房贷提前还款利息怎么算
近年来，越来越多的购房者选择把房贷提前还清，那么房贷房贷提前还款利息怎么算呢？还要考虑哪些因素？如何才能更加省钱。
房贷提前还款利息怎么算利息计算要考虑哪些因素
提前还贷是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。这种还款方式在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。提前还贷可以节省多少利息，这个最直接最简便的方法就是用网上的贷款计算器进行计算，你只要输入计算器中相应的数据，选择好自己的贷款利率，就可以快速的计算出结果。
提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。但是贷款银行只能受理自发放个人贷款一年后借款人提前还款的申请。
提前还款利息怎么计算？
根据一般房贷还款方式的计算公式分为两种等额本息和等额本金两种方式。
等额本息计算公式。
计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。
需要注意的是：1、各地城市公积金贷款最高额度要结合当地具体来看。2、对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
等额本金计算公式：
每月还款额=每月本金+每月本息
每月本金=本金/还款月数每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率
计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。
提前还贷的方式有哪些？
目前提前还贷的方式有全部提前还款、部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，还款期限缩短；以及部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变三种。
提前还贷划算吗？
观点一：不如手头留活钱
在目前货币紧缺、信贷紧缩的环境下，提前还贷并不是一项好的选择。现在想要贷款的人很多，这时候把钱还了房贷，等到想用钱的时候再贷出来就很难。国宇公益金融建议选择一些短期的理财产品。
观点二：善用房贷理财产品
目前已有多家银行推出了具有理财功能的房贷还款账户，市民将闲置的资金存入这种账户，就可以抵扣贷款本金，从而大幅度节省利息支出，使自己的还款负担减轻。
个人住房贷款究竟应不应该提前还贷呢？
提前还贷的关键因素是个人住房贷款的利率，也就是资金的使用成本。当你能够运作空余资金，使它的资本回报率高于贷款的利率时，就不应当提前偿还贷款。
房贷出现提前还贷潮，提前还贷真的就省钱了吗？利息是怎么算的？
近期，随着楼市下行压力的持续，部分城市出现了房贷提前还贷的情况，尤其是北京提前还房贷还需要排队。为什么一夜之间会有那么多人提前还贷呢？提前还贷真的就省钱了吗？
很多人觉得提前还贷可以省钱，因为在大部分人的认知当中，房贷利率的计算是按照贷款额度计算好的，然后本金和利息一起分期偿还的。因此很多人都会觉得，只要我提前还贷那么剩下的利息我就不用还了，自然也就剩下了不少钱。但实际上，这种想法与现实是有偏差的。
房贷利息是怎么计算的？房贷利率的计算方式并不是简单粗暴的本金✖年利率✖贷款年限。而是根据个人还款情况每月实时调整的。我们举个例子，如果等额本息按照本金✖年利率（4.25%）✖贷款年限的方式计算房贷利率，那么100万贷款按照LPR-20基点的最低房贷利率计算30年期限贷款的话，应该产生127.5万元的利息。那么三十年的本息合计就是227.5万元，每期还款6319.44元。但实际上，100万贷款按照当前最低房贷利率贷款30年本息合计为1770983.61元，每期还款4914.4元。
从以上的例子大家不难看出，房贷利息的计算并不是简单粗暴地按照本金✖年利率✖贷款年限计算的。而是按照月利率根据每月剩余的贷款额重新计算的。也就是说贷款之后，第一个月的贷款利息按照100万来计算，第二个月的利息减去第一个所偿还的本金之后重新计算利息。所以说按揭房贷计算利息的方式是按照贷款使用的情况来计算的，并不是一次性计算利息后直接分摊到每个月当中的。
提前还贷能省钱吗？提前还贷确实能省钱，因为提前还贷之后偿还的本金部分是不会再计算利息的。所以说提前还款肯定能给自己剩下这部分利息的支出的。但是我们还要会算另一笔账。
如果我们有100万，如果选择保守的长期稳定投资，4%的回报率是可以做到的。按照复利计算100万30年能够收益2243397.51利息。100万经过30年的时间就变成了300多万。而这100万贷款30年只需要支付77万的利息。很显然，如果我们有合适的理财渠道和机会，不选择提前还款的情况下，我们能够获得更多的效益。毕竟这100万如果提前还款是无法产生收益的。当然，这里如果前期购房的利率太高，投资回报太低的话，提前还款自然会更保险一些。
还有一种情况，就是我们有100万提前还款之后，我们每月还是存4914.4元。经过30年的定投，按照4%的回报率，最终我们投入本金1769184元，收获利息1653021.85元。显然，如果我们提前还款之后再存钱，我们最终的收益还是比不上直接用100万本金稳定投资收益多。
综合来看，提前还贷只是解决了当前的还款压力，但并没有为我们带来更多的收益，实际上也没有为我们省下多少钱。只是减轻了心理压力而已。
很多人都被当前的房贷还款压力击退，觉得有钱了就可以提前还款过过手头宽裕的生活。但实际上如果个人有能力提前还款，其实房贷的支出也不会对个人和家庭的生活造成多少影响。反倒是房贷还清之后，想真正在每个月按照还款额度定存是很难做到的。最后很多人都会发现，不论自己是否提前还款，最终都不会额外存下来更多的钱。
房贷提前还款利息怎么算？划算吗？
提前还款利息怎么算？4种提前还款的对应利息：1）提前还清全部还款，这种情况剩余部分利息不用交；2）提前部分还款贷款期限不变，月供减少；3）提前部分还款贷款期限缩短，月供不变；4）提前部分还款贷款期限缩短，月供减少。第2-4种情况剩余贷款利息重新计算，但要缴纳提前偿还部分约1%的违约金，也就是手续费。
各银行提前还款政策。1）工商银行，须提前一个月申请，未满三年罚三个月利息，满三年不罚息。另部分提前还款的，提前还款的金额必须是月供6倍以上。2）建设银行，不满一年提前还款按照提前还款金额三个月利息罚息；满一年不足两年，罚两个月利息；满两年不足三年，罚一个月利息，房贷满三年以上不罚息。3）农业银行，不满一年按提前还款金额6个月利息罚息；满一年不足三年罚三个月利息；满三年以上罚一个月利息。4）中国银行，不满一年按提前还款金额三个月利息罚息，满一年不满两年罚息两个月；满两年不满三年罚息一个月；三年以上无罚息，具体以借款合同为主。5）交通银行，不满三年收提前还款金额1%罚息，满三年以上不罚息。6）邮储银行，不满一年按提前还款金额1%罚息，满一年以上不罚息。
提前还款的好处。1）终结负债，无债一身轻。2）节省剩余负债的还款利息。如贷款满两年之后手头有钱选择提前还款，那么假设剩余本金96万，加上一个月罚息总共要还96.4万，提前还款之后，可节省剩余28年须还的76万左右的贷款利息。
提前还款的缺点。假如手头有96.4万元资金，这笔钱不选择提前还款，而是用于投资理财，按年化收益率5%计息，按复利算，28年之后的96.4万则会增值为约360万元。然后仍按照正常月供偿还房贷，也就是每个月还5156.37元，按未来我国银行利率走势来看，未来二三十年之内应不会太大上浮，也就是说每月还款将仍在约5200元。
但由于通货膨胀因素，货币的现金价值将以每年4%速度下降，未来可能更快，因此将来实际每月还款的实际现金价值越来越少。因此从这个角度考虑，提前还房贷是不划算的。
如还是需要提前还款，要注意：1）贷款前最好选择等额本金还款法，因这种方式比等额本息还款法前期还的本金多，所以当提前还款时，利息损失更少。2）公积金贷款或七折利率贷款的不必急于还款。因目前七折5年期以上贷款利率低于5年期以上存款利率，这些钱存入银行收益比提前还贷更划算。且这种情况下，如提前还贷后再贷款购房，银行将按最新贷款政策基准利率上浮1.1倍，借款人损失更巨大。3）等额本息还款已超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，这样本金将更多，因此可考虑其他投资渠道，尤其是年收益率超过银行房贷利率的渠道。4）有关提前还款的时间，大部分银行要求至少还款一年后才能申请提前还款资格如中行、建行，但也有个别行支持随时申请。
