房产抵押贷款那些听不懂的专业术语

很多人认为银行太繁琐，不是银行办理贷款麻烦，而是去银行办理房产抵押时，客户听不懂银行工作人员的专业术语，或者是准备的资料不符合规定。

如果有朋友需要银行贷款，就把银行里经常用到的专业术语科普一下。

1.银行准入面积：房屋抵押银行设定单套物业抵押最低建筑面积准入门槛，一般30平方起贷，但有些一线城市会降低门槛。

2.准入房龄要求：房屋抵押银行设定单套抵押对房屋建筑年份的最低要求，一般要求30年以内，有些银行针对一些房龄，进行利率调整。

3.贷款成数（抵押率）：确定房屋市场估价后银行给出的抵押折扣，一般为估价的7成。个别银行对于商铺写字楼会降低乘数。地方性银行最高9成。

4.贷款额度：银行根据政策要求给出的房屋估价并进行贷款折算后的出款数额。

5.房屋估价：是指房产通过专业评估公司进行市场评估房屋价值

6.贷款年限：是指银行给出的贷款期限一般有1到10年期，也有最高30年期的房抵贷。

7.贷款利率及成本回报（综合利率成本）：综合利率成本是指银行基准利率上浮加理财费用折算利率。

8.还款方式：一般有1年期月还息，年还本；季还息年还本；到期还本付息；2年以上的有先息后本，等额本息和等额本金三种还款方式。

9.贷款授信：是给予贷款人一定的额度，在一定期限以内，随时可以动用这个贷款额度，类似于信用卡的额度，动用收费，不动用则没有利息。

10.贷款用途：是指贷款的具体去向。他反应贷款用于解决消费，生产经营活动方面的资金需求，反应贷款用途。

11.贷审会：全称贷款审查委员会，成员包括业务风险管控，稽核等方面的人员，成立的目的是对大额贷款进行审查，控制其风险，维护银行利益，是贷款三查：贷前调查，贷时审查，贷后检查的一部分。

12.消费贷款：个人消费贷款是指银行向申请购买34的借款人发放的个人贷款，用途主要有个人住房、汽车、一般助学贷款等消费性个人贷款。

13.经营贷款：是指银行向借款人发放的用于借款人流动资金周转、购置或更新经营设备、支付租赁经营场所租金、商用房装修等合法生产经营活动的贷款。

14.受托支付：是贷款资金的一种支付方式，指贷款人（依法设立的银行业金融机构）根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象，目的是为了减小贷款被挪用的风险。

15.股票、基金、信托、银行保本型理财，保险（保障性，收益型）

16.购销合同：是买卖合同的变化形式，它同买卖合同的要求基本上是一致的。主要是指供方（卖方）同需方（买方）根据协商一致的意见，由供方将一产品交付给需方，需方接收产品并按规定支付价款的协议。

17.房屋按揭贷款（商业，公积金，公商组合）：个人购买的房产具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商用房，自己支付一定比例的首付，其余部分已购买的房产作为抵押向银行申请的贷款。

18.购房入户：简单的说是将自己的户口迁入限购的房子里面；是指一次性或分期购买指定区域，建筑面积和购房总价达到一定标准的住房，购房人或其家庭成员迁入购房地，允许其办理购房入户手续；已经办理购房入户手续的房产三年之内不能转让，不得抵押。

19.经济适用房：经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济适用房要做银行抵押登记必须做好补税换证手续。

20.房改购房：房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房做银行抵押贷款一般出款成数要比普通住宅低1到2成。

21.非住宅：非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。一般银行比较欢迎商业用房作为抵押物。

22.普通住宅：从建筑面积这个维度看，是指建筑面积低于140方的所有住房。

23.非普通住宅：建筑面积大于140方（含）的住房。（排屋，别墅）

24.委托公证：是指国家公证机关根据当事人的申请，依法证明委托人授权他人已自己的名义实施某种法律行为的意识表示的真实性、合法性的活动。

25.财产约定公证：是指公证机构依法对夫妻双方或未婚男女双方就各自婚前财产和债务的范围和权利归属的问题所达成的协议的真实性、合法性给予证明的活动。

26.赠与公证：是指公证机关根据当事人的申请对赠与财产给与公证的法律程序

27.继承公证：是指公证机构根据法律的规定和继承人的申请，依法证明继承人的继承行为真实性、合法性，确认继承人的继承权的活动。

28.离婚析产：指离婚时，对财产进行分割，分割仅限于婚姻存续期间的共同财产，始于个人婚前财产不能进行分割。离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此对房屋所占的份额进行转移登记的手续。

29.个体工商户：是指有经营能力并依照《个体工商户条例》的规定经工商行政管理部门登记，从事工商业经营的公民。

30.个人征信：个人信用征信是指依法设立的个人信用征信机构对个人信用信息进行采集和加工，并根据用户要求提供个人信用信息查询和评估服务的活动。

31.个人流水：是个人银行账户在某段时间里的收支明细账单，按照时间顺序一笔一笔都罗列出来，主要是看每季度21号的结息点。结息点：就是银行给予个人账户过夜流水的利息。

32.收入证明：收入证明，是我国公民在日常生产生活经营活动中，所需要的对经济收入的一种证明，一般在办理签证、银行贷款，信用卡等会被要求由当事人单位出具的对经济收入的证明。

33.社保证明：社保全称社会保险，指一种社会保险或保障机制，也就是说社会保险是社会保障制度的一个最重要的组成部分。一般情况下，在社保缴费会有相关单位出具一个社保缴费证明。

34.定期存款：定期存款是银行与存款人双方在存款时事先约定期限、利率，到期后支取本息的存款。

35.存单质押：存单质押是指借款人以贷款银行签发的未到期的个人本外币定期储蓄存单(也有银行办理与本行签订有保证承诺协议的其他金融机构开具的存单的抵押贷款)作为质押。

36.等额本金：等额本金还款方式是指借款人每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减并结算还清的方法（也称“递减法”）。

37.等额本息：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

38.本票：银行本票是银行签发的,承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

39.电汇：汇出行接受汇款(申请)人委托后,以电传方式将付款委托通知收款人当地的汇入行,委托它将一定金额的款项解付给指定的收款人。

40.转账：通过银行将款项从付款单位（或个人）的银行帐户直接划转到收款单位（或个人）的银行帐户的货币资金结算方式。

41.柜面提现：通过银行卡从银行柜面直接提取现金。

42.抵押登记注销申请表：还清银行抵押贷款后，由银行出具的并盖章证明的一张房管登记注销必备表单。

43.还款结清证明：还清银行抵押贷款后由银行出具并盖章的证明材料。也是办理抵押注销必备材料。

44.他项权证：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。

45.银行借款合同：双方经协商一致同意,在乙方以其房产证作为借款抵押物抵押给甲方的条件下,由甲方提供双方商定的借款额给乙方。

46.债务履行期限：经债务人及债权人协商一致认定的借款还款期限。

47.贷款基准利率：存贷款基准利率是央行(中国人民银行)发布的商业银行给存款的指导性利率，是央行用于调节社会经济和金融体系运转的货币政策。一般1年期基准：6.0,3年期6.4,5年期及以上6.55。

48.离婚证，离婚协议、民事调解书、法院判决书：夫妻离婚后相关部门出具的离婚证明法律文书。

49.银行对公业务：银行服务的主体是公司，包括提现、转账、结汇，借贷等一切活动其实主体都是公司。

50.债权人：债的关系中有权利要求另一方(债务人)为或不为一定行为的当事人。债务人：通常指根据法律或合同、契约的规定,在借债关系中对债权人负有偿还义务的人。

按揭房可以做二次抵押吗？

急需用钱，但是房子贷款还没还清！有朋友就会好奇，按揭房可以做二次抵押吗？小北告诉大家，答案当然是可以的！

什么是二次抵押？已抵押贷款的房子再次再次抵押贷款，这样的房子就是二次抵押房产，二次抵押直接通过评估再次抵押获得贷款，节省时间和垫资成本等很多中间环节，能将房产的剩余价值再次展现利用。

举个例子某先生2013年底购入一套89㎡房源，成交总价仅130万元，首付三成的情况下，贷款了91万元。如今，该小区均价在3.8万元/㎡左右，89㎡房源的均价可以达到340万元。此时，贷款已经还了35万元左右，未还清的按揭款为56万元。按照评估价打7折，再减去剩余按揭款，如果办理“二抵贷”，还可以从银行贷出182万元。

按揭的房子可以申请二次抵押吗？1.通过银行办理

房屋评估

首先要准备好二次抵押贷款申请的相关材料，银行通过房屋评估，同意办理二次抵押贷款手续。注意，同一个房子不能交给不同的银行。

资料审核

如若申请通过了，也需要把事先准备好的交给银行，银行会进行下一步的资料审核。银行会在规定时间内给你下发审核结果。

面谈合同

等到审核通过后，银行会邀请你过去面谈，然后签订二次抵押合同，还有办理贷款合同公证的手续。

银行放款

最后一环，抵押登记手续办理完毕后，银行批款，会在指定日期将贷款发放给你的账户里。

2.通过贷款机构办理

一般来讲，通过银行办理按揭房二次抵押通过率很低，需要满足的条件很多，小北建议大家寻找优质的贷款机构，而且给的额度很高。再者，目前市场鱼龙混杂，大家需要擦亮双眼。

办理房屋二次抵押贷款的条件！1.所抵押房屋面积大于40平米；

2.征信良好，无逾期行为，工作收入稳定；

3.房子归属权清晰；

4.有按期偿还的能力，已经按息偿还两年；

5.一次抵押必须为按揭，且还款半年；

5.一次房产抵押登记已办理。

办理房屋二次抵押贷款的注意事项1.个人征信良好

良好的征信是最重要的前提，如果征信太差，那么基本上和贷款无缘了。所以大家切记一定要保持好的征信。

2.有明确的贷款用途

我国有明确规定，严禁将贷款资金用于炒股，买卖基金等等，一经发现违法行为，银行有权追回贷款。小北建议大家，一定不要将贷款资金用于法律法规所禁止的范围。

房子二次抵押的局限性1.申请额度不高

首先，按揭房用于二次抵押，所能申请到的贷款额度，会在原来的基础上大打折扣。

2.贷款利率偏高

不管是银行，还是一些贷款机构，办理二次抵押贷款所需要承受的压力都是很大的，正因如此，所以一般来说，二次抵押贷款的利率都会高一点。

3.贷款期限

二次抵押贷款的期限根据贷款的具体用途来确定，用于个人消费类贷款长不超过5年，于个人经营类贷款长不超过3年，并且贷款到期日不超过第一次抵押贷款的到期日。

4.不能协商

二次抵押贷款在还款过程中，银行对其要求非常高，这是极为严厉，如果借款人不能及时还款，贷款机构和银行会拍卖房屋，没有协商的机会。

常见问题整理：Q:房产证上写的夫妻双方的名字，办理抵押一方去行吗?

A:共有产权的，共有产权人须到场共同申请。如一方不能到场，需办理委托公证后由受托人代为申请。

Q:借款人与抵押人不是同一个人，办理抵押时借款人需过来登记吗?

A:借款人可以不用过来。

Q:抵押注销和再抵押可以同时办理吗?

A:可以同时办理。小北建议您提前预约，保证资料和人员都准备好。

Q:房改房可以抵押贷款吗?

A:房改房一般来讲可以抵押。如果是铁路房改房，需铁路房改办出具同意抵押的书面证明部队房改房，需部队房改办或原部队单位出具同意抵押的书面证明。

北言北语：每个人情况不一样，不同银行政策也不一样，大家在办理前一定要先咨询当地的相关银行或金融机构，让专业人士根据你的实际情况进行分析，切勿盲目申请。有任何问题欢迎私信小北。

我是小北，一位风度翩翩的金融专家，关注我，我们下期见！

「万宁」房屋抵押贷款全知识详解

我们都知道，买的房产除了可以住，可以买卖也可以申请房屋抵押贷款！

那么，我们购买的所有产业都可以作为抵押申请抵押贷款吗？答案是否定的！

那么什么房子可以申请抵押贷款呢？原则上，只要不限制上市交易和取得房产证的所有房产都可以申请抵押贷款！

为什么会有这样的要求的原因很简单，防止你以后不还贷款时，不影响处置！

以海南为例，以下类型的房产可以正常申请抵押贷款！

商品房、经济适用房，按经适房管理（又称二级经济适用房）、房改房、别墅、公寓等。

按借款用途分类

1、抵押消费贷款

顾名思义，这笔贷款用于消费、装修、购买家电等。大部分银行的消费贷款上限为100万，部分银行可接受夫妻双方最高200万的申请！

2、抵押经营性贷款

本笔贷款只能用于公司经营！根据不同银行的政策，贷款上限从几百万到几千万不等！

根据贷款人（抵押权人）的不同，大致可分为两种！

1、银行抵押贷款

说白了就是把房子抵押给银行，利息比较低！

2、机构(助贷机构、典当行、保险、个人等。)质押贷款

质押和抵押主要有三个区别

1、质押利率高于银行抵押利率。

2、质押审计相对比银行宽松，需要准备的材料相对较少！

3、质押贷款速度快，银行抵押贷款正常流程必须在7个工作日内启动，而质押贷款短则两天即可放款！

银行抵押贷款的基本要求

1、产权明晰

2、抵押人的信用报告符合银行要求。

3、抵押人名下没有任何诉讼和纠纷！

抵押贷款申请流程

第一步是面签

准备以下材料

1、身份证（借款人和夫妻，如涉及共同借款或抵押贷款，需要共同借款人或担保人的身份证）

2、户籍簿

3、婚姻证明（结婚证或离婚证加离婚协议或离婚判决）

4、房产证

5、流水（个人流水和公司流水）

6、公司资料（营业执照复印件、开户许可证、公章）。

以上材料最好一次提供，部分可在最终审查前补充。

第二步是下户

根据每个银行的不同政策，有的银行需要银行客户经理到房屋所在地和公司营业场所实地下户。

有的银行只需要到房屋所在地。当然，有些是下户、面签是同步进行的。

有的银行需要评估报告

有的银行根据与评估公司合作的统计数据不需要评估报告。如果需要面签，会在当天与评估公司预约进行现场评估！

第三步是终审

如果申请抵押经营贷款，需要上下游合同。所有材料齐全后，银行客户经理开始写卷，写卷后上报银行终审！

第四步是公证

银行抵押一般要求客户到公证处进行贷款公证（有些银行不需要公证，很多人会利用漏洞做一些产权分割不明晰的贷款），有些银行还会要求借款人进行强制公证。

第五步是上抵

一般银行抵押材料，公证文件和贷款批复函是同时进行！所以公证和抵押往往不冲突，一般可以同时进行！你把房产证提交给银行，银行一般会批量统一上抵！

第六步是放贷

银行收到公证书和他项权证，一般可在一到三个工作日内安排放款！