为什么20年的抵押贷，利率只要3.7%？
等了两个月，多家蠢蠢欲动的银行，终于开闸放水了，请务必准备好工具提前接水。
本次的产品利率低至3.7%，可选择三年先息后本或20年等额本息。
产品明细：
利率：评级5星3.7%；评级4星3.8%
年限：20年等额本息，每3年续签；3先息后本
额度：最高1000万。一抵有备用房7成，无备用房6成；二抵6成。
还款方式：先息后本；等额本息；气球贷
受理要求：
公司：持股满6个月，有经营痕迹（开票记录）
房产：产证满6个月，房龄三十年内
征信：查询次数轻看，审批宽松
借款人/抵押人：借款人年龄18-65周岁，抵押人年龄18-70周岁。
这款产品的最大亮点并不是低利率和低门槛，而是二次抵押。所谓的二次抵押，就是在原有按揭不结清的情况下，把房产升值的部分贷出来。
而能做到20年的等额本息，其实本质上就是20年的气球贷。先说一下什么叫气球贷。这种贷款早期大多都是外国人在玩，它有个很明显的特点，贷款前期三到五年还款金额非常少，但到了贷款后期，越接近还款日要还的金额越大。很多人就把他比作前小后大的气球，后来干脆就直接叫做“气球贷”。
但其实这样说是不够准确的，打个比方如果你做的是十年期的贷款，按照等额本息的还款方式每个月的压力其实是不小的，借500万，按照现在LPR大概利率会在5%，那每个月的月供会在5万3左右，一年本息一共要还63.6万，这种还款压力是很大的。但气球贷的做法是什么呢？前两年月供按照等额本息30年来计算，那么月供就是2万6，直接少了一半。中间的七年会按照20年等额本息计算，月供大概在3万多，最后一年，还完剩余的本金。理论上前9年的还款压力都是要比直接贷十年低一半的，但在最后一年还款压力会直接翻一倍，与其说他是气球，不如说是“T型”或者“蘑菇型”。
由于气球贷的特殊机制，会导致后期还款压力增加。但只要经济增长的速度够快，再加上通货膨胀的稀释，还款压力其实并没有想象的大，更何况是3.7%的利率。
没有流水，新公司，如何获得低息贷款？
大家好，我是老詹。
最近业内有个问题一直在讨论：“如何在银行大放水的时间内接到水”。
现在银行贷款普遍的进件门槛主要有三大主心骨：房产（资产）、征信（查询）、流水。
关于什么资产是银行喜欢的、如何做高房产评估价、如何做好一份征信报告、如何做好一份流水等等，老詹之前的文章多多少少有所涉及。
但却往往应者寥寥，听者无动于衷，大多数人还是比较喜欢临时“抱一抱佛脚”，找老詹来解决。
但其实很多时候，做好贷前规划，是能省很多时间成本和人工成本的。
今天就聊一聊大家比较关心的流水和新公司的贷款问题。
好流水是要养的
对于好流水的判定界限其实比较模糊，最关键是每家银行给出的标准不一样。
但其中还是有一些共性可寻。
01收入稳定
银行是典型的老派作风拥护者，即低风险爱好者。
它们宁愿收入少点，也不愿犯错。
所以借贷人的收入情况，一定是一切贷款行为的底线。
银行对于一个好流水的认定，需要你至少有连续6个月的收入。
期间不能间断，而收入最好来自公司账户，由银行代发。
02收入覆盖债务2倍
经营贷和按揭贷款都会有硬性要求，要求收入的这部分流水至少能覆盖负债的两倍，主要还是银行为了降低坏账风险。
但并不是说无法覆盖就不能办了，这种情况可以找一个共借人以两个人的名义去贷款，就是担保。
你们二人的流水，只要能覆盖负债即可。
03收入真实
什么是收入真实？收入10000.25元就是真实。
你的流水要有一些零头，精准到小数点后两位。
因为你还要缴纳各种税收，整齐的一片，就太假。
如何做有效流水
其实你可以把对流水的判定，理解为一场贷款选拔考试，只不过这场考试是完完全全“开卷”的。
那要怎么才能拿到一张高分答卷呢？答案就是转账。
设定人物：甲乙两公司，甲公司：A、B；乙公司：C、D。
甲公司A定期转账给乙公司C，乙公司C、D二人内部转账，资金转到D手上，D再定期将资金转回A公司B手上，B在内部转账给A。具体如下图所示：
当然，这种转账的最终目的是为了证明你的财务能力。
但证明财力的方式有很多，如果你其他几项达标了，也不用麻烦纠结流水。
比如说你是公务员、国企央企员工、500强员工，这不仅在生活中倍有排面，在银行也能横着走。
而且公积金和社保也是重要指标，缴纳的越多，贷款越轻松。
当然如果你觉得这么做太麻烦，在这次的放水中，还是有几款“懒人产品的”。
懒人产品
新公司可做利率4%-5%，视金额而定。
房子评估价七成，上限1000万。
老人房可做，可以二次抵押。
新产证可做，流水不看。
三年期先息后本，可无还本续贷，十年授信。
新入股+成立满一年可做一押4.5%，二押5%。
上限1000万，可随借随还。
先息后本三年期，授信十年，无还本续贷。
产证满6个月，流水请看。
真正十年期的抵押贷利率3.5%，三年期先息后本；
利率3.8/3.95%，按照20/30年气球贷还款；
上限1000万，按房子估值7成；
产证满3个月，流水轻看。
哪些贷款可以用，哪些千万不能碰
如今市面上的贷款已经很普及，甚至可以说已经达到了泛滥的地步。有银行系统，金融机构体系，网络平台体系，种类繁杂。但是很多贷款却隐藏着许多套路！那么哪些贷款可以做，哪些贷款千万别碰？
一、银行业务类贷款：这类型的贷款不会出现高利贷情况，所以银行贷款是可以去做的，但是要主动分别这个银行是否是小银行，个别小银行还是会铤而走险，甚至比小贷公司还要高，但是一定不会是高利贷。
有房产的做房产优先，利率基本是市面最低；稳定工作可以考虑工薪贷，利率也是比较低的，其次再考虑其他信贷。
二、银行旗下的消费金融：中邮消费贷，中银消费，兴业消费等等，都是银行旗下的消费金融贷款。利率相对于银行来说会适当高一些。这种消费金融相对于一般人来说比较适合，因为主流银行产品要求比较高，这些消费金融对于客户自身的要求也相对应低一些，更加容易下款，利息普遍在0.75%-1.38%，额度相对于也会高一些。
三、小额贷款公司：普遍利息2%左右，很多人觉得这个利息，不就是高利贷吗？其实不算是高利贷，因为月还款利息：拆分成利息+平台管理费+服务费+保险费，这些可都是不算利息，完美规避，完全合法！他们的代表有平安普惠，宜信普惠等等，各类带有普惠，什么信，什么金服，这种类型的个人建议，能不借就不借，借了之后，资金回笼了一定要优先还掉，切记不可一而再再而三的借！
四、网贷平台：有钱花，蚂蚁借呗，微粒贷，招联金融，360等等。这类属于的网贷，有些额度还可以，利息也属于正常的，但是这些还是不要借为好。这些额度几千万把的，会对你造成影响，比如买房，如果网贷用的比较多，银行是拒贷的，包括抵押贷款，银行信用贷款，也是有影响，所以不要捡了芝麻掉了西瓜。
五、民间私人借贷：这类就是目前俗称的现金贷，因为他门槛低到了极致！基本大部分都可以借到，就是利息是算周，按月算的都很少，这类贷款，不管利息高与低，千万不要借，逾期不还款，通讯录马上爆！还会上门催收！！借万把块，还不起借新还旧的，利息不断滚，几千可以滚出数十万来！
整体来说，资金需求不大，需要周转，尽量用信用卡解决，20万以上，做抵押贷款最好，利息最低，还款压力小，有资金需求一定记得先做银行系统的产品的，退而求其次才是消费金融，逼的没办法的情况什么都不要做，因为就算做了一有钱也要及时还了。
要记得还款，请珍惜个人信用！
