贷款买二手房 房龄问题要重视

在当前大环境下，不少购房者为了避免期房难以交付风险，纷纷转投二手房。贷款买二手房成为越来越多购房者的选择。在即买即住的方便之下，购房者不得不考虑的是：二手房房贷申请时有不少限制条件，其中房龄是最大的限制因素之一。

最近正在看房的荣先生想购买太原市老军营片区一套二手房。“近期，这一片区的挂牌价格、区域位置、小区环境、周边配套都很合适，但最终在贷款上卡壳。”荣先生表示。据悉，荣先生想买的房子是1992年建成，从房龄来看已有29年。由于自有资金不够，荣先生想贷款购房。对于购房者来说，如果所购房子的房龄过大，可能会影响到贷款申请。而公积金贷款和商业贷款对房龄的要求也有所差别。

业内人士表示，公积金贷款对房龄的要求与房屋结构相关，如果是砖混结构的房子，贷款年限为需要上限年限减去房龄；如果是钢筋混凝土的房子，贷款年限则为稍长，也是上限年限减去房龄，但最长贷款年限不能超过25年。

山西晚报记者获悉，公积金贷款年限要求相对严格，商业贷款的要求会相对更宽松。一般银行可以接受40年以内的房龄，但最长贷款年限通常不能超过25年。

由此来看，上述荣先生所看中的那套房子，目前为29年房龄。若荣先生想申请公积金贷款，那么根据房屋结构，这套房子的最高贷款年限为20年左右。如果荣先生想申请商业贷款，那么这套房子的最高贷款年限为25年。

此外，不少购房者疑惑房龄如何判断。太原不动产登记中心工作人员表示，首先，购房者可以根据不动产权证书（房本）测绘页建成年代进行判断；其次，如果房屋产权证上未标注建成年代，那么可以按专业机构的评估结果，通常评估公司会根据历史数据以及实际调查，确认真实的建成年代；再次，到不动产登记主管部门查询档案，以档案认定的建成年代，计算房屋的年龄。

钱云解读：房龄超过30能否抵押贷款「申请房屋抵押贷款注意事项」

一般来说，房子的房龄是从竣工日期算起的，竣工时间会清楚地显示在产权证上，一目了然。所以，不要想当然地认为房龄的起始时间就是你拿到房产证或者搬进来的时间，这显然是一个不科学的理论。

为控制资金风险，大部分银行都不受理30年以上房龄的房子抵押贷款。比如工商银行、建设银行、渤海银行等会因为担心房子的流动性而将你拒之门外。

不过有的银行比较宽松，40年以内的房贷也可以按揭，只是额度会低一些，利率也会相应提高。

房屋抵押贷款要注意什么?1、注意房屋产权

并不是所有的房子都可以抵押。首先大家要搞清楚房子的产权是否有问题。银行严格要求申请抵押的房屋必须符合国家规定的可以在房地产市场上交易的条件。

2.注意银行贷款要求

银行对贷方也有要求。为确保他们借出的钱能及时收回，银行将重点考察贷方的还款能力。一般来说，银行要求贷款人有稳定的经济收入、良好的信用和还款能力，没有任何违法行为或逾期还款记录。例如，一些贷方个人信用不佳，逾期还款记录的存在会影响抵押贷款的处理。

3.了解还款方式

银行按揭贷款的还款方式主要有两种，一种是先付息后还本，另一种是等额本息还款。先付息后还本方式的好处是借款人每月只能还利息，这样还款压力会比较小，最后还本金。等额本息还款方式更适合还款能力强的贷款人，因为等额本息还款方式的还款金额较大，还款压力也较大。

4、记得按时还款

我们应该注意还款日期的问题。贷款人应在还款日前将还款金额存入相应账户。另外需要注意的是，如果中间遇到困难，无法按时还款，买家可以向银行提出变更贷款期限的申请，如果贷款银行同意，可以延期。

房子抵押贷款期限是多久?房子抵押贷款的最长期限一般为30年。用户办理房产抵押贷款的前提条件是，在办理房产抵押贷款时，实际贷款年限与借款人的实际年龄不得超过70岁。所以抵押贷款的长短不仅取决于贷款人本身的年龄，还取决于申请人的年龄。

警惕“房龄陷阱”！城市对于房龄的容忍度才是房产价值的关键

@81大白话第180篇房产原创文章

接下来房地产的重点，只和流动性有关！

01房产的价值只有新旧之分？

正常情况之下，房产的价值主要有以下几个维度：

1、城市

2、地段

3、附加价值

4、概念预期

5、新旧程度

而如果只看一个城市的房地产市场，第一项基本上不考虑了，当然，很多人也都不会或者不主要考虑第五项。

但现如今投资房产，很多人就只考虑第四项，因为预期概念这一项跟城市未来的发展规划息息相关，有炒作的题材，房产投资的收益可以在短时间大幅增长。

如果一个城市出现这种情况，那么至少说明以下几点，大家可以参考对照自己的城市。

1、城市刚需的购买力不足，大量购房者都是不是自住需求，而是投资需求。

2、城市规划没有落地的区域房价炒至高位，与城市中心的老破小房产形成严重倒挂。

3、租房市场出现萎缩迹象。

这些其实告诉我们一个现实，在居民拥有住宅比例达到空前高度的时期，房产的投资属性也会随之升至高位。

其实这句话并不难理解，但又很关键！

如果，城市中大部分的常住人口都已经解决住的问题了，那么接下来买房的目的是什么就可想而知了。

这就是目前中部、北部大量城市出现楼市垮塌的重要原因。

当房产交易的增长只靠投资支撑，那么房产的走势就要符合投资的逻辑，和住不住关系就不大了。

既然要符合投资逻辑，那么涨跌就是很正常的事情了。

说个现象，北方有部分城市，房价看似很高，但市区内的老破小价格很低，平均房价是被新区的房价拉起来的，如果真是要解决住的问题，买那些规划完善、交通成熟的市区内的老房子，其实并不吃力。

但这些市区内的老房子，除了学区房，交易量其实并不乐观。

而且，这些所谓老破小的空置率也在不断的飙升。

这就告诉我们一个现实，房产投资就是房龄投资，购房者就是和时间赛跑。

02始终逃不过的“房龄陷阱”！

这个问题是不应该被忽视的。

因为，新房终有成为老房的一天，如果老房终有一天没有价值了，那房产投资的意义是什么呢？

之所以会出现这个现象，主要原因就是，正常情况下，房产的价值会随着房龄的增长而降低，这种减值之前没有这么明显是因为以下几点：

1、房价大幅上涨，使得减值被覆盖，所以明面上老房的房价也是上涨的。

2、老房有拆迁预期。

3、学区房的升值拉升了整体老房的平均房价。

但从2018年开始，我国走的是“去杠杆”周期，房价的增幅明显放缓，这就导致老房的折旧无法被覆盖。

同时，2020年老城区旧改由拆迁货币化安置改为旧房改造，拆迁这条路基本上就成了死路，也就是说大部分的老房只能一直老下去了。

现在老房这块，只有学区房挺着，不过学区房的价值是受教育改革的影响，变数不能说很大，但总归还是有的。

其实这就说明，很多刚需支持力不足的城市，如今的楼市已经进入到了“房龄陷阱”。

形成“房龄陷阱”最主要的原因，除了刚刚说的那些，还有一个最关键的因素，城市里的住房持有人没有改建房产的权力。

这个权力，在农村是有的，但在城市里几乎是不可能。

原因很简单，城市里的住宅都是以楼房的形势体现的，也就是说，楼房的土地权力是共有的，不是独有的。

这就造成了一个问题，是否能够达成共识，且资金如何分摊。

这两块解决不了，就算是允许自己出资改建，也不会最终实现的，因为这一块之前就有所尝试。

这就导致，房产只能老下去，又没办法解决。

其实外观的老化还是可以接受的，但楼体内部的老化就涉及到生活质量和安全问题了。

如果没有办法改变，老房的价值，必将走入加速下降期。

03城市对于房龄的容忍度来自于城市人口的增长

一个很现实的问题是，进入“房龄陷阱”的城市，对于房龄的容忍度是很低的。

房产到了一定房龄，基本上就不能贷款了，就得全款买房。

比如哈尔滨，普通住宅贷款，公积金贷款要求房龄年限在20年内，商业贷款要求房龄年限在30年内。

但如今住宅的产权一般都是70年，剩下的40年，如果房价不能减值到全款可以接受的程度，想要交易就是一件不可能的事情。

还有一个问题，那就是如今贷款购房的年限一般最少也是30年，所以如果买了二手房，那么贷款还清时，房子基本上也就失去了交易价值。

所以，对于一些城市来说，房龄就是判断接最后一棒的标准。

而刚需旺盛的城市，对于房龄的容忍度是相对较高的。

但这种高也是有一定考量标准的，也就是说根据房产的综合标准，是有一定宽松度的。

当然，像人口流入旺盛，刚需量大的城市，大部分老破小的价格相对于新房也是有差值的，但即使有差值，如果不能贷款，房价也是大部分人接受不了的。

所以，房产的房龄，就是楼市一个很现实的隐患。

而且随着时间的推移，将有大量之前建造高峰期建成的房产，进入到“房龄陷阱”，这就如同人口老龄化一样，人口出生旺盛的时期，问题并不明显，当人口出生率变成老龄化率后，问题就凸显出来了。

尤其是大量的高层住宅，前期更不容乐观。

由于人口密度大，以及房产及设施老化等问题，房产价值期将会大幅缩短。

就是未来重启拆迁货币化安置，这些高层住宅能够拆迁的可能性也是几乎为零。

所以说，未来有投资价值的房产将会大比例下降，先不说房产开发有没有下降的可能，仅是大量进入“房龄陷阱”的房产出现，必然向整体的平均价值拉低。

但这并不意味着房价会下跌，没有交易价值的房产，不会左右房价上涨与下跌，由于有交易价值的房产越来越少，房价反而会上升。

@81大白话为您提供不一样的房产资讯解读！

感谢您的关注、点赞、评论、转发！