利率4.25%，历史最低！买不买房，又开始做选择题了……

平顶山的这一波疫情刚刚结束，还没缓过神儿的人们，又一次被七天之内两降的房贷利率，搞懵了。

5月20日，央行一则LPR公告发布，导致房贷利率最低降至4.25%。此消息一出，可以说是有人狂喜，有人好气。

因为疫情耽误没有签约的买房人，歪打正着地反而等来了这么大一份拣漏的“厚礼”，开心不已；而那些依然在房贷高位站岗的人，比如6.37%、5.8%、5.1%等等，简直要哭晕在厕所。

首套房贷利率4.25%，据业内专业人士称，这已经是平顶山房贷历史上最低时刻。

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仨月左右

平顶山房贷利率断崖式下降

去年下半年，平顶山各大银行首套房房贷利率飙升至6.37%，且一直居高不下，加上银行放款额度缩紧，个别项目竟达到了6.5%或6.7%，令人望而却步。

在今年3月下旬，楼品荟摸排了平顶山市区十多家银行，建行、工行、邮政银行等不少银行调至了5.88%。随着很多银行贷款额度放开，银行的放款速度也快了许多。

没想到，仅仅不到三个月的时间，房贷利率就开启了断崖式下降——

4月8日，多家楼盘陆续曝出房贷利率再次下降，首套房贷利率下调至5.1%，二套房房贷利率下调至5.2%。

5月15日，央行、银保监会把首套房贷款利率的下限下调了20个基点。这被很多媒体解读为“针对住房商业贷精准降息”，按这一政策，房贷利率最低可降至4.4%。

然而，更重磅的发生在5月20日。

5月20日，最新一期的LPR报价公告发布。5年期以上LPR从上月的4.6%下调为4.45%，直接降了0.15%。那么依据15日央行针对房贷的最新政策，可以在4.45%基础上再降20个点的话，就变成了最低可至4.25%！

据中国新闻网消息，自2019年8月LPR改革以来，5年期以上LPR仅下调过5次，此番一次性下调15个基点，创下历史最大降幅，这是最近几年来楼市迎来的最大利好。

有多位业内人士表示，平顶山房贷利率降幅这么大，也是十几年来仅有的一次。据介绍，平顶山仅在2009年出现过8折利率，但当时也没有达到4.25%这么低，2016年楼市低迷时平顶山出现过基准利率9折，也比这个高。

从6.37%降到4.25%，对购房者来说这次利好，绝对是史无前例。

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这一轮利率下调

平顶山市场反应很快

疫情的阴霾还未完全褪去，平顶山地产行业情绪的低气压，立马因房贷利率新政的公布而振奋不已。

5月20日早上9点15分，中国人民银行最新一期LPR公布，仅仅在一两个小时后，笔者就看到了平顶山一些楼盘的相关海报，反应速度之快，令人意外。

5月20日下午，已有多家银行及楼盘确认可执行最新的房贷利率。

“已经向合作银行询问过了，可以按4.25%执行。”新华路上一楼盘负责人表示，他们合作的有工行、建行。

另一家房企负责人向楼品荟表示，由于他们的楼盘在市区、县区都有，合作的银行比较多，据他们汇总信息，中行、建行、工行、交行、中原银行、兴业银行等，已确认执行。

还有一些楼盘负责人表示，这波利好来得太突然，有点让人猝不及防，由于5月19日才解封上班，他们20日上午刚刚推出4.4%的利率优惠海报，下午立马换了。还有的楼盘是前一天才做好的利率宣传物料，也立马安排更换。

一位资深地产营销负责人表示，这是平顶山楼市近十几年来，房贷利率降的最低点。别忘了就在去年，平顶山首套房贷款利率还高至6.37%，这中间的差距何止天壤之别。

“在4月份，一些客户虽然订房了，但一直未正式签约，没想到因为疫情封控，又等来了央行房贷利率的下调，高兴坏了。”一楼盘销售经理表示，不少客户听说这一消息，有种因祸得福的感觉。

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谁最受益？究竟能省多少钱？

毫无疑问，首套房购买者，是这波利好政策的最大受益者。

虽然说是最低可至4.25%，但实际情况是，不少银行已表示可按此利率执行。

从6.37%降至4.25%，对于一个购房者来说，究竟能省多少购房成本？咱来算一算。

假如要买一套70万元的房子，贷款30年来计算，大概人们为这套房子所要支出的金额是多少呢？

利率6.37%和4.25%相比，究竟能为购房者节省多少钱呢？

从以上两个表中你可以看到，如果你选择的是等额本金还款方式，月供平均每个月能节省496.045元，购房总金额能节省近18万元；如果你选择的是等额本息还款方式，月供能节省736.98元，购房总金额能节省26.5万多元。

由此也可看出，本次房贷利率的下降，对首套房购房者来说，实惠可真是够足的！

那么另一个问题来了，没买房准备买的人是开心了，那些去年买房站在利率高点的人来说，岂不是太冤了？他们能跟着降吗？这是近两天来，被问得最多的。

2020年以前购房的，选择的多是固定利率，那么此后利率的涨降与之没有什么关系，享受不到降息的利好。

如果是2020年及以后买房的，或者此前买房的在2020年转换为LPR浮动利率的，此后应该能够享受这一福利的。

LPR利率变动是一年一次，有两种方式：每年贷款发放月变动和每年1月1日变动。如果你签的是每年贷款发放月变动，那你的变动就参考上月LPR，如果你选择的是每年1月1日变动，那LPR就参考上年12月的LPR。

关键是看你的房贷利率一年期到期的时间是什么时候？赶上这次利率下调正好到期的，下个月就能调；等到明年1月1日才能调的，只能到那时候看LPR是多少了，还会不会是现在的4.45%，就不一定了。

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近6个月数据告诉你

利率降的背后

这几个月来我们不断听到许多城市推出刺激经济、刺激消费的措施，支持房地产健康发展的优惠政策也不断释放。

一场疫情阻断了人们现实的行动自由，同样让城市的经济陷入了被动。

如今整个平顶山房地产市场正处于大洗牌阶段，受到政策收紧、疫情反复等影响，追求高溢价的时代一去不复返了，更多的楼盘在保工程、保品质的同时，为了活下去而在大幅收缩利润空间，因此市场上出现了多种多样的购房优惠福利，比如一口价房源、成交送品牌家电，还有直接补贴真金白银的，动辄五千上万……

国家统计局5月18日公布的2022年4月份房价数据，70个大中城市中，平顶山商品住宅销售价格环比再次下降，这已是从去年11月开始到今年4月接连六个月下降了。

（数据来源：国家统计局）

当下平顶山市场的整体房价，已是近年来最低时候。而近6个月来，平顶山的备案情况如何呢？

综合以上情况看，近6个月来平顶山整体备案量在一直下降，与上年相比降幅越来越大，甚至4月份整体备案面积、备案套数已不及去年同期的一半，远没有恢复到往年的水平。

平顶山的市场情况，代表的不仅是一个四线城市的现状，放眼国内多数城市都面临同样情况。国家统计局近日发布的数据显示，今年前4个月商品房销售额和销售面积分别为约3.78万亿元和3.98亿平方米，同比下降幅度分别为29.5%和20.9%。

4月29日，中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”，这也给了各地更大的自主权。

截至5月20日，当月累计已有超过56座城市发布稳楼市政策60余条，年内各地房地产调控政策次数高达290次，刷新历史同期纪录。

在此大背景下，历史最低的房贷利率为什么会在这个时候出现了，也就十分明晰了。

今年3月5日的政府工作报告，提出的发展目标是国内生产总值增长5.5%左右，跟去年持平。那么要实现这一目标，央行层面释放的楼市利率利好，都在表明从上到下恢复经济的决心。

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站在历史的十字路口前

你会怎么选

对于很多人来说，房贷利率来到了历史最低点，这是又一个历史的十字路口，要不要此时上车买房呢？的确是道选择题。

一些多数长年从事房地产销售的人员表示，以多年的经验来看，当下是买房的最佳时候，因为综合各方因素来看，如果选房选对了，现在是买房花钱最少的时候。利率低，不用再多说。当下的整体市场房价，也是近年来最低时候。多方因素综合起来看，当下买房的人，省下的钱可能更多。

而购房者对房贷利率最低点的态度，则有些暧昧不明，出现了两种声音。

一种认为，这机会确实难得，尤其和身边刚买房的人比，实实在在省了一二十万，不想错过这机会，打算赶紧上车买房。这些人，大多是几个月前便有买房意向，在犹豫不决中等到了现在。

而还有一种情况是，他们更不急于买了。

购房者在犹豫什么呢？

在此之前，LPR对购房者来说，是个不轻易变动的稳定因素，可能去年这么高，今年也这么高，明年还这么高，购房者就不太考虑LPR调整会对买房产生多大影响。

但是现在呢，他觉得原本稳定的因素不停地在变动。去年高，今年就低了。今天降了，明天说不定还会再降。现在省下的钱多，过几个月可能省下的钱更多。购房者就会忍不住继续观望。

当下是拐点还是降落过程中的短暂停留点？

可能谁也无法给出标准答案。

但近来央行连续降息的目的是很清楚的，那就是提振市场信心，提升新房销量，以稳住楼市，不能再量价齐跌了。

但降息的结果无非有两种，一种是稳住了市场，实现了预期，那么，利率再降的可能性就不大了。另一种是，楼市依然低迷，销售仍旧不温不火，那么上面的“刺激”政策还多着呢，房贷利率再降的可能性也是有的。

那么，现在买房上车是不是好时机呢？笔者不知道是不是好时机，因为这个降息的刺激效果还没有显现出来。

稳妥的办法是，再等等看看，接下来如果楼市销量看涨，房价有抬头的迹象，那就必须赶快出手了。到楼盘多转转看看，售楼部里的人气旺与不旺，基本上能反映出楼市回暖与否。

降息后的利率走势

8月15日，央行7天逆回购利率与MLF利率同步下调10BP，随后1年和5年期以上贷款市场报价利率（LPR）再度非对称下调，带动国债收益率下行至年内新低水平，市场止盈压力较大，且对后续政策取向判断存在分歧。

由于宽货币传导宽信用的阻滞仍存，经济内生增长动能偏弱，不能完全排除四季度进一步降息的可能性，无需过度担忧利率出现趋势性反弹的拐点。

利率中枢全面下移

2022年以来央行货币政策保持宽松。从量的角度看，4月降准0.25个百分点，截至7月底已上缴1万亿元结存利润，相当于再全面降准近0.5个百分点。从价的角度看，7天逆回购利率、1年期MLF利率、1年和5年期以上LPR等重要政策利率均出现不同程度下调。

在央行宽松基调与融资需求疲弱的共同作用下，“资产荒”行情演绎，市场利率大幅下行。流动性充裕程度与持续时长均超出市场预期，资金利率下行幅度最大，DR001一度触及1％关口。DR007最低跌至1.29％，同业存单利率下行近70BP，二者均创2020年5月以来新低。受稳增长政策发力影响，债券收益率长端定价相对谨慎，收益率曲线陡峭化下行，国债（10-1）年期限利差较2022年末拓宽30BP，AAA级中票（3-1）年期限利差较上年末拓宽39BP。相比同期限利率债，信用债收益率下行幅度更大，信用利差压缩至历史低位，AAA级城投债和产业债的信用利差，分别较2022年末收窄19BP、18BP至40BP、38BP。

2022年以来的3次LPR非对称下调，反映出政策层面对房地产行业态度的明显转变。5年期以上LPR较1年期LPR多下行20BP，二者利差已缩窄至65BP，接近历史最低值60BP。LPR下行带动贷款加权平均利率较年上年年末下行35BP至4.41％，创历史新低。二季度末，个人住房贷款利率较2021年年末下行101BP至4.62％，为2020年以来首次低于一般贷款利率。本次5年以上LPR下调15BP，有望进一步带动个人住房贷款利率下行，或在三季度突破2016年的低点4.52％。

四季度仍有降息可能

央行二季度货币政策执行报告强调坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币，市场对货币政策总量层面大幅宽松的预期不强。笔者认为，三季度仍处于政策效果观察期，短期内继续降息的可能性较低，但不排除MLF和LPR在四季度下调的可能。当前结构性通胀尚不构成主要矛盾，欧美衰退预期下加息制约减弱，若后续国内经济基本面修复程度不及预期，或地产链条爆发超预期风险事件，货币政策仍有可能进一步宽松。

从降息的必要性来看，当前房地产和疫情是影响国内经济运行最主要的宏观变量，二者的变化趋势决定了信贷修复的斜率，进一步决定了是否需要启动降息以刺激总需求恢复。房地产相关产业对GDP的贡献约30％，地产周期下滑，将通过产业链、房地产开发贷、按揭贷款和土地财政四个渠道，对上下游企业、银行体系、居民部门和政府部门造成拖累。而疫情反复导致就业形势恶化，居民收入预期下滑，消费与购房意愿低迷。

二季度以来，地产与疫情两大风险因素共振，宽信用传导进程受阻。7月非金融企业贷款和居民贷款分别同比下降1457亿元和2842亿元，M2与社融的同比增速之差扩大至1.1％，反映实体经济融资需求疲弱，私人部门延续主动去杠杆的趋势。根据《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，8月LPR下调后，首套、二套个人住房贷款利率最低可至4.1％和4.9％。但高频数据显示，8月30大中城市的商品房成交面积延续7月的低迷，说明目前居民购房意愿对个人住房贷款利率下调的敏感性有所减弱，且大部分存量房贷的重定价需等到2023年1月，LPR下调带动地产销售回暖存在时滞，效果有待观察。

但另一方面，从降息的可行性来看，LPR进一步下调仍有赖于存款利率下调。根据存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。4月最后一周全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37％，8月10年期国债收益率已较4月下行逾20BP，1年期LPR下行5BP，存款利率理论上有5-20BP的下行空间，但近期尚未观察到各大商业银行存款利率调整。鉴于当前MLF利率大幅高于1年期同业存单利率，故MLF下调的信号意义大于实际效果，银行的负债端成本仍主要取决于存款利率。在保证商业银行净息差基本稳定的前提下，若存款利率无法有效跟随市场利率下调，则LPR缺乏持续下行的动力。

后续利率走势分析

由于当前7天逆回购利率（2.0％）大幅高于DR007（1.4％），故8月降息后，资金利率并未进一步下行。即便未来进一步调降7天逆回购和MLF利率，对资金利率的带动也十分有限。预计后续资金面将继续维持宽松，但随着稳增长政策逐步落实，政府部门进一步加杠杆弥补总需求缺口，资金淤积的情况有望改善。预计隔夜和7天回购利率将低位企稳，较难突破前期低位。

2020年2月和4月央行分别下调MLF利率10BP和20BP，带动10年期国债收益率累计下行40BP。截至8月22日，10年期国债收益率较8月14日下行14BP至2.59％，未明显超出MLF的调降幅度。且目前国债（10-1）年期限利差大于80BP，较过去三年的平均水平（约66BP）仍有压缩空间。利率中枢整体下移，拉长久期能一定程度上增厚投资收益，利率债收益率曲线有走平的动力。当前10年期国债收益率的点位距离2020年4月29日的低位2.50％仅剩9BP的空间。若后续经济修复或风险处置不及预期，政策宽松预期发酵，10年期国债收益率有可能进一步下行挑战2.5％的关键点位。

由于地产和疫情两大风险因素难以在短期内消除，预计本轮经济基本面的修复将显著慢于2020年，货币环境将维持较长时间的宽松，预计利率水平将维持低位，直至企业和居民的融资需求回到正常轨道。通常社融同比增速拐点较10年期国债收益率增速提前2-3个月左右，若观察到社融及人民币贷款增速连续回升，特别是信贷结构明显改善（即企业和居民中长期贷款占比上升），则需警惕债券收益率从当前的低位反弹。

（作者来自中国建设银行金融市场部，本文仅代表作者本人观点，与所在单位无关）

本文源自证券市场周刊

最新LPR出炉，5年期以上LPR为4.45%，对房价有何影响？

央行发布了6月份的LPR，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，和上月持平，这个结果和预期一致。

5年期以上LPR自从4月份降低15个基点以后，达到4.45%，再次创十年新低，再加上央行允许首套房利率在5年期以上LPR基础上下调20个基点，理论上来说，首套房商贷利率最低可以低至4.25%，这个低利率水平基本可以比肩2016年当时的低水平。

现在已经有不少城市将首套房商贷利率降低至4.25%，以此来刺激楼市，期望恢复楼市的交易量，并稳住房价，从数据来看，情况确实是在好转，楼市成交呈现价量齐升是现象。

从中短期来看，未来的LPR还是有下调空间的，这主要看经济情况，如果在当前4.45%的利率水平上全国房地产的成交量能够维持正常水平，房价能够稳定、或者稳中略升，那么LPR将维持现在的水平，反之，如果房价依然无法稳定，持续下跌，成交量依然无法恢复，那么带来的结果必然是会再次下调5年期以上LPR利率。

关于LPR长期下降的趋势，笔者已经持续说了两三年，从4.9%说到现在的4.45%，降幅已经不少，对于选择浮动房贷利率的人来说，是可以很好的享受LPR下调带来的房贷利息降低的红利，而对于那些顽固地认为固定房贷利率才是最有利的人来说，就无法享受这些红利了。

利率下调是长期趋势，因为利率的本质是资金的价格，是投资方的收益率，是融资方的成本，在经济高速发展的时候，社会的利率自然更高，因为资金收益率高，也更愿意承担更高的资金成本去获取更高的收益，但是当经济增速放缓的时候，资金收益率是下降的，在这种情况下，愿意成本的资金成本必然也是下降的，这就是利率和经济增速的关系。

而经济增速是下降的趋势，这点也很好理解，以中国今日之经济规模，不可能再回到2位数增长了，甚至回到6%都不可能了，今年的GDP增速目标是5.5%，过去两年平均增速为5%，未来10年也许会下调到5%，甚至是4%，即便是如此，增加的绝对量也足够大，以20万亿美元的GDP体量来计算，4%的增速也将带来近万亿美元的增量，这已经是一个经济大国的经济体量了。

从历史上来看，每次房贷利率处于低点恰好就是买房的最佳时机，而房贷利率处于高点的时候，恰好是卖房的最佳时机，2016年是当时房贷利率最低的水平，5年期以上贷款基准利率下调至4.9%，而很多银行对利率还打8折，导致利率处于低水平，而当时也正好是全国房价触底反弹的阶段，当时买房的人财富都涨了一波。

再来看2020年初，在疫情之下，降准降息，导致房贷利率下降，2020年下半年以及2021年上半年房价涨了一波，2021年下半年调控力度迅速加大，遏制了房价上涨的趋势，但是现在再次下调房贷利率，房价将企稳，甚至会回升。