干货！成都房屋抵押贷款常见问题解答

1问:贷款是什么？

答:贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现、透支等出贷资金的总称。贷款简单通俗的理解，就是需要利息的借钱。

2问:什么是信用贷款？

答:信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要提供担保。其特征就是债务人无需提供抵押品或第三方担保仅凭自己的信誉就能取得贷款，并以借款人信用程度作为还款保证的，这种信用贷款是中国银行长期以来的主要放款方式

3问:什么是抵押贷款？

答:抵押贷款，又称“抵押放款”。是指某些国家银行采用的一种贷款方式。要求借款方提供一定的抵押品作为贷款的担保，以保证贷款的到期偿还。抵押品一般为易于保存，不易损耗，容易变卖的物品，如有价证券、票据、股票、房地产等。贷款期满后，如果借款方不按期偿还贷款，银行有权将抵押品拍卖，用拍卖所得款偿还贷款。拍卖款清偿贷款的余额归还借款人。如果拍卖款不足以清偿贷款，由借款人继续清偿。

4问:什么是“美丽贷”？

答:”美丽贷“，网络词语。意指黑恶团伙利用女性爱美的心理，让她们在整容前签下欺诈性贷款合同。“美丽贷”又称“整容贷”、“美容贷”、“医美贷”，属于套路贷的一种。不法分子、不良美容机构利用年轻人爱美的心理，以“免费整容”、“零首付整容”、“零利息整容”为噱头，设下天罗地网。“花明天的钱，美今天的颜”的观点，使得许多90后、00后成功被“美丽贷”收割。

5问:什么是二次抵押？？

答：二次抵押贷款是指将已做抵押的抵押物再次抵押，从特定放款人处获得贷款。二次抵押贷款的特点是不用还清以前的贷款，直接再次抵押再次获得贷款，节省了时间和垫资成本等很多中间环节。

6问:成都房屋抵押贷款需要准备什么资料？

答：1、成都房产抵押贷款需要的资料有借款人身份证、户口本、结婚证（已婚），房产证；

2、借款人近一年个人银行进出账流水；

3、个人征信报告，如果抵押人和借款人不一致，需提供抵押人和借款人的征信；

4、企业经营性抵押贷款需要提供企业注册资料、企业银行流水、财务报表等；

7问:工资能贷款吗？

答:答案是肯定的，工资卡是可以贷款的，工资卡贷款指的就是无抵押贷款。因为这种贷款往往依据工资流水确定贷款额度，所以也被人称作工资卡贷款。

8问:保单能贷款吗？

答:保险公司可以贷款，以寿险保单的现金价值作担保，从保险公司申请贷款。保险单贷款额度取决于保险单的有效期、被保人的年龄和死亡赔偿金额。用户在申请保险单贷款后，如果不进行还款，会从保单的死亡赔偿金中扣除

9问:工程合同可以贷款吗？

答:凡在我国工商行政管理部门登记注册，具有独立法人资格，并具有对外承包工程经营权，具备对外承包工程专业技术资质和实力的企业,均可向中国进出口银行申请对外承包工程贷款。

10问:贷款的最大年龄？

答:贷款人年龄需要年满18岁，且年龄加贷款年限不得超过70岁。两个（含）以上申请人申请借款的，可以根据实际情况合理确定贷款期限，但不能所有借款人年龄加贷款年限均超过70岁。分行当地监管部门另有规定的，按照当地监管部门相关规定执行。

11问:房贷最多能贷多少年?

答:个人住房贷款最长期限一般在30年以内。

12问:成都房屋贷款需要哪些流程？

答:1.准备资料：身份证、房产证、婚姻证明、户口本，收入证明等；

2.提交申请：借款人根据银行匹配的相关产品递交资料正式提交贷款申请；

3.评估审批：由银行或其委托的相关机构对抵押房进行评估并审核其递交资料的真实有效性；

4.合同公证：银行与借款人及抵押人在当地公证部门进行抵押借款公证；

5.抵押登记：借款人带房产证到当地房管局将房产抵押给银行；

6.银行放款：借款人开立还款账户，银行卡放款至该账户。

13问:过桥贷款什么？

答:是指金融机构A拿到贷款项目之后，本身由于暂时缺乏资金没有能力运作，于是找金融机构B商量，让它帮忙发放资金，等A金融机构资金到位后，B则退出。这笔贷款对于B来说，就是所谓的过桥贷款。在我们国家，扮演金融机构A角色的主要是国开行/进出口行/农发行等政策性银行，扮演金融机构B角色的主要是商业银行。

14问:什么是经营贷款？

答:经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

15问:什么是征信？

答:个人征信报告记录了用户过去的个人信用行为，这份报告可以影响用户未来的经济活动，无论是办理贷款还是申请信用卡，银行或金融公司都会以用户的征信情况为依据。

16问:个人征信怎么恢复？

答:1、保持优质记录

2、快速还清欠款

3、不注销信用卡

17问:什么是网贷？

答:网贷是网络贷款的简称，包括个体网络借贷和商业网络借贷。

18问:什么是等额本息？

答:等额本息是指一种贷款的还款方式，指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

19问:什么是等额本金？

答:等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

20问:什么是气球贷？

答：这种贷款前期每期还款金额较小，但在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”，像是一个气球的样子，所以就直接命名为“气球贷”。

21问:农村的自建房可以抵押吗？

答：农村的自建房是不能够抵押的。农村的自建房被称为“乡产权房”又被称为“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。农村的自建房实际上没有真正的产权。没有国家发的土地使用证和预售许可证。

一般能够作为抵押物的房产有：成套住宅、公寓、别墅、补过差价的经济适用房、房改房（一般5年后可上市交易）、安置房等。

21问:二次抵押有哪些要求？

答:1、一般房龄要求在30年以内

2、一次抵押为银行贷款

3、个人或企业信用良好

4、贷款金额一般为房产总价的50~70%减去现有贷款的合同总额

（如房产总价1000万，当时的贷款金额为300万，目前已还款50万，余额250万，最高借款金额400万=1000万*0.7-300万）

22问:二次抵押的流程是什么？

答:1、准备资料：身份证、房产证、婚姻证明、户口本，收入证明等；

2、提交申请：借款人根据银行匹配的相关产品递交资料正式提交贷款申请；

3、评估审批：由银行或其委托的相关机构对抵押房进行评估并审核其递交资料的真实有效性；

4、合同公证：银行与借款人及抵押人在当地公证部门进行抵押借款公证；

5、抵押登记：借款人带房产证到当地房管局将房产抵押给银行；

6、银行放款：借款人开立还款账户，银行卡放款至该账户。

23问:按揭的房屋可以抵押贷款吗？

答:按揭的房屋是可以抵押贷款的，一般按揭的房屋进行抵押称为“二抵”。

计算二抵的额度公式为：房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。抵押率普通住宅抵押率不超70%，商业用房二抵，抵押率不超50%。

24问:什么是“连三累六”？

答:“连三累六”是贷款行业的专业术语。其实是“连三”与“累六”的合称，“连三”是指连续三个月逾期还款，而“累六”是指累计六次逾期还款。因为都属于逾期还款所以常常会连在一起说，这两种情况在银行看来都是属于很严重的信用污点了，一定会被划分到“问题客户”属于高危贷款人群进入“黑名单”，今后的贷款等等都会有很大被拒风险。

25问:质押和抵押有什么区别？

答:1，质押比银行抵押利率相对要高

2，质押审核相对比银行要松，需要准备材料相对较少！

3，质押放款速度要快，银行抵押贷款正常流程都得在7个工作日起步，而质押短则两天即可放款！

26问:借到款后，营业执照就可以注销了吗？

答:经营性贷款放款后贷款存续期间，营业执照不能注销，一旦注销，银行检查到会宣布贷款提前到期，要求客户提前归还贷款。

27问:房抵贷房贷期间，可以借信贷吗？

答:银行抵押贷款放款前，银行会二次查询征信，如果查出新增信用负债，会被退回审批。故先放抵押，再放信贷。

28问:办房抵贷对人员职业有要求？

答:公检法，政府机关等公职人员，是无法通过新办营业执照办理经营性贷款的。只能做消费性贷款。

29问:房抵贷会涉及评估费用？

答:银行抵押贷款核算房屋价值时是需要银行入围评估公司上门评估的，对于三环路及更远的区域，评估上门是会产生费用的，这些费用需要客户自理。

30问:房屋抵押贷款利率是多少？

答:利率主要是由贷款人的抵押物房龄、面积以及名下是否有企业，企业是否为真实经营，持有时间，注册时间等因素所决定，最低利息可申请至3.35%，但是要求比较高；短期产品利息都会比较低，企业刚过户，没有对公流水，可以办理先息后本一年期3.85%，或三年期4.25%；长期限产品10年期先息后本或20年期等额本息，需要公司持有时间在12个月以上，10年期利息是4.15-4.35%，每年归来5%，或等额本息20年期利息4.88%。

31问:银行抵押贷款要押房产证吗？

答:得分银行，有些银行是可以不押产证的，当然也有些银行还是需要押产证的。银行押产证的目的主要是为了防止贷款人再到民间进行抵押，造成银行的风险。办理抵押贷款产证被押在银行，家里办事需要用到产证的时候，可以向银行提出申请借出使用。

32问:名下两套房，已经抵押了一套房产，另一套还能再抵押吗？

答:每家银行有最高额度的上限，有要求一个家庭最高可申请6000万、2000万、1000万，不同的要求，大部分银行是1000万的上限，所以得看名下这两套房产的价值选择相应的银行。房产价值可贷额度在1000万，那可以选择两家银行，或一家上限额度可贷2000万以上的银行，这需要结合产品的利息、期限、还款方式而定，择优选择。如果两套房产可贷额度在1000以内那直接一家银行就可两套一起办理。

33问:面积只有10平米能抵押吗？

答:可以抵押，要求是学区房，总价在300万以上，需要有备用房，上海户口要求上海备用房，外地户口所在户籍备用房也认可。而且流水需要能足够覆盖征信负债以及本笔贷款。

34问:房龄多久不能办理抵押？

答:有银行不看房龄，只要这个房产能正常的交易即可办理。市面上对房龄有分为几档：20年以内（这种银行最喜欢）；30年以内（大部分银行要求）；40年以内（少部分银行）；不看房龄（极少部分银行）。房龄老的抵押物对还款来源（流水）需要比较充裕，需要覆盖征信上的负债以及本笔贷款负债。

35问:房产证上加了小孩子名字能办理抵押贷款吗？

答:可以的，和正常房产抵押的区别在于，成数在五成以内，或者去份额再批复七成。

举例：银行评估价1000万，小孩子份额10%。第一种方式：成数五成，很好理解就是1000万×50%=500万，可贷金额就是500万；第二种方式：1000万×90%×70%=630万；

小孩房的利息最低可以申请到3.85%，期限三年，先息后本，每年归本10%，这个产品的成数是不去份额给5成。

36问:如何评估房屋价值？我到底能贷款多少金额？？

答:借款人在申请办理房产抵押贷款时，为了确定贷款金额，评估机构会先让上门对房产价值进行评估。

房产价值的评估，与房屋修建的年代、所在地理位置、目前的市场均价都有关系。当然，位于市区、商业广场，年限较短的房产价值会更高。

举例：房产评估价值为100万，那一般贷款金额为房产评估价值的5-7成，则为50-70万。

37问:如何办理抵押登记手续？需要我本人到场吗？

答:办理房产抵押登记，需要到房产所在地的房管局的相应窗口去办理，需要本人到场。

38问:抵押需要配偶知道吗？

答:必须知道，只要你是正常婚姻关系，抵押必须夫妻双方签字，无论婚前婚后买的。毕竟婚姻关系内的债务是共同所有的，所有抵押一定要和家人商量好，不要轻信一些广告不需要配偶知道，一旦被查出，那都是违法的。

39问；不是本人名下的房产可以抵押吗？

答:是可以的，只要直系亲属名下的都可以，比如老婆，儿子，父母名下的，房产人作为抵押人，借款人是你自己就可以了。

40问:房产抵押是套路吗？

答:不是套路，目前平安，中信，建行等银行都接受个人房产抵押，资金银行放款，绝对是安全可靠，但是办理一定要找正规渠道办理。

41问:抵押后的房子还是自己的吗？

答:只要不是过户或者一些公证，房子还是自己的，房产抵押只是将房产抵押给权利人，只有当你贷款出现逾期，无法归还的情况下，权利人向法院提起房屋拍卖的诉讼请求，只要你正常归还贷款，是不会出现任何问题的。并且房子也是你自己住的，无论是商业贷款还是公积金房贷，按揭房贷都是将产权抵押给债权银行而已。

42问:什么是“影子银行”？

答:一般是指那些有着部分银行功能，却不受监管或少受监管的非银行金融机构。简单理解，影子银行是那些可提供信贷，但是不属于银行的金融机构。中国影子银行主要包括信托公司、担保公司、典当行、货币市场基金、各类私募基金、小额贷款公司以及各类金融机构理财等表外业务等。

43问:抵押贷款的还款方式有哪些？

答:1、等额本息还款，前期还本金额小于利息额，后期还利息额小于本金额，这种还款方式适合有稳定收入的贷款申请人；

2、等额本金还款，每个月利息会随本金额的减少而减少，前期支付的本金和利息较多，但是所需支付的利息总额相对较少，还款负担逐月递减。这种还款方式适合贷款后资金充裕的申请人；

3、一次还本付息法，现有银行规定贷款期限在一年以内(含一年)，还款方式为到期一次还本付息，即初期的贷款本金加上整个贷款期内的利息总和；

4、先息后本还款，前期每个月只需要还利息，最后再还本金，相对来说这样的还款压力是最小的。

44问:如何计算自己抵押贷款能贷多少年？

答:1、一般普通商品房抵押贷款最长可贷30年，但也不是每个人都能申请30年期限的，具体计算依据如下：

借款人年龄加上贷款年限要小于或等于70年

房产的房龄加上贷款年限小于等于40年

2、另外商业用房和商住两用房贷款年限最长不能超过10年

3、以实际办理的产品为准。

45问:经济适用房可以做贷款吗？

答:1、通常情况下，经济适用房需要满5年才可以上市交易和办理抵押贷款。

2、5年以内的经济适用房是有限产权，即购房者只拥有房屋所有权，而没有土地使用权，则不能上市交易和抵押；

3、满5年的房产需要持房产证到相关部门办理土地收益价款的缴款手续，然后在国土局完成测算应缴纳的金额；

4、在开具土地收益价款缴款凭证后90天内，到房地产交易中心办理完全产权变更登记手续后就可以正常交易和办理抵押了。

46问:抵押经营贷与抵押消费贷究竟有何不同？

答:1、办理主体不同

抵押经营贷一般为个体商户、法人、股东、高管等直接参与经营活动的相关人等，而抵押消费贷主要是针对个人群体；

2、贷款用途不同

经营贷款是用于经营，而消费贷则以个人消费为主。

47问:负债太高银行贷款被拒怎么办?

答:1、及时还款

不管是信用卡还是贷款，一定要及时还款，如果有能力也可以提前还款；

2、注销多余的信用卡

一个人的征信报告上显示的办卡数量过多，银行会认为你实际财务能力与还款能力不匹配，有一定的还款风险；

3、避免为他人担保

给别人做“担保”会在征信报告里体现，办理银行贷款业务的时候，银行会认为你风险过高

4、不要轻易地查询征信，次数过多会影响审批。

48问:父母年龄超限可以办理抵押贷款吗？

答:1、房产抵押贷款有年龄限制，一般是18-65周岁就可贷款，但是18周岁不能作为主贷人，因为没有可靠的收入和还款来源，待房产持有人年满18周岁以后，可以用其房产申请贷款，让其父母作为主贷人；

2、一般能独立作为主贷人的年龄范围在24-59周岁，个别银行能将贷款期限放宽到65周岁；

3、特殊情况除外，比如22周岁已经有自有企业经营收入来源，是可以成为主贷人的；

因此父母年龄超限，可以让具有稳定收入和还款来源的子女出面作为共借人，即可办理房产抵押贷款。

49问:房贷提前还款划算吗？

答:1、房贷提前还款划不划算要具体情况具体分析；

2、等额本金提前还款，若贷款过半，剩下的本金比重较大，利息比重较小，如果提前还款，能够节省的钱很少；

3、等额本息提前还款，一般情况下，当还款期限超过了三分之一的时候，提前还款就不划算了，因为剩下的利息并不多，基本上都是本金。

50问:抵押中的房产可以买卖吗?

答:1、首先抵押中的房产是可以买卖的，只要出售方是产权人即可；

2、在出售时应先告诉买方房产在抵押中的事实，不得有任何欺瞒行为；

3、另外要提醒购房者在买房时除了要仔细阅读房产买卖合同之外，还应在合同里约定买卖的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，否则卖方承担全部责任，同时还要明确需要承担责任的具体时间和具体金额。

51问:怎么提前还款？提前还款的流程是什么？

答:部分还款：先去银行预约，填张申请单，约定还款时间，将钱存入，再去银行办理还款即可；

全部还款：进入领取房产证等流程，退保险，注销房屋抵押等。

52问:哪些房产银行不予办理抵押贷款？

答:1、房龄太久、面积过小的二手房；

2、权属有争议的商品房、被查封的商品房；

3、违章建筑、部分公房；

4、小产权房、军产房；

5、未满5年的经济适用房；

6、文物保护建筑、拆迁范围内的房子、公益用途的房屋等等；

53问:征信里都有哪些秘密呢？

答:1.基本信息

个人的基本信息包括姓名、身份证号码、电话号码、工作状况、婚姻状况（已婚会有配偶基本信息）、联系地址等；

2.信用信息

可以查看信用卡、车贷、房贷的具体信息包括还款记录、逾期记录、查询次数等，除了贷款的情况，个人申请过的通信、水、电、煤的缴费情况也会显示，如果法院信息或纳入失信被执行人的名单，也会显示在征信报告上面；

3.征信相当于第二张身份证，很多借贷、金融等项目都需要用到，查询个人征信也很简单，分为线上查询的简版征信和线下查询的详版征信，总而言之请慎查征信。

54问:贷款额度怎么算?

答:以个人住房抵押的贷款额度一般不能多于评估净值的70%

以个人商用房抵押的贷款额度一般不能多于房产评估净值的60%

55问:房屋抵押贷款与房屋按揭贷款有什么区别？

答:1.成本不同：主要是利率方面对于按揭贷款，就是商业贷款，又叫个人住房贷款。抵押贷款指借款人以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。利率都是执行人民银行规定的基准利率，以前做买房按揭贷款利率还有折扣，由于当今政策紧，额度少，利率不降反升，利率上浮。

2.法律关系的主体不同：抵押关系中，若债务人即抵押人，则只有两个法律关系主体即抵押权人和抵押人或借款人。而按揭关系中，最少应有三个法律关系主体，即按揭人（银行）、按揭人（买方）、第三人（原房屋所有人）。

3.先期条件不同：借款人要向银行申请房屋抵押贷款，是以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款，抵押贷款用途可用以经营、也可以用作家装或其他用途。而按揭贷款是购房者以所购住房做抵押，并由担保公司提供阶段性担保的个人住房贷款业务，却只能用以购房。

56问:进行房屋抵押贷款前需要注意些什么?

答:1.提前缴纳费用许多无担保无抵押贷款公司会要求借款人先打部分手续费或利息费等各种名目的费用，遇到这种情况需要注意。

2.机构是否正规小额贷款公司的设立都是经有关部门审批的，数量十分有限，因此在选择民间机构贷款时，要先了解该公司是否正规。

3.利率高低如今国家规定，民间借贷年利率不得高于15.4%，否则则为高利贷，不受国家保护。

4.贷款方是个人还是企业应当注意，由于办理贷款作为金融行业的一项重点控制管理的业务，个人一般是不具有代理资格的。

57问:什么是小产权房？购买小产权房有保障吗？

答:所谓小产权房其实就是农民在集体土地上修建的房屋，一般是用于个人居住，也被称作小产权房。由于小产权房不具备土地使用证和预售许可证,所以国土房管局是不会对小产权房买卖合同进行备案处理的。从这一层面来说购买小产权房是有着一定风险。

58问:房产估值是不是越高越好？

答:许多借款人以为房产评估价越高获得贷款额度越大，所以会要求评估公司把房产评估值做高，不过若房产评估值明显高于其实际价值，该行为将被银行视为骗贷，进而拒绝为其放贷。

59问:房产抵押贷款有哪些类型？

答：第一种叫渐进式。这种贷款类型主要表现在还款方式上面，可以根据申请人的实际情况来确定合理的还款方式，可以每月不等额，可以每月等额，具体的操作模式需要双方协商确定。

第二种叫等额本金。

第三种利率可变化式。这种贷款类型是指每隔三五年，申请人和贷款人会通过协商来修改既定的利率。

60问:什么是委托解抵押公证？

答:借款人委托被授权人代其办理抵押登记和解除抵押登记的公证。

61问:什么是上下游合同？

答:与正在生产的产品上具有联系的企业所签订的供销合同。

释:日常生活经营活动中，借款用途及真实还款来源的一种证明。

62问:什么是房屋抵押登记？

答:指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。

释:房屋所有权人按房地产登记管理权限向市区县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。

63问:什么是财力证明？

答:能证明自身财产价值的相关证明。如:政府机构、企业开具的最近三个月的正式工资单或收入证明银行代发工资的存折/账单复印件最近三个月的个人所得税完税证明复印件社会保险扣缴凭证复印件自有房产证明复印件银行定期、活期存款单/存折复印件基金、国债、企业债券购买凭证复印件。

64问:什么是被执行人？

答:在法定的上诉期满后，或终身判决作出后，拒不履行法院判决或仲裁裁决的当事人。

释:被起诉后(被告)，依然不还钱的人。

65问:什么是最高抵押额？

答:是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权限额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。最高额抵押的抵押人和债务人可以不是同一人。

释:按抵押物可抵押最高全额抵押。

66问:什么借款强制公证？

答:公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行，受申请的人民法院应当执行。

释:如不还钱，直接可以申请卖房子还钱，和银行一样。

67问:非白名单客户一般怎么申请信用贷，是不是自己申请不下来，要通过贷款中介？

答:白名单等同于优质清单，不同银行有不同的解释，如果单位性质不在一家银行的白名单里，要么就退而求其次，选择另一种产品，要么就换一家银行符合白名单的银行申请。信用贷找贷款中介的必要性不是很强，一家家了解，申请个一家两家还是很容易的，除非是有很强烈的欲望，要一次性多申请信用贷，但是未必有很大作用，同时办理那么多信用贷的顺序和流程，贷款中介也未必很熟悉。

68问:据说纯公积金贷款不查征信。能否通过信用贷支付首付部分，再申请纯公积金贷款100万支付剩余部分买房？这种操作方式有哪些需要注意的地方？

答:纯公积金只看缴纳的期限和余额是否符合要求，不看征信和收入负债情况。信用贷付首付同样会触发首付贷嫌疑，并不因为是纯公积金而能避免，但是简单一点，只要能把首付的流水符合要求。

69问:贷款是否需要提供公司的收入和银行流水，如果自己做流水6个月，跟公司的收入证明对不上，怎么办？？答:收入证明是最简单的事情。信贷员会告诉你怎么做的。或者找贷款中介一条龙服务。

70问:离婚以老公名义做首房首贷，目前计划申请“随借随还按天计息”的信用贷，是要以老婆一个人名义申请还是家庭名义申请信用贷？能否推荐下信用贷产品？？答:如果还没离婚，以老婆做主贷人办信用贷，老公参与贷，这种最好。但是如果准备一次性申请多家银行信用贷，那最好是离婚后让老婆做主贷人。

71问:如果银行卡是用来做月供的，同时用来做流水有没有问题？答:有问题。不合理，尽量把流水的卡做得简单化，正常消费。

72问:不上征信的信用贷和上征信的信用贷有啥区别？贷的时候怎样识别呢？答:不上征信的信用贷不是银行发放的，属于小贷公司，以及其他机构通过银行的通道发放的贷款，所以可以不上报央行。

中介和信贷员所说的“不上征信的信用贷”纯属忽悠，准确说法是——不算贷款但记录算信用卡记录的信用贷，类似这种性质的信用贷，同样会算负债，但是有些银行可以通融，忽略或者少算负债。

至于怎么分辨，看银行产品介绍或者看放款方式，准确的答案要在操作时才了解。很多信贷员自己都不知道体现在征信上是什么形式。

目前信用贷产品太多，一定要擦亮眼睛，贪婪要适度。

73问:目前这种形势下，小换大靠谱吗？除了先卖后买，还有什么好的方案可以操作呢？答:现在是市场平稳期，置换是可以考虑的，如果你们不限购，可以先买入再卖出，或者先锁定买入房产的价格，同时留出更长的操作时间，再从容地卖房。先卖后买是不建议的。如果不卖房，能抵押出一部分，再凑一部分资金，做增量，我认为是最佳的方案。

74问:信用贷做首付怎么规避首付来源的盘查风险？答:信用贷做首付，首先会有查询记录，其次有贷款负债，然后转账路径也会体现出首付资金是否符合规定。

75问:老人（62岁）买房不能做按揭，可以做抵押吗，如果可以做抵押，一定需要过户吗？如果可以不做过桥，可以首付4成，过完户以后再做抵押，剩余6成放款给上家吗？答:62岁老人的房产可以抵押贷款，不过贷款人是他的子女。

思路的确是成立的，理论上一分钱不付，也可以过户。如果首付四成，上家也同意你办过户，那么用新产证可以办抵押贷款，放款给上家。不过很少有上家会同意。

76问：房产房龄有要求吗？答:放款机构对房产的房龄要求一般为30年以内，如果超过20年房龄的房产，贷款成数会降成。

77问:银行抵押贷款有什么要求吗？答:1，产权清晰（房屋归属明确）

2，抵押人夫妻双方和借款人夫妻双方征信符合银行要求。（一般征信满足两年内不超过连三累六都能申请，每个银行征信要求尺度不一样）

3，抵押人夫妻双方和借款人夫妻双方当前没有任何诉讼和纠纷！

78问:如果要申请信用贷，对抵押贷有影响吗？有什么办法可以规避吗？答:当然有影响。首先有查询记录，其次有负债产生，第三是让银行印象不好。

79问:抵押的房产在抵押之前已经租赁给了别人了怎么办？答:订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响，但是需要租户签署放弃优先购买权；如订立抵押合同后抵押财产出租的，如果抵押经过登记，则抵押权优于租赁权。

80问:房产评估价值是什么？答:评估价一般略低于市场成交价，评估价一般为市场成交价的90％，具体成交价可参考安居客平台。

81问:特殊房产类型会影响到房屋抵押贷款额度吗？？答:空置别墅、空置商铺、二楼商铺、打通的商铺贷款受局限，多数放款机构会因为资产后期难处置而拒贷。

82问:怎么选择还款日？答:不要选择大月提前还款。

大月有31日，提前还款的利息按照日计息，算天数的时候会多算一天；

日利率=年利率÷360

但是一年有365天，按天计算会多交几天利息；

另外，如果你的发放贷款日不是还贷日，发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。

83问:借款人如果已婚是否双方都到场(房产局、公证处)签字？答:面谈之前提供相应证明，若公证时有疑问，则公证处会进行相关核实；有配偶或共有人的，必须一同前往公证处和房产局办手续，如果借款人(房屋产权人)是单身，则需要到公证处签署单身声明。

如果借款人不是单身、或房屋非单独所有、或婚前自有财产但未做婚前财产公证、或婚后独有财产但未做婚后财产公证、离婚后财产未做分割的(离婚协议中明确指出财产分割细则、已经终审判决生效但未执行的除外)，以上所列举的任何情况之一或多种情况并存的情况下，双方必须本人到场签字。

84问:办理房产抵押贷款，哪种属性的房产受欢迎？答:房产一般可以分为住宅类房产和商业类房产，目前商业类房产办理抵押贷款需满足的条件较多，比较苛刻；其中住宅类商品房最受银行欢迎，办理房产抵押贷款成功率较高，贷款成数普遍可以做到评估价的7成。

85问:房产抵押贷款在审批中还可以申请减少贷款额度吗?答:在审批中您可根据相关规定在贷款额度范围内申请减少贷款额度；如果贷款已经发放，流程已走完，那么这笔贷款申请将被视作已完成，基本不可能再在此基础上对贷款申请金额进行修改，贷款发放后可以提前结清全部或部分贷款。

86问:办理住房抵押贷款，有哪几种途径？？答:提到住房抵押贷款，那么资格最老、资历最深厚的，定然是各大商业银行。这些银行对比起其他的贷款机构，最大的优点就是利率平易近人，但是贷款的流程和审核的要求却更加的严谨，对于急需用钱的人来说显得很繁琐，需要耗费挺长一段时间。若是中小型企业想要快速进行融资，那么放款速度更快的非银行金融机构，也是一个很不错的选择。

87问:申请房产抵押贷款时，如果流水不足该怎么办？答:如果流水相差甚少，可以补充一点流水。如果差距比较大，可提供其他大额资产证明，如其他房产、定期存单、股票基金账户等，已婚的还可以提供配偶流水，具体可根据银行要求进行提供。

88问：公务员能不能申请房产抵押贷款？

答:可以。但由于公务员被限制经商，所以不能办理抵押经营贷。房产抵押贷款按照资金用途给做了划分，一种是用于经营，而另一种是用于大额消费。对于没有做生意的人来讲，各类上班族（包括公务员），是可以办理抵押消费贷的。

89问:办理房产抵押贷款，对企业经营范围有什么要求吗？答:我国对金融类、房地产或其他敏感行业有明确贷款使用限制，所以办理房产抵押贷款尽量规避这类经营范围。

90问:关于经济适用房、政府廉租房可以抵押吗？答:当然不可以，经济适用房、政府廉租房等住房，房产局根本就不受理抵押登记，有些地区对于经济适用房、政府联租房等住房连提档都不可以，更别说抵押贷款了。

91问:办理房产抵押贷款需要提供贷款用途证明吗？？答：现在大多数贷款机构受理房产抵押贷款申请的时候，都会要求借款人提供真实可靠的贷款用途证明，没有贷款用途证明将很难成功办理贷款。

92问:回迁房可以办理抵押贷款吗？答:具备房产证的回迁房，是可以上市交易的，是可以办理抵押贷款。如果回迁户手持的是回迁房购房合同，没房产证的，无法上市交易，就无法办理抵押贷款。

93问:办理房产抵押贷款期限是否越长越好？答:贷款期限的长短影响总贷款成本和月还款压力，贷款期限短，月还款压力可能较大，贷款期限越长，月还款压力越小。所以，贷款期限的选择需要综合考虑自身还款能力和月还款与收入之间的平衡问题，从而实现最优选择。

94问:只有购房合同，没有房产证可以申请房产抵押贷款吗？答:没有房产证的房子是不能抵押贷款的。用于抵押贷款的房产，最基本的条件就是具有房产证，只有具有房产证的房产，才能办理抵押登记手续，抵押登记完成后，贷款机构才会放款。

95问:双拼房可以办理房产抵押贷款吗？答:可以办理房产抵押贷款，但由于双拼房的特殊性，抵押贷款时需要两个房产证同时进行抵押，贷款成数可能也会相对较低。

96问:外地房子可以在本地抵押贷款吗？答:大部分银行只接受服务区域内的房产做抵押贷款，也有部分银行是支持异地房地产抵押贷款的，但一般对异地房产的准入条件较高，具体需要咨询当地金融机构。

97问:办理房产抵押贷款需提供本行流水还是所有银行流水？

答：这个主要根据各个银行的规定，有的银行只要求本行流水，有的则是所有银行流水或是他行流水也可以，具体可以咨询相关金融机构。

98问:负债会影响办理房产抵押贷款吗？答:申请贷款时，银行或贷款机构会考虑借款人的还款能力，负债率高，自然在还款能力这一方面没有说服力，银行很可能会拒贷或者降低额度。建议贷前还清部分贷款，降低负债率。

99问:房产估值=贷款额度？？答:房价估值≠贷款额度，房贷抵押贷款的额度与很多因素有关，比如房价、贷款机构内部政策、房屋性质、借款人的资质等，需要综合评估。

100问:房产抵押贷款还款方式能改吗？答:多数银行不会受理变更还款方式的业务，一旦借款人选择了还款方式并签订了贷款合同，就必须按照合同内容来执行。建议在贷款前要做好充足的准备工作，尽量选择出最佳的还款方式。

房贷放宽！男女均可贷到85岁？成都已有银行工作人员回应...

成都房贷年龄放宽至85岁了！？

今天流传着一则消息，虽然只有一页A4纸，却透露了多个信息点。

纯商贷可以贷到85岁，最长30年；

成都公积金目前已落实首套3.1%的利率；

提前还款支持部分还款，不限次数，可线上办理；

五成首付以上可以免查流水。

其中最让毛毛关注的一点就是：不论男女最高贷款年限可以到达85岁！

而且，结合第4点，首付5成及以上，不查流水就可以贷款。

也就是说，成都的退休职工也可以申请新房和二手房按揭贷款（当然首付五成以下的还是要保证流水），年龄在55岁及以下，都可以贷满30年！

之前虽然政策频频，但目标群体都是青壮年，现在格局算是打开了……

不过可以肯定的是，如果这个消息是真的，一定又会释放一批新的购房需求！

所以关于该内容的真实性，我们第一时间咨询了相关人员，先给大家汇报下——

咨询了多家银行的工作人员，得到的答案并不统一。

1、中国银行：明确纯商贷贷款年龄可延长至85岁。

其实最初该消息就是由中国银行传出来，所以我们优先咨询了两位中行的贷款经理，他们都明确表示中行目前房贷年龄限制可以放宽至85岁。

不过都强调必须是“纯商贷”。

而公积金贷款和组合贷则还是保持男65、女60的年龄限制。

2、兴业银行：目前没有，但后续不排除跟进可能。

目前兴业银行方面明确如果是组合贷，最大年龄限制为男女65岁，而纯商贷最高贷款年龄则可以放宽至70岁。

不过贷款经理透露，如果中行此举继续执行，兴业接下来不排除跟进可能。

3、建行、农行、中信：年龄+贷款年限不得超过75岁。

此外，我们咨询的大多数银行，都表示目前纯商贷的年龄限制为75岁。

这也是目前市面上比较普遍的贷款年龄限制。

4、成都银行：男女贷款时年龄小于65岁可申请。

成都银行没有明确规定贷款年龄+贷款年限的限制，不过根据贷款经理的说法，超过55岁的贷款人，就要综合评估其还款能力，最后一般的批下来的贷款年限都不会超过10年。

另外，我们电话咨询的中行工作人员，表示具体事宜需要现场详谈，但要三个基本前提：贷款人名下有资产（轻资产也可）、征信一定要过关、有退休工资证明还款来源。

总的来看，目前虽然只有中行明确贷款年龄可以放宽至85岁，但其他多数银行都相较于以往女60、男65的年龄有所放宽，特别是纯商贷，基本都延长到了75岁。

如果中行接下来明确执行该规定，估计后面还会有更多银行跟进。

不过上述信息，均来自于部分银行工作人员口述，内容仅供参考。

后续银行官方有最新消息，我们也将持续跟进，点击关注获取一手消息。

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而对于该政策的看法，大家也是众说纷纭。

一部分吃瓜群众对此表示无法理解……

也有部分网友认为该政策符合目前的中国国情。

虽然大多银行的贷款年龄限制都有一定程度的放宽，但这里要特别提一下，在实际申贷过程中，很多银行都不接受55岁以上的贷款。

如果真的有贷款需求，银行对高龄申贷者在资产、流水方面的审核都更严格。

毕竟退休后的人员，无法保证稳定的收入，后期还款和催收都容易出问题。

最近的银行，真是前所未有的温柔。

遥想去年8、9月份，不仅有6.2%的房贷利率，还有短则三个月长则大半年的放贷周期。

严查首付来源，流水必须三倍覆盖……

当初我大着肚子的闺蜜四处跑银行，才终于在女儿满月的时候把新房贷款办了下来，说多了都是泪。

结果年一翻，银行就换了副面孔。

先是LPR三连降，目前LPR报价已经为4.3%，接下来不排除继续下调的可能。

连之前动辄加7、80个点的成都，都已经按照LPR标准执行。

接着是公积金利率下调。

虽然只下调了15个BP，但信号很强烈，因为此次下调是央行自2015年10月份以来的首次。

在大家以为利率已经降无可将的时候，一些城市还在使劲内卷。

天津：天津首套商业性个人住房贷款利率最低由34下调至34，即首套房商贷利率降至最低3.9%。

石家庄：石家庄从10月14日开始已经开始执行最新房贷政策，首套房贷利率从4.1%下降至3.8%。

贵阳：贵阳目前首套房贷款利率最低可至3.9%，普遍为4.1%；二套房贷款利率（首套未结清）最低可至4.9%，首套结清再次贷款购房按照首套利率执行。

除此之外，目前全国还有多个城市商贷利率已经“破4”，就相当于LPR下浮60BP！

虽然已经有了省会城市下场，但可以肯定的是，这几个城市，只是开胃菜。

因为根据中国人民银行和银保监会发布通知：符合条件的城市，可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

所谓“符合条件的城市”，是指2022年6-8月，新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

当然，“符合条件的城市”并不止这几个，所以可以断定接下来还持续会有城市跟进。

而最近“不符合条件”的成都，也在逐步探索从金融端发力刺激购房需求。

除了前面提到的放宽贷款年龄限制之外，还有最近讨论度较高的“二套房首付降至30%”。

虽然关于二套房首付降低的消息最终多家银行都通过官方渠道否认，但这本身就释放了很强烈的信号。

对比近期全国性的金融端口政策和新规，目前成都在金融端的动作都比较小，所以接下来成都不排除会继续从金融侧发力的可能。

最后我们回归到本次成都放宽房贷年龄限制的话题。

1、人口老龄化导致的购房年龄增长，放宽贷款年限可减轻中老年人购房压力。

第一个提出把房贷还款年龄放宽至85岁的国家是日本。

据统计日本购房者平均还清贷款年龄高达73岁，这个数据是2020年统计，目前还在持续增加。

而且日本的房价非常高，其房屋又是永久产权。

两代甚至三代人养一屋的情况很常见。

而目前中国也面临着同样的问题：人口老龄化。

预计“十四五”时期，我国60岁及以上老年人口总量将突破3亿，占比将超过20%，进入中度老龄化阶段。

再看购房者年龄的增长。

2018年我国购房者平均才29.5岁，到2021年中国购房者平均年龄达到33岁。

更多一线城市则还要更高。

放宽房贷年龄限制符合国情，可以显著地减轻中老年人的买房经济压力。

2、有效刺激房产市场，增加新的购房需求。

说实话这个可能是成都本次放宽贷款年龄限制最直接的目的。

在日常操作中，其实就经常遇到用父母的名字买房的情况。

中行的新规，对于这一类购房者也明显是利好。

这类购房者大多都是改善类型，他们意向的房源总价一般较高，全款压力大，在之前的规定下，就算能分期，月供压力也不小。

所以按照最新的规定，如果既能用父母资格购房，又可以减少月供压力，无疑会进一步刺激此类购房者的购房需求。

3、“一人买房全家帮”成主流，将进一步减轻购房压力。

近日，全国多个城市明确直系亲属可提取住房公积金助力购房者支付购房款或者偿还贷款，实行“一人购房全家帮”。

家庭互助购房已经成为目前政策的主流导向。

如果更多城市和银行进一步放宽贷款年龄限制，在公积金共享的基础上，还可以进一步减轻中老年人的购房压力。

虽然成都暂时没有跟进“一人买房全家帮”，“购房公积金共享”等政策，但是这一次的中行的新规，也是一次全新的探索，有其积极意义。

警惕“培训贷”！大学生求职心切，背负大额网络债务

刚毕业的大学生在求职招聘过程中，希望凭借自己的专业技能在职场中找到心仪的工作。在多次投递简历后终于有一家公司愿意提供就业机会和高薪。然而谁也没有想到，在公司面试后，这位才毕业的大学生背负了大额的债务。

案情回顾

小宋是一名设计专业刚毕业的大学生，虽然不是名牌大学毕业，但小宋也希望凭借自己吃苦耐劳的性格和认真负责的做事风格，能在职场有自己发展空间和位置。然而谁也没有想到，在求职场上，一个电话却让小宋不仅没能找到心仪的工作，甚至让他背负了贷款债务,事情还的从2021年10月的一天说起。

这一天，小宋同往常一样，打开各大招聘网站投递着自己的求职简历，突然一家自称为成都某科技设计公司的企业给小宋打电话让他去公司面试。小宋欣然前往。一个叫林某的女子负责面试小宋，与其他面试官不同的是，林某对小宋很有礼貌，也很热情，这让小宋对这家公司产生了良好的第一印象。在招聘过程中，林某不止一次的宣称公司的规模强大，是集团化运作的大型公司，公司的业务项目很多，旗下有许多子公司、分公司、项目部，和阿里巴巴、四川大学、陇海集团、全友家私、蓝光BRC等几十家单位或大型集团公司均有业务合作。

向上滑动阅览对话

小宋，经过我们公司的技能测试，感觉你的学习能力和工作技能还是不错的，只是工作的经验太少，还不能很好的将学校的知识和公司需要是工作实际结合起来，你已经被录取了，但是还是需要我们公司提供的岗前培训，只有岗前培训了才能更好的掌握公司的工作技能。为了防止你在岗前培训后就跳槽，导致公司的损失，所以我们公司的岗前培训是付费培训，培训合格后就可以直接在我公司或者我公司的合作公司上岗就业，如果没有钱，我公司还可以提供一种“培训贷款”，以后工作了在用工资偿还贷款，特别合理和划算。你想想，你已经被集团公司录取，只要完成付费19800元的培训就能在集团公司就职上班，工资不低于6000元。现在你已经不是学生了，要自己工作养活自己，不能向家里人要钱了，你还想放弃现在的高薪工作岗位吗？

那，好吧。

听到该公司人力资源部林某的说辞和承诺的高薪工资，小宋心动了，她高兴地应允下来。还让林某帮助自己在手机上在操作贷款APP的“培训贷”，林某以转账过程复杂、繁琐为由，让小宋将支付宝登陆后，拿给自己操作，又问了小宋的身份证信息，再进行人脸识别等操作。然而支付了培训培训费用后，小宋才发现该公司以及培训讲师并无培训资质，公司只有几个人，根本就没有运营的盈利业务，只是不断的招大学生来进行所谓的培训，主要教授相当基础的知识、教的知识基本无用，而且他们一个月才集中上课二、三次，教授的东西跟设计没有关系，时不时还有之前培训的大学生到公司讨说法。

小宋后来才知道，当时自己贷款的2万多元的培训费用是林某通过手机贷款APP贷出来，再转账到公司账上的。不过这还不是最糟糕的，小宋支付费用培训完成过后，林某就以小宋工作能力太差，根本达不到公司录取的条件和要求为由，将其辞退。更让小宋没有想到的是，在她被辞退后，手机贷款软件的APP一直在提醒她要按月偿还贷款，如果逾期偿还的话还要支付高额的违约金。这让本来就没有收入的小宋一筹莫展，陷入了困境。后来小宋和其他被骗同学到公安机关报案。在检察机关审查起诉期间，小宋还时不时能接到网贷公司的还款电话。

2021年10月，成都市青羊区人民检察院以林某等人涉嫌诈骗罪将本案向人民法院提起公诉。后人民法院支持起诉并判处林某等人有期徒刑10年不等的刑期。

【文中人物均系化名】

解读嘉宾

成都市青羊区人民检察院第一检察部

检察官蒲涛

本案中涉及到一个名词叫“培训贷”，何为“培训贷”呢？

“培训贷”就是培训机构牵线，让你向与他们合作的金融机构签署贷款协议，贷出半年到两年的学费数万。金融机构会直接把贷出的款项打到培训公司的账户，而以后你需要每月按时还对金融机构的欠款。本来“培训贷”是件好事，它给了资金不足的普通人，一个受到再教育，然后改变命运的机会。然而，“培训贷”在现实情况中容易成为一些公司的诈骗工具。本案中，小宋一方面渴望改变自己的处境，另一方面缺乏对职业市场的认知和缺乏对贷款这个金融工具的认知和驾驭能力，承受起一笔并不是正规的金融机构发放的“教育贷”，而是普通的消费贷。所以初入社会的年轻人如想提升专业技能，在参与“培训贷”时首先应正确了解申请“培训贷”的流程，其次要加强对教育机构资质的了解。而且在将贷款金额支付给教育机构时应该保存好与教育机构签订的各项协议和缴费凭证，以免教育机构跑路。

听了这起案件，可能有的人会疑惑，为什么刚毕业的大学生常常容易被虚假皮包公司进行的招聘活动所诈骗呢，甚至还背上了大额的网络贷款呢？

是因为才从学校毕业的大学生，刚刚步入社会，缺乏社会实践，在就业压力较大的情况下，急切的需要工作，皮包公司恰恰就利用了大学生的这种心理，实施诈骗的犯罪行为。检察机关提醒，随着大学生的就业压力加大和消费金融的兴起，贷款分期缴纳培训费的“培训贷”逐渐流行。本是为减轻学员方压力，却被不少犯罪分子钻了空子。犯罪分子利用监管漏洞，洞悉了大学生求职者迫切的就业心理，通过网络平台实施“培训贷”诈骗犯罪，使得大学生“未就业先负债”。不仅自己没能成功就业，而且还要在很长的时间里，背负上沉重的“培训贷款”债务。所以大家不要心存侥幸，被网络高薪工作蒙蔽双眼，天上不会掉馅饼，轻易相信短期培训成功赚大钱，轻则痛失钱财，重则背负大额债务。不论诈骗披上何种外衣，其诈骗本质都不会发生变化。

经过此事，小宋也明白了想要取得高薪的工作，不能走捷径，去相信短期的“速成班”，还是要踏踏实实的增强自己本领和专业技能，才能被社会所认可和肯定。所以初入社会的大学生在求职过程中须擦亮双眼，调整心态，理性求职，还要提高防范意识。而相关部门也须加大对小额贷款、网络招聘及职业培训的监管力度，保障就业秩序，从而维护就业市场中大学生的合法权益。

文章来源：998法治大讲堂

编辑：仇莹莹

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