房地产贷款质量如何？2022如何布局？银行年报透露关键信息
银行年报披露过半，重点银行房地产业务相关数据逐渐浮出水面，也间接反映了当前房地产行业的形势。
截至3月31日，6家国有大型银行和8家全国性股份正式披露2021年财报，业绩、资产双双改善，尤其是中间业务出彩，不少银行业绩表现均创出阶段性最好水平，但一些重点领域的风险和机会也发生变化，尤其是房地产行业面临贷款集中度要求和调控变化双重压力下，银行资产质量、业务布局受到较大影响。
第一财经记者通过梳理各银行财报和业绩会信息发现，报告期内，地产对公业务不良率普遍有所抬头，“房住不炒”、贷款集中度管理仍是各家银行的关键词，将房地产作为重点排查领域、压降占比，同时支持合理住房需求是主流，股份行个人房贷占比有抬升趋势。截至2021年末，目前仍有1家国有大行和5家股份行房地产领域贷款集中度“超标”。
从各银行采取的风控措施和发布会透露信息来看，目前房地产行业的风险总体可控，但大小房企面临的融资环境将更加分化。对于未来在房地产领域的作为，多数银行提到了持续防范化解风险、支持合理住房需求、积极参与房企并购支持、关注保障性租赁住房等方向。
对公房地产贷款不良率抬头
“受房地产市场整体下行和个别房企风险暴露的影响，去年房地产不良贷款有所上升，但总体风险可控。”在3月30日的业绩说明会上，中国农业银行副行长崔勇答记者问时这样表示。
去年是房地产贷款集中度管理过渡期的第一年，整个银行业在积极调整的同时面临着疫情持续和房地产市场震荡起伏的考验，不止一家银行在财报或业绩会上提到相关风险压力。从个人房贷收紧、成交下滑，到开发商频频爆出流动性危机，再到政策纠偏着力支持并购贷款、满足个人合理住房需求，银行业相关业务规模和资产质量在去年受到不同程度影响。
第一财经记者根据各行财报统计发现，去年各银行房地产不良贷款均有不同程度增长，且是主要“不良”贡献行业之一，对公业务不良率明显提升。比如，兴业银行在财报中指出，少数房地产企业因经营不善或诚信不足等原因，违约有所增加，增加了部分逾期和关注贷款。招商银行称，受个别高负债房地产企业风险暴露影响，房地产等行业不良贷款率有所上升，同时强调，其承担信用风险的房地产业务客户结构保持良好，其中高信用评级客户余额占比86.62%。
截至2021年末，前十大单一借款人中，招商银行有2席是房地产行业客户，占贷款及垫款总额0.46%；中信银行、浙商银行前十大单一借款人中均有4席是房地产客户，贷款合计占比分别达0.66%、0.83%。
第一财经记者梳理发现，除交通银行地产对公业务不良率从上年1.35%降至1.25%、邮储银行维持在0.02%之外，其余5家国有大行、8家全国性股份行的对公不良率均有不同程度提升，其中工商银行、农业银行境内房地产公司业务不良率分别提升了2.47个和1.58个百分点，目前中国银行（5.05%）、工商银行（4.79%）地产对公不良率明显高于其他银行；股份行中，民生银行、渤海银行、招商银行不良率分别提升了1.97个、1.58个和1.11个百分点，其中渤海银行（3.71%）、中信银行（3.63%）不良率居前。
各银行地产风险防控加码
崔勇表示，2021年农业银行加强风险预警，持续做好包括房地产企业在内的重点领域的风险防范，对潜在风险客户实施名单制管理，加快推进风险划界处置，切实做到早发现、早预警、早处置。
不止农业银行，面对去年下半年以来出现的房地产行业流动性危机，几乎每一家银行都在财报中重点提到了房地产领域的风险防范和管理，具体方式包括分城市、分区域、分客户等分层管理、差异化风控策略，企业名单制度，以及加大不良处置力度、强化资金封闭管理、风险隔绝等。
民生银行董事长高迎欣则在业绩会上指出，该行近期专门成立了地产金融部。兴业银行则表示，该行由总行统一把控房地产开发商准入和实施统一授信，业务主要分布在经济发达的一二线城市或GDP万亿级的中心城市，且以自营资产为主，避免房地产市场风险向理财业务等涉众产品传染，有效管控风险边界。
值得注意的是，银行在风险防范的同时，房企间的分化也可能进一步分化。当前，各银行在授信及其他不承担信用风险的表外业务中均优选信用较优的国企，资质较差的民营房企融资压力仍然较大。比如兴业银行提到，该行承销的债券发行主体或底层资产融资人以央企、地方国企以及经营稳健的头部房地产企业为主，如保利、华润、首创、华侨城等，理财产品底层融资人主要为公司的授信客户，均在公司自营业务的房地产企业准入白名单内，且底层融资人以资质较高的国有房地产企业为主。
一边控风险，一边压规模。数据显示，除交通银行外，去年其余5家国有大行房地产领域对公贷款在规模略升情况下，占比均有不同程度下滑，其中仍超出房地产贷款集中度管理要求上限的建设银行下降最明显，占比从上年的5.34%降至4.46%；股份行对公贷款规模有升有降，但占比普遍下行，其中不良率增幅较大的渤海银行、民生银行占比分别下降了4.65个和2.48个百分点。
满足居民合理住房需求
个人房贷业务方面，工商银行、农业银行、交通银行、邮储银行贷款余额均实现了10%以上的增幅，但占比普遍稳中有降；股份行则多数出现占比上升，其中平安银行、浙商银行个人住房贷款规模同比增幅超过20%，但也有兴业银行等进一步降低个人住房按揭贷款占比，加大对普惠型个人经营贷款的投放。
相比对公业务，国有大型银行的个人住房贷款资产质量普遍提升，仅建设银行不良率略升（中国银行暂无数据），但有数据的5家股份行中，渤海银行、平安银行、民生银行等个贷规模增速较高的银行不良率上升明显。
自2021年1月1日起，由央行、银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》）正式实施，对国内五个档次的银行做出房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限要求，并针对当时不同情况提出了2年～4年的过渡期。
截至2021年末，6家国有大行房地产贷款占比总体在限额（第一档中资大型银行，40%）之内，但个人住房贷款方面，建设银行、邮储银行仍在红线（32.5%）之外。股份行中，招商银行、兴业银行、平安银行、渤海银行房地产贷款占比仍“超标”（第二档中资中型银行，27.5%），个人住房贷款方面，这4家加上中信银行的占比均超过20%上限。其中，平安银行、渤海银行个人住房贷款占比2020年末尚处于“安全区”，但2021年末相关贷款规模分别增长了23.94%、14.19%。
个人住房贷款占比提升，也与各大银行加大居民合理住房需求支持有关。去年四季度以来，监管部门频繁发声纠偏房地产融资政策，鼓励金融机构为有资质的大型房企并购出险企业优质项目提供融资支持，多次重点强调满足居民的合理住房需求。
但这一过程风险防范也不容松懈，各家银行均制定了严格的择户标准，比如交通银行“因城因户施策，分层分类管理”，中国银行执行差别化住房信贷政策，优选贷款投放区域、合作企业、合作楼盘和客户；还有招商银行、兴业银行、平安银行等均提到了配合各地因城施策，重点支持居民刚需及改善型住房按揭需求。
房地产仍处风险释放阶段，2022如何布局？
当前房地产行业形势仍不乐观。崔勇在业绩会上表示，从风险形势看，当前房地产市场的风险主要集中在少数大型房企，特别是有海外债、信托、理财等非银行渠道融资占比较高、负债规模较大的房地产企业。虽然监管引导银行等满足行业合理融资需求，但是从短期内看，市场销售投资下降趋势还未扭转，前期负债水平较高的房企和困难房企资金链紧张局面尚未有明显缓解，预计后续仍然面临一定的风险暴露压力。
民生银行副行长石杰也在业绩会上直言，该行房地产业务资产质量承压，并表示目前房地产行业仍处风险释放阶段，市场销售预期改善还需要时间。建设银行高管在年报致辞中也多次提到房地产市场风险，称风险防控态势好转，但地产行业压力仍然存在。
不过，聚焦到银行业务风险上，多位银行高管在业绩会上表示，在各项有效防控措施下，当前银行的房地产贷款风险可控。
接下来如何应对？除了持续强化既有的风险防控方式，不断满足居民合理的住房贷款需求，各银行纷纷表态，2022年在对公领域将重点支持保障性住房、租赁住房和普通商品住房建设，稳妥做好“保交楼、保民生、保稳定”金融服务，有选择的支持优质企业实施的优质房地产项目并购，多维度促进房地产行业良性循环和健康发展。
事实上，鉴于当前房地产整体环境依然严峻，布局风险较小的政策导向型项目成为行业共识。比如平安银行，该行在项目选择上“重点选择区位和成本有优势、销售前景好、去化周期短的项目，并积极支持旧城改造、租赁住房、保障性住房等符合国家政策导向的项目”。
并购融资支持方面，目前已有多家银行发布并购金融债、与房企达成并购合作协议。而兴业银行在去年监管部门出台并购业务指导意见之前，已通过项目并购处置房地产行业风险资产62亿元，有效压降了问题开发商的授信业务。
交通银行副行长郝成日前回答第一财经记者提问时表示，在贯彻落实稳地价、稳房价、稳预期的要求下，银行积极满足房地产市场合理的资金需求，“特别是去年四季度以来，房地产贷款投放力度有所加大。”
穆迪：对公房地产贷款成银行新增不良主要来源，但大中型银行对开发商的直接敞口不高
记者曾仰琳
编辑
房地产板块近期重大调整对银行业有哪些影响？5月31日，在中诚信国际-穆迪中期信用风险展望研讨会上，穆迪金融机构部副总裁、高级信用评级主任尹劲桦在分享时表示，2021年下半年以来，房贷政策“三道红线”的要求、银行房产贷款集中度的限制，以及部分房企暴雷引发的板块调整，对金融机构的信贷投放和金融机构的资产质量造成影响。
尹劲桦介绍，国家统计局的数据显示，2021年下半年开始房地产销售数据明显下滑，今年以来虽然有一些政策调整和监管喊话，但实际上从数据来看，截至2022年4月末，全国商品房累计销售额同比下滑近30%。如果从个别房企自身数据来看，销量下滑幅度可能比全国平均水平更高。随着房地产市场的大幅调整，2021年到现在为止确实有多家民营开发商出现公开债务违约，相应地就会体现到银行资产质量方面。
穆迪统计的数据显示，2021年，工行、建行、农行、中行、邮储、招行、浦发、兴业、中信、光大、平安和浙商等13家上市银行的新增不良贷款的行业分布中，最大的新增不良贷款的来源就是对公房地产贷款。
“这反映了房地产市场调整对银行资产质量的压力。”尹劲桦还指出，不同的银行在房地产贷款不良贷款的确认上，其实存在一定灵活度。因为很多时候银行对于开发商的贷款投放一般是有比较充裕的抵押物作为风险的缓释。
对此，尹劲桦举例说明，比如一家民营开发商已经在公开发行的债务上违约了，但是如果银行认为它手头的抵押物比较充分，并且最终的损失并不一定比较明显，那么，银行可能就不把这部分开发商的头寸纳入不良。
对于房地产行业的调整对银行的资产质量的具体的影响，尹劲桦指出，虽然银行业的对公房地产贷款资产质量承压，其不良率也呈现上升趋势，但大中型银行对房地产开发商的直接敞口不高，从全行业统计数据来看，房地产对公贷款占全部贷款比例约为7%。
具体来看，工、农、中、建等四大行的境内对公房地产贷款占全部贷款比重平均约为4%，总体而言，比例并不高。但个别区域性银行，特别是个别地方性城商行、农商行的对公房地产贷款占全部贷款比重会比较高。总体而言，银行业对房地产开发商的敞口并不明显，但是个别银行可能会受到比较大的影响。
同时，尹劲桦也指出，从部分出险房地产企业的资产负债表也可以看出，银行贷款也只占了出险企业总体负债中较小的一部分，出险企业很大比例的负债来源，其实是信托借款和上游企业应付款资金的占用。
楼市调控不能松，给开发企业贷款支持，建议放在三个方面
楼市调控不能松，给开发企业贷款支持，建议放在三个方面
12月3日，中国恒大集团披露了可能无法履行担保责任的公告。对此，广东省人民政府当晚约谈了中国恒大集团实控人许家印。应恒大地产集团有限公司请求，广东省人民政府同意向恒大地产集团有限公司派出工作组。随后，中国人民银行、银保监会、证监会、住房和城乡建设部就恒大问题作出回应。
恒大出现的资金链断裂风险，对整个房地产市场来说，并不算是一件很坏的事。一方面，恒大是影响力比较大的头部企业，且债务总规模比较大，此时出现风险，可以对整个房地产市场、特别是开发企业敲响警钟，那就是要管控好风险，要通过多方筹集资金，确保资金链不断裂；另一方面，可以提醒金融机构，在房地产市场面临新的矛盾和压力的情况下，需要更加认真细致地研究信贷政策，如何在坚持“房住不炒”定位的基础上，给予开发企业适度的资金支持。
也许有人会说，此时给开发企业资金支持，就等于楼市调控放松了，这些年的楼市调控成果要毁于一旦了。这个可以放心，在“房住不炒”定位下，楼市调控政策是不可能轻易放松的，否则，不只是楼市调控前功尽弃的问题，也是政府公信力面临挑战的问题。我们所说的给予开发企业一定的资金支持，是有条件的，那就是在某些方面给予一定资金支持。就眼前来看，主要可放在三个方面：
首先，对“保交楼”给予一定的资金支持，要求是，专款专用，不能挪作他用，一旦挪作他用，追究法定代表人、实际控制人的法律责任。要知道，开发企业不同于一般企业，承担着居民住房的建设功能，多数开发企业手中都有大量正在建设的项目和工程，也已经收取了购房者的首付款。如果不能按期交付，会给购房者心理带来冲击和影响，甚至产生社会不稳定因素。因此，必须把“保交楼”作为开发企业的首要任务。考虑到一些开发企业手中资金已经相当紧张，“保交楼”的资金调度压力很大。因此，银行可以依据具体楼盘的实际情况，给予一定的项目贷款。前提是，大楼建成后的资金回笼。必须首先确保这些贷款偿还，而不能用于其他方面。在这样的情况下，就需要根据项目情况，单独设立账户，用于新增贷款和回笼资金。只有新增项目专项贷款偿还结束，多余资金才能用作其他方面。
其二，对部分开发企业偿还到期境外融资有困难的，给予专项贷款，也必须专款专用。而企业的收入，除确保“保交楼”专项贷款的优先偿还外，其他资金必须用于偿还应对境外融资的专项贷款，而不准用于其他方面，以维护企业的对外信誉。而一旦出现这种现象的开发企业，除了争取银行支持、加快住房销售之外，还必须加大资产变现力度，最大限度地出售企业资产，降低债务总规模，降低资产负债率，以确保企业资金链不断裂，确保企业平稳有序运行。
第三，对部分开发企业支付工程款的困难的，给予一定的专项贷款支持，也必须专款专用。由于工程款大多涉及农民工工资等，如果不能及时发放，在春节到来之际，就会引发社会不稳定因素，必须确保按时支付。在这样的情况下，如果开发企业出现缺口，银行可能给予适度支持，但是，资金除专款专用外，也必须在企业有收入时，及时偿还。
至于其他方面的资金，企业必须立足自身，要确保不出现失信等方面的问题发生。因为，在“保交楼”、境外融资兑付、工程款支付等得到银行支持的情况下，开发企业应当能够比较好地保证资金链不断裂了。而对于多数开发企业来说，最紧迫的工作，还是要加快资产变现步伐，加大资产出售力度，最大限度地出售资产，回笼资金，满足各方面的资金需求。如果再像过去一样死扛房价，死死抓住资产不放，那么，出现资金链断裂问题，造成新的风险，就要追究企业法定代表人、实际控制人的法律责任。这其中，企业的主要股东和实际控制人，必须把个人的所有财产，包括境外资产都作为偿还债务的渠道之一，而不是企业的归企业，个人的归个人，那样，就是企业资产、国有资产的流失，是社会财富的流失，就要严厉追究其法律责任。
总之，恒大给所有开发企业都敲响了警钟，但是，不是所有开发企业都会出现问题。恒大代表着一种现象，但不是房地产市场的整体，恒大更多的还是个案。只要处置得好，是不会出现行业性、系统性风险的。但恒大的教训一定要吸取，不能任凭风险积聚和爆发。否则，等待企业法定代表人、实际控制人的就是追究法律责任。
