银行转嫁抵押登记评估费为何屡禁不止？

2022年3月24日中国银保监会消费者权益保护局发布关于信贷融资相关费用问题典型案例的通报，其中两例涉及由保险公司承担抵押评估费及登记费的情形：

1、2019年，邮储银行淮北市分行办理抵押贷款1923笔、6.32亿元。经查，1612笔、4.17亿元贷款业务在提交申请前完成抵押评估，由借款人自行承担抵押评估费。83笔、2419万元贷款业务在申请当日或之后完成抵押评估，根据该分行提供的《小企业最高额抵押合同》《个人购房购车借款及担保合同》格式条款约定，由借款人承担抵押评估费。

2、2019年1月至2020年6月，湖南邵阳昭阳农村商业银行白仓支行发放了11笔、280万元抵押贷款。借款人在不动产登记中心办理了抵押登记手续，承担1820元不动产登记费，抵押权利人为邵阳昭阳农村商业银行。

关于禁止转嫁抵押登记、评估费的相关规定如下：

1、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕8号）第三条规定，房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。

2、中国银监会《关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》（银监发〔2012〕3号）第一条第（七）项规定，银行业金融机构应依法承担贷款业务及其他服务中产生的尽职调查、押品评估等相关成本，不得将经营成本以费用形式转嫁给客户。

3、财政部、国家发展改革委《关于不动产登记收费有关政策问题的通知》（财税[2016]79号）第二条规定，不动产抵押权登记费由登记为抵押权人的一方缴纳。

纵观本次通报的两家机构，违法行为都发生在边远城市。事实上，银行转嫁抵押评估费、登记费的早已出台，而且罚单也不是第一次，为何还是屡次出现这样的罚单？出现这样的情形的原因只有两种可能性：

其一是机构内部相关人员合规知识欠缺。由监管通报可知，相关机构人员对转嫁抵押评估费、登记费属于违法行为并没有认识，否则也不会出现银行提供的格式合同中明确约定借款人承担抵押评估费，由此可知，许多偏远地区分行对这一禁止性条款并不知晓。

其二是故意规避监管规定或放任违法行为的发生。贷款申请前即完成了评估，以借款人提前评估并支付费用而并非为本次贷款进行评估为由，规避禁止转嫁抵押评估费的规定；对借款人办理并支付登记费的，不再支付给借款人，故作不知，放任违法行为的发生。

如果该违法行为发生是由于相关人员合规知识欠缺，凸显了边远城市合规人才的欠缺，那相关人员加强监管规定的学习及强化内部合规管理将极为必要。如果是故意规避或放任违法行为发生，那么，相关机构的内部控制则出现了问题。因此，加强合规管理及内部控制，将是杜绝抵押评估费、登记费等明显违法行为的有效保障。

作者简介：

王平，上海兰迪律师事务所合伙人，专注于金融及投融资法律服务。先后任职于信托公司、银行总行、理财公司等。

武汉汽车无抵押贷款—汽车抵押贷款费用有哪些？

现在很多人认为资本周转是用自己的房子，汽车做抵押，汽车抵押贷款是最常见的，因为贷款速度快，可以解决迫切的资金需要。汽车抵押贷款费用有哪些？

武汉汽车抵押贷款的费用有哪些

一般来说，汽车的评估价格由评估机构决定，汽车抵押率由借款人的信用调查条件和还款能力决定。通常，汽车抵押贷款利率约为60%。例如，一辆30万元的新车抵押贷款通常被评估为20万元，因为汽车贬值很快。按60%的抵押率，可贷款12万元。此外，汽车抵押贷款的金额也与汽车的性质有关。具体情况如下：

1.贷款车为商用车，贷款金额不得超过汽车总价值的70%；

2.贷款车为私家车，贷款金额不得超过汽车总价值的80%；

3.如果是二手车，贷款金额由评估价值决定。

此外，如果使用有效权利质押或银行或保险公司提供连带责任担保，则最高贷款金额不得超过质押物面额的90%。如果您申请贷款的抵押贷款由您购买的车辆或其他经贷款人批准的财产，则最高贷款金额不得超过抵押品价值的70%。如果您通过银行或保险公司以外的第三方担保申请贷款，则最高贷款金额不得超过购车费用的60%。

然而，并不是所有的汽车都能办理抵押贷款登记，有这些情况不能办理汽车抵押贷款登记：

1、机动车所有人提交的证书和证书无效；

2、机动车符合国家规定的强制性报废标准的；

3、机动车被人民法院、人民检察院、行政执法部门查封、扣押；

4、机动车属于盗窃和抢劫；

5、属于海关监督的机动车，海关终止监督或者批准转让；

6、机动车所有人提交的证书、证书无效，或者机动车被人民法院、人民检察院、行政执法部门查封、扣押的，不得办理解除抵押登记。

武汉汽车无抵押贷款（汽车抵押贷款费用有哪些？）

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作者：武汉小周咨询

抵押物拍卖成交价和评估价之间的差额是否可追偿

债务人未偿还到期债务时债权人有权依据法律规定和合同的约定要求担保人承担担保责任。在实现不动产抵押权时可能面临通过执行程序对不动产进行拍卖的情形。但在拍卖过程中经常出现不动产评估价与拍卖成交价之间差额巨大的情况下，此种情况下抵押人能否就差额部分向债务人追偿一直是颇受关注的问题。

案情简介：

A公司向银行申请贷款1600万元，A公司法定代表人与张某系朋友关系，请求张某为该贷款提供担保，张某同意以本人房屋提供抵押担保。经委托评估，该房屋价值为2203万元，后张某与银行签订抵押合同并办理了房屋抵押登记。抵押合同中约定张某为该笔贷款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、实现债权的费用（包括但不限于评估费、诉讼费、律师费等）。

因A公司在贷款期满后未能依约还款，银行提起诉讼要求A公司偿还贷款本金、利息、罚息共1782.3662万元、律师费15万元，并诉请判令对张某抵押的房屋进行拍卖、变卖，银行对拍卖，变卖所得价款享有优先受偿权。人民法院支持了银行的诉请后，银行向人民法院申请强制执行。

执行过程中人民法院委托评估机构对张某的房屋进行评估，评估价值为2274万元。在人民法院进行的第二次拍卖程序中该房屋最终以1679万元的价格成交。房屋拍卖后，张某按照房屋评估价值2274万元向A公司进行追偿，A公司仅认可1679万元部分，双方由此发生争议，张某遂提起诉讼要求A公司支付2274万元。

张某的诉请能否成立？

法律解析：

一、抵押权的设立

《民法典》第三百八十六条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。”担保依据发生的依据不同可分为意定担保和法定担保，意定担保是指依据当事人合同约定发生的担保，如抵押、质押等；法定担保是指依据法律规定直接成立的担保，如留置权、法定抵押权、优先权等。

担保的主要方式包括抵押、质押、留置、保证等。《民法典》第三百九十四条规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”本案中张某为抵押人、银行为抵押权人，张某的房产即为抵押物。

抵押因无需转移抵押物，不影响抵押人对物的占有使用同时又能保障债权人对抵押物的优先受偿权利，因此抵押成为一种常用的担保方式。根据抵押物的不同，抵押可以分为动产抵押和不动产抵押。

《民法典》第四百零三条规定：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”

如何进行登记？2021年12月29日中国人民银行发布《动产和权利担保统一登记办法》，其中第二条规定：“纳入动产和权利担保统一登记范围的担保类型包括：（一）生产设备、原材料、半成品、产品抵押；（二）应收账款质押；（三）存款单、仓单、提单质押；（四）融资租赁；（五）保理；（六）所有权保留；（七）其他可以登记的动产和权利担保，但机动车抵押、船舶抵押、航空器抵押、债券质押、基金份额质押、股权质押、知识产权中的财产权质押除外。以上担保物的登记需在该平台进行，登记后则可依据第四百零三条的规定取得相应额对抗效力。”该平台为中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统。

《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第二百一十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”故不动产抵押权的设立需以在不动产登记机构办理抵押登记为要件。如果仅签订不动产抵押合同而未办理抵押登记，则债权人并未取得抵押权，对不动产也无权行使优先受偿权，但债权人可依抵押合同提起诉讼要求抵押人配合办理抵押登记。

《民法典》第三百八十九条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。”所以，当事人可以就担保范围可以进行商定，商定的范围可大于或者小于法定担保范围，在没有约定的情况下才适用法定担保范围。本案中，张某和银行的抵押合同中约定了担保范围，故法院判令张某向银行支付本金、利息、罚息及律师费符合法律的规定和合同的约定。

二、抵押权人的权利

担保财产优先受偿系指不论该担保财产在设定担保物权后，是否还有其他债权人对该物主张权利，或者该担保物是否被采取查封等保全或执行措施，担保物权人就该物均可优先于其他债权人受偿。抵押权的实现需要以债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形为前提条件，实现抵押权的方式可以是抵押人与抵押权人就抵押物协商作价抵顶相应债务，也可以由抵押权人提起诉讼要求对抵押物拍卖、变卖的价款享有优先受偿款。

同一抵押物可能存在多个抵押权，多个抵押权人如何行使抵押权则需要根据情况具体确定。公示公信是物权相关法律规定中的一项基本原则，抵押物因不转移占有，其公示的方式主要为登记。在存在多个抵押权时，抵押物拍卖、变卖所得价款的清偿顺序为：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

三、追偿权的范围

《民法典》第三百九十二条规定：“......提供担保的第三人承担担

保责任后，有权向债务人追偿。”张某的房屋被拍卖后，拍卖价款被支付给银行，张某因此获得向A公司追偿的权利。但《民法典》第三百九十二条仅是规定了担保人有追偿的权利，对追偿的范围并未给出明确的范围，范围如何界定？一种观点认为，追偿产生的依据是担保人承担的担保责任，使债务在该范围内得到清偿，债务人在该部分债务范围内受益，所以向债务人追偿的范围仅限于担保人代偿的范围。另一种观点认为，追偿的范围除了代偿部分外还应包括担保人为承担担保责任而产生的其他费用和损失。

笔者认可第二种观点。追偿权是对担保人承担担保责任的一种

补偿，补偿的范围首先应先看担保人和债务人之间有无约定，如果双方有约定，则依据约定确认。如果没有约定，补偿的范围还应包括担保人因承担担保责任所受到的一切损失。

担保人为债务人提供担保通常是基于委托关系。委托是委托人

和受托人约定，由受托人处理委托人事务的法律行为，委托可以口头约定也可书面约定。因委托事项取得的成果归委托人，在无约定的情况下，为完成委托事项产生的费用也应由委托人承担。《民法典》第九百三十条规定：“受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人请求赔偿损失。”

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条：“拍卖应当确定保留价......人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”第二十八条规定：“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。”以上即通常所说的执行程序中的“三拍两降”。

本案中法院依据该规定对张某的房屋进行拍卖，房屋在第二次拍卖时以1679万元的价格成交，虽然该价格远低于评估价，但人民法院的拍卖程序符合法律规定，张某在该过程中也无过错，评估价值和拍卖成交价的差额即应为张某为完成委托事项产生的损失，故张某可根据《民法典》第九百三十条规定要求A公司就差额部分承担赔偿责任。