浙江嘉兴：楼盘烂尾，购房者要继续还银行按揭贷款吗？法院这样判！

因楼盘烂尾无法交付，购房者与开发商解除合同后，剩余银行按揭贷款还要继续还吗？

近日，法院审理了这样一起案例，最终判定由开发商承担剩余贷款的还款责任。

基本案情

2014年，许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后，银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后，许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

一审法院经审理认为，《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”，故判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。

许先生不服一审判决，提起上诉。

二审法院经审理认为，案件争议焦点为许先生应否在《个人购房借款及担保合同》解除后承担剩余贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第2款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除《个人购房借款及担保合同》，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与上述最高法院司法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。

最终，法院二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。

案例君有话说

一、准确识别格式条款是正确适用格式条款相关法律规定的前提。格式条款应同时具备三个特征：一是事先拟好；二是反复使用；三是未经协商。格式条款的主要特点在于未与对方协商，对反复使用应否作为格式条款的特征，理论界和实务界曾有不同认识。《民法典》起草过程中，曾经将重复使用这一特征删除，但最终还是予以恢复，说明立法机关认为重复使用系格式条款的实质特征，值得注意。

二、格式条款提供人的义务包括三项：一是遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，二是采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，三是按照对方的要求，对该条款予以说明。第一项义务比较抽象，后两项义务明确具体，审判实践中，格式条款提供人是否履行了后两项义务也是合同纠纷案件中常见的焦点问题。格式条款提供人“未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款”的法律效果是“对方可以主张该条款不成为合同的内容”，学理上称为“未订入合同”。应当注意，“未订入合同”并非格式条款提供人未履行提示和明确说明义务的当然后果。合同相对方主张格式条款未订入合同，还需要以合同相对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款为条件。换言之，即使格式条款提供人未履行提示或者说明义务，但合同相对方注意到合同中有此类条款并且理解条款含义的，无权主张该条款未订入合同。

三、《民法典》第497条第2项在原《合同法》第40条规定的基础上，对“免除或减轻格式条款提供方责任、加重对方责任、限制对方主要权利”增加了“不合理”的限制。因此，格式条款提供方对于与对方有重大利害关系的条款首先有提示和说明的义务，如果其未履行该义务，对方也没有注意或者理解相应条款的，则对方有权主张相应条款不成为合同的内容。如果其履行了提示和说明义务，还要区别该条款免除或者减轻提供方的责任、加重对方责任、限制对方主要权利是否合理，才能确定条款的效力。如果条款是合理的，也不具有其他无效情形，则条款有效。如果是不合理的，则条款无效。

法条链接

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)

第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

《中华人民共和国民法典》

第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

来源：最高人民法院司法案例研究院济南中院微信公众号

编辑：田璇

米袋金融：“一次申请，循环使用”的贷款奥秘，你了解了吗？

“一次申请，循环使用”，这样的授信贷款在当下被很多客户广泛使用，但有些人还是很疑惑，授信贷款如何循环、利息又如何计算呢？和非循环贷款又有哪些区别？

“循环贷款和非循环贷款，最主要的区别是在同一授信额度下，能不能重复贷款。

授信贷款的特点

1、一次审批、拥有额度

一般情况下，授信贷款只需要提交一次资料进行审批，审批通过后给予客户一个授信期限和授信额度。在授信期限内，可以无限循环使用这笔贷款的剩余可用额度，不需要再次提交资料进行审批。

2、按日计息、灵活运用

假设借款人在某银行获得30万的授信贷款，授信期3年。在这3年内，可以随时支取剩余的可用余额。如果借款人用了5万元，是按照资金的实际使用天数来计算利息，有一天算一天。如果在授信期内没有使用这笔钱，那么就不会产生任何费用。

3、还款便捷、无违约金

授信贷款还款比较灵活，在资金充足时可以随时线上提前还款，但是具体需要根据放款机构的要求，尽量避开不支持的时间段。这样也避免了某些金融机构的普通类型产品，在借款人手头宽裕想提前还款时，收取一定违约金的情况。

授信贷款使用中的注意事项

违背贷款用途，挪作他用。

以下这些资金使用方式是明令禁止的：

①购房；

②股票、债券、期货、金融衍生产品和资产管理产品等投资；

③固定资产、股本权益性投资；

④法律法规禁止的其他用途；

总的来说，即不能将贷款用于投资事项。

新增多笔贷款压力。

银行如果发现借款人在授信贷款发放后，又陆续新增了多笔贷款，并且其资金状况不能负担所有的贷款，可能会判定其资金缺口变大，是否遭遇波动。银行为了降低风险起见，会有拒绝借款人用款要求的可能性。

生意/工作遇到变动。

收入是衡量借款人还款能力非常重要的参考条件，在借款使用过中，如果借款人的生意情况出现危机，或工作出现离职等变动，那么意味着他的收入出现了波动，会影响银行对借款人风险等级的判断，从而影响授信贷款的还款和使用。

个人所得税热点问题汇总

问：商业住房贷款还清了，现还有唯一公积金住房贷款，可抵扣个税吗?

答：根据《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》（国发〔2018〕41号）第十四条规定：“纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。本办法所称首套住房贷款是指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。”

如果是同一套房子且符合政策规定条件，采取的为组合贷的形式，在商业贷款还清后，公积金贷款继续还的情况下可以抵扣个税。

问：如果一个纳税年度内，纳税人在扣缴义务人预扣预缴税款环节未享受或未足额享受专项附加扣除怎么处理？

答：《国家税务总局关于发布个人所得税专项附加扣除操作办法（试行）的公告》（国家税务总局公告2018年第60号）：“第七条一个纳税年度内，纳税人在扣缴义务人预扣预缴税款环节未享受或未足额享受专项附加扣除的，可以在当年内向支付工资、薪金的扣缴义务人申请在剩余月份发放工资、薪金时补充扣除，也可以在次年3月1日至6月30日内，向汇缴地主管税务机关办理汇算清缴时申报扣除。”

问：持有股权、股票、合伙企业财产份额等权益性投资的个人独资企业、合伙企业可以适用核定征收方式计征个人所得税吗？

答：根据《财政部税务总局关于权益性投资经营所得个人所得税征收管理的公告》（财政部税务总局公告2021年第41号）：“一、持有股权、股票、合伙企业财产份额等权益性投资的个人独资企业、合伙企业（以下简称独资合伙企业），一律适用查账征收方式计征个人所得税。

二、独资合伙企业应自持有上述权益性投资之日起30日内，主动向税务机关报送持有权益性投资的情况；公告实施前独资合伙企业已持有权益性投资的，应当在2022年1月30日前向税务机关报送持有权益性投资的情况。税务机关接到核定征收独资合伙企业报送持有权益性投资情况的，调整其征收方式为查账征收。

……

四、本公告自2022年1月1日起施行。”

问：保险营销员、证券经纪人佣金收入如何预扣预缴个人所得税？

答：按照《财政部税务总局关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》（财税〔2018〕164号）文件第三条规定，关于保险营销员、证券经纪人佣金收入的政策

保险营销员、证券经纪人取得的佣金收入，属于劳务报酬所得，以不含增值税的收入减除20%的费用后的余额为收入额，收入额减去展业成本以及附加税费后，并入当年综合所得，计算缴纳个人所得税。保险营销员、证券经纪人展业成本按照收入额的25%计算。

扣缴义务人向保险营销员、证券经纪人支付佣金收入时，应按照《国家税务总局关于发布〈个人所得税扣缴申报管理办法（试行）〉的公告》（国家税务总局公告2018年第61号）规定的累计预扣法计算预扣税款。

问：年度汇算的时间范围是什么?纳税人何时可以预约办税?

答：2021年度汇算的时间为2022年3月1日至6月30日，期间跨度4个月，全天候24小时随时办理，纳税人办税时间非常充裕，无需抢在前几天扎堆办理。

纳税人如需在3月1日至3月15日之间办理年度汇算，可在2月16日至3月15日每天的早6点至晚22点登录手机个人所得税APP进行预约。预约步骤非常简便，有关功能将于2月16日上线，届时我们将同步发布操作指南。

问：哪些人需要办理2021年度个人所得税综合所得年度汇算？

答：根据《国家税务总局关于办理2021年度个人所得税综合所得汇算清缴事项的公告》（国家税务总局公告2022年第1号）规定：“三、需要办理年度汇算的情形

符合下列情形之一的，纳税人需办理年度汇算：

（一）已预缴税额大于年度汇算应纳税额且申请退税的；

（二）纳税年度内取得的综合所得收入超过12万元且需要补税金额超过400元的。

因适用所得项目错误或者扣缴义务人未依法履行扣缴义务，造成纳税年度内少申报或者未申报综合所得的，纳税人应当依法据实办理年度汇算。”

根据《国家税务总局关于办理2021年度个人所得税综合所得汇算清缴事项的公告》（国家税务总局公告2022年第1号）政策解读规定：“依据个人所得税法，《公告》第三条明确了需要办理年度汇算的情形，分为退税、补税两类。

一类是预缴税额高于应纳税额，需要申请退税的纳税人。依法申请退税是纳税人的权利。只要纳税人预缴税额大于纳税年度应纳税额，就可以依法申请年度汇算退税。实践中有一些比较典型的情形，将产生或者可能产生退税，主要如下：

1.纳税年度综合所得年收入额不足6万元，但平时预缴过个人所得税的；

2.纳税年度有符合享受条件的专项附加扣除，但预缴税款时没有申报扣除的；

3.因年中就业、退职或者部分月份没有收入等原因，减除费用6万元、“三险一金”等专项扣除、子女教育等专项附加扣除、企业（职业）年金以及商业健康保险、税收递延型养老保险等扣除不充分的；

4.没有任职受雇单位，仅取得劳务报酬、稿酬、特许权使用费所得，需要通过年度汇算办理各种税前扣除的；

5.纳税人取得劳务报酬、稿酬、特许权使用费所得，年度中间适用的预扣预缴率高于全年综合所得年适用税率的；

6.预缴税款时，未申报享受或者未足额享受综合所得税收优惠的，如残疾人减征个人所得税优惠等；

7.有符合条件的公益慈善事业捐赠支出，但预缴税款时未办理扣除的，等等。

另一类是预缴税额小于应纳税额，应当补税的纳税人。依法补税是纳税人的义务。实践中有一些常见情形，将导致年度汇算时需要或可能需要补税，主要如下：

1.在两个以上单位任职受雇并领取工资薪金，预缴税款时重复扣除了减除费用（5000元/月）；

2.除工资薪金外，纳税人还有劳务报酬、稿酬、特许权使用费所得，各项综合所得的收入加总后，导致适用综合所得年税率高于预扣预缴率；等等。”

问：哪些人不需要办理2021年度个人所得税综合所得年度汇算？

答：《国家税务总局关于办理2021年度个人所得税综合所得汇算清缴事项的公告》（国家税务总局公告2022年第1号）规定：“二、无需办理年度汇算的情形

纳税人在纳税年度内已依法预缴个人所得税且符合下列情形之一的，无需办理年度汇算：

（一）年度汇算需补税但综合所得收入全年不超过12万元的；

（二）年度汇算需补税金额不超过400元的；

（三）已预缴税额与年度汇算应纳税额一致的；

（四）符合年度汇算退税条件但不申请退税的。”

《国家税务总局关于办理2021年度个人所得税综合所得汇算清缴事项的公告》（国家税务总局公告2022年第1号）政策解读规定：“一般来讲，只要纳税人平时已预缴税额与年度应纳税额不一致，都需要办理年度汇算。为切实减轻纳税人负担，持续释放改革红利，根据国务院常务会议精神，财政部、税务总局制发了《财政部税务总局关于延续实施全年一次性奖金等个人所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第42号）。明确2021年—2023年，对部分需补税的中低收入纳税人，可继续适用免予年度汇算的政策。《公告》第二条据此列明了无需办理年度汇算的情形：

第一类是对部分2021年1月1日—2021年12月31日取得综合所得且本应办理年度汇算补税的纳税人，免除其年度汇算义务。包括：《公告》第二条第一项、第二项所列的，纳税人综合所得年收入不超过12万元或者补税金额不超过400元，均不需办理年度汇算。需要说明的是，纳税人取得综合所得时存在扣缴义务人未依法预扣预缴税款的，不在免予年度汇算的情形之内。

第二类是《公告》第二条第三项、第四项规定的已预缴税额与年度应纳税额一致或者满足年度汇算退税条件但不申请退税的纳税人。在这两种情况下，纳税人无需退补税，或者自愿放弃退税，也就不必再办理年度汇算。”

问：纳税人可通过什么渠道办理2021年度个人所得税综合所得年度汇算？

答：根据《国家税务总局关于办理2021年度个人所得税综合所得汇算清缴事项的公告》（国家税务总局公告2022年第1号）规定：“七、办理渠道

为便利纳税人，税务机关为纳税人提供高效、快捷的网络办税渠道。纳税人可优先通过自然人电子税务局办理年度汇算，税务机关将为纳税人提供申报表项目预填服务；不方便通过上述方式办理的，也可以通过邮寄方式或到办税服务厅办理。

选择邮寄申报的，纳税人需将申报表寄送至按本公告第九条确定的主管税务机关所在省、自治区、直辖市和计划单列市税务局公告的地址。”

《国家税务总局关于办理2021年度个人所得税综合所得汇算清缴事项的公告》（国家税务总局公告2022年第1号）政策解读规定：“《公告》第七条明确了办理年度汇算的三个渠道：网络办、邮寄办、大厅办。

一是网络办。税务机关提供了高效、快捷的网络办税渠道，建议纳税人优先选择通过自然人电子税务局办理年度汇算，特别是手机个人所得税APP掌上办税。税务机关提供了申报表项目预填服务，纳税人选择使用预填服务并确认申报数据的真实、准确、完整后即可快速办理年度汇算，非常方便快捷。此外，对存在境外所得的居民个人，可以通过自然人电子税务局网页端境外所得申报功能办理年度汇算。

二是邮寄办。如果纳税人不方便使用网络，也可以邮寄申报表办理年度汇算。各省（区、市）税务局将指定专门受理邮寄申报的税务机关并向社会公告。纳税人需将申报表寄送至《公告》第九条规定的主管税务机关所在省（区、市）税务局公告的地址。邮寄申报需要清晰、真实、准确填写本人的相关信息，尤其是姓名、纳税人识别号、有效联系方式等关键信息，建议使用电脑填报并打印、签字。

三是大厅办。如果纳税人不方便使用网络或邮寄，也可以到《公告》第九条确定的主管税务机关办税服务厅办理。”

问：税务部门为老年人提供了哪些办理年度汇算的服务？

答：《国家税务总局关于办理2021年度个人所得税综合所得汇算清缴事项的公告》（国家税务总局公告2022年第1号）政策解读明确：“对需要办理年度汇算的老年纳税人，税务部门除提供上述手机个人所得税APP办理、申报表项目预填、提示提醒等各项服务外，还将在符合疫情防控要求的条件下，提供税费咨询、业务指引、全程协助办理等“一站式”综合服务，并建立“绿色通道”，缩短老年人的等候和办理时间。”

问：为什么要办理个税年度汇算？

答：《国家税务总局关于办理2021年度个人所得税综合所得汇算清缴事项的公告》（国家税务总局公告2022年第1号）政策解读明确：“一是通过年度汇算可以更好地保障纳税人合法权益。比如，一些扣除项目，像专项附加扣除中的大病医疗支出，只有年度结束，才能确切地知道全年支出金额，需要在年度汇算来补充享受扣除。为此，《公告》第四条分三类情形列出了年度汇算期间可以享受的税前扣除项目，提醒纳税人查遗补漏，充分享受改革红利。

二是通过年度汇算可以更加准确地计算纳税人综合所得全年应纳的个人所得税。纳税人平时取得综合所得的情形复杂，无论采取怎样的预扣预缴方法，都不可能使所有纳税人平时已预缴税额与年度应纳税额完全一致，此时两者之间就会产生“差额”，就需要通过年度汇算进行调整。税务部门前期进一步简便优化了预扣预缴方法，不仅进一步减轻了中低收入纳税人的办税负担，也使预扣预缴税额更为精准、更加接近年度应纳税额，但仍然无法完全避免“差额”的产生。”

转自：北京税务

来源：北京发布