花了半生积蓄才购买的房屋，却被开发商抵押给了银行，怎么办？

一、问题的提出杨某在悠悠地产看中了一套房，遂与悠悠地产签订商品房买卖合同，并支付了全部价款。但由于签订合同时，案涉房屋尚未办理初始登记，故未能将案涉房屋的产权过户至杨某名下。

后来，悠悠地产因为需要资金周转，以包括杨某所购房屋在内的多套房屋为抵押物，向银行抵押贷款并办理抵押登记。因悠悠地产到期未能还款，银行遂向法院起诉悠悠地产，并申请查封了案涉房屋。

此时，杨某方知其所购买房屋已被悠悠地产抵押给银行，且房屋已被法院查封的情况。杨某焦急万分，自己花了半生积蓄才购买的房屋，却被抵押给了银行，还被法院查封了。

杨某于是找到我们进行法律咨询，他应该如何维权，才能成功保住这套他投入了半生积蓄的房屋呢？

二、提出执行异议需要满足的几个法律要件杨某遇到的这种情况绝非个案，如果购房者所购房屋的开发商是那种资金实力比较差的地产公司，这种情况也是购房者面临的巨大法律风险之一。那么，如果购房者遇到这种情况，该如何维权呢？

从目前的法律规定来看，杨某可以采取的救济途径，首先是作为案外人，针对案涉房屋提起执行异议，要求不得执行案涉房屋，并且解除案涉房屋的查封；如果执行异议被法院驳回，再提起执行异议之诉。

可以这样说，杨某的救济路径是明确的。但杨某的这条路能否走得通，其请求能否被法院所支持，就需要满足法律所规定的条件了。这些法律条件规定在最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，主要包括3个条件。

一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。在本案中，杨某和悠悠地产签订商品房买卖合同时，案涉房屋尚未被悠悠地产抵押给银行，亦未被法院查封。

二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。在本案中，案涉房屋的性质为住宅，杨某购买案涉房屋确实系用于居住。而且，根据杨某提供的房产查询信息，除了该套房屋之外，杨某名下并无其他房屋。

三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在本案中，杨某在签订合同之后，已向悠悠地产支付了案涉房屋的全部购房款，这一点有转款凭证和悠悠地产出具的收据为证。

因此，上面所述的这三个法律条件，本案全部符合。因此，杨某对案涉房屋享有的权利足以排除银行对案涉房屋的执行。从法律规定上看，杨某要求不得执行案涉房屋，并且解除案涉房屋的查封，具有法律依据。

三、消费者的生存权和银行的抵押权，优先保护谁？在本案件中，实际上是消费者的生存权和银行的抵押权的一种碰撞和对抗。当这两种权利发生碰撞时，法律优先保护谁呢？从目前的规定看，法律选择优先保护消费者的生存权。

我们都知道，最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定，如果申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，则法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

而该司法解释的第29条，就属于上述法律规定中但书部分所述的例外情形。因此，虽然银行对案涉房屋享有抵押权这样的优先受偿权，但是，银行也无法据此对抗杨某对案涉房屋享有的生存权。

四、若购房者名下有其他非用于居住的房屋，是否还存在购房者的生存权优先于银行的抵押权的问题？说到这里，有一个问题需要明确，假如在本案中，杨某名下还有其他房屋，但是，该等房屋的性质是商业，而非住宅。那么杨某还能基于生存权而主张排除银行对案涉房屋的强制执行吗？

从目前的司法实践来看，问题的答案应该是肯定的。虽然购房者的名下还有其他的房屋，但是，如果银行无法证明该等房屋是购房者用于居住的，而案涉房屋是购房者唯一可以用来居住的房屋，那么购房者同样可以基于生存权而对抗银行对案涉房屋的执行。

购买房屋后，又被开发商抵押出去，抵押合同是否有效？

2009年6月10日，原告陈某某作为买受人（乙方）、财都公司作为出卖人（甲方），双方签订《商品房预定合同》，约定财都公司将其开发的坐落于开发区双山路东侧财都XXX室（即涉案房屋）出售给陈某某，该房屋销售许可证号：国土房售许字（2007）第XXX号；约定房屋价款为425280元，2006年7月13日陈某某向财都公司支付房款200000元，2006年7月21日陈某某向财都公司支付房款225280元，财都公司为其开具收据。2009年陈某某将案涉房屋装修后入住至今。

特能公司与财都公司于2010年1月20日签订房地产抵押借款合同，约定财都公司以坐落于开发区双山路东侧财都民营产业园包括涉案房屋在内的房地产作为抵押物向特能公司借款1350000元。合同载明了销售许可证编号：（2007）第201号。后特能公司作为抵押权人在房屋管理部门进行了抵押登记，并于2010年1月22日取得了房地产他项权证（证号为房地他证字210），权利种类为在建工程房地产抵押。

涉案房屋于2016年10月26日登记在财都公司名下；目前涉案房屋抵押登记未注销，且没有查封登记信息。财都公司称与陈某某签订的《商品房预定合同》未在房管部门备案系因为财都公司与特能公司存在在建工程抵押不符合备案条件。

法院审理认为，本案主要争议焦点为：财都公司与特能公司签订的房屋抵押合同效力如何认定（抵押物为区双山路东侧财都民营产业园XXX房屋），特能公司是否取得上述房屋的抵押权。对此法院分析认为，财都公司与陈某某签订的《商品房预定合同》，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性效力规定，合法有效。合同签订后，双方当事人对支付房款和交付房屋均无异议，同时区人民法院作出的执行裁定书亦确认了上述事实。

由于财都公司与陈某某并未办理房屋过户手续，2010年财都公司与特能公司订立了房地产抵押借款合同，财都公司以包含该房产在内的在建工程作为其向特能公司借款的抵押物。该房地产抵押借款合同也是当事人真实意思表示，其内容同样不违反法律法规的强制性效力规定，合法有效。但由于财都公司使用陈某某的上述房产向特能公司借款提供抵押担保，该行为构成对该房产的无权处分。该无权处分行为并不影响财都公司与特能公司签订的房地产抵押借款合同的效力。

根据《中华人民共和国物权法》第106条的规定，财都公司与特能公司虽然办理了抵押担保登记手续，但由于特能公司没有全面审慎审查，未尽到合理的注意义务，存在重大过失，所以不符合担保物权善意取得的构成要件，不能取得上述房产的担保物权。

最终法院判决确认特能公司对区双山路东侧财都民营产业园XXX房屋不享有抵押权。

房屋购买后被开发商抵押，现被法院强制执行，怎么办？

消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其对所购商品房享有的物权期待权优于承包人对该商品房享有的工程价款优先受偿权，当然也优于抵押权人对商品房享有的抵押权。

【基本案情】

2013年8月7日，贷款人某小贷公司与借款人王某顺、抵押人某房地产公司签订《个人借款/担保合同》，约定某小贷公司向王某顺发放贷款14,000,000元，贷款期限自2013年8月7日起至2013年11月6日止等内容。

2013年8月9日，某房地产公司与某小贷公司签订《某市房地产抵押合同》，约定某房地产公司对王某顺向某小贷公司的14,000,000元贷款提供房地抵押担保，担保房产为某房地产公司所有的位于某市某区某镇某街23号的xx商业城（房地产权证号：**地证2xxx字第********），建筑面积5329.85平方米的房产。双方于2013年8月12日办理抵押登记。2013年8月12日，某小贷公司向王某顺发放贷款14,000,000元。

因王某顺未如期归还借款，某小贷公司将王某顺、某房地产公司诉至法院，法院于2017年1月23日作出民事判决，判令：一、王某顺在判决生效后十日内向某小贷公司偿还借款本金14,000,000元，并支付14,000,000元本金为基数，以每月2.79%为标准，从2014年6月12日起至本金付清时止的逾期利息（扣除已经支付的利息450,000元）；二、若王某顺、未履行上列支付义务，某小贷公司有权将某房地产公司名下位于某市某区某镇某街23号的xx商业城（**地证2xxx字第********）的房产依法予以折价或拍卖、变卖，就所得价款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，因王某顺未如期履行义务，某小贷公司向法院申请强制执行。

执行过程中，法院于2017年6月12日作出执行裁定书，查封了被执行人某房地产公司所有的位于某市某区某镇某街23号的xx商业城证号为**地证2xxx字第********的抵押房产。

案外人邹某平称，2013年10月，案外人从罗某处购买了某市某区某镇某街23号3幢8-1号房屋，由于当时罗某未上户，后案外人与罗某、开发商共同签署了购房协议，即罗某原合同作废，由案外人直接按罗某原合同内容与开发商签订了购房协议，案外人支付了全部购房款。2017年8月得知案外人所购房屋被开发商抵押，特对该房屋产权提出异议，请求解除对上述房屋的查封并中止执行。

法院查明：某市某区某镇某街23号3幢8-1号房屋包含在法院查封的证号为**地证2xxx字第********房产中，该房屋系邹某平2013年从罗某手中购买，并直接与某房产地公司签订的认购书，该房屋现已交付邹某平。

【审理结果】

法院裁定：中止对某市某区某镇某街23号3幢某号房屋的执行。

【按例说法】

关于案外人享有的物权期待权能否对抗申请执行人的抵押权问题。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定法律、司法解释另有规定的除外。而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”参照该批复，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其对所购商品房享有的物权期待权优于承包人对该商品房享有的工程价款优先受偿权，当然也优于抵押权人对商品房享有的抵押权。本案中，案外人邹某平购买的是用于居住的商品房，属于为生活消费需要购买商品房的消费者，案外人支付了购房款，因此，案外人邹某平符合购房消费者的构成要件，其对案涉房屋享有的消费者物权期待权应优先于申请执行人对案涉房屋享有的抵押权予以保护。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人在法院查封案涉房屋前即签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，其所购商品房系用于居住的房屋，且其名下在被执行房屋所在地无其他用于居住的房屋，并支付超过合同约定总价款百分之五十的房款。因此，案外人对案涉房屋享有排除执行的物权期待权。

综上，案外人邹某平对案涉房屋享有足以排除执行且能对抗申请执行人抵押权的实体权利，对其请求对案涉房屋中止执行的异议请求予以支持。