多地银行住房贷款可延期还本付息 最长可延一年

本报记者彭妍

近日，广州地区多家银行推出延期还房贷的政策引起关注。《证券日报》记者了解到，除广州之外，目前北京、上海、重庆、郑州等多地已有相关贷款延期还款政策，在具体政策方面，各家银行普遍采取延后还款时间、延长还款期限等措施。

多家银行的个贷经理对《证券日报》记者表示，对于延期还房贷政策，每家银行的细分政策不同，具体申请材料、延长期限主要由贷款人的经办行受理审批，详细信息需要个人房贷借款人向对应银行支行网点进行了解。

东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，允许个人房贷申请延期，可以有效保障购房者合法权益不受不可控因素冲击；有助于稳定房价，避免较大规模的止赎现象给楼市带来新的下行压力。后期会有更多城市、银行跟进这项政策。

多家银行推出房贷延期还款政策

近日，工行、建行、中行、民生银行、光大银行等多家大中型银行在广州地区对个人房贷推出延期还房贷服务，延长期限最长可达12个月。在相应期限内不计罚息复利，不上报征信逾期记录。据了解，各行按揭贷款延期还款服务的人群包括参与疫情防控工作人员、因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、因管控等客观原因出现临时还款困难的客户等。

目前，多地已推出过房贷延期偿还的政策。记者从北京地区多家银行获悉，包括工商银行、建设银行等在内的多数主流银行均可申请延期还房贷，但不同银行申请还房贷的时间周期不同，有的银行允许申请28天延期，有的银行需根据客户具体情况审批延迟还房贷的周期。

工行海淀区一位支行个贷经理对记者表示，自新冠肺炎疫情发生以来，银行针对住房按揭等业务出台了疫情期间延期还款等相关服务政策，并一直延续至今。在申请流程方面，银行对延后还款所需要的材料较多。例如，对受疫情影响暂时失去收入来源的客户需要出示书面详细说明具体情况，包括从事行业、上下游情况、疫情影响的主要因素，并提供购销合同、流水等或其他佐证依据。

王青表示，银行在允许房贷延期的同时，要及时报送新的还款安排，避免影响个人信用记录；同时，银行也会加强审查，甄别申请原因，防范有可能出现的恶意逃废金融债务的行为，维护房贷市场秩序。

金融政策助力楼市企稳

事实上，“延期还房贷”的政策并不是近期才有。2020年2月份，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等五部门发布相关通知提到，对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。

11月23日，中国人民银行在官网公布了人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出十六项具体举措，通过金融政策支持房地产行业的发展，也被称为“金融16条”。其中，对于受疫情影响的个人房贷，鼓励依法自主协商延期还本付息。

王青表示，“金融16条”政策主要涵盖两个方面，一是重点支持楼市供给端，巩固保交楼政策，缓解房企流动性压力和信用违约风险，二是支持个人住房贷款合理需求。针对后者，银行可在政策允许的范围内，根据当地房贷市场供需平衡状况，适度下调居民房贷利率。这是推动楼市企稳回暖、引导房地产行业实现软着陆的关键。银行也可在房贷利率确定过程中，以5年期以上LPR报价为基础，合理确定点差，达到降低实际房贷利率水平的效果。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对记者表示，近期银行对于房企的融资支持上出台了很多措施，尤其是提供授信融资、支持离岸贷款、对暂时遇困房企存量开发贷款给予展期等安排。除了“保房企”主体之外，目前银行对个人的住房贷款也给予较大支持，如房贷利率降至低位，部分城市首套房“认房不认贷”。

保稳定“十六条”放开门槛：房企对金融机构贷款可多展期一年

距离楼市金融“第二支箭”政策开弓仅四天的时间，央行、银保监会再放利好消息。

11月12日晚，一份落款为中国人民银行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）引发热议。

《通知》从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益等六大板块、十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。

从通知内容来看，多项支持内容首次被正式提及，比如，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求、鼓励资产管理公司参与项目处置等。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，当前商品房销售、房地产投资和涉房消费下滑较快，正给宏观经济运行造成较大拖累。《通知》的出台标志着以引导房地产行业尽快实现软着陆为目标，金融支持房地产政策全面加码。

《通知》肩负“救治”重任

其实从文件发出形式上也能看出《通知》在房地产行业中举足轻重的地位。

无论是与21家民营房企的拉手会还是由中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）释放的“第二支箭”的利好消息，都是通过会议、窗口指导等形式口头传达。与以往不同，《通知》对房地产行业融资的引导，落在了红头文件上。这是近一年来，房地产融资相关的问题首次出现在正式文件上。

据经济观察报援引一位接近监管层人士称，《通知》的出台，是一年多来监管部门纾困房地产行业的标志性动作。目前《通知》仅是纲领性文件，没有涉及具体额度，但释放了国开行等政策性银行可以承担一定损失的可能性。

接纳损失的同时，文件中多处也明确免责条款。《通知》提及“对债务新老划断后的承债主体按照合格借款主体管理，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已经尽职的，可予以免责。”

行业人士感叹：“过去一年，从企业税费、监管账户再到银行开发贷，都有出台过一些稳定政策，听起来很美好，但都卡在了执行层面。”

而免责条款的出台，则为想要动起来的机构解决了后顾之忧，可以更快的融入到企稳房地产行业的行列中。

此外，《通知》确立了非常重要的风控制度，即展期政策。政策明确，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款等方式予以支持，促进项目完工交付。从工作优化方面，政策提及了两个内容，即允许展期1年、可不调整贷款分类。

易居研究院智库中心研究总监严跃进直言：“首先，展期是金融机构防范贷款违约、防范不良贷款率的重要举措。鉴于房地产市场特殊情况，展期制度在房地产贷款领域应用将加大。通过展期模式，有助于促进金融机构贷款政策稳定、防范金融机构和房企关系恶化，所以是化解风险的非常有必要的操作。其次，此次展期的年限为1年，客观上也说明，到明年也依然是要大力支持房企保交楼工作的。各类金融机构要理解这个时间点的设置，用足用好政策，主动扶持房地产企业的保交楼工作。”

市场仍待信心恢复

事实上，除了对供给端的惠利外，购房人也能从《通知》中明确购房福利。

此次政策对于个人房贷投放落实了更加宽松和自由度高的规定，地方政策上，《通知》要求后续要落实好因城施策内容，在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限。在新市民政策方面，政策明确要确定新市民首套住房贷款的标准。

严跃进预计今年年底前各地会针对首套房认定标准、借款审批流程、房贷利率和还贷方式等方面出台各类新规。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，从购房者角度来看，《通知》有助于改善市场预期、稳定信心，有利于加快入市的脚步，并有利于优化居民部门资产负债结构。

而从10月份数据看，地产融资紧缩趋势明显。10月居民户贷款减少180亿元，是今年自2、4月后又一次负增长，同比减少4827亿元，体现居民融资需求弱化。10月份企（事）业单位中长期贷款增加2433亿元，9月增幅6540亿元，企业部门中长期贷款新增规模也边际缩小。这其中，金融机构对地产的收缩很明显。

中指院认为，在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，对修复市场信心将起到积极作用。从市场情况来看，当前房地产市场销售尚未出现明显好转，根据中指数据，11月以来，重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅仍在10％以上，购房者观望情绪仍较重，市场活跃度不足。

不过，王青特别强调，当前包括16条措施在内的支持政策出台，并不意味着政策面对房地产行业实施大水漫灌。未来房地产支持政策包括房贷利率下调等措施，还将本着渐进调整的原则推进。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静预计，随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策进一步优化，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，市场底或许就在当下。

本文源自金融界上市公司研究院

能用房子做哪些贷款？

最近回答一些客户的问题，发现针对房子的问题蛮多的。接下来会写一些文章介绍房子融资相关的内容。今天先来说说房子能做哪些贷款的问题。

房子是我们国家国民持有的最大资产，是现在市场上的硬通货，也是当下金融市场上最保值的优质资产。因此也成为银行等金融机构最为青睐的融资抵押物。房子可以用来做抵押，大多数人都知道，但是房子可以用来做信用贷款，可能知道的人就不多了。今天就系统来介绍下，我们如果手中持有房子，到底能做哪些贷款？

我们先根据房子是否贷款来对房子做一个简单的分成三类：清房、按揭房、持证抵押房。

第一类清房就是我们平常说的全款房，要么买房的时候一次性付款，要么就是之前有贷款，但是现在已经还清了，产证原件在产权人手里持有；第二类按揭房是最普遍的一类房子，大多数买房的人都会做按揭，买房人自己付一部分比例的首付，然后剩余部分通过银行按揭的方式贷款。买房人一般分5到30年不等的时间每个月分期还款，还款方式主要是等额本息和等额本金，这类房产的产证原件一般是放在按揭银行；第三类是持证抵押房，指的是清房抵押给银行做了抵押贷款这类房子，产证一般还在产权人手中持有，给你办理抵押的银行持有他项权利证明，证明你的房子在所属银行做了抵押贷款。这类房产做的贷款一般有两类用途，一类是用于企业经营，一类是用于个人消费。也就是经常听到大家说的消费贷和经营贷。市面是主要的持证抵押房都是做了一次抵押，我们简称一抵；也有极个别的抵押房，做了一次抵押后，还继续做了二次抵押，二次抵押可以抵押给银行，也可以抵押给机构甚至是个人，这叫二抵。当然也存在三次抵押的可能，但这个极难见到，因为经过两次抵押之后，房产剩余的抵押价值空间不大了，没有什么再做三次抵押的必要了。接下来还是用一个表格分别对这三类房产能做哪些贷款做一个说明：

清房

信用贷款

可以根据房子的评估价，给产权人授信一笔不高于房产价值20%的清房贷，有的银行有最高额度的限制，例如有家银行最高33.3万。

一抵

一般可贷房产评估价的7成，最高可以做到8.5成；市面上年利率一般在3~4%，最低可做到年化3%；还款方式支持先息后本、等额本息甚至自主月供、超期月供等还款方式；贷款期限有1~20年不等。

二抵

跟一抵类似，但额度是按房产评估价的7成（最高9成）减去一抵的贷款余额，利率偏高，一般银行都做不了这种类型的二抵，机构会偏多一些；还款方式同样支持先息后本、等额本息等；期限1~5年不等。

按揭房

信用贷款

可以根据每个月的月供以及已还款的期数授信一笔月供贷，一般在20~50万之间，一般在还款一年以上比较好申请，当然特殊情况一个月以上也行。

二抵

大多数银行都可以做这种类型房子的二抵，其他的跟清房的二抵类似。

持证抵押房

信用贷款

一般针对抵押贷款的还款方式是等额本息或等额本金，可以类似做上面按揭房说的月供贷。如果还款方式是先息后本，比较难做，能做的机构少，但也是可以操作的。

二抵

如果只有一抵，跟清房的二抵类似。

以上的说明主要是针对住宅类房产，对于其他类的房产：商铺、办公楼、厂房、商场、会所等，能做的贷款可能不会像上面这么多，可以参考，涉及到具体的房产类型以后再做专题介绍。