婚前贷款房 离婚怎么分

来源：人民网-人民日报海外版

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尹律师：

您好!结婚前我贷款买了一套房，登记在我名下，婚后也是用我的工资偿还贷款。现在我和妻子关系不好准备分开，妻子却说这套房子她也要分割。我很困惑：我婚前买的房子，登记在我的名下，婚后也是用自己的钱还房贷，我妻子能分吗？

上海读者封先生

封先生：

您好!首先很遗憾地告诉您，您的这套房子确实是有女方的权益的。下面我将一一为您分析。

哪些是夫妻共同财产

婚姻关系存续期间，下列规定当中的财产属于夫妻共同财产：

1、《民法典》第一千零六十二条之规定：

“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金、劳务报酬；(二)生产、经营、投资的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。”

2、《民法典》司法解释第二十五条、第二十七条之规定：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十五条规定：“婚姻关系存续期间，下列财产属于民法典第一千零六十二条规定的‘其他应当归共同所有的财产’：(一)一方以个人财产投资取得的收益；(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；(三)男女双方实际取得或者应当取得的基本养老金、破产安置补偿费。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十七条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”

简言之：夫妻只要结了婚，且双方没有书面约定财产归属，那么绝大部分收入都属于夫妻共同财产。

怎么分割婚前贷款买的房

先看看具体法律规定：

《民法典》第一千零八十七条第一款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

简言之：1、房屋归属：一方婚前签订购房合同、个人财产支付首付款并贷款、房屋登记在一方名下的，婚后用夫妻共同财产还贷的，该房屋属于夫妻共同财产；2、离婚分割标准：先由双方协商，双方协商不成，法院“可以”判决该房屋归登记一方享有，但登记一方要向配偶方支付补偿款；3、补偿款标准：原则上为婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的一半。举个直观的例子：男方婚前购房，房屋总价款100万元，男方首付50万元，婚后还贷25万元，离婚时尚欠25万元贷款未还，离婚时房屋总价值为200万元，如房屋归男方所有，男方应支付女方25万元补偿款，即婚后还贷25万元对应的财产价值及增值为50万元，再由夫妻平均分得25万元。这是理论上最简单的计算标准，在司法实践中则要综合参考还贷的方法、还贷的利息、相应税费、增值发生在婚前还是婚后等具体情况进行个案认定，不宜一概而论。

需要注意的是，即使是婚前签订购房合同、支付首付款并办理贷款，但如果房屋是登记在对方名下或双方名下，则不适用上述规定，需要根据具体情况进行认定。

如何未雨绸缪，防止离婚伤心又伤财

就中国国情而言，夫妻一旦进入婚姻阶段，只要没有书面约定归属的财产，很大可能被认定为夫妻共同财产，如何运用法律工具进行防范呢？以下几种思路可以参考：

1、为了防止离婚伤心又伤财，不妨双方坦诚相待，签订一份《婚前财产协议》或《婚后财产约定协议》，对各自主要的婚前财产、婚后财产的来源、归属等进行明确约定。

2、婚前有大量非实物财产的，应当注意不要与婚后财产产生混同，比如存款、股票、基金等。

3、防止婚前个人财产因为婚后财产形态的转化，与婚后财产混同，比较常见的是卖掉婚前个人较小的房屋再购置较大的房屋。

4、父母名下资产较多的，为了防范过世后的遗产成为子女的夫妻共同财产，宜通过订立遗嘱进行明确。

律师提醒

婚前财产规划是一个需要适时调整完善的过程，不是签订一份财产约定协议就能万事大吉的。希望每一对夫妻步入婚姻的殿堂是因为纯粹的爱，“众里寻他千百度”只是幸福生活的开始，要想婚姻美满长久，不因财富带来的束缚为幸福婚姻埋雷，财产规划是您不二之选。

(北京雷杰展达律师事务所高级合伙人、律师尹红志)

离婚纠纷中房贷未清偿时房产如何分割？

案情

2019年1月，甲乙夫妻二人购买房产一套，购买价格共计50万元，首付20万元，贷款30万元，贷款期限十年，贷款利率5%，利息总额为15万元，贷款偿还方式为等额本息。2021年1月，甲向法院起诉离婚，乙同意离婚。关于房产的分割，双方均认可2021年1月房产价值52万元。截止2021年1月，已还贷款本金6万元，尚有贷款本金24万元、利息余额12万元未还，双方均同意房产归甲所有，对于甲应当支付给乙的房产分割款，双方发生争议。

分歧

关于甲应支付乙房屋分割款的计算方式，存在不同意见：

一种意见认为，房产价值52万元，每人应当分得26万元，房产归甲所有，则甲应当支付乙房产分割款26万元，剩余未偿还的贷款本金及利息为夫妻共同债务，双方共同偿还；

第二种意见认为，房产贷款本息为双方当事人夫妻关系存续期间为共同购置房产而产生，故为夫妻共同债务，房产价值52万元，应当减去尚未偿还的银行贷款本息后方能在甲乙双方之间进行分割，房产价值52万元，剩余房贷本息共计36万元，故房产归甲所有，甲应当支付乙房产分割款9万元[(52万元-36万元)/2]，剩余房贷本息由甲负责偿还；

第三种意见认为，房产价值52万元，剩余房贷本金为24万元，则双方可以分割的房产价值为28万元(52万元-24万元)，房产归甲所有，则甲应当支付乙房产分割款19万元，剩余房贷本息由甲负责偿还。

评析

笔者赞同第三种意见。理由如下：

对于离婚时尚有房贷未清偿的房产如何分割的问题，除以上三种意见外，还有获得房产一方支付另一方实际投入资金一半的分割方式，司法实践中的分割方式不一，容易损害当事人的合法权益。明确此类情形的分割方式及依据，有助于准确适用法律、统一裁判理念。

首先，离婚时尚有房贷未清偿的房产分割应以房产实际价值为基础。房产自购买至离婚，房价或涨或跌，房产价值一般有所变动。通过双方协商或委托评估，确定离婚时房产价值后，应当以总价减去尚未偿还的贷款本金作为可以分割的价值，由获得房产一方支付另一方该价值的一半作为分割款。剩余的房贷利息对应剩余房贷本金，是使用银行资金的成本，取决于使用银行资金时间的长短，可以提前清偿或按原有方式继续偿还，具有不确定性，不应在房产价值中去除。

其次，离婚时尚未偿还的房产贷款本息为夫妻共同债务。根据《中华人民共和国民法典》第1064条规定，房屋贷款本息是为购置共同房产而产生，一般系夫妻双方共同办理，即便是一方办理，在房产为夫妻共同财产的情况下，可以认定该债务用于夫妻共同生活，为夫妻共同债务。在离婚时应进行实体处理，而不能简单判决“共同偿还”，因为该夫妻共同债务与房产密不可分，如果简单判决贷款共同偿还，如同简单判决房产为夫妻共同财产而不具体分割，并未实质解决纠纷。在房产进行分割的情况下，应当对债务分担作出实体处理，否则不利于纠纷的实质解决，较为妥当的方式就是将未还的贷款本金在房产价值中扣除，剩余价值进行分割。因此，第一种意见欠妥。

第三，离婚后未获得房产一方应否继续偿还房贷利息。对于这个问题，应从两个方面考量。第一，对内的方面，也就是对男女双方而言。夫妻双方关于财产分割的约定或者离婚判决对双方具有约束力，男女双方应当遵守和履行。因为获得房产一方支付对方的是扣除未还贷款本金的房屋价值的一半，未取得房产一方并未享受到剩余未还贷款本息之利益，且该部分利息与本金紧密相关，故未取得房产一方不必负担离婚后需偿还的房贷本息。如上文案例所示，因为双方分割房产是按照2021年房产价值为基础，如果乙继续偿还以后的房贷，而不参与分割房产以后的增值，显然不公。况且，甲获得房产后是提前偿还全部、部分本金还是按照原贷款合同约定偿还剩余八年，取决于甲的经济状况，以及甲对于占用银行资金时间长短与其付出利息多少的利益考量，完全在于甲自身的利益，与乙无关，故其不应继续偿还剩余房贷利息，应由获得房产一方偿还。从这个角度分析，如果让乙继续偿还剩余八年的房贷，而按照房屋当前的价值进行分割，显然是不妥当的，因此，第一、二种意见不当。第二，对外的方面，也就是对银行而言。因为对于财产分割约定或离婚纠纷的财产分割判决仅能约束男女双方，而不能约定第三人，所以对银行而言，即便男女双方离婚，二人均有继续偿还银行贷款的义务。因此，在分割此类房产时，应考虑双方经济状况，是否具有按期足额偿还银行贷款的能力，争取由具有经济能力的一方偿还剩余房贷，避免在离婚后因为偿还房贷出现新的纠纷。

除了案例中的情况之外，司法实践中还存在这样一种情形：离婚时并未分割尚有房贷未清偿的房产，离婚后剩余房贷由一方清偿完毕后另一方要求分割房产。此种情况下，分割方式其实与上文分析是一致的。只是需要确定离婚时和分割时两个房产价值以及离婚时可以分割的价值比例，将离婚时的房产价值减去尚未偿还的房贷本金，差值除以离婚时房产价值即是双方可以分割的部分所占房产总价值的比例，该比例乘以当前价值即是具体分割时可以分割的房产价值，由继续偿还房贷一般也是取得房产一方支付另一方一半的补偿即可。

作者：王华栋

作者单位：菏泽中院

来源：山东高法

离婚时，如何分割按揭中的房产？

【导语】当夫妻关系结束时，赖以存在的共同财产就要面临分配。但由此引起的纠纷却也很多，双方都想多分割一些财产，从而僵持不下。那么离婚时，如何分割按揭中的房产?

【情景案例】

2007年9月，沙某和李某登记结婚，沙某在一所中学任数学老师，妻子李某在一家加油站工作，共同生育了一个儿子。

2010年8月，夫妻二人在市中心看中了一套房屋，感觉房屋的方位、设计均不错，于是以李某的名义签订了购房合同，一次性支付首付款27万元，余款以沙某的名义办理了按揭手续。2013年10月办理了房屋产权证，登记在李某一人名下。2016年8月，双方因感情不和，打算离婚。在房屋如何处理方面，无法协商一致。

请问：该房产应该如何处理？

【杨律分析】

本案涉及按揭房产的分割问题。在司法实践中，除了考虑形式方面的产权登记外，出资金额、出资时间、出资来源等实质因素同样不容忽视。当双方在房屋产权或出资发生争议时，双方均有义务举证证明。

本案中，沙某与李某在婚姻关系存续期间所购的房屋，属于双方的夫妻共同财产,归两人共同所有。针对此类案件，法院通常会考虑照顾女方、子女及无过错方等因素,运用法律规则和法律原则，平衡各方利益，公平、公正地处理。

【杨律提示与建议】

属于夫妻共同财产的按揭房屋，在司法实务中，如何处理呢？通常情况下，有两种处理方案：

(1）如果双方均主张房屋所有权，则采用竞价方式处理，房屋归出价高的一方所有。同时，取得所有权的一方负责继续归还按揭余款，并按照房屋市价的一半向对方支付财产对价。

(2）如果双方均不主张房屋所有权的，在征得抵押权人即贷款银行同意的情况

下,由法院委托拍卖或双方自行售出，再平均分割房屋出售款。

【相关法规】

《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》

第七十六条双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。

第七十八条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。