广州二手房再现24万元/m2 一线城市参考价隐退？

每经记者：黄婉银每经编辑：陈梦妤

12月21日，有市场消息称广州取消二手房参考价，不过，《每日经济新闻》记者从贝壳、链家等平台获悉，原本清一色标有二手房参考价的小区，目前已恢复显示业主的正常挂牌价，不过房源的详情页面依旧会显示参考单价。

相关知情人士通过微信向记者确认这一变化属实，其表示，贝壳、链家等平台目前是业主真实挂牌价和参考价都有显示，其实对于周边业主或买方来说可以有更多参考。

另外，记者发现，不仅广州，同样发布过二手房参考价的东莞、成都等地都已发生类似变化，政府参考单价仅显示在房源详情页中，目前西安在链家等平台则已不显示二手房参考价。

东莞有小区只显示参考价

自2021年2月深圳开启二手房参考价后，宁波、成都、上海、东莞、广州、北京、三亚等超过15个城市也陆续公布二手住房交易参考价格发布机制。

广州在2021年8月31日发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（以下简称《通知》），成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格，视市场运行情况在局官方网站、微信公众号等适时发布。

《通知》要求，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手房房源。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

因此，部分城市属于二手房参考价名单中的小区，在二手房平台上都只显示房源参考单价和参考总价，挂牌价单价、总价皆被隐藏不显示，深圳目前就仍是这样的状态。

12月21日，记者看到，属于广州首批发布二手房交易参考价的小区凯旋新世界，目前在链家平台展示的一套房源挂牌总价为4500万元，挂牌均价242942元/平方米，而政府参考单价为88311元/平方米。

今年9月，东莞就有市场消息称，“贝壳上原来有指导价的218个小区，今晚全部显示为市场挂牌价”。随后，贝壳东莞站发布声明表示，后台数据显示更新经核实是系统升级造成，与网上不实传言无关。

记者在链家平台看到，东莞有小区仍然只显示参考价，但也有小区同时显示参考价和挂牌价。与广州略有不同的是，东莞部分小区还会显示房源的参考价总价。

另外，其他一些城市在链家平台上的挂牌价、参考价显示也与广州变化一致。

低于参考价成交是常态

从深圳开启二手房参考价时间来算，这一政策已推行近两年。随着房地产市场持续降温、二手房成交持续下滑，市场对于调整二手房参考价的呼声也越来越大。

一方面二手房挂牌量在不断增长，但成交数量始终处于低迷状态。降价，成为很多二手房业主卖房路上不得不考虑的动作。

在链家平台上，已经有广州、杭州、苏州、南京、天津、重庆、合肥等10余个城市二手房挂牌量超过10万套，其中南京、天津、重庆等已经突破15万套。

因此，今年以来，深圳、广州、东莞等地二手房报价低于参考价已成为普遍现象。

乐有家研究中心数据显示，2021年10月份开始，深圳成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减，由此前的33%-56%减少为20%左右，2022年6月占比仅17%。而10%偏差值以内的占比在40%-50%之间，可见市面上近半数成交房源基本都能“按参考价卖”，这已经成为当前深圳二手楼市的大趋势。

今年10月下旬，记者从多位中介人士处了解到，广州番禺区广地花园有一套约300平方米房源，参考价760万元，但业主调价后报价已经降至598万元，比参考低162万元。天河华景新城一套业主急售的103平方米大三房，一口价460万元，较参考价577万元低出百万元。

为促进二手房市场交易，2022年以来，各地持续放松此前实施的二手房相关政策，包括二手房限售年限缩短、取消二手房限售、二手房参考价退场、加速落地“带押过户”模式等，从交易环节、交易门槛等层面支持二手房市场。2022年7月，西安成为首个明确取消二手房参考价的城市，此后合肥等地迅速跟进。

每日经济新闻

取消参考价！广州楼市，杠杆又回来了！

作者：子非鱼01广州取消二手房参考价12月21日，多家权威媒体爆料，广州取消二手房参考价了。

多个热点房地产网站、APP上，广州的“指导价住宅小区”，不再显示指导价，改为显示业主真实挂牌价。

看了一眼贝壳找房，果然如此，童叟无欺。广州PLUS特地梳理了广州96个参考价小区最新的实际挂牌价和9月份的参考价对比，如下图。

整体上看，差别并不大，有的比之前的参考价略高，有的略低。

广州并不是第一个取消参考价的城市。

关于二手房参考价，是去年2月份深圳率先发布，此后宁波、成都、东莞、合肥、金华、无锡、西安、广州等城市纷纷跟进，共计15个城市发布了二手房参考价。

但整体上只有深圳、上海两座城市覆盖了全域，广州只对96个小区发布了指导价，西安两批次只覆盖了205个小区，东莞覆盖218个小区等。至于金华、温州、合肥、衢州，只是放了一声空炮，说是要发布指导价，但没有下文。

而且，今年8月克而瑞就梳理了一下，,15个城市中，也只有深圳、上海仍在执行，其余13个城市要么没有下文，要么虽然还有指导价，但银行贷款已经不按指导价执行，比如广州，要么直接不再显示参考价，比如西安。

可以看到，广州尽管昨天才开始取消参考价，但实际上银行贷款早就不再按照参考价执行。

取消参考价，无非就是这个目的，无非就是想让杠杆回归而已。

02会有什么影响说实话，影响并不大。无非是杠杆又回来了。

要理解二手房参考价的影响，首先得明白它的作用。去年深圳率先发布的二手房参考价，其根本作用是降杠杆。

参考价并不是要求买卖双方必须按照参考价来成交，参考价是给银行，让银行按照参考价给予购房者贷款，达到降杠杆的效果，从而给市场降温。

举个例子。以广州天河区1一套1200万的房子为例。参考价之前的挂牌价是1200万，参考价发布之后，广州挂牌价普遍被打了8折左右，假如参考价发布后是1000万。

那么你在参考价发布之前购买这套房子，首付是360万，可以向银行贷款840万。参考价发布之后，虽然挂牌价变成了1000万，但业主的心理价1200万不会变，你买这套房子总价仍需要1200万。

但银行则是按照参考价给予贷款，也即你最多只能从银行贷款700万，首付则需要500万。

发布前首付360万，发布后首付500万。杠杆下降，让一大批人失去了购房的勇气和实力。最终起到给市场降温的效果。

现在广州取消二手房参考价，让二手房回归真实挂牌价，无非就是让杠杆回来，让银行能够给予购房者更多的贷款。

理论上会对楼市产生一定的刺激。这也是当下从外围区到核心区房价均在调整的广州，想要达到的目的。

但是：

一方面，目前很多小区的挂牌价已经跌至参考价，甚至比参考价还低。取消与否没差，事实上如今的参考价，已经演变成了很多小区的救命价。

以深圳来说，乐有家披露的数据显示，目前有40%的小区挂牌价低于参考价。广州目前尚未有整体统计的数据，但深圳如是，比深圳调整力度更大的广州，概莫能外。

10月份，广州番禺区广地花园有一套约300平方米房源，参考价760万元，但业主调价后报价已经降至598万元，比参考低162万元。天河华景新城一套业主急售的103平方米大三房，一口价460万元，较参考价577万元低出百万元。

另一方面，在经济与收入复苏仍未可知的情况下，即便取消二手房参考价，杠杆回归，购房者可以从银行贷更多的款，但谁敢？

杠杆回归，可以贷更多的款，意味着后续的还款压力加大。在提前还贷仍在持续的当下，增加贷款压力，显得很不应景。

不过话说回来，取消参考价虽然对于市场的推动作用不大，但确实到了该调整的时候，毕竟有真实需求的家庭，还是希望能够借助银行的力量上车。

03整体市场预判目前，深圳广州两个一线城市的楼市，正在上演着多空博弈。

有的开发商取消折扣甚至涨价，有的业主也在跃跃欲试，但他们都只是在试探，并不是需求和热钱推动的，当他们发现市场不买账的时候，还是会乖乖回调。

比如位于黄埔区的保利锦上，准备开盘时还没有放开，当时的吹风价是2.8万元，然而放开之后开盘时的价格立刻涨到了3.1万元。

原以为涨价会迎来一波大卖。但当一大批购房者涌入售楼处发现涨价后，被吓退，都纷纷挥手告别。结果，该楼盘的价格又降低2.9万元/平方米。

深圳目前多空博弈比较激烈，但整体明显仍是空比较多。新盘打折出售仍是多数，最新拿证的龙华新盘富基云珑府备案价6.4万，折后价4.9万元，直接将龙华房价拉回到了五年前。

对于各类城市整体的预判，本号仍是最近几篇文章中的观点：

第一，对于北方一些已经连续下跌四五年的中心城市，房价已经见底，后续上涨不太可能，大概率是横盘。比如天津、青岛、济南、石家庄等，这些城市目前反馈的数据来看，尽管成交量仍在底部，但房价已经跌无可跌。

第二，对于东北城市来说，用于供应量太大，而且人口一直在流失，房价整体仍会持续调整。沈阳、大连、长春是东北仅有的三个人口仍正增长的城市，但整体供应大于需求，而且在东北整体调整的氛围下，调整也会持续。

第三，对于南方大多数中心城市与北方少数中心城市，房价才调整一年左右，泡沫依旧非常大，房价收入比依旧非常高，后续调整还会持续一段时间。至于何时横盘，要看成交量复苏进度。

第四，对于大多数人口流失、产业不振、经济荼蘼的三四线城市，天量的供应与不断流失的需求，房价会进入漫长的调整周期中。

广州二手房指导价取消？市住建局回应了

公布执行一年多的广州二手房指导价，近日开始取消了？

12月21日，过往链家网、贝壳平台房源主页面清一色的参考价突然消失，取而代之的是正常的、不统一的挂牌价。

不过，涉及中介平台否认广州已取消指导价，称挂出市场价是“为了让周边业主或者是买方可以有更多的参考，房价透明度更高”。该平台人士表示，目前贝壳、链家网上的具体房源页面，仍会同时显示挂牌价和参考价。

时间回溯到去年中，广州楼市成交持续火爆。就在2021年8月31日，广州发布二手房指导价，公布首批96个二手小区的参考价。在这96个二手小区中，即便是珠江新城的豪宅，也未出现一个二手参考价超过10万元的小区。

对比今日已显示正常挂牌价的链家、贝壳平台，不少小区的挂牌价是参考价的一倍或以上。

比如珠江新城知名豪宅凯旋新世界，其政府参考价为88311元/平方米。事实上，该小区今年以来截至11月中旬已成交了超40套住宅，其成交价最低仅为13.05万元/平方米，主要成交单价介于16万至23万元/平方米之间。当中，广粤尊府组团成交两套单价分别为30万元/平方米、28.57万元/平方米的8000万+豪宅。

（链家网）

（贝壳找房）

链家、贝壳为什么要恢复显示96个二手小区的正常挂牌价？

相关平台人士表示，广州当前并未取消指导价，目前平台上同时显示业主真实挂牌价和政府参考价，“这么做是为了周边业主或者是买方可以有更多的参考，透明度更高”。据介绍，在全国其他已实施指导价的城市，相关网站平台上也已同时显示挂牌价。

南都·湾财社记者采访获悉，除链家、贝壳之外，广州中原地产、房王网等二手房网站及安客居平台目前仍然只显示政府参考价。

（中原地产）

（房王网）

上述中介公司的相关人士表示，当前其司暂未收到监管部门取消指导价的指令，故而公司网站暂时不会恢复显示二手房源市场挂牌价。

从广州住建局数据可见，今年1-10月，广州一共网签57898套二手住宅，仅为去年同期102063套的56.7%。

业界人士认为，今年10月以来，从中央到地方不断出台多项楼市利好政策，预计政府指导价或将于不久取消，“贝壳只不过提早将此摆上台面”。

今日傍晚，广州市住建局方面就南都湾财社的采访回应，目前还是按照原来的政策执行。

南都记者邱永芬莫郅骅