房子按揭中可以再贷款吗?
廖生在深圳经营一家餐厅,现在年尾了,受到疫情的影响,急需一笔资金来周转,但是手头上确没有那么多现金。
资金紧张情况下,廖生听朋友说银行可以办理抵押房子贷款,想到了自己之前有在深圳买了一套房,现在价值1200万,还剩82万的按揭贷款没还清。
廖生认为,自己的房子虽不是全款房,但是借的贷款也不多,加上现在市场也比之前自己买的时候涨幅了不少,价值远远超过贷款,于是他问道:
“我的房是按揭购买的,但是还没有还清贷款,可以用来办理抵押贷款吗?”
在回答问题之前,我们要先了解按揭房都是什么性质。
按揭房,是指通过按揭购买、贷款尚未还清的商品房。按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行,在未还清房贷之前,房子现在是属于银行的,个人不能买卖。
按揭又分为法定式按揭和公义式按揭两种形式。法定式按揭是指将现有的房地产转让给按揭权人作为还款保证;公义式按揭是指将未来的房地产又或者说预售商品房(其实就是期房)转让给按揭权人作为还款保证。
既然按揭房不可以用于买卖,那么按揭房可以再次抵押给银行办理贷款吗?
这是可以。根据《城市房地产抵押管理办法》第九条第3款规定:房地产抵押后,该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出余额部分,简称二押。
在这种贷款方式下,借款人不用将之前的贷款还清,节省了时间与结清贷款的资金成本,但是与之而来也伴随着一些问题:贷款金额受限。
目前有很多银行是可以做二次抵押贷款的,但各家银行政策不同,给的利率额度都不同。所以如果想办理二押,应该优先找相关人事咨询(比如我),以求利益的最大化。
可办理二次抵押的房屋条件?
应为市场发展潜力较大的优质住房或商业用房,就是比较好卖的房子;
必须是现房,不可以是期房;
房屋已办理符合银行需求的保险;
房屋抵押登记手续已办妥。
贷款额度如何计算?
计算公式:房产价值×抵押率i-原贷款的本金余额;
房产价值:取原购买价与二押时的评估价中的较低者;
抵押率:住宅抵押率一般不超过70%,商业用房抵押率一般不超过50%;
原贷款的本金余额:以上文中的廖生为例,他的房屋市场价值1200万,还未还的82万就是本金余额。
所以廖生的二押额度约为:1200*70%-82=758万元。
③贷款时间及还款方式?
每个银行每个产品都不近相同,最高可以贷20年。像有些产品,直接可以做到随借随还,利息按你使用多少来算。还款方式可以选择等额本息、先息后本等。
那么,除了将按揭房再次抵押,还有没有别的贷款途径了呢
其实是有的,可以以房子为基础做个人信用贷,但是这个额度一般比较低,不会超过60万,而且信用贷利息也会较高出许多,小编个人是不建议使用的。
如果你名下有按揭房,现在刚好又有较大资金需求,不妨咨询一下专业人士,(比如我)根据自身的一个情况,提供一个最好的方案。
房贷还不上可以申请只还一部分吗?房贷暂时还不上的补救办法?
最近几年,由于疫情原因,一部分人的收入水平出现了下降,在这些人中也难免有一些还背着房贷,对于他们来说生活压力自然就显得很大了。那么如果出现房贷暂时还不上该怎么办?房贷还不上可以申请只还一部分吗?房贷暂时还不上的补救办法?贝壳济南站为您解答。
房贷还不上可以申请只还一部分吗?
可以协商,如果购房者只是暂时无法偿还银行贷款,可以与银行协商,要求短时间内只还利息不还本金,但前提是需要准备好相关资料,通过银行审核才可以。这种方式对贷款人而言是不划算的,贷款利息会增加,所以非必要不建议贷款人选这种方式还款。房贷还不上的时候还可以通过申请延长还款期限、找亲朋好友帮忙等方式来补救,都会比暂还本金方式划算。
房贷暂时还不上的补救办法
1、延长贷款期限
如果出现了什么意外不能按时还款,可以向银行提出延长贷款期限的申请。对于延期的时间,银行也有规定:短期贷款延期不允许超过原贷款期限,而中期贷款延期不能超过原贷款期限的一半,长期贷款延期则是不得超过三年的。
2、申请还款展期
如果购房者因为其他缘故造成不能按时还贷,那么应该提前一个月向贷款行申请贷款展期,经过银行查实无误后,会适当延长房贷期限,并降低月供。目前有很多的银行都可以进行房贷申请,在借款人无法还款时,可暂时向银行说明情况并申请还款展期。展期的时长可以由借款人自己定,但不能超过其银行规定的最长期限,并且展期通常也只能申请一两次。
3、寻求亲朋好友的帮助
如果实在因为没有足够的资金还贷,可以请求亲戚朋友的帮助,暂时解决自己的困境,等日后有钱了再归还,尽量不要出现房贷断供。若是出现长时间断供,房屋很有可能会被拍卖。
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贷款和全款买房,究竟差在了哪些方面?这3点对比告诉你
我国的房地产行业改革的刚开始,各大金融机构纷纷推出了贷款政策,以增强楼市的购买力、增加房屋的销量,以带动各地经济的发展。随着时间的推移,全国100个大中小城市的住宅销售价格一路上涨,要想拥有一套属于自己的房子,一般家庭掏空全部积蓄才够付首付。虽然近一年时间里各地楼市相继遇冷,但因为各式各样的原因,此次下跌遵循的特点仍旧是“幅度小范围大”。普通人需要贷款买房是情理之中的事情,但对有钱人来说,他们完全可以全款购房。不曾想近些年来楼市流传了一种说法,那就是“能贷款买房就不要全款”,这又是为什么?其实中肯的说,如果可以选择的话,上述观点也并不正确,因为这两种购房方式各有利弊,来一起看看以下3点对比:
第一,抵御通货膨胀的能力不同受近些年来疫情的影响,我国居民的消费需求,在长时间下跌后,又迎来了新一轮的增长,至此通货膨胀的速度愈来愈快。在人民币购买力逐渐下跌的今天,贷款买房显然是更为明智的选择,因为不管选择等额本息还是等额本金的还款方式,都比较划算。举个很简单的例子,现在每个月要偿还4000块的房贷本息,大家可能觉得压力很大,这是因为绝大多数城市的平均工资不到6000元。10年后每月还是偿还4000块的房贷本息,此时的压力就会低很多,因为社会平均工资数据一直在涨。有人说这二三十年的房贷利息,足够人们再买一套各方面与现在大差不差住宅之类的话,其实并没有将通货膨胀因素考虑在其中。
第二,资金的安全性不同全款买房后,房子现阶段在家庭资产中的占比是比较大的,在可用资金一定的情况下,用以买房的资金越多,用在其他方面的资金就越少。自去年下半年以来,尽管相关部门施行了各式各样的救市政策来鼓励人们买房,比如说降首付、降利率、降低楼市准入门槛等等,但取得的效果均不明显。在这样的大环境下,不管是刚需还是非刚需,除非是运气比较好,否则可能需要承担家庭资产缩水的压力。反观那些有先见之明贷款买房的人,他们资金的安全性能得到较好的保障,但从这个方面来看,贷款买房的优势还是比较多的。
第三,买家承担的压力不同全款买房压力是一时的,收房的那一刻,房子就已经真正的属于自己。此后若因为工作地点变动等原因,想将房子卖出去还是比较简单的;贷款买房的压力是分散的,刚开始30%左右的首付款,大家基本不会有太重的负担。但在之后的二三十年里,每每到了还款日,就得想着还款事宜,当然可以提前还款,但很多时候刚需家庭都不会这么做。若因为家庭资产增收等原因想将现有住宅抛售,虽然可以这么做,但要办理的手续比较多。
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