房贷利息计算公式是怎样的？

房屋在进行贷款买卖的时候，贷款机构是会计算好借贷人的借贷期数以及还贷金额的，而还贷时自然是需要计算利息的，就需要按照相关公式来。

那么今天就跟张红斌律师一起来看看房贷利息计算公式是怎样的以及相关问题的解答是怎样的吧！

一、房贷利息计算公式是怎样的

目前房贷利息计算主要分为等额本息和等额本金两种计算方法，等额本息计算公式为：［贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数］÷［（1＋月利率）＾还款月数－1］，其中＾表示乘方；等额本金计算公式为：每月还本付息金额＝（本金／还款月数）＋（本金–累计已还本金）＊月利率，其中每月利息＝（本金–累计已还本金）＊月利率。

二、影响贷款利率的因素有哪些

1、人民银行规定贷款基准利率；

贷款基准利率是由中国人民银行发布给商业银行的贷款指导性利率，对商业银行的存贷款、贴现起着一定的指导作用，通常商业银行的贷款利率在4％－8％之间，但对许多人来说，存在贷款门槛高，借款条件等困难。

2、市场决定浮动贷款利率；

除了央行规定的贷款利率之外，市场因素也会对银行的利率造成一定影响，如果银行、贷款机构可用于放款的钱越多，而贷款的人比较少的话，银行利率就会降低，以促进贷款人找银行借钱，反之则越高。

3、个人资质影响贷款利率。

银行贷款利率还受到个人资质的影响，如果你综合信用记录良好，工作稳定的话，有出色还款能力，就可以享受到比较低的借款利率，反之借款利率便会提高。

三、提前还房贷的注意事项有哪些

1、提前预约；

在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，可书面申请提前归还部分或全部贷款。一般银行办理此项业务需要2－7个工作日时间。各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同，贷款人在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程。

2、贷款文件要准备好；

借款人如果要提前还贷的话，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，便于借款人存入足够的钱来提前还贷。

如果是转按揭业务的客户和业主，较好还要找专业的担保机构来做委托公证，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。

3、降息后利率的计算方式；

新的利息标准将在新的一年开始时计算，所以，即使要提前还贷，贷款人也要把握好时机，尽可能在新利息生效前一年的年末提前还贷。在提前还清全部贷款后，贷款人要记住到保险公司等部门退保。

4、退保。

贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和票据，打电话给相关保险公司，预约退保即可。借款人在办理贷款时，银行都会办理抵押登记。

张红斌律师小结：看到这里，张红斌律师相信你也了解了相关的知识内容了，房屋贷款的利息在进行计算的时候，是需要按照相关的贷款利率来代入计算公式里面的。

详解——贷款利息怎么算？

贷款的利息多少，关乎着我们的融资成本，是衡量贷款是否合适的重要因素之一。

但往往，作为借款人来说，面对各式各样的贷款、各种还款方式、利率水平，甚至还有有各种各样的“套路”，很难清楚的了解自己办的贷款的真实利率是多少。

本文，就带大家来了解下，如何算清楚贷款的利息。

为了方便大家更直观的理解，这里我们先预设一个条件：

假设贷款金额为100万，执行年利率为6%，贷款期限为3年。

当还款方式为等额本息时等额本息是最常见的还款方式之一，也是银行中长期贷款常常运用的还款方式。在还款期内，客户按月偿还同等数额的贷款月供（包括本金和利息）。

等额本息还款方式的一个最大的特点，就是其每一期的月供中，本金和利息是不同的，其中本金随着还款期数增加而递增，利息随着还款期数增加而递减。

我们用一张还款明细表来诠释下这个特点：

可以清楚的看到——每期月供的月还利息越来越少，月还本金越来越多。

我们再来看下，100万，3年，6%，等额本息还款下，总利息是多少：

经计算，3年下来的总利息约9.5万元。

看到这里，我们发现了两个问题：

提前还款是不是不合适？确实不合适，因为从还款明细表中可以清晰的看到，我们在还款的前中期已经把大量的利息还进去了，而本金却没有还进去太多，如果选择提前还款，仍要归还大量的本金。但是，如果对于有一定闲置资金，不希望继续承担月供压力，以及继续计息的话，当然也是可以选择提前还款的。执行利率有那么高吗？我们看到，当本金是100万的时候，3年下来的总利息只有9.5万左右，这样一来，是不是利率应该是3.2%呢（9.5/3/100万）？事实上，对于等额本息的还款方式，是绝不能简单的用总利息除以期限，再除以总本金的。因为，我们每个月都在归还本金，而并非只归还利息，而6%的贷款年利率，是针对全部100万本金而非剩余本金来计息的。这一点，常常会被一些不良的从业人员，用来欺骗借款客户，以错误的低利率吸引客户申请贷款。等额本息的月供计算公式为：

总利息的计算公式为：

还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）^贷款月数/【（1+月利率）^还款月数-1】-贷款额

当然，如果觉得上述计算公式过于复杂的话，也可以通过网上的一些还款计算器，来计算贷款的相关信息。

当还款方式为先息后本时先息后本的还款方式常见于一些中短期贷款中，其特点为每期只归还利息，在最后一期归还本金。先息后本的还款方式因其月供压力较小（只还利息），资金利用率高（最后才归还本金）等特点，非常适合于有一定现金流压力，在未来有大额资金入账的借款人使用。

当我们借款100万，期限3年，年利率为6%时：

月供=1000000*6%/12=5000元

每一期的月供都是一样的5000元，到最后一期，也就是第36期时，归还本金100万，再加上最后一期的利息5000元。

我们可以看到，在先息后本的还款方式中，总利息达到了18万。也就是说，我们在享受到资金的充分利用的同时，付出的利息也会相应的提高。

先息后本还款方式的总利息计算，就非常的直观了，也很容易计算出来：

总利息=贷款金额*年利率*贷款期限

当还款方式为等本等息时等本等息的还款方式，常见于一些小额的非银行机构类贷款，以及信用卡分期中。此类还款方式的特点类似于传统的等额本息还款方式，但每一期归还的本金和利息是一样的，不会随着期限的变化而变化，并且每期的月供也是一致的。

需要特别注意的是，在这种还款方式下，所谓的利率，严格上说应该叫费率。所产生的利息，严格上说应该叫手续费。

我们常常听到的信用卡分期月费率为0.5%，指的就是等本等息的月费率。

我们举个例子：

王先生借款100万，期限为36个月，月费率为0.5%，年费率为6%。

那么，王先生的月还本金就是100万/36=27777元，月还手续费就是100万*0.5%=5000元，总月供就是27777+5000=32777元。

之后，每一期的月供都是32777元了，每一期归还的本金和手续费也是不变的。

当然，等本等息还款中的贷款总利息也是很容易计算的：

总利息=贷款金额*月费率*贷款期限

看到这里，大家发现@杂谈金融一直说的是费率，而并不是年利率，那么这里的年利率就是6%吗？

不是。

同样的道理，作为借款人，每个月都在归还本金，但下一期仍然按全部本金计算手续费，那么真实的年利率可就不能简单的按总手续费除以期限再除以本金来计算了。

这里，我们来了解一个公式：

年利率=单期手续费率*分期数*24/(分期数+1)

带入上面的数字：

0.5%*36*24/37=11.7%

也就是说，采用等本等息还款方式，上文的6%的费率，换算成标准年利率的话，高达11.7%。

通常，我们在选择这种形式的贷款或者信用卡分期时，也经常会被一些从业人员哄骗，告诉我们所谓的“月息仅为0.5%，年息6%”的低息贷款，实际上的利率会比所宣称的高出近1倍。

因此，在选择做贷款或者分期时，一定要算清楚真实的年利率，再结合自身情况进行选择，不要选择那些融资成本过高的贷款或者分期。

当然，如果觉得上述公式过于复杂，我们同样可以在网上找到一些关于分期真实年利率的计算器，方便我们获知真实利率。

最后在给大家分享下之前做的一个表格，显示的不同分期费率下的实际年利率，供大家参考。

好了，关于贷款利息的计算，大家现在应该比较清楚了，其中最重要的一点就是要弄清还款方式，才能进一步的了解清楚贷款真实利率。

只有做到自己清楚明白了，才能避免在贷款的过程中上当受骗。

对于贷款相关的问题，如有疑问，欢迎大家留言询问。

听说房贷和利息一样多？计算房贷的魔鬼公式，任何人都会算

很多朋友在后台问我，有没有计算房贷的简便公式。

有的！

银行不是慈善机构，贷款给你买房，是要收取利息的。如果不用收取利息的话，那么算法很简单，比如买100万的房子，首付3成，贷款就是70万，还30年，那每个月还款就是70万除以30，再除以12，每月还款1944.45元。

正因为银行不是慈善机构，要收取利息，所以房贷计算也就变得复杂起来。

房贷的还款方式有两种，等额本金和等额本息。

1、等额本金

等额本金的计算方式相对比较容易，还是以买100万的房子为例，首付3成，贷款70万，那么每月所还月供，就是本金和利息之和。本金不变，每月1944.45元；利息就是未还本金一个月所产生的利息。假如按基准4.9%计算，月利息就是0.4083%，第一个月利息是2858.33，第二个月未还本金的利息就是70万减掉1944.45元后的利息，是2850.39元……

细心的朋友想必已经发现了，每月月供的差额是固定的，就是1944.45乘0.1083%，等于7.94元。

我们今天主要想说的，是第二种方法：等额本息的计算方式。

2、等额本息

这种方式还款简便，前期还款压力相对等额本金来说较小，每月固定金额还款。但是月供的计算比较复杂，因为等额本息的房贷计算方式是按照复利计算的。

我们假设贷款金额是P，月供是，贷款月份数是，月利率是。

那么第一个月的利息就是(1+)，第二个月的利息就是(1+)2，以此类推，第个月的利息就是(1+)。

言归正传，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个

其中

：表示月供，是月字的首个拼音字母；

P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1000000；

i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；

：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360。

详细推导过程如下：

有数学恐惧症的可以绕过。

下面说下这个公式是怎么推导出来的，这当中要用到一个公式，等比数列求和公式（我附到后面再说）。

我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，代表按揭者每月要偿还的等额月供，

那么根据复利公式，银行要获得的本息为

S=P×（1+i）

按揭者每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息

第1个月×（1+i）-1

第2个月×（1+i）—2

第3个月×（1+i）--3

第4个月×（1+i）--4

…

第个月×（1+i）0=

这些月供、利息和也要等于银行的本息S

S=×（1+i）-1+×（1+i）—2+×（1+i）—3+…+×（1+i）2+×（1+i）+

=

=P×（1+i）

以上就是详细推导过程。

下面要总结终极大法了：

假如基准年利率是I,月利率是i，那么基准0.9、1、1.1、1.2倍分别是i1、i2、i3、i4。贷款总额大致是月供的199/188/178/168倍，

——约等于200倍（9折利率）

——190倍（基准利率）

——180倍（利率上浮10%）

——170倍（利率上浮20%）

下面要公布魔法公式了！

如果是9折基准利率，月供=贷款总额/200如果是基准利率，月供=贷款总额/190如果是1.1倍基准利率，月供=贷款总额/180如果是1.2倍基准利率，月供=贷款总额/170

月供计算实例：

比如说利率上浮10%，贷款30年等额本息，月供就是100万除以180，每月还款5555.56元。

当然，如果你实在是不愿意算，还可以借助房贷计算器。

奇迹发生了，我们的魔法公式计算的是5555.56，实际上月供是5609.07，相差仅仅54元，是不是算的很准？！

当然，这个魔法公式还可以根据你的月供承受能力，帮你反推你的购房总金额。

比如你每月有9000元存款，那么你能买得起什么样的房子呢？

如果利率是基准上浮10%，那么就是0.9乘180，等于162万。也就是说你买得起162/0.7=231万的房子。