银行新规，2023年开始执行，分期贷款取消手续费，注意别算错利息

这段时间，多家银行纷纷发布公告，一个涉及向客户收费的业务将从明年的一月开始正式发生变更，届时将取消信用卡分期贷款业务的手续费，名称统一改为利息。

千万不要误解，并不是以后信用卡分期不用收费了，而是换了一个名称。

但这对于普通消费者来说还是一件好事，因为换了名称之后就减少了很多误解，尽可能地减少了冤枉的支出。

01可能不少消费者有过这样的经验，使用信用卡进行了一笔大额消费之后，银行的客服电话就打了进来，建议办理分期业务。

还别说，很多人都有这个需求，因为一笔大额的消费就意味着短期之内又需要准备这笔资金用来还款。但如果可以分期的话，那压力就少了很多。

不过很多消费者还是会比较清醒，如果分期自然意味着增加了利息收入。

但是客服往往会强调信用卡分期没有利息，或者只是极低的利息。当然你有可能会有意无意的被忽略了一笔“手续费”。

在很多人看来利息才是大头，所以不会注意这一笔手续费，但实际上手续费并不是只有一笔，而是分期多久，手续费就要交多久。

实质上，手续费与利息其实是相同的道理，我身边确实有不少朋友因为贪图分期业务的免利息，而支付了不低的手续费用。

正是因为这种消费陷阱防不可防，所以在今年中国家出台了关于信用卡管理的调整通知之后，多家银行终于在年底之前作出了变更，以后所有的手续费将统一称之为利息。

02对于信用卡的分期使用还经常会出现另外一个问题，很多人不会算利息，这也是造成冤枉花钱的一个重要的原因。

举一个例子，假如一位消费者因为买车而办理了相关的分期业务，累计借18万的本金分三年还，那么这18万需要在未来的每一个月里还5000元的本金。与此同时，每个月还要额外支付750元的利息和手续费。

那这一笔贷款的利率是多少呢？贷款的业务员会这么跟你算，每个月还750块钱的利息，一年就是还9000，你向银行借了18万，9000相当于这18万本金的5%。也就是说，你只需要支付5%的利息。

但实际情况并不是这样。

教大家一个简单的方法，在网络上随便找一个房贷计算器，我们按照刚才的条件输入进去。

累计贷款18万，分三年偿还，手动输入贷款利率为5%，然后点击计算。

结果我们就会发现，如果利率真的是5%，我们每个月只需要还5394.75元。

但是贷款业务员帮我们办理的那一笔贷款，却需要每个月还5750元。显然，实际的贷款利率远远不止5%。

我们可以通过试算的方法就发现，当我们把贷款利率输入为9.3%的时候，每个月要还的钱就是5749.12元。

也就是说，贷款业务员宣传的5%的利率实际上是9.3%。

给大家一个小小的提示，以贷款业务员的这种计算方法获得的利率简单地乘以2，差不多就是实际的利率了。

当然，如果你确实想买一辆车子，手头也没有这么多钱，而9.3%的利率你觉得也没有太大关系，那这就不是问题。

只不过你需要自己搞清楚，实际利率是多少，以免以为占了便宜，却吃了大亏。

信用卡是大家常用的，希望这方面的坑越少越好。

2022年、2023年、能不能买房？（正确认识你买房的月供）

1、买房从来不是轻松的事，因为月供的会给你带来压力，但是一切的压力都是为了资产的增值，宁愿自己少吃一点，也要维持资产的扩张，这样才能实现财富的大幅增长。当然，对于长期房产投资者，他们的首付和月供都是银行的，他们不上班。对于他们来说只要能更早地借到更多、更便宜的银行资金，就有选择的主动权，就能获得更多财富。真靠工资还月供，深圳那些买几套千万豪宅的人，大部分都倒了。长期房产投资者肯定在银行借了很多钱出来，作为备付金，用来穿越涨跌周期。楼市是这样的，几年不涨，一涨吃几年，留足一部分备付金就敢持续买入，不断裂变，以房养房。

2、投资是要重仓不确定性，就是买200万的房子，首付先消耗掉你多年的积蓄，然后以后三十年的工资收入要跟这个房子的月供做深度的捆绑。你投资的房子未来会不会涨？月供能力能不能一路保持？这些都充满了变数。这些不确定性将一大批竞争对手刷了下来。而你敢于在熊市时在核心城市购买优住住宅，压注不确定性，那你就已大概率获得了胜利。很多人从某个楼盘回来，各方面都满意，但地段的不确定性和月供的不确定性，吓退了他们。几年过后，地段渐渐确定，月供也没有问题了，但是，但是房价已经涨上去了。如果你总是追求确定性的东西，其实比较适合打工，而不是投资。成为富人是需要学习的，如果你本身没有这个认知，不敢面对不确定性，那么财富与你无缘。

3、买房赚钱是一件很苦很累的差事，因为要不断看房淘笋，且大多数的年头，都看不到利润。你费尽心思凑出了首付，披头散发借钱，每个月的月供是你工资的一二倍，根本无心消费，天天的咸菜馒头，公交地铁。就这样熬过了三五年，中间几乎见不到任何利润，家里人都快把你的脊梁骨戳碎了。如果你是投资房产，你就要有三五年的准备，不要焦虑，耐心撑住5年左右，一定会好转的；如果你是刚需自住，尽量在能力范围内选择踮起脚才能够得着的房子，减少置换的成本。因为若干年后，你现在的烦恼将不再是烦恼。要明白租房是消费，不是投资，消费是无法享受资产增值的。每个月的房租等于帮房东交月供，房东才是最大赢家。供房的人从来不是房奴，租房的人才是。

4、这个世界赚钱是分层次的，方向很重要。有些人活了一辈子也搞不清楚自己想要什么，一生忙忙碌碌，小心翼翼地活着。有的人早早就把人生想透了，知道自己要什么，并且坚持不懈地去做，刚开始时看不到未来，假以时日，就发展起来了。买房也是如此，交出去的是月供，时间长了，换来的是资产的大幅升值。很多人都有个误区，认为房价下跌时，还月供承担利息不划算，不如用手里的现金提前还清贷款。这种思想是极其错误的。在熊市里，你最应该做的是赶紧挣钱，存更多的钱，在下一个牛市来临前，凑够上车的子弹。在留足24至48个月供下，多余的现金流不是用来还贷款的，而是用来继续投资的！

5、大多数人对于房子的认知还停留在房子本身。但我们应该深刻地认识到，核心城市的优质住宅不只是房子。对于个人而言，它除去了居住功能外，还是资产，是融资的手段，是普通人获得金融杠杆的工具，是银行允许你贷款30年来购买的唯一商品。农民的早期耕作、播种、施肥和除草大多数时间都看不到收成，只有到了三秋时节才能见到果实。世界上万事万物都有周期，冬天来了，春天不会很远，正是因为我们知道冬天过了春天一定会来到，所以人们在冬天不会绝望，会有坚韧的意志力熬到春天。房产投资也是有周期的，短则三年，长则五年，平时见不到利润，一旦行情来了，就会突然上涨，身价千万就在一夜之间完成，所以不要害怕平时的月供压力。

6、那些资金链断裂的投资客吐血急抛，不是他们不想继续持有，而是他们手中的现金已经供不起月供了。只要你的月供压力不影响生活，核心城市的优质住宅长期持有几年之后，总能穿越周期，看见风雨过后的彩虹。楼市里最害怕的不是房价下跌和横盘，而是你手中的月供撑不过这个冬天！贷款买房操作之前，一定要计算好资金成本和预留资金支撑到房子上涨卖出套现那天，否则倒在大涨前夕，那就悲剧了。那么，贷款资金如何管理才能保证每月都有钱还款，支撑到房子大涨呢？理想情况是：预留资金加上每月净收入大于月供。赚大钱从来都不是在频繁的买入和卖出中赚到的，大钱是提前布局，然后在等待中赚到的，所以你一定要能熬过这个等待期。

7、买房的月供是生命线，月供压力比贷款利率高低还重要。利率再低，还不起月供照样玩完。买房最大的风险不是房价下跌，而是供不起月供。另外你要尽量用低利率债务替换高利率债务；尽量用长债替换短债；例如把三年到期的信用贷，置换成20年的抵押贷，压力立马就降下来了，切勿短债长投。因为你如果用一个三年到期的债务资金，去投了一个五年至八年才有回报的项目，大概率会失败的。以长沙为例，新房从买入拿到房产证要一二年，加上限售四年，也就是至少五年以上了，如果你是借了三年就到期的资金的投资者，估计还没见到利润就要到期还款了。一定要长债短投，切记不能短债长投，这点很重要。

8、老旧小区在贷款上有一个致命的问题是楼龄老，而贷款年限直接和楼龄挂钩。次新房能贷满三十年，老旧小区却只能贷款十几年甚至只能贷款几年，月供自然就多，而要花更高的月供，就意味着你可以去买更高总价的房子。况且买来的时候楼龄已经够老了，再拿几年，等到卖的时候，这房子就更老了，新买家贷不了款，你就很难卖掉。这便是老旧小区的尴尬之处，且不论居住品质，单看它的金融属性越来越弱，就价值越来越低了。毕竟一项没有金融属性的资产，投资的意义就大打折扣了，何况老旧小区还有房屋外观老旧、设施陈旧、物业差、停车难、安全性差等众多问题，越来越不符合年轻人的审美，如果没有强学区支撑，未来的升值空间是一定不如近郊次新的。

9、房子这是这个社会上唯一可以30年分期付款买的东西，这是制度给到每个人的红利，我们要珍惜它，不珍惜就等于被别人占了便宜。以后你再回头看当初每个月还贷，就跟你现在回忆初恋一样，当初痛哭流涕的，现在都不算回事。悲观者往往正确，乐观者往往成功。巴菲特曾经说过：你们一切的指责都正确，但是却赚不到钱。因为真正的投资者正是利用市场的不合理赚钱的，如果一切合理了，回归正常了，还需要投资者判断吗？还有你获利的机会吗？你不买房把钱存银行，你的钱就会被银行借给别人来买房，最后你住着别人用你的钱买来的房，还出着房租帮别人还月供。

鼓励首付分期，二套房首付低至2成，三四线支持楼市的政策空间还有多大？

21世纪经济报道记者李莎实习生孙哲北京报道

又有城市祭出“大招”，力促楼市回暖。

6月29日，河南省济源市印发《济源市促进房地产平稳健康发展若干措施》（以下简称《措施》），明确要降低个人住房消费负担，首套房首付比例降至20%，鼓励房企对首付分期收取，但最长不宜超过一年，引发广泛关注。

除此之外，《措施》规定在2023年5月31日前出现房贷断供现象的，可延期还本付息，且暂不纳入个人征信范围，最长可延期一年。

为加大公积金贷款支持力度，《措施》提出，使用住房公积金贷款购自住房，无论首套房还是二套房，首付比例均按20%执行。符合条件者延期缴存3个月以内公积金亦可正常申请贷款，公积金贷款额度上限提高至50万元等。

不仅需求端，《措施》也明显放松供给端政策，包括降低预售标准，提供房企并购和融资金融支持，合理释放预售监管资金，加快项目审批等等。

中指研究院河南公司总经理梁波涛表示，在房地产整体去化承压的背景下，各城因城施策相继出台房地产维稳政策，但主基调仍然是“房住不炒”，济源此次出台的若干措施亦是如此。

鼓励首付分期

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这是首个以政府文件形式肯定首付分期作用的政策。在梁波涛看来，首付分期政策的推出，主要目的是降低购房者置业压力，从而推动市场去化。

实际上，首付分期在市场上并不罕见，多地开发商曾借此刺激销售。去年中新经纬曾对多地出现首付分期现象进行曝光：如天津龙湖天曜等在售项目首付分期后首付低至10%，哈尔滨会展城上城申请“低首付”活动后136平方米三居首付仅需3-4万元，部分开发商还会主动提供“首付贷”服务。

尽管存在政策风险和法律风险，但当前市场上“首付分期”现象仍然存在。

6月29日，重庆在售楼盘海成轨道0309售楼处的销售人员向21世纪经济报道记者透露，该楼盘支持低价首付及首付分期。例如备案价100万元的房子，在首套房20%首付的情况下，可以按照100万元总价向银行申请80万元贷款，而实际开发商是以备案价的八六折进行销售，且最低首付6万元即可签订合同。

海成轨道0309售楼处的销售人员表示，购房者支付6万元后，剩下的首付金额可分期还款，以加快网签进度，购房者2个月内补齐首付不会产生额外利息。

无独有偶，同日记者致电北京中骏·云景台项目售楼处，销售人员介绍该项目亦有低首付现金补贴活动推出。如有首套资格购房者购买一套约210万元的两居室，应首付73.5万元，如若购房者资金紧张，可先支付50万元，剩余23.5万元暂由开发商垫付，房贷申请审批通过后按月偿还首付分期和利息，与正常房贷类似，即每月在正常房贷之外，再偿还783元的首付款本金，以及500余元的首付利息。

重庆某品牌房企人士向21世纪经济报道记者表示，开发商用自有资金或找贷款金融公司垫付首付款，一方面是为了降低购房者的首付门槛，另一方面也意在加快银行审批和发放住房贷款的节奏，加强开发商资金流动性。

前述房企人士表示，现金流紧张或者区位等条件不好的项目促销手段更多样化，要警惕首付分期项目可能面临的风险。

“其实现在很多房企都在想尽办法促销售，首付分期只是一种方式，力度有大有小，都是为了快速回笼资金。”前述房企人士说。

政策方向或有待优化

诸葛找房数据中心不完全统计发现，截止到6月26日，今年各地出台房地产支持政策超280次，覆盖160余城。涉及调整限购、限售、信贷、交易税费等多个方向。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，济源对供需两端同步疏导、扶持的政策与政策调控方向相符，但就目前形势而言，各地政策空间已然不大，“该出的政策都出了。”

但房地产市场，尤其是三四线市场仍然低位运行。

据国家统计局数据，今年前5月三线城市新房、二手房价格持续下跌。1-5月三线城市新房价格环比分别下跌0.2%、0.3%、0.2%、0.6%和0.3%，二手房价格环比分别下跌0.4%、0.4%、0.3%、0.3%和0.5%。

贝壳研究院预测下半年房地产市场将持续复苏，但从商品成交来看预计三线及以下城市下半年市场恢复情况不如一二线城市，预计6-12月三线及以下城市新房销售额累计同比下降6%，而一线和二线城市的累计同比销售数据预判分别为持平和下降1%。

李宇嘉认为，金融机构与地方政府之间存在张力，公积金支持政策也基本到底，且公积金政策效果有限。在这样的背景下，各地尤其是三四线城市购房需求基本饱和，因而不能总在刺激需求，关键是将保障性住房、租赁住房与新市民需求对接起来，并与购置住房相勾连，从而挖掘就近城镇化、进城购房的需求。

在供给端政策方面，李宇嘉认为优化预售资金提取政策的空间亦不太大，以免出现交付困难和金融风险问题。

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