利率原因，想把按揭贷款转成抵押贷款，你认为靠谱吗？
近两年，经营性抵押贷款利息下调，有的已经达到3.65年化，比房产按揭贷款还要低。
贷款中介受自身利益驱使，也在到处宣传，逢人就说，很多人也有了将按揭贷款转成经营性抵押贷款的想法，开始动心了。
方案听上去可行，短期看确实也有利可图，我倒觉得我们先不急着办，认真分析分析再办不迟。
首先，经营性抵押贷款的还款期限都非常的短，5年到10年居多。而按揭贷款的期限最长可以达到30年，贷款期限比较长，能够在一定程度上缓解借款人的还款压力。
5年和30年比，我们一定要计算时间成本，还有这期间的通货膨胀指数。辛辛苦苦跑了几圈，省了点利息，考虑通货膨胀指数，放在10年20年以后看，是不是还值得去做。
其次，借款人在申请抵押贷款时，银行一定会看综合资质，包括个人征信、近半年流水、房子的年限、位置、升值空间等等，综合评估下来利差空间是不是还有理论上说的那么大？
还有申请经营性抵押贷款，都要向银行告知贷款的具体用途，如果被银行发现贷款用于买房或者是炒股等，银行将会直接收回贷款，也是很大的风险。
第三、申请抵押经营贷款，就需要借款人有公司，并且公司还要成立一年以上。假如借款人的名下没有公司，中介可能会帮你过户一个，有可能过户的新公司还达不到银行的审核标准。
以上所述是主要的几点，这中间还有很多细节，不再赘述，相信看到这里，
大家应该清楚按揭贷款转抵押贷款的风险，这种转换方式并不适合于所有的借款人，如果经济能力一般，对贷款行业不是非常了解的话，本人建议没有必要转换。
常驻上海，专注企业贷款，北交所私募股权投资，期盼与您携手共进，共谋发展。本文由金一先生2022原创并首发，微信公众号同名。
用房子抵押贷款买房的想法可行吗？
很多人想继续买房，但如果此时只有一套房子，就没有多少闲钱。那么还能用房子抵押贷款买房吗？
从国家政策的角度来看，国家限制人们利用银行的钱或杠杆来投机房地产，并购买更多的房子。因此，如果你想买第二套房子，你必须避免国家的限制。
注:如果第一套房是按揭，找人垫资还清，可以自己找人借，也可以找贷前规划人员垫资。
行业内常见的抵押购房操作流程分为两个步骤：
第二套房买完后再抵押第一套。
方法一：第二套房首先要收首付（第二套房首付一般为50%），然后买完后，拿第一套房作为抵押贷款。
方法二：第二套房试图收取首付，以朋友或亲戚的名义，买第一套房再作抵押贷款来偿还首付。
2.二套房买前先抵押第一套。
第一套房做抵押贷款，然后拿抵押的钱和朋友一起买第二套，然后用第二套房做抵押，冉贷款还给朋友的钱。
那么总结来说，如何凑齐全款呢？
选择夫妻双方同时办理先息后本的信用贷款。先息后本的产品使用灵活，利息成本低，月还息到期还本，还款压力小，资金利用率高。最重要的是提前还款没有违约金。比如贷款100万，一个月利息只有5000元左右，随借随还，简单方便。提前还款没有违约金，临时周转杠杆(单人最高可做300万，夫妻最高可做600万)年化利率为4.35%。
第二，预付款法是一种常用的方法，也是一种更安全的方法。字面上，就是找人或者专门的预付款机构垫付最后一笔款项。
房屋转让后，直接到银行办理抵押贷款，结算前垫付资金。
抵押现有房产的方式是名下有一套房，可以充分利用实现抵押贷款的资金。目前，除了全额住房抵押外，个别银行还开通了抵押住房二次抵押业务。年化4.25%左右的成本并不高。最重要的是贷款20年，还款压力小。
操作过程中可能出现的问题：如何降低利率？如何提高贷款额度？如何提前资金？(第一套房是按揭的，需要找人提前还款。)如果查询次数超过，贷款逾期怎么办？如何操作消费抵押转商业抵押？如何降低利率？如何提高贷款额度？按揭房转抵押的问题？
关于这些，您如果有其他问题，欢迎留言，给您专业的解决方案。
我为什么不建议同学高息按揭贷款转抵押经营贷款，低利率不香吗？
我为什么要打消同学贷款置换的想法？低利率贷款难道不香吗？
可是，即使房产抵押经营贷款的贷款利率低，我也不会建议我的高中同学将原本利息稍高一些的按揭贷款置换过来，这是为什么呢？
事情是这样的，我的高中同学的二套房花了450多万，还剩下190多万按揭贷款没有还完。
最近两年这家伙混得风生水起，手头宽裕不差钱，但省钱抠门的习惯深入骨髓了，所以一直琢磨着提前还贷的事情。
他本来计划今年年底提前还清按揭贷款的，但因为疫情的关系可能需要延后一年半载了。可没想到他又打起了贷款置换的主意，将按揭贷款置换成房产抵押贷款。
要我说，这家伙人傻钱多吃饱了撑的，又或者不知道被谁忽悠了。
电话里他告诉我，有人可以将他的年化利率为5.7%（四舍五入了，那家伙电话里没告诉后面的小数）按揭贷款转成年化利率4%左右抵押经营贷款，问我靠谱吗。
我不知道那个人靠谱不靠谱，但我知道这事儿本身不靠谱，估计这家伙忘记要支付中介费了，关注焦点只放在利率对比上了。
我在电话里给他简单估算了一下，就打消了他这不切实际的念头。
先不说方案能不能成立，因为他要提前还款，所以也忽略贷款年限，直接按照当地银行年化利率3.65%给他推算。
本来是一年之后就能提前结清购房按揭贷款，所以说贷款置换也只是省了一年的利息钱。贷款中介费按照2%计算，综合年化利率就到5.65%了，他名下还没有公司营业执照，还得想办法转个营业执照过来，还需要一两万块钱。
另外按揭贷款得先还上吧，要不要垫资呢？垫资要收钱的，这也得算啊。
这么算下来，这一圈折腾下来岂不是等于直接送给贷款中介大几万块钱？
要是你，你会做这种善事吗？
贷款知识点：贷款置换之前，务必算清综合成本正常情况下，我们选择贷款置换主要有下面这三个原因：
降低贷款利率，省钱；降低月供金额，减轻还款压力；优化负债结构，减少负面信用记录；可是，做贷款置换之前，我们不仅要对比贷款利率，还要计算这个置换过程中可能产生的费用，所以我们要计算综合成本，否则贷款置换就失去了意义，甚至还有可能比之前贷款的利息成本更高。
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