「购房知识」有贷款的房子如何买卖？这样做教你规避风险

二手房买卖过程中，经常遇到卖房者房子的房贷还没有还完的情况，这种情况很多人就会不确定能不能过户办理不动产权证，也不清楚能不能贷款。现在就来分析一下，贷款没还清的二手房能不能买，该怎么做？一起来看看吧！

二手房卖家贷款未还清，房子能买吗？

按照法律规定，对于银行贷款未还清的房产，只有将剩余房贷还清后，解了抵押才可以出售。也就是说，贷款未还清的房子是不可以出售的，但是可以通过提前还贷的方式还清房贷再进行交易。

合同中明确违约责任

对于贷款未还清的房子，买卖双方最好事先进行沟通，在合同中明确违约责任。合同是双方交易的最有力的证明，所以在签订购房合同的时候最好明确房子产权、解押期限、违约责任等，一旦出现问题较容易取证维权。

贷款没还清的房子，该怎么还贷呢?

1、用买家的首付或者全款还贷，注意资金监管

比较常见的方法就是用购房人支付的房款偿还剩余贷款，全款的买家最好办，直接向银行申请提前还贷，解除房子抵押。如果买房人也需要贷款，就要考虑首付款够不够偿还贷款，还有就是卖家是否接受买房人申请贷款的时间，因为放款时间受借款人资质影响，要是卖房人着急拿房款，最好考虑这一点。

另外，还款资金要尽量打入银行的资金监管账户，不要直接打给卖家，在资金解冻之前，这种资金监管的方式能督促卖家尽快配合解押，待卖家解押后再将资金解冻支付给卖家。

2、卖家自己筹钱还贷

由卖家自己筹钱还贷了。这种方法相对买家更为稳妥，不过具体需要买卖双方协商。

总而言之，买卖双方要真诚交易，涉及到付钱还贷问题的，最好先咨询专业的房产交易机构，利用好第三方机构的调节作用，保证好自己的切实利益。

风险提示

卖方常见风险

对于卖方来说，出售未还清贷款的房屋，最大的风险在于不能及时解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋无法顺利过户，卖方很可能因逾期不能办理过户手续而承担违约责任。

买方常见风险

多数卖方会要求使用买方首付款进行解押，这种方式风险性大。首先，买方支付首付款之后，无法确定卖方能否按时办理解押；其次，在撤销抵押之前，房屋随时会被法院查封或者拍卖，甚至卖方有可能携款私逃，此种方式风险比较大。

买卖未还清贷款的二手房，无论对买方还是卖方，均存在较大的风险。整个交易过程，从签订合同到完成产权过户往往需要一些时日，而纠纷恰恰就出现在这一过程中。

抵押贷款的房屋是否可以转让？

很多房屋的购买以首付加贷款的方式，向银行贷款，同时将该房屋抵押给银行。这样的房屋如果转让的话，只能是还清贷款，银行解押，然后才能办理过户登记。无论是房屋买卖，还是夫妻间房屋过户、加名，都是如此。

自2021年1月1日起《民法典》开始施行，也有了相应的司法解释、部门规章。先看看法律、司法解释、部门规章的新规定。

《民法典》

第四百零六条【抵押财产的处分】抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释

第四十三条当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。

当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。

自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知

三、保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。

《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

那么，有贷款被抵押的房屋到底能不能转让？依据以上法律、司法解释、规章的规定，概括起来：

1、2021年1月1日以前已经办理抵押登记的房屋，抵押期间，必须经过抵押权人同意方可转让，未经同意，不得转让；

2、2021年1月1日以后办理抵押登记的房屋，当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记的，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持，抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外；

3、2021年1月1日以后办理抵押登记的房屋，当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。

4、2021年1月1日以后办理抵押登记的房屋，当事人未约定禁止或者限制转让抵押财产，抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人（而非征得抵押权人同意）。

按揭期间的房子可以出售吗？按揭房出售的注意事项

按揭买房减轻了不少购房者的购房压力，因此买房时很多人会选择贷款的方式，贷款的年限一般比较长，五到三十年不等。但是后面可能因为工作变动或其他需求，需要换房子而将原本贷款购买的房子出售。很多人都不是很清楚按揭期间的房子可以出售吗?按揭房出售的注意事项有哪些?

一、按揭期间的房子可以出售吗

按揭期间的房子只要办理了产权证是可以出售的，只有房产证到手之后才可以上市交易，否则没有房屋的产权，不能办理过户手续，也就不能进行房屋的买卖。

还没有还清贷款之前，房子如果要出售的话，有两种方式比较好的方式可以选择：一是选择提前还贷，二是选择办理转按揭。

1、提前还贷

一是如果卖方个人资金充裕提前先将贷款还清，将剩余的本金还清之后，银行会出具结清的证明，房主再到房管局办理一下解处抵押的手续，就能够与买家办理过户的流程。

二是用买方的首付款缴清剩余贷款，这种方式适用于原房主所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会首付房产总成交额的30%至40%，卖家可以利用买家的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

2、转按揭

通俗的讲转按揭就是把个人住房出售或转让给第三方，而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物。

转按揭要求在卖家还房贷的银行办理，必须是同一家银行，需要银行和买家同意，再由担保公司出具保函后，银行将房产证等相关资料转出给银行指定的担保公司，然后等到买家贷款放款之后，由银行转移到卖家的还款账户里，将欠给银行的尾款结清。卖方不需要还清房屋原贷款。

二、按揭房出售的注意事项

1、注意出售时间

许多地区的住房不能在购买后立即出售，因为有些地区限制在两年内不得出售。同时，贷款购房也不能立即出售，需要还清贷款，才能拥有的出售权，获得房地产经营许可证。

2、谨慎选择中介

办理二手房转按揭时可能会涉及到中介，但是由于中介的素养不一，在选择的时候需要谨慎一些。有些中介不告诉买方需要缴纳的具体费用，只告知一个所谓的全部费用，但其实要高出实际费用很多，这样说辞模糊的中介还是不要选择的好。

3、注意费用结清情况

房主卖房时，最担心的是不能及时收到房款，如果买方再三拖延，容易造成更大的隐患。因此，在交易合同中，有必要约定住房款的结算期限，以避免拖欠问题。房主还可以主动支付物业费和煤气费，使交易更加顺利。

总而言之，按揭期间的房子是可以正常出售的，但是在房子出售的过程中有一些事项需要多加注意。以上就是关于“按揭期间的房子可以出售吗?按揭房出售的注意事项”的内容，希望能为大家提供一些帮助。