长租公寓为何频暴雷？资金监管加速行业洗牌？业内代表这么说

2020年年初的一场疫情，对各行各业以及我们的生活产生了深远影响，也加速了长租公寓新一轮的竞争和洗牌。进入下半年，杭州、南京、成都等地出台了针对住房租赁资金监管的措施，进一步规范行业发展。

然而，8月份以来，长租公寓企业“暴雷”现象频发，给整个行业造成了较大的影响。那么，如何看待长租公寓目前面临的困局？资金监管是否将加速行业变局？如何激活行业有序健康发展？

面对这些疑问，8月24日，由新京报主办的“长租公寓频频‘暴雷’，资金监管加速行业变局？”圆桌论坛在线举行，与会嘉宾共同展开探讨，深入剖析长租公寓行业的症结和破局关键，以及未来行业的发展趋势。

【圆桌嘉宾】

赵庆祥北京房地产中介行业协会秘书长

罗意乐乎公寓创始人CEO

高萌巴乐兔研究院院长

黄卉贝壳研究院高级分析师

资金监管助推优胜劣汰，应分步骤、有节奏推进

新京报：自8月以来，长租公寓企业“暴雷”现象频发。今年上半年，疫情下并未出现大规模的长租公寓企业暴雷事件，为何在目前这一时点上集中出现？这是否与近期出台的租赁资金监管措施有关？在资金监管要求下，一些企业是否会“闻风而逃”？

赵庆祥：前几年长租公寓行业快速发展，很多热钱涌进行业，在租金上涨过程中，有些企业为抢房源，导致收房价格过高。然而，今年年初疫情暴发，对长租公寓行业造成很大影响，出现租金下跌、空置率攀升等问题。

前两年就有长租公寓“暴雷”现象，但今年比较突出，是内因和外因综合作用的结果。从内因来看，还是因为企业对趋势、行业规律以及企业本质运营的模式了解得不够透彻；从外因来看，受疫情冲击，上半年一些企业已出现现金流紧张状况，导致下半年企业现金流断裂。在部分城市加强监管、要求缴纳风险控制金的情况下，一些通过“高进低出、长收短付”圈钱的企业，加速离开了长租行业。

罗意：多数长租公寓企业的初心是正的，都是基于从租金上实现盈利的出发点来推动行业发展。但在疫情期间，我了解到，南京、杭州等地一些恶意“高进低出”的企业，出现了大量以“长收短付、圈钱跑路”为目的的从业者。

这些名不见经传的“马甲”机构出现“暴雷”，一定要与正规长租公寓企业因疫情导致“现金流紧张、经营困难”进行区分。前者是赤裸裸的诈骗，而后者是因外部因素、杠杆和运营能力导致经营出现问题。

高萌：长租公寓“暴雷”跑路现象中，不排除存在有预谋、刻意的诈骗行为，少量黑中介对行业产生较大影响，拉低整个行业信誉值。对于“马甲”企业，不仅需要相关部门出台资金监管制度，还应该由当地政府联合工商、公安等相关部门对重点区域和重点企业进行排查，然后以雷霆手段来控制这些企业的资金走向，这是避免后续此类企业出现“暴雷”“跑路”的有效手段。

黄卉：长租公寓“暴雷”的核心原因，在于前几年一些长租公寓企业激进收房、快速扩张的问题。实际上，从2018年开始，长租公寓企业就出现了“暴雷”现象，原因在于，2017年-2018年行业快速发展，不少企业盲目进入长租公寓行业，并进行快速扩张，但经过一年多的“试错”，2019年开始，经营不善的长租公寓企业陆续出现纠纷、资金链断裂和倒闭跑路现象。

为避免“暴雷”事件的发展，政府出台了租赁资金监管政策，会将那些不具备经营能力和资金实力的企业逐步淘汰出局。由此，在一定程度上提高租赁企业的经营门槛。

新京报：如何看待各地出台的租赁资金监管制度？对行业而言，将产生哪些深远影响？在力度和时机上需要考量哪些要素？

赵庆祥：当下来看，“资金监管”这一说法，实则并不太准确，并非特别界定的概念，比如杭州、成都、南京等地出台的资金监管的措施，本质上是一种保障金，起到担保作用，而不是监管全流程的租金，因此，实际上是风控资金。

2007年北京就出台了“北京市房屋租赁管理若干规定”，对房屋租赁经纪委托代理业务实行资金监管制度。根据北京的经验，建立风险保障金或风控资金非常有必要，很多城市出台这一政策是一个及时的措施。此类制度是一个行业准入门槛，对防控风险发挥了很大作用，还可以在司法执行过程中先行赔付，起到风险对冲和担保作用。

不过，各地在出台租赁资金监管政策时，一定要把握好节奏，掌握好租金监管的额度，并逐步有序推进，可以借鉴此前房改的相关办法，“老房老办法，新房新办法”，逐步过渡，不宜踩急刹车，因为住房租赁租金监管是个长效机制，必须从未来3年、5年甚至10年发展的角度来看政策的落地执行。

黄卉：随着各地逐步推进资金监管制度，一方面会倒逼住房租赁企业去提高经营合法性和合规性，严禁长租短付、高进低出，以及违规使用租金贷的行为，来健全企业内部管理制度，不合规的企业也会逐步淘汰；另一方面，租金监管也提高了住房租赁企业经营的门槛，企业不再盲目进入，也加剧了优胜劣汰，行业集中度会进一步提升。

在推进租金监管制度时，也需要分类监管和分步实施，避免“一刀切”的做法，对于租赁风险保证金的设置，建议设立合理的比例和缴纳方式，避免因过高的保障金而对正规经营的企业带来一定的金融负担，对正规经营企业，有较好信用基础的，建议给予一定发展空间的支持。

新京报：资金监管制度的出台，能否从根本上解决“高收低出”的问题？对正规经营的公寓企业，是否会造成误伤？

罗意：从顶层设计上来说，看完住房租赁条例（征求意见稿）之后，心里还是比较有安全感。不论是征求意见稿，还是成都等地近期出台的监管政策，都是较理性客观和有耐心的。不过，对于微利、靠现金流周转的长租公寓企业而言，用交付保障金的方式来加强监管，尽管会起到规范行业发展的作用，但也有可能压垮一部分正规企业。因此，建议主管部门做好企业的甄别工作，分类监管，好人与坏人一定要分开，不要因事情复杂而一刀切。

至于资金监管能否在根本上解决“高收低出”的现象，仍存在疑惑。要根本解决这一问题，还需要一整套组合拳的保障，比如《住房租赁条例（征求意见稿）》中所要求的通过房屋网签备案系统进行备案等动作。

高萌：资金监管政策的出台，对正规经营企业，短期可能带来阵痛，但长期是好事，可以提高行业门槛，清除对行业产生负面影响的企业，保障行业的信誉，此外，可校正此前较激进企业的相关做法和运营策略，将其拉回至正常轨道上，把重心回归到运营和服务上。

资金监管制度，重点在于起到预警、督查和引导行业的作用，从根本上而言，不能解决“高收低出”的问题，本质上来说，“高收低出”是个有风险的市场行为，但并不代表企业一定有预谋或一定会“暴雷”。

去杠杆或将成为新常态，行业需回归服务本质

新京报：过去几年，企业运用的长周期预收（含租金贷）并不受任何外部监管和风险评估。资金监管制度的出台，是否可以认为是资金收紧的一大信号？对从业者来说，是否已经到了必须去杠杆，调整现金流的关键时刻？

赵庆祥：从近期出台的《住房租赁条例（征求意见稿）》可看出，租金贷将来不是重点发展的方向。原因在于，租金贷是一种变相的长收短付，将资金沉淀到企业内部用于经营，但若企业经营不善，易出现相关风险。靠不赚钱或以加杠杆、租金贷方式“跑”规模，等“跑”到具备市场支配地位后再实现盈利的计划，在住房租赁行业较难实现。

前几年，大量资本进入长租公寓行业，不少企业建了很多模型，试图靠现金流、资金运作赚钱。实际上，靠金融逻辑来理解长租公寓行业就跑偏了，行业需要去杠杆，回归住房租赁行业的本质——房东和租客双方都有“痛点”，而公寓企业具备服务和运营能力，其价值就来自于租金差及后期服务，并非来自资本运作。

罗意：近期资金监管加速，未来可能不仅要求长租公寓企业整体杠杆降下来，还要求自有现金有一部分受到监管，自然会产生去杠杆的效果。实际上，从2018年9月至今，长租公寓一直处于去杠杆的过程中，去杠杆可能是一种新常态。各家机构融资可能更多基于生意本身的财务模型，或基于单店盈利的考量，从而获得一二级市场的认可，来推动企业发展。

高萌：行业去杠杆是必然过程，长租公寓企业必须丢掉幻想，回到现实中来。少数头部企业可以在体量很大的基础上，实现内部自循环，但大部分企业应回归到小而美的节奏，不应运用金融杠杆盲目做大规模。

黄卉：长租公寓普遍面临融资渠道窄，成本高的问题，在这一背景下，长周期预收资金才成为多数长租公寓运营的资金来源。不过，从未来发展趋势来看，企业还需要回归精细化运营模式，聚焦单店盈利模型。行业去杠杆是必然趋势，因此，后续对长租公寓企业长周期预收资金的监管，也加速了这一进程，这可以倒逼企业不断提升资金链和精细化管理能力，规范使用租金以及审查资金的合规性。

新京报：现在即将进入四季度，每年的一、四季度是住房租赁市场的传统淡季，今年在疫情的影响下，长租公寓行业压力尤大。在多城发布住房租赁资金监管政策后，若在更大范围内推广，长租公寓是否会迎来巨大考验？

赵庆祥：行业经过前几年快速发展，出现一定盘整和波动是正常现象。租金监管或风控资金的缴存，是行业必须要有的制度设计和要求，正是因为有了这些制度措施，规范企业才能脱颖而出。在发展过程中，不排除有一些企业由于资金监管政策的落地出现难以为继、“跑路”现象，这是行业发展必须要付出的成本。企业有门槛，进入有规则，才是一个成熟的行业。相信随着租金贷的限制，风控资金的缴存，以及资金监管政策的落地，行业才能真正迎来稳定、健康的未来。

罗意：未来长租行业会进入有序发展阶段，行业内一些从事诈骗的团伙将被清除出去，而更为重要的是公寓企业会更清楚地认识行业本质，房东和房客也会更加尊重长租运营企业在链条上的价值，从而愿意支付相应产品和服务溢价。

长期来看，对行业发展非常有信心，不过，今年四季度和明年一季度作为租赁行业传统淡季，去杠杆化的确有可能会对部分高杠杆企业带来较大挑战，但并不是所有长租公寓都处于高杠杆阶段，事实上很多良性运营的企业已将杠杆降了下来。

高萌：长租公寓未来是万亿市场规模，信心从来不会改变，目前出问题的企业仅是从业者中很小一部分，大部分企业经营向善，只是过去在狂奔过程中，在制定策略、打法上有所跑偏。只有推动政策监管，才能让行业找到更加健康的方向。

黄卉：长期来看，长租公寓行业长期向好的趋势不会改变，每个行业从萌芽发展到成熟都不是一蹴而就的，都需要经过一个不断修复和纠正的过程。每年四季度和一季度是租赁行业的淡季，今年在疫情叠加影响下，确实会给企业带来经营调整，尤其是在去杠杆大背景下。不过，目前相关部门正加快推动住房租赁金融的发展，下一步有望解决长租公寓企业融资难、融资渠道窄的问题，探索长租公寓行业公募Ri试点，这将对长租公寓企业带来相关利好。

二房东“退潮”，轻资产模式或将成为主流趋势

新京报：若资金监管在全国推广后，未来，长租公寓企业在经营模式上，会有哪些转变？在缺乏长期贷款、匹配的金融产品支持下，“二房东”模式还有没有未来？

赵庆祥：“二房东”模式两端都不确定，未来主流趋势是将模式做“轻”，但未来房屋品质的错配问题会长期存在，装修和改造需求也会存在。资金是否由租房租赁企业出，这值得商榷，可以让房东出，通过装修贷款的方式，再用租金去还贷款，或者由金融机构出，而不是由租赁企业出，因为这会沉淀很多资金。

而集中式公寓将来可能还会做得较“重”，商改住、工改住等非居住性质房屋用于租赁，房东未必有资金改造、装修，因此，住房租赁企业通常需要金融产品来解决资金需求。

未来，运营服务能力、专业眼光以及口碑才是租赁企业长久的价值，简单的低进高出的二房东模式空间会越来越小，相对轻资产的服务运营角色会越来越重要。

罗意：不仅在长租公寓行业，包括联合办公、酒店等其他空间运营品类中，“二房东”受到的影响都较大，“二房东”群体会有部分退潮现象。事实上，我们不能简单定义“二房东”，有些是简单的转租关系，但也有些“二房东”会在中间环节提升交易效率，增加产品厚度，甚至提供服务附加值。在部分市场，尤其是对于集中式公寓来说，“二房东”这一角色增加了资产流转的效率，其价值将长期存在。

高萌：如果没有提供额外价值，只是收房，通过局部垄断赚取差价，二房东模式没有太大的希望。但如果将二房东转化为机构房东，提供服务价值和产品溢价，则有很大的未来。机构房东才是未来租赁行业的主力军，代表了未来的发展方向，在消费升级大潮下，更好地服务房东、业主的需求。

黄卉：目前主流的还是以包租模式为主，未来随着市场不断净化，轻资产模式会不断增加，考验企业的专业运营能力。不论哪种模式，未来核心还在于，企业和模式有没有给市场创造价值，提供的服务租客愿不愿意买单，这是考验企业和模式发展的核心逻辑。

新京报记者张晓兰

编辑杨娟娟校对薛京宁

来源：新京报

央行“三箭”政策组合为民企小微企业“补血”

来源:证券日报

近日，国务院总理李克强到中国银行、中国工商银行、中国建设银行考察，并指出金融服务实体经济，关键是要适应经济运行保持在合理区间、稳定就业的需要。要更大力度解决融资难融资贵问题，着力做到小微企业贷款扩量降本，国有大型银行要带头。对遇到暂时困难的好企业也要给予合理支持，不能盲目抽贷断贷。坚决制止存贷挂钩等不合理行为。积极发展直接融资，促进资本市场健康发展。要把握好金融服务实体经济和防范化解风险的平衡，提高综合监管效能，坚决守住不发生系统性、区域性风险的底线。

近日召开的2019年中国人民银行工作会议也明确，将进一步落实好金融服务实体经济各项政策措施，并列为今年重点工作之一。

中国人民银行指出，要按照市场化法治化的原则，继续运用各种政策工具，从债券、信贷、股权等方面引导金融机构加大对民营企业小微企业支持力度。积极推广民营企业债券融资支持工具，鼓励地方政府成立支持民营企业融资基金，推动实施民营企业股权融资支持工具。进一步提升支付、征信行业及商业银行服务民营企业小微企业的能力和水平。同时，引导金融机构继续做好重点领域和其他薄弱环节的金融服务，加大对高新技术企业、新兴产业和制造业结构调整转型升级的支持。进一步做好雄安新区深化改革开放金融服务工作。

东方金诚首席宏观分析师王青昨日对《证券日报》记者表示，受经济增速下行压力加大等因素影响，民营企业小微企业融资难、融资贵问题凸显。为此，央行提出“三箭”政策组合，从信贷、债券、股权等方面，引导金融机构加大对民营企业小微企业的支持力度。伴随相关措施逐步落地，预计更多资金将被引向民营企业小微企业，从而切实改善其融资环境。

王青表示，考虑到能够上市及发债融资的民营企业小微企业很少，信贷仍是广大民营企业小微企业外源性融资的主渠道。因此，监管机构在推行“尽职免责”，财政部门落实小微企业贷款免征增值税等激励措施的同时，还可通过监管手段，督促大银行调整完善面向民营企业小微企业的贷款审批和风险控制模式，做到“贷得出收得回”，起码做到保本微利，防止坏账风险累积。这样才能保障民营企业小微企业贷款在商业上具有可持续性，从而在根本上改变大银行偏爱大中型企业，扎堆地方政府贷款、房地产企业贷款、央企贷款和信用资质优越的大型民营企业贷款的局面。

中信改革发展研究基金会研究员赵亚赟昨日对《证券日报》记者表示，金融机构可以从普惠小额贷款、投贷联动、增信等方面加大对民营企业小微企业的支持。金融机构的支持首先给企业带来了资金，其次增加了信用。高新技术企业等领域的企业将重点受益，政策性贷款、投贷联动、债券融资等将是主要的支持形式。

农村申请小额贷款借款人需要什么条件？利息高吗？办理流程是怎样

农村小额贷款是指与各级团组织合作的农村信用社向农村青年（年龄在40周岁以下）发放的用于生产、经营等创业活动所需的小额贷款。那么农村申请小额贷款借款人需要什么条件？利息高吗？办理流程是怎样？

农村申请小额贷款借款人需要什么条件？

1、社区内的农户或个体经营户，具有完全的民事行为能力。

2、信用观念强，资信状况良好。

3、从事土地耕作或其他符合国家产业政策的生产经营活动，并有可靠收入。

4、家庭成员中必须有具有生产或经营管理能力的劳动力。

农村申请小额贷款利息高吗？

1、根据有关文件规定，农村青年创业小额信用贷款额度原则上控制在3万元以内，一般不超过5万元；抵押、质押和保证担保贷款视借款人实际风险状况，可在信用贷款额度基础上适度提高。

2、为支持农村青年加快创业发展，有关文件规定，按照“保本微利”的运营方式，贷款利率在人民银行公布的同期贷款利率基础上可给予适当优惠。

3、央行贷款基准利率作为农村信用社贷款的指导利率，信用社有权根据借款人情况对贷款利率进行上浮或下调。农村信用社贷款利率下限为基准利率的0.9倍，最大上浮系数为贷款基准利率的2.3倍。

4、贷款机构可以在央行制定的基准利率基础上有一定的浮动。

5、农村信用社贷款利率浮动范围比银行更大，农村信用社贷款利率浮动范围为0.9～2.0，商业银行贷款利率浮动范围为0.9～1.7。

农村申请小额贷款办理流程是怎样？

1、农户信用等级评定。主要根据农户基本情况、生产经营状况信誉程度等指标进行测评。信用等级一般分为优秀，较好，一般三个档次。

2、核定农户信用额度。根据农户信用等级评定结果、农户资金需求情况及信用额度申请，由农村信用社核定相应等级的信用贷款限额。

3、发放贷款证。一户为单位，一户一证。

4、借款申请。农户申请贷款时，持农户贷款证、有效身份证（户口簿）、便可申请办理信用额度内的贷款。

5、贷款发放。农村信用社接到农户借钱申请后，由信贷专柜人员（或门柜人员）审查后签订合同，填制借款借据，农户可按规定支用贷款。

6、按期还款，借款人按照借款合同约定偿还贷款本息。

附：农村小额贷款用途

1、种植业、养殖业等农业生产费用贷款。

2、为农村生产服务的个体私营经济贷款。

3、农机具贷款。

4、小型农田水利基本建设贷款。