盛松成：中国房地产为什么不会硬着陆

2022年12月20日，中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成出席【界面财经年会】，并发表《中国房地产为什么不会硬着陆》的主题演讲。

盛松成认为，我国房地产一定会软着陆，而这种软着陆在其他各个国家基本上没有过，我们有这个手段能够使房地产软着陆。

第二，我国房地产贷款占银行全部贷款的比重比较高。整个贷款余额当中，大概有25％是房地产贷款，房价如果大幅下跌，意味着金融体系将面临着极大的风险。

第三，房地产对我国经济贡献度比较高。2021年，房地产业和建筑业对GDP的贡献率达到了13％。2021年，房地产业和建筑业合计吸纳就业大概达到了5780万人。而且我国房地产业与42个行业中的38个有关联，有的关联非常直接，比如说钢铁业、家电、装修、汽车等等都是有直接的关联。

以下为盛松成演讲实录：

中央经济工作会议指出，“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”中央经济工作会议对防范化解我国房地产风险和保持我国房地产市场平稳健康发展，作出了高瞻远瞩的战略性的指向。

我今天主要和大家交流四个方面的内容：

1、房地产硬着陆的国际经验与我国目前房地产调控；

2、我国房地产市场风险化解的三个阶段；

3、我国房地产需求端仍有较大空间；

4、我国房地产市场处于筑底阶段。

什么叫房地产硬着陆？房价迅猛和持续下跌，是房地产硬着陆主要的特征。20世纪80年代末、90年代初，日本就发生了房地产危机，房价在危机的最初三年里下跌超过10％，而且此后持续下降，一直到2021年房价仍然只有1991年的55.97％，成为房地产硬着陆的典型案例。次贷危机期间，美国新房销售价格从2007年到2009年短短两年里下跌了13.4％，2011年达到了最低点，累计跌幅达到15％，也是房地产硬着陆的突出表现。

我认为，我国不能、也不会出现房价的持续下跌的这么一种硬着陆。首先，在我们国家，居民住房是家庭财富的主要载体，房价大幅下跌，意味着我国居民财富巨额的损失，这会引起一系列的严重后果。

第二，我国房地产贷款占银行全部贷款的比重比较高。现在我们整个贷款余额当中，大概有25％是房地产贷款，其中包括按揭贷款和房企贷款。这个指标高的时候曾经达到过28％左右，当然近年来由于房地产调控，这一占比已经逐渐开始下降了。同时我国的房地产是银行贷款的重要抵押品，房价如果大幅下跌，意味着金融体系将面临着极大的风险。

第三，房地产对我国经济贡献度比较高。2021年，房地产业和建筑业对GDP的贡献率达到了13％。2021年，房地产业和建筑业合计吸纳就业大概达到了5780万人。而且我国房地产业与42个行业中的38个有关联，有的关联非常直接，比如说钢铁业、家电、装修、汽车等等都是有直接的关联。如果房地产硬着陆，将严重拖累我国经济稳定和发展。

事实上，我国房地产并没有硬着陆。2021年下半年以来，我国房地产市场下行压力是比较大的，但是100个城市住宅的平均价格总体还是保持平稳的，今年6月，我国房价开始温和下降，截至11月，累计降幅也只有0.1％。

下面我讲第二个方面，我国房地产市场风险化解的三个阶段。我觉得到目前为止我们总共经历三个阶段。第一个是房地产企业自救，第二个是压实地方政府责任，第三是金融支持。

大约从去年5月份开始，房地产风险暴露了。房地产风险化解的第一个阶段是在市场化条件下，房地产企业自救，但是实践证明单靠房企自救难以化解风险。然后，国家提出了压实地方政府责任，保交楼、稳民生。最近几个月，金融管理部门密集发声并开始采取措施，支持房地产风险的化解和平稳健康的发展。

房地产调控主要可以从两个方面来分析，一个是需求端调控，一个是供给端调控。需求端调控是我们用的比较多的，历次房地产调控都是这样。这次调控当中，有关部门集中出台了一系列财税和利率政策，比如个税退税激励支持改善性住房需求，针对房价下跌城市阶段性下调首套房贷利率的下限，下调首套个人住房公积金贷款利率。而且多地政府也出手收购商品房作为保障安置和人才的用房。这有两个目的，起到两个作用，一个是盘活市场，加速了楼市的去化；二是购买来的房子又可以作为保障安置和人才用房。这些主要指的需求端的调控。

仅通过需求端的调控还不足以化解房地产的风险，因此近期又引入了供给端调控，目前房地产供给端约束也趋于缓解。比如说央行规定每家大行今年年内对房地产融资至少再增加1000亿元。如果再加上其他一些行，可能增加近1万亿元。而且融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款，以及投资房地产开发商的债券。

我们有一段时间以来，银行比较热衷于投放按揭贷款，因为按揭贷款是银行的优质资产，不良贷款率都非常低。但是对房企的贷款和房企发的债，银行是非常小心的。这次也鼓励银行发放房地产开发贷款，而房企发行的债券，商业银行也可以进行投资。

在供给端调控中，人民银行、银保监会11月11日出台了16条措施，支持房地产市场平稳健康发展，这个影响是比较大的，而且在逐步推行落实当中。

近期，央行通过政策性银行，主要就是国开行，大概今年8月份开始，出了2000亿元保交楼的专项借款，并且最近央行还研究设立了鼓励商业银行支持保交楼结构性政策工具，具体方案在征求意见当中。比如通过结构性的货币政策工具提供给商业银行总计2000亿元免息再贷款，商业银行再以配套资金支持房地产企业。当然，这个一定是以市场化、法治化经营为前提的，这是商业银行防范房地产风险传染的必要条件。同时，我们还扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围之内。最近，证监会提出了放宽房企股权融资的五项措施，比如说恢复涉房上市公司并购重组以及配套融资，恢复上市房企和涉房的上市公司再融资，调整完善房地产企业境外上市政策等。

大家知道，房地产企业通过资本市场的融资受限已经持续了一段时间。现在证监会又提出恢复上市房企和涉房上市公司可以再融资，甚至符合条件的可以再上市。

接着我讲第三个方面，我国房地产需求端仍然有比较大的空间。我国还在城镇化的进程当中，住房改善需求潜力是比较大的。2021年中国城镇化率是64.72％，虽然增速已经开始放缓了，但是仍然处于快速的城镇化的进程当中。而我们对比一下当年日本房地产硬着陆、泡沫破灭和2005年美国的房地产泡沫前，它的城镇化情况怎么样呢？1990年日本和2005年美国的城镇化率，分别是77.37％和79.93％。也就是说，当时他们房地产泡沫硬着陆的时候的城镇化率比我们现在高得多，提升空间已经不大了，而我国还在城镇化快速发展当中，因此，在未来相当长一段时间内，城镇化率仍然是我国房地产市场发展的主要的支撑。

还有，中国的居民收入仍然有较大的增长的空间。从绝对水平看，2021年中国城镇人均可支配收入是47411.9元，为同期美国人均可支配收入的13.1％，为日本的15.46％。也就是说，我们收入提高的空间比较大的，这是绝对水平。从相对水平来看，2016-2021年，中国城镇居民可支配收入复合年均增长率是7.12％，而美国房地产泡沫前的2001年至2006年，人均可支配收入复合年均增长率只有4.25％，日本房地产泡沫前的1985年至1990年，人均可支配收入复合年均增长率为4.47％。也就是说，我们目前的居民收入增长速度远远超过当时日本和美国房地产泡沫破灭时的情况，这也意味着我国居民对房地产的需求还会持续比较长的一段时间。

我国房地产处于筑底阶段。这是我对目前我国房地产市场的判断——我国房地产市场处于筑底阶段。今年8月以来房屋竣工明显提升，当然，仍有波动。11月住房竣工面积同比下降了20.2％，10月份只下降了9.4％。11月房屋的新开工和施工面积同比增速分别是-50.8％和-52.6％，10月份两者分别是-35.1％和-32.6％。也就是说，整个房屋的新开工和施工面积、竣工面积，11月份同比下降的幅度也是远远超过10月份的，这与目前疫情感染激增对房地产行业造成短期冲击也有一定关系。但是我觉得我国房地产已经处于筑底阶段。

需要指出的是，坚持房住不炒是我国长期的调控方针。过去两三年来三道红线和贷款集中度管理双管齐下，我国房地产金融风险已经得到了初步的化解。三道红线主要是针对房地产企业的，是为了抑制房地产企业的盲目扩张和盲目加杠杆，是为了防范化解房地产企业的风险。而贷款集中度管理制度意义更深远，它实际上是规定了房地产的贷款，包括按揭贷款和房企贷款，在整个贷款当中所占的比重。贷款集中管理制度，对于大银行、中银行、小银行都有一系列的规定，主要的目的是使得我们的贷款背后代表的社会资源不能盲目地过多流向房地产，而应该流向先进制造业和现代服务业。这三道红线和贷款集中度管理制度，可以说是长远的、深刻的。当然，目前房地产面临较大风险，且疫情严重，所以这两项制度可以暂缓执行，或适度放松，以后再根据实际情况予以调整。实际上我在今年4月就提出，“对于三道红线不达标的房地产企业，监管部门可以考虑按当前的指标维持6个月不上升的前提下继续提供贷款；贷款集中度管理对于各银行的达标时间也可以考虑往后推迟半年或一年。”（《疫情加剧中国地产行业生存危机盛松成建议适当延长去杠杆周期》，彭博新闻社，2022-04-20）但是从长远看，这个还是会执行的一项制度。

随着疫情过去后，再加上各项政策的落实，明年经济有望好转，也将带动房地产的恢复。12月15日相关信息指出，“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖”。这是时隔近20年我们再次提出房地产是国民经济的支柱产业。我们第一次提出房地产是国民经济的支柱产业是在2003年非典以后，之后我们对房地产是国民经济支柱产业这个提法没有取消，只是没有再强调，尤其是最近几年房地产调控时期，我们没有再强调。

但是这次特别强调了房地产是国民经济的支柱产业。针对当前下行风险我们已经出台了一些政策，也就是我刚才已经大致地给大家介绍了我们出台的一些政策。现在还要考虑新的政策，要努力改善房地产行业的资产负债的状况。现在房地产行业最大的问题就是它的流动性不畅，资产负债不是很平衡。所以要改善资产负债状况，就需要从供给端和需求端两个方面同时来调控。要稳定房地产市场，稳定市场预期，稳定销售，稳定投资，稳定价格。这么一来，就能够引导市场预期，使市场信心回暖，我们的房地产业才能够平稳健康地发展。

本文源自金融界

103城首套房贷利率平均为4.09%！创近年来新低

回顾2022年，央行总共三次下调5年期以上LPR，共下调了35个基点，年末房贷利率渐趋稳定。贝壳研究院统计数据显示，2022年12月12月监测的103个重点城市首套房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155BP和100BP，创近年来新低。

12月银行放款周期28天，受近期疫情影响，较上月延长两天。其中一线城市平均放款周期为35天，二线城市平均放款周期均为26天，三线城市平均放款周期为27天。

分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线及三四线城市首套利率平均为4.07%。

从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为164BP和107BP。一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅69BP和62BP。

今年以来多地优化或取消“认房认贷”政策，如郑州、西安、杭州、南京等重点城市。贝壳研究院监测范围内，超七成城市“认贷不认房”，即只要结清已有贷款，再次贷款购房均算首套。另有29城仍执行认房认贷政策（含部分区域执行），其中包括一线城市及东莞、佛山、中山、珠海等大湾区城市。

首付比例来看，贝壳研究院监测范围内，82城首套房商贷最低首付比例可至两成（含部分区域或部分银行执行），其中包括武汉、石家庄、长春、哈尔滨、南昌等城市。整体来看，北京和上海是按揭信贷环境全国最严的城市。

尽管信贷环境进一步宽松，12月主要城市的房贷利率也继续下降，但在居民购房意愿偏低等因素影响下，多个政策叠加尚未扭转市场低迷态势。11月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅超三成，1-11月累计同比降幅仍在两成以上。

2022年12月16日，中央经济工作会议在北京召开，对房地产市场平稳发展作出了新的表态，并提出要把支持住房改善视为扩大内需的重要任务之一。对此，贝壳研究院分析预计，未来需求侧宽松政策仍将持续，高能级城市的限制政策仍有进一步优化的空间和可能，包括贷款利率、首付比例、认房认贷政策等。

此外，近期成都、厦门、武汉、佛山、东莞等热门二线城市皆迎来限购放宽的消息，也将一定程度提振市场情绪，有望加速市场企稳。

南都·湾财社记者王艳玲

中长期贷款回暖提振信心

在9月份的季末大规模投放之后，10月份新增贷款同比环比均明显回落，但企业部门中长期贷款却同比多增，显示经济复苏并未失速。

10月份企业部门新增中长期贷款4623亿元，占当月新增贷款比重约3/4，接近历史最高水平。一般而言，企业短期贷款主要用于资金周转，中长期贷款多用于资本开支，所以与固定资产投资密切相关，同样可以按照固定资产投资的框架，多角度分析。

今年中央已经先后推出了两批政策性开发性金融工具，并新增了8000亿元政策性银行信贷额度，与之配套的基建企业中长期贷款必然随项目推进而持续放量。5000多亿元专项债结存限额按规定也于10月底前发放完毕，同样为基建领域带来了增量资金。

制造业投资下半年以来表现亮眼，同增值税留抵退税改善现金流、中长期贷款利率水平走低有关，9月初推出了专项再贷款和财政贴息的组合政策以支持企业设备更新改造，同样会带动制造业领域的中长期贷款。10月份，耐用消费品价格环比大幅上涨，已达到2011年有统计以来的最大环比涨幅。

同时，尽管需求端尚未明显改观，居民购房意愿有待进一步提振，但供给端政策正在持续加力。继2000亿元“保交楼”专项借款之后，监管部门近期对房地产领域贷款投放提供窗口指导，“引导金融机构支持房地产业合理融资需求，校正过度避险行为”，房企融资难度会进一步下降。

可以看出，企业中长期贷款的逆势增长，相当程度上是受到政策逆周期调节的推动，但从居民部门信贷需求来看，经济内生动能仍显疲弱。展望下一阶段，政策有望继续加力提效，内生动能也在边际改善，两者将合力推动企业中长期贷款继续保持较快增长。

一方面，国务院要求通过政策性、开发性金融工具推动项目加快开工建设，在四季度形成更多实物工作量。明年的专项债部分限额已经提前下达，下一阶段基建项目资金仍能得到保证。

另一方面，设备更新改造贷款将在四季度加快投放，在原有的教育、卫生健康等10个领域之外，中小微企业和消费类设备更新改造也被纳入专项再贷款和财政贴息支持范围，这将有助于扩大制造业需求并引导预期。

此外，除了银行间市场交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资之外，监管部门还新出台了支持房地产市场平稳健康发展的举措，涉及稳定房地产开发贷款投放、支持个人贷款合理需求等多个方面。这将进一步改善房企的融资环境。

综上，前期的稳增长政策效应正与经济环境的边际改善形成共振，经济有望走出此前的偏弱局面。代表企业预期的中长期贷款有望保持较快增长，提振信心，继续为经济复苏提供动力。（王静文来源：经济日报）

来源：经济日报