2021年个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)发行规模同比将实现增长

开年以来，大行个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)发行井喷，其中最大一单发行规模超过200亿元。由于央行、银保监会此前联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，在最严“限贷令”下，RMBS会产生什么的变化，对此，东方金诚在RMBS的回顾与展望中认为：

RMBS占商业银行个人房贷余额的比例仍然较低，商业银行房地产贷款集中度管理制度出台背景下，预计2021年商业银行发行RMBS实现资产流转、结构调整的动力上升，发行规模同比实现增长；

近年来我国居民杠杆率持续攀升，新冠肺炎疫情影响下预计2021年居民就业形势和可支配收入增长前景不容乐观，个人房贷债务压力增大，RMBS资产池违约率上升速度有所加快；

预计2021年我国房地产行业调控政策仍偏紧，不同区域房价延续分化态势，部分二三线城市RMBS资产抵押物保障程度有所减弱；

受居民可支配收入增长放缓、房地产调控政策偏紧等因素影响，预计2021年全年RMBS资产池早偿率有所回落。

具体内容如下

2020年我国RMBS信用风险回顾

2020年，RMBS发行规模同比下降，但仍为银行间信贷资产证券化市场中第一大类品种。期间，RMBS产品发行55单，发行规模合计4243.86亿元，发行规模占银行间信贷资产证券化产品比例为51.56％，发起机构以国有商业银行和股份制商业银行为主（发行规模占比91.14％），首次发行RMBS的机构有郑州银行、东莞银行、成都银行、常熟农商行和青岛银行，发起机构进一步多元化。

信用风险方面，得益于基础资产分散度较高和产品交易结构合理，RMBS未出现违约等风险事件，但居民房贷偿付压力上升、区域房地产市场分化对RMBS产品信用质量构成不利因素，资产池违约率上升速度有所加快。

受益于个人住房贷款充分的抵押担保特征，RMBS基础资产违约率保持较低水平

国内个人住房贷款（下称“个人房贷”）信用质量整体很高，在不同类型的零售类贷款里其不良率稳定在最低水平。2020年，商业银行个人房贷的不良率较年初小幅上升，仍保持低位水平。东方金诚选取16家上市银行作为研究样本，数据显示样本的个人房贷不良率跳升在-0.06至0.17的区间（中位数0.03），2020年6月末均不超过0.5％。

从RMBS静态样本池看，截至2020年10月末，RMBS资产池累计违约率[1]绝大多数未超过1％，仍远低于RMBS次级档占比。2020年新发行RMBS资产池加权平均账龄4.66年，较2019年提高0.47年；加权平均初始贷款价值比（LTV）[2]49.31％，较2019年提高1.65个百分点，仍低于我国个人房贷市场约60％的平均水平，借款人违约成本较高。整体来看，RMBS资产池信用质量较整体个人房贷更优质。

从RMBS资产池累计违约率的变化趋势看，17年以来发行的RMBS产品整体较之前发行产品累计违约率增速整体有所上升。2020年全年，RMBS产品累计违约率增幅较往年仅有小幅增加，表明短期内新冠肺炎疫情对RMBS产品信用风险的冲击有限。

我国居民杠杆率持续攀升，疫情对我国居民就业形势造成较大压力，居民现金流有所恶化，个人房贷偿债压力整体增大

2020年受疫情影响我国货币政策整体宽松，居民杠杆率继续攀升。根据国家金融与发展实验室发布的《2020年度中国杠杆率报告》，截至2020年末，我国居民杠杆率为62.2％，较年初上升6.1个百分点。作为我国住户部门债务主要构成部分，截至2020年末我国个人房贷余额同比增长14.50％，大幅高于同期城镇居民人均可支配收入增速（3.50％）。

从债务结构看，居民债务压力分化较大。根据央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》数据，有负债家庭的债务收入比均值为1.6倍，少数家庭债务收入比超过10倍；有负债家庭中，12.8％的家庭偿债收入比超过四成，4.5％的家庭月偿债收入比超过六成。低收入家庭、中青年群体以及刚需型房贷家庭债务风险相对较高。

另一方面，新冠肺炎疫情对我国居民就业形势造成较大压力，短期内失业率上升较明显，居民现金流有所恶化，房贷偿债压力整体增大。

受益于近年来的房价上涨，RMBS资产池获得抵押物保障程度较高，但需关注部分二三线城市房价回调对违约贷款回收的不利影响

2020年，我国房地产市场仍坚持房住不炒、因城施策、分类指导的调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。

从土地供应看，一线城市2020年上半年土地供应力度明显较大，下半年开始回落；二、三线城市2020全年土地供应力度基本与2019年持平。

从房价水平看，2020年一线城市二手住宅价格指数提升很快；二、三线城市受人才引进政策及人口逆向流动影响，潜在需求上升，住宅价格指数阶段性上涨，但增速逐步回落。

对于RMBS静态样本池来说，RMBS资产池账龄较长，抵押物价值普遍受益于2015年以来的房价上涨，RMBS资产池获得抵押物保障程度较高。但也需关注到，此前房价上涨较快，但产业支撑较弱、人口增长缓慢甚至负增长的部分二线和三线城市的房价水平自2019年起已有所回调，对违约贷款回收产生一定不利影响。

受居民可支配收入波动、房地产市场交易因素影响，2020年RMBS资产池全年早偿率呈现前低后高的走势

2020年一季度，受疫情因素影响，RMBS资产池早偿率较往年同期大幅下降。2020年二季度开始，RMBS资产池早偿率有所回升，1-10月平均年化早偿率较2019年上升1.25个百分点。

我国房贷的早偿包括部分早偿和全部早偿，其中部分早偿与借款人收入波动等因素相关性强，全部早偿与房产置换因素相关性强，全部早偿是影响RMBS早偿率的主要因素。疫情背景下，居民可支配收入减少，房地产成交下滑等因素导致2020年一季度房贷资产的早偿率下滑较明显。进入二季度，随着国内疫情好转，同时因疫情延迟的房地产置换需求得以释放，早偿率逐步抬高到历史较高水平。

受益于宽松的货币政策，2020年RMBS超额利差有所上升

RMBS超额利差[3]受到资产池加权平均贷款利率与证券票面利率的双重影响。

2020年发行的RMBS资产池加权平均利率为4.74％，同比变化不大。另一方面，受益于宽松的货币政策，RMBS发行利率平均值为3.37％，较2019年下降0.10个百分点。综合来看，RMBS产品超额利差为1.37％，较2019年上升0.07个百分点。

2021年展望

RMBS占个人房贷余额的比例仍然较低，叠加商业银行房地产贷款新政策的出台，预计2021年RMBS发行规模同比实现增长

截至2020年末，我国RMBS存量为11827.78亿元，占个人房贷余额的比例约3％，相比美国市场约60％的水平仍有较大发展空间。

2020年末，中国银保监会公布了《银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》，明确规定了各类银行的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，同时赋予银行一定的业务调整过渡期。预计过渡期内商业银行发行RMBS实现资产流转、结构调整的动力上升。

预计2021年居民房贷偿付压力仍然有所上升，短账龄资产池违约率上升速度有所加快

本次疫情尚未结束，临近冬季国内多个城市出现确诊病例，而海外疫情仍处于高发期，外需受到抑制，国内经济回升势头仍受到较大影响，预计对就业形势和居民可支配收入的增长形成较大压力。受此影响，预计2021年RMBS借款人房贷偿付压力仍存，需持续关注短账龄资产池逾期状态迁移情况。

预计2021年房地产行业调控政策仍然持续，区域房价延续分化态势，部分二三线城市房产跌价风险对产品信用质量构成不利影响

预计2021年房地产行业调控政策仍延续，地方政府将根据经济发展目标的变化持续落实差异化住房信贷政策，各区域房地产价格将继续分化。其中，一线和热点二线城市人口将总体保持净流入，同时政府坚持楼市调控政策方向不动摇，房价增长平稳；但部分二、三线城市房价受到土地供应规模较大、人口及资源向外迁移、居民现金流恶化导致的购房需求下滑等因素影响面临下行压力，房产抵押保障程度有所减弱。

2021年在房地产调控政策等因素影响下，预计RMBS资产池早偿率有所回落

一方面，“房住不炒”是中央层面重大会议谈及房地产调控的主基调。2021年初，以上海、深圳、杭州为代表的热点城市出台加强购房人资格审查政策，预计持续高压的房地产调控政策将同时对房地产市场投资行为以及居民刚性置换需求构成抑制。另一方面，居民对未来可支配收入预期的下调也会一定程度降低RMBS资产池的早偿。总体地看，2021年，RMBS资产池早偿率将有所回落。

注：[1]累计违约率的计算未考虑产品存续期间资产的回收、核销等因素

[2]贷款价值比=贷款未偿本金余额/贷款发放时抵押房产评估价值

[3]超额利差=基础资产加权平均贷款利率-证券加权平均票面利率（含次级证券期间收益率）

住房抵押贷款怎么办理，需要哪些流程？

房屋抵押涉及的要素如下

涉及到的因素

以下是步骤

第一步：明确需求

首先根据上面所说的所有资料做一个自身条件的评估

且中心思想更多的是，自己去尽力符合产品的要求，而不是臆想产品。

抵押贷分为标件和非标件

标件的就是房子，房产，流水，营业执照，经营场地，征信满足大部分银行的要求.

房产：广州佛山深圳地区的房产，证在手，有空间

流水：流水既能符合资产负债比，又能体现经营流水；

营业执照：行业和经营时间满足要求，一般都是要一年期；

经营场所：可上门经营场地，尽量和抵押银行在同一城市。

征信：征信干净，负债、查询干净

主体：贷款人没有案件，没有犯罪记录

但是隔行如隔山，大部分人的情况都是非标件，有个房子就想去做抵押，不管你到底是经营者身份还是工薪族身份。

所以一般非标情况是：

房产：可能是新房本，未满三个月，全款i后去抵押；

流水：从流水就暴露了一个工薪族身份的人，一个月就1-2w的工资收入，根本找不到其他流水作为辅助说明经营者身份；

经营执照：压根就没有执照，想着新注册执照，直接包装一个身份。身份执照没满3个月或者一年。

经营场所：工薪身份的人基本没有经营场所，然后去跟做生意的朋友借场地也是百般为难，还不如花点钱，留个体面。

征信：工薪族这征信这块都是挺干净，就是有些年轻人，会和消费金融有千丝万缕的关系。

主体：主要是职业的问题，有些贷款主借人，自己和配偶都是事业单位或者机关人士，单位不给注册营业执照，现在消费性抵押D可以做200w，不用营业执照。

需求建议：

大部分人对于贷款，都喜欢长年限，低年化，高成数额度，放款快，麻烦少，先息后本。

理想是很饱满的，但是现实是几乎极少能符合这个需求的，即使符合，也是要极好的资质，所以我们这里只说些大概率事件

第二步：准备资料

准备资料这一步一般都不难，但是也有一些踩坑的点，在这里要说明下注意点

资料：

1.房产证：如果房产证出了押在银行要提供复印件加盖银行公章，但是如果还没出证，比如新盘，还没出证就不用考虑到了。

2.营业执照：没有特别的要求，不要是敏感行业，投资、房地产、夜总会、娱乐业等。

3.流水：是坑最多的，近半年不要有与房地产之间的关系，首付，定金，都不要有，提前做好准备.

4.婚姻资料：单身就不用考虑了，单身狗不配有婚姻资料。婚姻记录要提供：双方结婚证，单方离婚证。家庭户口本。

5.收入证明：部分银行因为客户流水不足需要提供收入证明。

6.其他

第三步：上门评估

1.房产评估：一般都是银行委托给第三方评估公司，大部分免费，部分银行会收取一定的评估费用500-1000元不等，上门拍照前评估公司的人员会和业主进行协商时间，拍照5分钟内完成，拍照现场尽量是居家状态，不说是出租状态.

2.营业场所上门：现场要具备营业招牌，具体的门牌号。还要有业主本人在场，和银行经办的拍照。

第四步：签约和批复

签约：收集好所有的纸质资料和电子资料，就和银行签约，银行签约有几个注意点就是，房本上有多少人的名字，就要多少人出面，特殊情况下不方便出面可以进行委托，就比如疫情期间，有些业主在国外没办法回国，可以远程授权后公证。

批复：一般操作下进件后8-10个工作日可以出批复，批复以短信或者纸质资料为准，除了批复虽然是板上钉钉的事，但是距离放款还有步骤，这期间切忌瞎操作，作死自己的征信。

第五步：确认同贷书并签约

银行人员会跟你确认同贷书，有些银行还需要去银行签一次。大部分不需要，直接安排后面工作就可以。

第六步：房管局入押拿他项

按揭房：需要向原来按揭的银行提交申请还款，确认还款周期，广州商贷一般是15-30个工作日；公积金是15个工作日左右。确认出结清证明就是所谓的涂销资料的周期，安排垫资，现阶段广州的垫资成本是1%每月起。

现在市面上对于银行按揭结清有加急业务，也就是一个花钱的事，权衡垫资和费用之间的费用长短，节省费用。

全款房：不存在按揭结清的事，直接入押就可以。

入押：房子入押，要直接去到当地的房管局，比如天河的房子要去珠江新城，也就是华夏路那边的房管局进行办理，番禺的房子要去到番禺区的房管局。各个城市或者区域有自己的划分，但是流程大同小异。也有线上入押，不用去房管局。

广州入押后有回执，银行凭回执后续拿他项，银行凭他项放款，广州老六区的他项现在是一个入押一个小时后出。

来到了最后一步，也就是放款，这里也有几个小注意点。

第三方账户：顾名思义你是经营贷，那么你跟别人做生意，钱肯定是打到别人的账户去，可以大白话这样理解。但是市面上现在是个人账户能收，部分银行对第三方账户有要求，要求打到公户，或者第三方要符合经营身份。

取现：放到的卡要求是一类卡，没有取现限额，取现这个事的意义我就不在这里累赘说了。

以下解答一些朋友关于抵押贷的问题：

Q

我打算全款买房子，然后再抵押，可以做多少成？

打算买就是还没买，如果全款买了后要马上抵押，建议现在你就要着手准备下营业执照还有流水

新房本现在接受的银行不多，有按照7成评估的，也有6成，但是如果这期间有涨幅的房子，你又买到一定的溢价的，你可以参考半年前房子市值，因为银行比你精，大多数不接受泡沫。

我是事业单位，单位对于注册营业执照有要求，不支持在外面有经营活动，难道我在这单位一天，就跟经营贷无关吗？

首先：你的情况就算不注册营业执照也可以做，有不用营业执照的抵押贷，只是年限比较短，费率是2.61%左右，年化是4.68%左右

再者：你爱人或者直系亲属有营业执照也是可以接受的，有股份参股也是接受的

最后：单位可协商的情况可以安排清楚。

有中介跟我说抵押贷月利息只有3厘2，年化就3.85%就是说月费率是0.32%，那我100w，一个月的利息是不是就是3200元？

你好，对于信用贷和抵押贷的算法是不同的，一旦中介这样给你算，其实在偷换概念。

懂行的人都知道年化和费率不是同一个概念。

信用贷说费率。因为这过程中本金是一直在还，但是利息一直都是按照全额在给，市面大部分的信用贷等额本息都是如此设计的，少部分是按照随借随还计算。

抵押贷：抵押贷需要用房贷计算器，类似按揭算法，利息其实是前置的，不是每个月一样。所以对于这个3厘2的算法，中介应该是3.85%除12了。这水平你要放心就找他呗。

已经是大白话说法了，听不懂再看几遍

我的房子在按揭，我一定要赎楼了后再抵押吗？

不是的，你房子在抵押，可以准备好资料，先走流程，批款了之后再赎楼，这个时候，批复出了，批款板上钉钉，你再去赎楼，是不是更稳得一批。

相反，你赎楼了，再去走流程，万一贷不下来，你赎楼的资金不白耽误了吗？资金也是有成本的。

我房子在按揭10年了，证在手，用公积金供的，公积金利率3.25%，我不想赎楼，可以直接抵押吗？

可以的，你证已经在手了，而且你的考虑是非常正确的，公积金利率那么低，也不建议置换，但是又想把涨幅的溢价泵出来，你可以考虑二押，就是二次抵押，市面上现在也有20年等额本息，年化4.65%左右。具体可咨询细讲。

你好，我现在想抵押后再去买一套房子，可行吗？

虽然现在很多人并不是拿存款去买房子，而是负债撬动更多的负债，对于经营贷不能流入房地产的这个事大家都知道。但是不管怎么说LH虽然不能让你获得低层数首付，但是可以让你隔离负债。隔离单独房票。但是如果一定要去顶这个风头，建议先买再抵押。先挪钱，再还债，我也就只能说到这里了。

抵押贷如何防止银行抽贷？

首选抽贷这个事情，每年都有，但是对于2022年的抽贷话题，仿佛和房贷按揭一样，受到更多讨论，所以会有所放大。

按照正常的流程进行申请贷款，放贷，并且做好贷后管理工作，不能在半年内注销营业执照，部分银行会进行抽查去看场地。如实使用好资金就可以。

申请房屋抵押贷款有哪些途径和条件

一，办理房屋抵押贷款的途径：

1，银行

国有银行、股份制银行、城市银行、农村商业银行，年利息3.5%~7.5%，经营性抵押贷款和消费类抵押贷款，一年期、三年期、五年期、十年期，先息后本、等额本息还款方式，征信要求连3累6，征信要求比较严格，但利息低。

2，非银银行机构

典当行、信托公司、小额贷款公司等，年利息9%~15%，三月期、六月期，一年期、三年期、五年期，先息后本、等额本息还款方式，征信要求连4累20不等，审核较为宽松，下款较快，但利息比较高。

3，民间个人配资方

民间个人出资方，年利息12%~LPR四倍，一般为一年期内随借随还，先息后本还款方式，征信无具体要求，审核宽松，下款快，但利息高，主要处理疑难杂症，客户类型可见此链接：

小譚小谈：民间抵押的客户类型：1，大部分是有逾期，银行、机构做不了...-今日头条

对于房屋抵押，优先选择银行，虽然审核严格，但安全性高，利息低。

二，办理房屋抵押条件：

1，贷款申请人条件：

（1）贷款申请人（主贷人）年龄18~65周岁，抵押人年龄0~75周岁，最多不能超过80岁左右；

（2）借款人为工薪族、企业主或个体工商户；

（3）稳定的收入来源和良好的还款意识；

（4）申请人需有明确的贷款用途，消费类用于装修、家庭、学习等，经营性需为经营所用；

2，房产要求：

（1）银行贷款，房龄不超30年，部分银行接受房龄+贷款期限在40年以内；

非银机构贷款，房龄不超过35年；

民间个人贷款，房龄不超过40年；

（2）房产类型，住宅、别墅、公寓、办公楼、厂房、商铺、土地、自建房；

（3）房产无违建，无产权纠纷；

3，房屋抵押贷款所需材料：

（1）银行经营性抵押：身份证、户口本、征信报告、结婚证、离婚证、房产证、营业执照、公章、法人章、财务章、公司最近一年的流水、个人近一年流水、租赁合同、贷款用途合同、上下游经营合同、企业经营的收付发票、近三年纳税申报表、近三年年度财务报表、近一个月财务报表、多套房或其他资产证明；

（2）银行消费类抵押：身份证、户口本、征信报告、结婚证、离婚证、房产证、收入证明、近一年的工资流水、消费用途相应合同、多套房或其他资产证明；

（3）非银机构及民间：身份证、户口本、征信报告、结婚证、离婚证、房产证、近一年流水，经营性如需大额也需提供银行经营性贷款所需材料

4，贷款额度

（1）银行与非银机构都有自己的评估系统，一般评估价70%以内，少数80%，极少数90%~100%；

（2）民间个人一般按实际成交价进行打折，一般实际成交价70%以内，极少数70%~85%

对于贷款额度可看下面链接：

小譚小谈：房产抵押贷款可以贷多少额度？房产类型不同可贷额度也不尽相...-今日头条

做贷款业务的小谭[奋斗]