云南首例！房贷没还清也能卖房？二手房“带抵押过户”这样办→
今天上午，昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局和中国建设银行云南省分行在昆明市不动产登记中心举行存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式，成功办理我省首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务，标志着一项便民利民的服务新举措正式实施。
上午10点，王先生和李先生来到不动产登记中心，准备办理“带抵押过户”的业务。此前，王先生准备出售一套房产，并找好了买家李先生，但苦于原贷款没有结清，需要自筹近50万还清房贷，短时间王先生很难凑够这笔钱。正当王先生一筹莫展之时，王先生得知建行新推出了“带抵押过户”二手房贷款业务。于是，买卖双方向建行提出了贷款申请。
卖方王先生：“不管效率也好，还是说我们个人资金这块也好，都得到很大的一个保障。”
以往市民在二手房交易过程中，买方需要先结清银行贷款，凭结清证明办理抵押注销登记，到银行赎回不动产权证书后，买卖双方才能向银行提出贷款预审批，预审批通过后签订房屋买卖合同并备案，最后方能到不动产登记机构申请办理转移登记和抵押登记，所需的时间周期和流程较长。但即日起，买卖双方将享受到“带抵押过户”的便民业务办理。
昆明市不动产登记中心工作人员刘波：“也就是转移登记、新设抵押权还有注销原抵押三合一的一个合并登记。通过这个合并登记业务，我们改变了以往需要买方垫资赎证，或者卖方提前还贷解除抵押后才能办理交易过户的老的办理模式。”
传统房屋交易模式如下：
新型房屋交易模式如下：
“带抵押过户”合并登记工作改革后，结合交易、税收、登记“一窗办理，集成服务”工作，在住建、税务和登记三部门联审联办的基础上，不动产登记机构简化办理程序，创新增加了房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记流程，申请人只需“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”就可完成上述登记事项，且各项登记无时差同步完成，同时颁发新的不动产权证书和不动产登记证明，办理时限从单一流程6个工作日压缩至3个工作日办结，极大地给办事群众带来了便利，也提升了不动产登记的服务效能。
昆明市不动产登记中心工作人员刘波：“在确保抵押权人的合法权益不受损失的情况下，我们最大限度地降低了交易双方的资金和时间成本。”
据了解，目前该项改革先在中国建设银行进行试点，待该项业务成熟后，将逐渐向其他金融机构推行。最终实现多银贷款审批、抵押登记及贷款发放无缝衔接，进一步优化昆明市营商环境，为昆明市建设贡献力量持续加大对存量房“带抵过户”创新服务模式。
建行昆明分行副行长张征：下一步我们将从昆明到全省进行推广。”
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二手房“带抵押过户”
合并登记适用范围
在昆明市主城五区（含开发度假区）范围内，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，以及《民法典》施行后办理抵押登记时，不动产登记簿中“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”记载为“是”的不动产，抵押期间依法转让的，推行“带抵押过户”合并登记，由银行金融机构（抵押权人）、抵押人（转让人）、买受人三方共同申请办理。
当事人因赠与、作价出资（入股）、法人或者其他组织合并（分立）、夫妻财产约定、夫妻离婚析产及继承等原因，申请转移抵押不动产的不纳入合并登记办理范围。
二手房“带抵押过户”
合并登记业务流程
不动产登记机构办理二手房“带抵押过户”合并登记工作主要有以下流程步骤：
一是卖方申请提前还款，买方申请按揭贷款。卖方向银行申请提前还款，同时，买方持网签合同向银行申请购房按揭贷款。银行针对买方的贷款进行审批。卖方在申请办理过户手续前要提前还款。卖方不能以自有（或自筹）资金全部偿还贷款的，可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在抵押权登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户；
二是银行向产权交易管理部门申请抵押状态下进行网签。抵押权人（贷款银行）同意转让抵押物的，买卖双方可在房产抵押的状态下在网上办理买卖合同网签备案；
三是转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记同步办。抵押权人与房屋受让人签订《抵押借款合同》后，抵押权人（贷款银行）、抵押人（转让人）与受让人三方共同向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记，住建、税务和登记三部门联审联办，完成登记后，房屋所有权转移到受让人名下，受让人成为新的抵押人。抵押权人（贷款银行）在申请时，同时提交注销原抵押权的材料，在转移登记和新设抵押权办理完成的同时，一并注销原抵押权；
四是银行放款。银行收到不动产登记证明后，按照多方资金管理约定，将款项及时划转至相关账户。
二手房“带抵押过户”
合并登记申请材料清单
不动产登记机构按照“一窗受理、集成服务”的工作要求，结合“带抵押过户”合并登记业务实际，进一步精简申请材料，并在合并登记业务受理时，不动产登记工作人员将申请材料录入扫描并共享推送至住建和税务部门进行联办。
合并登记申请材料清单为：
不动产带抵押过户合并登记申请书；
抵押权人、抵押人（转让人）、买受人三方身份证明，委托代理的提交授权委托材料及经办人身份证明；
不动产权属证书；
不动产登记证明（他项权证）；
房屋买卖合同；
主债权合同（抵押借款合同）；
抵押权人同意转让抵押不动产的材料；
抵押权人与抵押人关于注销原抵押权的材料；
税务部门需要的资料：原购房发票和契税完税证明、交易双方的户口册（以家庭为单位，包括配偶和未成年子女），无法提供户口册的，可以提供户籍证明、部队户籍证明、军官证、护照、港澳通行证等）；
结婚证或者离婚证、离婚协议书、民事调解书或民事判决书等。
二手房“带抵押过户”贷款
申办条件
“带抵押过户”个人再交易住房贷款申办条件为:卖方所售房屋在建行办理住房贷款且已办妥抵押登记手续，所售房屋无除建行外的第三方抵押登记、司法查封等限制情况。买方有合法的身份；信用状况良好，无重大不良信用记录；具有还款意愿，具备还款能力；有符合要求的自筹资金并用于支付首付款；符合建行要求的其他条件。
部分来源：云南公证、昆明不动产
8099999记者报道
编辑：云仔
云南首个！房贷未结清，房子也可交易过户啦
8月2日，昆明市举行存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式，成功办理云南首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务，并现场颁发了云南首本二手房“带抵押过户”不动产证，标志着一项便民利民的服务新举措正式实施。
市民王先生要出售名下一套房产，但苦于近50万元贷款未结清。正当王先生一筹莫展之时，昆明市自然资源和规划局协同昆明市住房和城乡建设局，由中国建设银行云南省分行积极探索，创新推出二手房“带抵押过户”合并登记新模式，为王先生解决了难题。
该业务不用先归还原来的房贷就可以完成交易、发放新的贷款，新贷款发放的同时也完成了原贷款的结清和房产的交易过户。
“启动存量房带抵押过户合并登记改革后，通过买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决了‘转贷’中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题。”昆明市不动产登记中心负责人介绍，与以往登记模式相比，新登记模式具有更便捷、高效、安全的优势。
原来市民办理二手房交易过户，买方需先结清银行贷款，凭结清证明办理抵押注销登记，买卖双方才能向银行提出贷款预审批，预审批通过后签订房屋买卖合同并备案，最后才能到不动产登记机构申请办理转移登记和抵押登记，所需的时间周期和流程较长。
新的服务推出后，买卖双方只需“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”就可完成登记事项，且各项登记无时差同步完成，同时颁发新的不动产权证书和不动产登记证明，办理时限从单一流程6个工作日压缩至3个工作日办结。
其中对持不动产权证书和不动产登记证明申请办理合并登记的，实行同城通办，承诺当日办结；对持原房屋所有权证、国有土地使用证和抵押他项权证申请办理的，由登记中心属地办证点负责办理，办理时限承诺3天内办结。
为确保二手房“带抵押过户”合并登记新模式的顺利实施，昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局联合印发了《关于推行存量房“带抵押过户”合并登记的通知》。
《通知》明确，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，以及《民法典》施行后办理抵押登记时，不动产登记簿中“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”记载为“是”的不动产，在昆明市主城五区（含开发度假区）范围内，推行“带抵押过户”合并登记，由银行金融机构（抵押权人）、抵押人（转让人）、买受人三方共同申请办理。
目前，该项业务先在中国建设银行云南省分行进行试点，后续将逐渐向其他金融机构推行。
8月2日下午
“昆明不动产”微信公众号发布
二手房“带抵押过户”合并登记业务流程、申请材料和贷款申办条件
详情如下
↓↓↓
二手房“带抵押过户”合并登记业务，依托不动产登记联审联办系统平台，加强房屋交易合同管理与不动产登记工作的有效衔接，鼓励抵押权人、抵押人（转让人）、买受人三方共同申请办理“带抵押过户”合并登记，实现只进一个窗口、提交一套材料、办理一次业务，即可完成房屋产权过户、买受人新设抵押权和转让人原抵押权注销多个登记事项同步完成，并颁发新的不动产权证书和不动产登记证明。
登记适用范围
在昆明市主城五区（含开发度假区）范围内，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，以及《民法典》施行后办理抵押登记时，不动产登记簿中“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”记载为“是”的不动产，抵押期间依法转让的，推行“带抵押过户”合并登记，由银行金融机构（抵押权人）、抵押人（转让人）、买受人三方共同申请办理。
当事人因赠与、作价出资（入股）、法人或者其他组织合并（分立）、夫妻财产约定、夫妻离婚析产及继承等原因，申请转移抵押不动产的不纳入合并登记办理范围。
登记业务流程
不动产登记机构办理二手房“带抵押过户”合并登记工作主要有以下流程步骤：
一是卖方申请提前还款，买方申请按揭贷款。卖方向银行申请提前还款，同时，买方持网签合同向银行申请购房按揭贷款。银行针对买方的贷款进行审批。卖方在申请办理过户手续前要提前还款。卖方不能以自有（或自筹）资金全部偿还贷款的，可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在抵押登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户；
二是银行向产权交易管理部门申请抵押状态下进行网签。抵押权人（贷款银行）同意转让抵押物的，买卖双方可在房产抵押的状态下在网上办理买卖合同网签备案；
三是转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记同步办。抵押权人与房屋受让人签订《抵押借款合同》后，抵押权人（贷款银行）、抵押人（转让人）与受让人三方共同向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记，住建、税务和登记三部门联审联办，完成登记后，房屋所有权转移到受让人名下，受让人成为新的抵押人。抵押权人（贷款银行）在申请时，同时提交注销原抵押权的材料，在转移登记和新设抵押权办理完成的同时，一并注销原抵押权；
四是银行放款。银行收到不动产登记证明后，按照多方资金管理约定，将款项及时划转至相关账户。
登记申请材料清单
不动产登记机构按照“一窗受理、集成服务”的工作要求，结合“带抵押过户”合并登记业务实际，进一步精简申请材料，并在合并登记业务受理时，不动产登记工作人员将申请材料录入扫描并共享推送至住建和税务部门进行联办。
合并登记申请材料清单为：不动产带抵押过户合并登记申请书；抵押权人、抵押人（转让人）、买受人三方身份证明，委托代理的提交授权委托材料及经办人身份证明；不动产权属证书；不动产登记证明（他项权证）；房屋买卖合同；主债权合同（抵押借款合同）；抵押权人同意转让抵押不动产的材料；抵押权人与抵押人关于注销原抵押权的材料；
税务部门需要的资料：原购房发票和契税完税证明、交易双方的户口册（以家庭为单位，包括配偶和未成年子女），无法提供户口册的，可以提供户籍证明、部队户籍证明、军官证、护照、港澳通行证等）；结婚证或者离婚证、离婚协议书、民事调解书或民事判决书等。
贷款申办条件
“带抵押过户”个人再交易住房贷款申办条件为：卖方所售房屋在建行办理住房贷款且已办妥抵押登记手续，所售房屋无除建行外的第三方抵押登记、司法查封等限制情况。买方有合法的身份；信用状况良好，无重大不良信用记录；具有还款意愿，具备还款能力；有符合要求的自筹资金并用于支付首付款；符合建行要求的其他条件。
来源：昆明规划建设、昆明不动产、都市时报
多家银行：昆明二手房未停贷但额度紧张放款慢
贷款买房
目前，在热点二线城市中，重庆、杭州、武汉、南京、郑州、合肥等地的银行房贷业务出现了收紧迹象，部分银行暂停了二手房贷款业务。随着多个城市二手房停贷的消息甚嚣尘上，许多购房者开始紧张，担心自己的买房计划会因此受阻。“昆明二手房真的停贷了吗？”“买二手房必须付全款了吗？”连日来，不断有读者来电咨询此类问题。记者从昆明多家银行了解到，昆明二手房信贷均正常受理，不存在停贷、断贷的情况，但目前额度紧张，放款速度变缓，贷款人需要等待较长时间。
建行云南省分行相关负责人告诉记者，建行二手房按揭贷款并未停止。招商银行、工商银行、交通银行、兴业银行的情况也是如此。
建行负责人表示，作为国有大行，建行严格落实国家“房住不炒”、因城施策的政策要求，认真贯彻并落实好央行、银保监会的相关监管规定，持续平稳发展个人住房按揭贷款业务。今年以来，受多方面因素影响，二手房按揭贷款放款速度相比往年有所减缓，但业务仍然正常开展，并未出现停贷、断贷等情况。下一步，建行将持续支持居民合理购房需求，努力促进住房消费健康发展，积极助力地方经济，进一步促进地方金融经济平稳运行。
工商银行个贷中心工作人员表示，虽然贷款业务仍在正常审批中，但因为审批门槛高、周期长等问题，放款速度变缓。
招商银行个贷经理也告诉记者，二手房按揭贷款放款需要两个多月。
在交通银行个贷中心，工作人员向记者介绍，现在基本上各家银行情况都差不多，按揭贷款并没有停止，但是放款速度变慢了，“贷款额度是有限的，一个月有一次额度，额度放完就需要等，有可能某位客户已经排队很久，但是刚好到他就没有额度了。我们现在也不能确定时间要多久。”
有读者与记者交流时表示，放款速度慢还不打紧，怕就怕额度排到了，又因为种种原因贷不到款，本来已经交了定金的房屋不得不处理退款事宜。针对这一问题，兴业银行工作人员直言，对贷款资质等方面的审查越发严格，客户需要特别注意首付款来源。
新闻助读
控制房贷总量，是今年银行业的主基调之一。
2020年底，央行、银保监会出台的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度规定，对不同类型、不同规模的银行分档设置房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比“两条红线”，前者从40%到12.5%不等，后者从32.5%到7.5%不等。作为个人住房贷款投放的主力，部分国有大行和较大的股份制银行已接近监管上限，少数已经超限，对房贷投放较为谨慎。
编辑/李桁
