。基本上所有银行的额度都比较充足，不少银行表示，如果资料齐全，最快一周就能办完贷款，最慢也不超过1个月，大部分银行支持首付两成。

对于买房人来说，需要先明确意向楼盘后，再向楼盘合作银行的个贷部具体咨询。

同一家银行与不同的楼盘，或者不同银行与同一家楼盘，签订的贷款利率可能都会有所差异。

就以现在普遍的4.1%利率，按揭贷款200万，贷款30年，相比4.25%每个月相差了174.33元，30年相差了6.2万多。相比6.0%时，每个月相差了2327.04元，30年相差了84万。

写在最后：

坚持房住不炒政策，规整房地产市场秩序，稳房价、稳地价。

鼓励消费，支持刚需和改善买房，现在正是最佳买房窗口期！

-END-