全国房贷利率都在上涨！当初选择浮动利率的你，错了吗？

平时比较关心房价的朋友可能已经发现，最近楼市的热点，几乎都和房贷利率有关——全国多个城市的房贷已经出现普遍“涨价”。

根据融360统计的全国重点42城市的房贷利率数据，5月份全国首套房贷平均利率为5.33%，二套房平均利率为5.61%，均环比上涨了2BP。

事实上进入2021年以来，国内的房贷执行利率已经连续四个月上涨了。而在2020年12月份的时候，全国首套房房贷平均利率还仅为5.23%，二套房房贷平均利率仅为5.54%。

举几个涨的比较凶的例子：

比如最先行动的深圳建行，上调后首套房贷款利率变成LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷变成LPR+95BP（相当于5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP。

而在建行加息后，当地的工、农、中、交四大行也纷纷上调了房贷利率。

另外宁波的四大国有银行也同步上调，首套房按揭利率从5.35%上调至5.45%，二套房按揭利率从5.6%上调至5.7%。还有杭州的四大行，首套房利率从5.2%上调至5.4%，二套房从5.38%上调至5.5%……

这也说明部分地区的房地产市场有些过热了，该降降温了。

那么问题来了，既然全国的房贷利率都在上调，那么当初选择浮动利率的人不是亏惨了吗？下面我们就这方面来聊一聊。

首先我们来看这次全国房贷利率上调的方式，上调的全是在LPR的基础上银行上浮的百分比，也就是后面BP的部分，针对的也是即将买房的人。

而对于已经在还房贷的，我们当前执行房贷利率的计算公式为：房贷执行利率=LPR+基点。这其中基点在合同期内是不变的，固定还是浮动的区别就在于：

固定利率，那么LPR就是你买房签订房贷合同时最近一期LPR的数值，无论以后的LPR如何变化都与你无关。

浮动利率，那么LPR就是在一定周期中（通常为一年）要按照最新的LPR重新计算的。

现在我们放入当下具体的情况中来对比。

大部分人在参与“利率换锚”时参照的都是2019年12月份的LPR，也就是4.8%。我们可以简单理解为，无论你选择的是固定利率还是浮动利率，4.8%+基点就是你房贷利率的初始值。

而一年后，也就是2020年12月份的LPR为4.65%，足足下降了0.15个百分点。如果你选择的是浮动利率，那么至少2021年一整年，你都可以享受少还月供的优势；而选择固定利率的LPR则仍然固定在4.8%。

至于明年会如何，就要看2021年12月份的LPR，只要不比4.8%高，那么你选择浮动利率就还是比固定利率划算。

值得注意的是，从2020年4月以来，LPR已经连续14个月维持在4.65%了，至于未来LPR会怎么走，知本证期通的判断是总体趋势是下降的。

原因很简单，因为我们国家的经济增速在放缓，过去十年GDP增速从两位数变成了个位数，跌到了6%的水平，几乎是腰斩。

而经济增速放缓，就意味着资本的回报会降低，进而导致资金的借贷成本降低。所以从长期看，LPR下降是必然的趋势。

不信你对比十年前，你能想象2011年7月份的时候5年期贷款基准利率（也就是当时的LPR）高达7.05%吗？

最高法判例：构成骗取贷款罪并不必然导致贷款合同和担保合同无效

【裁判要旨】贷款人骗取银行借款，在刑法上，因其欺诈手段和非法目的构成骗取贷款罪，应当据此承担刑事责任；但在合同法上，其行为构成单方欺诈。根据《合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，银行享有撤销权。银行未行使其撤销权撤销借款合同的，该借款合同仍为有效。

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2016）最高法民终655号

上诉人（原审被告）：葫芦岛宏达钼业有限公司。

法定代表人：郭野，该公司董事。

委托代理人：赵强久，辽宁兴连律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司鸡西分行。

委托代理人：田泽东，黑龙江北辰律师事务所律师。

委托代理人：罗立娟，黑龙江北辰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：鸡东县金场沟矿业开发有限责任公司。

委托代理人：王有东，黑龙江法泽律师事务所律师。

原审被告：黑龙江那氏矿业投资有限责任公司。

委托代理人：王有东，黑龙江法泽律师事务所律师。

原审被告：那文志。

上诉人葫芦岛宏达钼业有限公司（以下简称宏达钼业公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司鸡西分行（以下简称鸡西建行）、鸡东县金场沟矿业开发有限责任公司（以下简称金场沟公司）、原审被告黑龙江那氏矿业投资有限责任公司（以下简称那氏矿业公司）、那文志金融借款合同纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院于2016年6月12日作出的（2013）黑监民再字第45号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由第二巡回法庭主审法官郑学林担任审判长，与主审法官李明义、苏戈组成合议庭审理此案，法官助理原楠楠协助办案，书记员陈中原担任记录，于2016年11月10日组织各方进行了询问。上诉人宏达钼业公司委托代理人赵强久、被上诉人鸡西建行委托代理人罗丽娟、田泽东到庭参加询问。本案现已审理终结。

鸡西建行原审诉称：金场沟公司于2009年6月26日与鸡西建行签订一份编号为建黑鸡固贷（2009）001号《人民币资金借款合同》（以下简称《借款合同》），向鸡西建行借款1亿元，合同约定借款期限为六十个月，自2009年6月26日起至2014年6月25日止。鸡西建行分别于合同签订当日和2009年9月15日向金场沟公司各发放贷款5000万元，共计1亿元。金场沟公司于2009年4月27日与鸡西建行签订了一份《最高额抵押担保合同》（以下简称《最高额抵押合同》），并依法办理了动产抵押登记。鸡西建行于2009年6月26日分别与宏达钼业公司、那氏矿业公司、那文志签订了《保证合同》，由三保证人对《借款合同》项下的全部债务承担连带保证责任。由于金场沟公司严重违约，已危及到鸡西建行债权的安全，故鸡西建行根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定及《借款合同》约定，宣布贷款立即到期，请求判令：一、金场沟公司给付借款本金9500万元及利息（自2011年11月21日起按合同约定利率计算至生效判决所确定的给付期间届满之日止）；二、金场沟公司以《最高额抵押合同》项下抵押财产折价或者拍卖、变卖的价款优先偿还鸡西建行的贷款本息；三、宏达钼业公司、那氏矿业公司、那文志对金场沟公司的借款本息承担连带偿还责任；四、本案诉讼费由被告承担。

金场沟公司答辩称：案涉《借款合同》及《最高额抵押合同》项下当事人经黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2013）阳刑初字第33号刑事判决认定为骗取贷款罪，该两份合同符合《合同法》第五十二条第一款第一项、第五项的相关规定而无效，故金场沟公司基于无效合同应承担对借款本金的返还责任，对鸡西建行所主张的借款利息应予驳回。

宏达钼业公司答辩称：一、金场沟公司法定代表人那文志因犯骗取贷款罪被判处相应刑罚，该刑事判决已生效，故案涉《借款合同》应无效，宏达钼业公司与鸡西建行签订的《保证合同》因主合同无效而归于无效。二、鸡西建行与金场沟公司于2011年6月30日签订的《补充协议》，改变了原合同的还款时间和方式，由原来的每年还款一次改变为每年还款二次，缩短了金场沟公司对贷款的使用率，增加了担保人的责任和风险，该《补充协议》未经宏达钼业公司书面同意，依据《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第二十四条的规定，保证人不再承担保证责任。

那氏矿业公司答辩称：因案涉《借款合同》无效，其担保合同作为从合同亦应无效，那氏矿业公司不应再承担担保责任。

原审法院经审理查明：2009年4月27日，鸡西建行与金场沟公司签订案涉《最高额抵押合同》，约定在2009年4月27日至2014年4月26日期间，本最高额抵押项下担保责任的最高限额为4亿元，金场沟公司以其机器、设备为2000万元的贷款提供动产抵押担保，并办理了编号为鸡工商抵字（2009）01002号动产抵押登记，该动产抵押登记书后附《抵押物清单》。2009年6月26日，鸡西建行与金场沟公司签订案涉《借款合同》，约定：借款金额为1亿元，借款用途为铜钼选矿厂项目建设，借款期限为六十个月，自2009年6月26日起至2014年6月25日止。借款利率为浮动利率，即起息日基准利率，并自起息日起至本合同项下本息全部清偿之日止，每12个月根据利率调整日当日的基准利率以及上述上浮/下浮比例调整一次。利率调整日为起息日在调整当月的对应日，当月没有起息日对应日的，则当月最后一日为利率调整日。本合同项下贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，贷款利率按上述浮动利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本条中的起息日是指本合同项下首次发放的贷款转存到金场沟公司指定账户之日。基准利率是指起息日中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；此后，贷款利率依前述约定调整时，基准利率是指调整日当日中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指调整日当日银行同业公认的或通常的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外。贷款利息自贷款转存到金场沟公司指定账户之日起计算，本合同项下的贷款利率按日计算，日利率=年利率/360，如果金场沟公司不能按本合同约定的结息日付息，则自次日起计收复利，利息按月结算，结息日为每月20日。还款计划为2011年至2014年每年的6月30日偿还本金2500万元。同时还约定了违约责任及发生危及鸡西建行债权情形的补救措施，其中可能危及债权情形之一为法定代表人或主要负责人无法履行职责，鸡西建行可采取的补救措施有宣布贷款立即到期，要求金场沟公司立即偿还借款合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息和费用。合同签订后，鸡西建行于2009年6月29日、9月15日分两次向金场沟公司各发放贷款5000万元，共计1亿元。同日，鸡西建行与宏达钼业公司、那氏矿业公司、那文志分别签订三份《保证合同》，均约定：保证范围为主合同项下的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向鸡西建行支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等）、鸡西建行实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证方式为连带责任保证；保证期间为自本合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止。保证人同意展期的，保证期间至展期协议重新约定的债务履行期限届满之日后两年止。若鸡西建行根据主合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至鸡西建行宣布的债务提前到期日后两年止。如果主合同项下的债务分期到期的，则对每期债务而言，保证期间均至最后一期债务履行期限届满之日后两年止。同时还约定了保证合同的独立性，即本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效、部分无效或被撤销、被解除并不影响本合同的效力。如主合同被确认为不成立、不生效、无效、部分无效或被撤销、被解除，则保证人对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。

同时查明：2011年6月30日，鸡西建行与金场沟公司签订一份《补充协议》，将《借款合同》中偿还本金的时间由2011年至2014年期间每年的6月30日偿还本金2500万元，变更为2011年至2013年期间每年6月30日偿还本金500万元，12月31日偿还本金2000万元，2014年6月25日偿还2500万元。同日，金场沟公司向鸡西建行偿还本金500万元，直至2011年11月20日，金场沟公司均按月偿还利息。经鸡西建行与金场沟公司核对，双方共同确认，金场沟公司尚欠本金9500万元，自2011年11月21日起至2012年7月20日止，尚欠利息5,240,888.72元。

另查明：2013年7月22日，黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院作出（2013）阳刑初字第33号刑事判决，判处金场沟公司犯单位行贿罪和骗取贷款罪；金场沟公司法定代表人那文志犯单位行贿罪、骗取贷款罪和抽逃出资罪；金场沟公司会计张立峰犯骗取贷款罪。该刑事判决书已经发生法律效力，其中各被告人所涉罪行中仅骗取贷款罪的相关事实与案涉借款相关联，主要事实为：“2009年，金场沟公司法定代表人那文志指使公司会计张立峰，采取篡改鸡鸿鑫〔2008〕29号、鸡鸿鑫〔2009〕9号年度审计报告财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）数据，虚增企业资产、利润的手段作虚假的年度审计报告，并采取使用虚假的审计报告通过鸡西建行贷款客户的评级系统，达到A级客户标准等手段，于2009年6月29日在鸡西建行骗取贷款1亿元（2009年6月29日、9月15日分别发放贷款5000万元）。且在贷款发放后，该公司法定代表人那文志没有按规定用途将贷款全部用于金场沟公司固定资产建设，私自改变贷款用途用于其名下其他公司经营及个人使用。”

原审法院认为：一、案涉《借款合同》、《补充协议》、《最高额抵押合同》及诸份《保证合同》的效力如何确定。本案中，借款人金场沟公司与鸡西建行签订案涉《借款合同》过程中，使用虚假审计报告骗取案涉借款，金场沟公司及其法定代表人那文志、会计张立峰业经生效刑事判决即阳明区人民法院（2013）阳刑初字第33号刑事判决认定构成骗取贷款罪。虽然金场沟公司在本案中所实施的诈骗行为与民事合同行为有牵连，但却系截然不同的两个行为。刑法的聚焦点是诈骗行为，评价的是该诈骗行为是否严重到触犯刑法需施以刑罚处罚的程度，而民法的着眼点在于合同行为，所评价的是民事合同行为是否是当事人的真实意思表示，评价的对象是合同本身，即民事合同的标的和内容等，故刑法和民法所评价的视角、评价对象均不相同。从案涉诸份民事合同的订立过程看，借款人金场沟公司及其相关人员虽实施诈骗行为而触犯刑法，但从民法视角而言，该诈骗行为属于民事欺诈行为，其目的系为了通过虚假审计报告提高企业信用等级，以获取更高的贷款数额，而欺诈类合同的性质属于可变更、可撤销合同范畴，且该刑事判决并未认定鸡西建行的相关工作人员亦参与犯罪的相关事实，并不存在借贷双方恶意串通损害国家利益的情形，案涉诸份民事合同所涉内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，又无导致合同无效的其他情形，故鸡西建行作为案涉诸份民事合同的权利人，可以选择合同有效而主张继续履行合同，也可以选择变更或者撤销合同而主张损害赔偿。鉴于鸡西建行在本案诉讼中选择了主张案涉诸份民事合同合法有效，根据前述观点，一审法院认定案涉《借款合同》及《补充协议》和诸份担保合同有效。

二、金场沟公司及各担保人应否承担案涉借款的清偿责任。本案中，案涉《借款合同》签订后，鸡西建行向金场沟公司发放借款1亿元，金场沟公司虽于2011年6月30日偿还本金500万元，并如约支付了合同签订后至2011年11月20日前的利息，但其并未按合同约定每年偿还2500万元本金及利息的付款义务，尚欠借款本金9500万元及自2011年11月21日起至今的利息，已经构成违约，金场沟公司应当为此承担偿还借款本金9500万元及利息的清偿责任。由于鸡西建行与金场沟公司签订《补充协议》将2011年至2013年期间的还款计划调整为每年6月30日偿还本金500万元，12月31日偿还本金2000万元，2014年6月25日偿还本金2500万元。该《补充协议》确定债务人金场沟公司在合同约定的借款期限内，每年的期中和期末还需偿还部分本金数额，故案涉利息应自2011年11月21日欠息之日起至鸡西建行主张的判决确定的自动履行期限届满最后一日止，分别以各期间未逾期的本金数额和逾期的本金数额为基数计算利息，即：自2011年12月21日起至2011年12月31日止，合同期内利息以9500万元为基数计息；自2012年1月1日起至2012年6月30日止，合同期内利息以7500万元为基数计息，逾期利息以2000万元为基数计息；自2012年7月1日起至2012年12月31日止，合同期内利息以7000万元为基数计息，逾期利息以2500万元为基数计息；自2013年1月1日起至2013年6月30日止，合同期内利息以5000万元为基数计息，逾期利息以4500万元为基数计息；自2013年7月1日起至2013年12月31日止，合同期内利息以4500万元为基数计息，逾期利息以5000万元为基数计息；自2014年1月1日起至2014年6月25日止，合同期内利息以2500万元为基数计息，逾期利息以7000万元为基数计息；2014年6月26日起至本判决确定的自动履行期限届满最后一日止，逾期利息以9500万元为基数计息。上述期间的利息计算标准均应分别按合同约定利率和逾期利率计算。金场沟公司自愿以其机器、设备为2000万元的贷款提供动产抵押担保，并办理了动产抵押登记，该抵押权已有效设立，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百七十九条的规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”故鸡西建行有权以案涉抵押财产即鸡工商抵字（2009）01002号动产抵押登记书所附《抵押物清单》中列明的机器、设备，折价或者拍卖、变卖所得款项在2000万元限额内优先受偿。由于案涉借款既有物的担保，又有人的担保，根据《物权法》第一百七十六条的规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”故鸡西建行应先以案涉抵押财产实现债权，保证人宏达钼业公司、那氏矿业公司、那文志应对鸡西建行以案涉抵押财产实现抵押权后仍未能受偿部分承担连带清偿责任。虽然宏达钼业公司主张鸡西建行与金场沟公司签订的案涉《补充协议》改变了《借款合同》的还款时间和方式，缩短了金场沟公司对贷款的使用率，增加了担保人的责任和风险，且未经其书面同意，进而主张其不承担保证责任，但案涉《补充协议》将金场沟公司的还款计划由每年一次性还款2500万元调整为每年分两次偿还，并未增加金场沟公司的还款数额，应属减轻金场沟公司的还款负担，且金场沟公司并未按该《补充协议》约定的期限履行还款义务，亦未加重宏达钼业公司应当承担的保证责任，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》）第三十条的规定，“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任。；债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。”故宏达钼业公司此项抗辩主张不能成立。

综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第三十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条的规定，判决如下：一、金场沟公司于本判决生效之日起十日内给付鸡西建行9500万元借款本金及利息（利息计算为：自2011年12月21日起至本判决确定的自动履行期限届满最后一日止，以各自期间未逾期的本金数额和逾期的本金数额为基数，分别按合同约定利率和逾期利率标准计算）；二、金场沟公司未按期清偿上述债务的，对其不能清偿部分，鸡西建行以案涉鸡工商抵字（2009）01002号动产抵押登记书所附《抵押物清单》中列明的机器、设备折价或拍卖、变卖的价款在2000万元限额内优先受偿；三、宏达钼业公司、那氏矿业公司、那文志对鸡西建行以案涉前述抵押财产行使抵押权后仍未能受偿部分承担连带清偿责任。案件受理费550,300元、财产保全费5,000元，由金场沟公司、宏达钼业公司、那氏矿业公司、那文志共同负担。

宏达钼业公司向本院上诉称：请求撤销一审判决，依法改判宏达钼业公司不承担连带保证责任。理由如下：（一）鸡西建行与金场沟公司以补充协议的方式改变了双方于2009年6月26日签订的《借款合同》的内容，没有以任何方式通知宏达钼业公司，宏达钼业公司依法不应当承担保证责任。鸡西建行与金场沟公司签订的《借款合同》约定借款金额为1亿元，借款期限为60个月，每年还款2500万元。但在2011年6月30日，鸡西建行与金场沟公司签订了一份《补充协议》，将2011年至2013年期间的还款时间变更为，每年6月30日偿还本金500万元，12月31日偿还本金2000万元，2014年6月25日偿还本金2500万元。这一变更直接导致金场沟公司使用资金时间缩短，经营风险加大，利息增加，而鸡西建行与金场沟公司并没有以任何方式通知宏达钼业公司并获得同意。依照《担保法司法解释》第三十条的规定，宏达钼业公司不应当承担保证责任。（二）原审被告那文志已经法院判决，对涉案贷款构成骗取贷款罪，《借款合同》应属无效合同，《保证合同》因主合同无效而归于无效。鸡西建行属国有银行，其合法权益属于国家，那文志骗取借款已构成犯罪，依据《合同法》第五十二条规定，涉案的《借款合同》属于那文志以欺诈手段与鸡西建行订立，属于无效合同，担保合同也应当无效。

鸡西建行答辩称：（一）关于合同效力问题，本案主债务人金场沟公司法定代表人那文志指示工作人员使用虚假报告，以达到建行A级客户标准，采取欺骗的方式与鸡西建行签订了人民币资金借款合同，损害了鸡西建行的利益。但并未侵害第三方利益，亦未违反法律强制性规定，根据《合同法》第五十四条规定，应属于可撤销合同，鸡西建行选择了合同有效，而起诉继续履行，应视为放弃行使撤销权，故应当认定《借款合同》有效。（二）关于保证合同的效力问题。根据法律规定，主合同有效，保证合同当然有效，另外《物权法》第一百七十一条第一款规定，设立担保物权应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同，担保合同是主债权债务合同的从属合同，主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。《担保法》第五条第一款规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效担保合同无效，担保合同另有约定的按照约定。基于上述法律规定，担保合同当事人双方可以对担保合同的效力与主合同之间的效力另行约定，本案鸡西建行已经与保证人宏达钼业公司在保证合同中的第4条明确约定了保证合同的独立性，即保证合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效、部分无效或被撤销、被解除并不影响保证合同的效力。所以本案无论《借款合同》是否有效均不影响保证合同的效力，保证人仍应按照保证合同的约定承担相应的责任。（三）关于主合同条款变更，保证人是否应当承担保证责任的问题。《担保法》第二十四条规定，债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人同意。未经保证人同意，保证人不再承担保证责任，保证合同另有约定的按照约定。本案中鸡西建行与金场沟公司所签补充协议，虽未经保证人同意，但保证人与鸡西建行已经在保证合同的第5条明确约定了鸡西建行与金场沟公司协议变更主合同条款保证人同意对变更后主合同项下的债务承担连带保证责任。所以本案宏达钼业公司仍应对变更后的主合同项下的全部债务承担保证责任。退一步讲，即使保证合同中没有该约定，鸡西建行与金场沟公司在补充协议中，将每年一次性还款2500万元改为分两次还款，能够提高债务人的还款能力，减轻保证人的负担，根据《担保法司法解释》第三十条的规定，保证人仍应对变更后的合同项下债务承担保证责任。

本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为，根据宏达钼业公司的上诉请求和鸡西建行的答辩意见，本案争议的焦点问题是：（一）案涉借款合同及保证合同的效力问题；（二）借款合同条款变更是否影响保证责任的承担。

（一）关于案涉借款合同及保证合同的效力问题。宏达钼业公司认为因生效刑事判决认定金场沟公司及其法定代表人那文志构成骗取贷款罪，故涉及刑事犯罪的借款合同应当无效，担保合同作为从合同也应当无效。本院认为，金场沟公司及其法定代表人那文志使用虚假审计报告提高信用等级，骗取案涉借款，在刑法上，因其欺诈手段和非法目的构成骗取贷款罪，应当据此承担刑事责任；但在合同法上，其行为构成单方欺诈。根据《合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，鸡西建行享有撤销权。因鸡西建行未按照该条规定主张撤销案涉借款合同，故原审判决认定借款合同有效并无不当。至于宏达钼业公司认为鸡西建行在发放贷款过程中存在违规操作以及相关工作人员与金场沟公司恶意串通骗取贷款一项因其并未提供相关证据予以证明，且案涉刑事判决并未认定鸡西建行的相关工作人员亦参与犯罪的事实，本案中并不存在借贷双方恶意串通损害国家利益的情形，案涉借款合同亦不存在《合同法》第五十二条规定的其他导致合同无效的情形。本院对宏达钼业公司的该项上诉主张不予支持。

（二）关于借款合同条款变更是否影响保证责任承担的问题。宏达钼业公司认为鸡西建行与金场沟公司签订《补充协议》变更了还款时间和方式，加重了金场沟公司的还款负担，从而加重了宏达钼业公司的保证责任。本院认为，鸡西建行与金场沟公司签订《补充协议》将《借款合同》中偿还本金的时间由2011年至2014年期间每年的6月30日偿还本金2500万元，变更为2011年至2013年期间每年6月30日偿还本金500万元，12月31日偿还本金2000万元，2014年6月25日偿还2500万元。还款计划进行上述调整实际上是延长了金场沟公司的借款使用时间，放宽了还款期限，减轻金场沟公司的还款压力，以及随之可能产生的逾期还款罚息和复利，且金场沟公司并未按该《补充协议》约定的期限履行还款义务，属于《担保法司法解释》第三十条规定的主合同变动减轻债务人债务以及债务人并未实际履行变动后内容的情形，根据法律规定，保证人仍应当承担保证责任。另外，宏达钼业公司与鸡西建行之间的《保证合同》第5条约定，鸡西建行与金场沟公司协议变更主合同条款的，保证人同意对变更后主合同项下的债务承担连带保证责任。故无论依照法律规定抑或保证合同的约定，宏达钼业公司均仍需承担保证责任。

综上，宏达钼业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550，300元，由上诉人葫芦岛宏达钼业有限公司负担。

本判决为终审判决。

二〇一六年十一月三十日

房贷利率史上最低，现在是否买房的绝佳时机？

最近，房地产市场上最大的利好莫过于房贷利率：目前我国的房贷利率已经降低到史上最低水平！

在这样的背景下，买房人面对的两大迫切问题：

第一，房贷利率未来会怎样，会不会继续降？

第二，现在是不是买房的绝佳契机？

1、房贷利率史上最低，济南首套房利率4.1%

上周，最新的LPR数据出炉。作为房贷基准利率，5年前LPR下调15个基点至4.30%！

这使得我国的房贷基准利率延续了下跌趋势，而且创下了历史最低水平，比2008年亚洲金融危机期间的5.94%还要低！

有人说，在2008年年底，房贷利率可以在基准利率的基础上打7折。这意味着，当时的房贷利率最低可达4.185%左右。

但现如今，首套房房贷利率也可以在基准利率上下浮20个基点。据媒体报道，济南市场已有招商、建行、浦发、工商等银行执行新利率，首套房贷款利率最低执行4.10%、二套房4.90%！

这意味着，无论是基准利率，还是打折后的实际执行利率，我们的房贷利率都已经创下了历史最低水平！

2、未来利率会怎么样？可能发生的两种路径

房贷基准利率已经创下史上最低，未来它会怎么样走呢？

首先，纵向看，近二三十年，我们国家的房贷基准利率是不断下滑的！

在上世纪90年代，我们的房贷利率一度高达10%以上，此后它在波动中不断下滑，自2011年7月7日以来更是呈现单方面持续下滑，从7.05%下降到了现如今的4.3%。

（房贷基准利率趋势图）

其次，横向看，参照世界上其他国家和地区，通常来说发展中国家的利率更高，而发达国家的利率更低。

我们来看“四大金砖”与部分发达国家的房贷基准利率对比：

我们可以看到，四大金砖国家中，南非、巴西、俄罗斯的房贷基准利率都达到10%及以上！

在发达国家中，美国房贷利率最高，达到5.13%，日本最低，只有1.4%。

另外，一些落后国家的房贷基准利率更高。全球数据库机构Si的资料显示，目前全球房贷利率最高的分别是以下国家：

这些国家都是欠发达国家，部分国家甚至可以说是失败国家。

其三，从我们的现实看，经过近几十年的快速发展，我们已经迈入中等收入经济体行列，这是个可上可下的敏感时间段。

截至2021年，我们国家人均GDP约1.23万美元，世界排名64位，非常接近世界平均水平，是名副其实的中等收入经济体。

当进入中等收入水平后，世界上有两类完全不同的案例：

一类是成功案例，比如韩国、中国台湾地区，它们成为中等收入经济体后，经济在稍作调整后继续向上，最终变成发达经济体。

在这样的经济体中，社会利率整体是盘旋向下的。在经济发展低迷期，它们通常会降低利率刺激经济；经济恢复后，提高利率以抑制通胀；通胀控制后，利率会逐渐再次进入下行趋势……

一类是比较尴尬的案例，比如南美洲、东南亚的很多经济体，它们在成为中等收入经济体后会陷入停滞，也就是进入所谓的中等收入陷阱。

在这样的经济体中，宽松的货币政策可能并没有让经济恢复，从而不得不持续货币放水，并出现严重通胀，最终让经济陷入长期滞涨，利率也不得不大幅上涨，呈现大涨大落状态，最终长期无法实现低利率。

所以，未来我们的利率大致怎么走？大家可以根据自己对宏观经济的看法做出自己的判断。

至于我们的答案，如果有亲友问我们，我们可能这么回答：

短期内，迫于经济形势，利率大概率持续低迷，不排除进一步下降可能性；中期看，如果经济彻底复苏，会加息抑制通胀，经济进入良性循环后迈过中等收入陷阱，逐渐成为长期低利率经济体；同时，也应保持敬畏之心，警惕中等收入陷阱，那就不是利率、房子的事儿了，那对我们所有人来说都是不幸，无论你是哪行哪业……

3、现在是不是买房的绝佳时机？只提两个建议

利率降低到史上最低，现在是不是买房的绝佳时机？这个问题同样令人非常纠结。

首先，我们的城市化进程还在半山腰，还有大量的人口在想着买房，在等着落户城市。从这种意义上说，房地产市场还有很长的发展道路。

其次，从微观说，济南这样的二线城市人口吸纳力很强，而且济南的住宅供应也并不过剩，所以我们的房价还是比较坚挺的。

以上两点，都是给我们信心的地方。

但不利的方面也很明显。

首先是，现在的经济形势比较复杂，部分人收入受到极大影响。

在观察君的身边，已经有N多好友的收入下降，甚至有个别好友遭遇失业，他们都是中等收入群体，是社会中坚力量，现如今却收入水平大降，令人唏嘘不已。我们可以环顾自己身边的亲戚朋友，有多少人收入受到冲击，不必多说。

其次，高房价已经压垮很多人，也把很多本该买房的人挤出了市场。

人们常说，房价不是有买不起的人决定的，而是由买得起的人决定的。这句话没毛病，但现在的问题是，能买得起房子的人能不能撑起当前的市场？

很多人会说，XX城市的房价不高。但房价高不高的标准是什么？在我们看来，这个标准应该是房价与老百姓的收入比。

如果房价收入比太高，将使得老百姓把人生的绝大部分财富都投资到房子上，那老百姓的压力就会很大，而且让老百姓没有财富去消费，不利于我们内需增长。

那么，我们的房价收入比高吗？拿我们的一线城市与国际大都市相比，我们的房价收入比是相当高。

如果说，以前大家对房价太高的担忧只是停留在心理上，现在这种的担忧已经呈现在现实中——

新出生人口的大幅下降，十三五期间可能出现的人口负增长，都已经说明高房价已经超出了很多人的承受范围，这不得不让我们担心。

基于以上因素，现在是不是买房的绝佳时机？我们不知道，但如果身边亲友正在买房，我们会向他如此建议：

第一，我们不建议继续“投资”房产，特别是对于已经有多套房的人来说，要学会合理配置资产。

观察君一位好友，家里已经有3套房子。最近，他父母一套老房子面临拆迁，能赔偿一百多万，他向观察君问道，去哪儿买房比较好？

我就对他分析，为什么一定要买房子，你已经有3套房子了，你的绝大部分财富都在房子上，不要把鸡蛋放在一个篮子里吗，有100万现金握在手中，做一些正规渠道的理财，随时可以变现，或者出去旅游，吃吃喝喝玩玩，是不是能进一步提高生活的幸福度？

现在投资房产的变现周期长，投资回报不确定性，已经不是很好的投资标的了。

第二，建议到高速内、配套相对成熟片区买房，不建议去远郊组团

在楼市收缩期，越中心的位置资产越坚挺。

在现在的行情下，我们非常不建议大家到配套远不成熟、甚至只是停留在规划中的片区买房。这个地方要多少年成熟，你能居住吗，对外出租有人接手吗，多少年之后你才能将它出手？自己不住、没人租、不好出手的房子，永远不要买！