抵押贷款，怎么做才能贷到更多的钱呢？

实务中，有客户市场价500万的房子，只拿到300万的贷款，利率还高达6.5%；也有客户，市场价400万的房子，贷到了600万，利率还只有4.35%。同样的都是抵押贷款，不同的操作，结果完全不同，大家知道是为什么吗？

抵押贷款，是中小企业银行贷款最常见的方式，也是相对最容易成功的贷款方式。正因为相对容易、简单，大家往往对它不够重视，希望大家能够看完这篇文章，了解下抵押贷款有哪些你必须知道的知识，再问问自己抵押贷款是不是真的很简单？你做的抵押贷款方案，有没有实现利益最大化？

一、抵押物评估

房产抵押贷款，抵押的房产值多少钱，不是企业说了算，也不是市场说了算，而是银行说了算！那银行怎么认定抵押房产值多少钱呢？通行做法是银行委托指定的有资格的第三方资产评估公司来评估，以资产评估公司的评估价格为准。

这里需要注意的是，不同的银行，不同的评估公司，给出的价格都会有所差异，最高价和最低价之间相差10-20%是很常见的情形。评估价格的高低，直接影响到贷款金额的大小，10-20%可不是一个小数字哦，一千万的房产，就相差了一两百万。

二、评估总值和评估净值

房产评估，评估公司一般会给出三个评估值，评估总值、评估净值1（也叫契税净值）和评估净值2（也叫全税净值）。

1、评估总值就是评估公司评估给出的市场价。

2、评估净值1是评估总值减去房屋契税后的评估值。房屋契税一般在评估总值的1-3%之间，根据房屋面积大小而定，小于90平米的契税1%，90-144平米的契税1.5%，144平米以上的契税3%。

3、评估净值2是评估净值1的基础上再扣除增值税、个税、印花税等税种之后的评估值，由于不同房产原始购入价差异不同，增值税、个税等有所差异，但一般在房产评估总值的10%比较常见。

刚有套银行评估的房产，评估总值是527万，评估净值1是519万，评估净值2是468万，分别是评估总值的98.5%和88.8%。

评估值是银行贷款的参考依据，常规的住宅类房产抵押贷款，银行一般是打七折来计算贷款金额。但有些行是评估总值打七折，有些行是净值1打七折，也有行是净值2打七折。按评估总值还是按净值1，或者是净值2打折就相差很大了，至少10%以上。

大家看到这里，是不是就开始有点慌了？房产评估差了10-20%，评估总值还是净值这里又差了10%，20-30%不见了哦！

三、抵押率

上面提到，银行一般是按照评估值的七折来计算贷款金额（住宅类），有一般就有不一般，有常规就有例外。目前看到，对于普通住宅抵押率，大部分行是七折，也有银行是八折或者八五折；还有银行对于经营情况良好的企业，可以给到九成或者1:1足值贷。（晕，这里又差了10-30%！）

不管七成，还是八成九成，或者是不打折，都是针对银行的标准化抵押贷款产品。如果不考虑标准化产品，走传统公司授信通道的话，对于优质客户，还可以做抵押物放大，即抵押物评估值全额基础上，再配以一部分信用贷款。这个具体就要看企业资质，以及授信方案设计，如何帮助银行考虑各种风险及控制手段，做到让银行放心，这是个复杂的专业话题，这里就不展开讨论了。通过这种方式，可以做到抵押物放大30-200%不等。个别优质客户，结合银行的一些贷款产品，比如一些贸易融资产品或者其他辅助风控，比如应收账款质押等，还可以进一步放大，给予更多的信用贷款。（换一个角度去看就很清楚了，银行其实也会发放一些纯信用贷款，如果一个企业，在银行本来就可以申请几百上千万的信用贷款，我们追加抵押物，是不是可以贷的更多呢？）

四、抵押物性质

上面讲的抵押物和抵押率，都是按普通住宅来举例子作分析的。实务中，抵押物，除了普通住宅，还有公寓、别墅、写字楼、商铺、厂房、土地使用权等各种类型的房产抵押物。（非房产抵押是货押或者设备抵押，不属于常规的抵押贷款范畴）

1、不同性质的抵押物，首先是银行规定的标准抵押率不同。

住宅类的一般是七折，公寓和写字楼一般是六折，别墅、商铺、厂房和土地使用权，一般是五折。

2、不同性质的抵押物，评估总值和市场价的差异不同。

住宅类的评估总值和市场价，相差不大，一般不会超过10%；其他类房产的评估总值和市场价就没这么接近了。有个客户，刚花了3100万买了观澜的一栋厂房自用，单价10000元/平米，结果银行给出的评估价只有不到6000块，评估总值只有市场价的六折。

如果企业购置物业来做抵押贷款的话，住宅是最划算的，其次是公寓和写字楼，商铺、厂房、土地最差。

五、抵押物评估费

房产抵押贷款，银行要求做资产评估，银行指定资产评估公司，但不好意思，抵押物评估费得客户自己出。

评估费就是市场价了，一般是房屋评估值的万五到千一之间，1000万的房子，评估费一般在伍仟到一万块钱左右。金额大的费率低些，金额小的费率就会适当高些，这个都是企业在贷款发放之前需要一次性支付给评估公司的。（目前1000万以下的普惠金融贷款，有些银行是帮客户支付评估费的，比如中国银行，这个值得点赞！）

需要注意的是，客户应该尽量和银行/评估公司争取，贷款成功批复之后再出正式的评估报告，再交评估费，避免白花冤枉钱。当然，大部分银行都是贷款批复之后再交钱出评估报告，但也有个别银行或者个别客户经理为了“支持”评估公司业务，要求贷款报批过程中就先交钱出评估报告的。遇到这种情况，如果评估费又比较贵的话，需要注意一下，避免贷款没批，白花冤枉钱。

六、房产所在地

房产所在地关系到是否异地抵押的问题，房产所在地和借款企业与贷款银行（这二者一般都在一个城市）不在同一个城市，一般界定为异地房产。异地抵押不少银行是不接受的，尤其是在中小企业授信领域，大部分深圳的银行都不接受除深圳以外的房产抵押，个别银行接受东莞惠州的房产，还有个别银行可能会接受北上广的房产抵押。但实务中，由于中小企业授信金额小，异地房产抵押手续麻烦，一旦出现问题处理也麻烦，大部分银行都不接受。

七、房产产权人和借款企业的关系

原则上，银行不太接受抵押房产产权人和借款企业没有任何关系的抵押。这种业务，要么是借壳贷款，要么是借房子贷款，风险相对都大一些。

1、一般情况下，以下类型的房产抵押都不会有问题，各个银行都会接受：

1）借款企业名下的房产；

2）借款企业股东、法人及其配偶、直系亲属（如父母、成年子女、兄弟姐妹）的房产。

2、下列情形，有些银行会接受，有些银行会审核严格一些，或者不接受，或者压低贷款金额：

1）企业高管、员工的房产；

2）企业法人、股东的其他亲戚的房产。

除上述1、2类以外的其他第三方的房产，如果借款企业不能很好的解释产权人和借款企业之间的关系，一般银行就不太会接受。

八、借款主体的性质

上面讲的都是抵押物的问题，抵押贷款，还会区分是以公司名义借款，还是个人名义借款。

公司名义的抵押贷款，一般都是公司贷款条线发起和审批。个人名义的抵押贷款，一般是个贷条线发起和审批。需要的资料、发起和审批的路径、贷款的利率都会有所不同。

一般来讲，公司名义贷款相对复杂，流程长而且慢。但好处也很明显，可以结合公司信用放大抵押率，甚至配信用贷款，还可以积累公司信用，为后续企业授信打下很好的基础。另外，公司贷款利息支出是公司成本，可以作财务费用，节约所得税支出。对于部分企业，还可以享受政府的一些利息补贴政策。个人名义贷款就相对简单，流程短时效快，但公司贷款的这些好处就享受不到了。

车贷业务员的艰辛与心酸：别问怎么样，问就是干不下去了

在很多外行人的心目中，车贷业务员是一个高薪职业，因为工作性质与销售一样，主要收入来源也是提成，再加上网络上的网友人云亦云，什么月入过万只是入门级别的车贷业务员，导致大家对这份工作产生了一定的误解，造成了这是一个“高薪职业”的假象，为什么我说这是一种假象呢？因为实际情况并非如此，有一位干了近3年的车贷业务员讲出了他的艰辛与心酸，并表示别问怎么样，问就是干不下去了！

外行人眼中的车贷业务员：每天的工作不是在和客户喝茶交谈，就是坐在办公室里吹着空调玩着手机，关键是就这样每个月还能拿到一笔不菲的收入，要说平时的工作吧，也非常的体面，客户因为有求于我们，那自然是毕恭毕敬；而现在恰好国内汽车保有量非常高，尤其是年轻消费者增长了不少，难免会有急用钱的时候，看上去这个行业确实有比较大的市场，按理来说确实应该好做才对。

业内人士眼中的车贷业务员：每天不管是刮风还是下雨，都在外面不停地发放名片，虽然知道这种做法非常的让人讨厌，但为了在这个行业中生存下去，又只能变成自己所讨厌的样子，因为你不去这样做，就无法让潜在客户知道你，在给别人带去麻烦和自己生存之间做个选择，这种心理斗争几乎每天都会发生；在客户面前更是小心翼翼，生怕一个不小心惹到了客户，客户转身找别人去做这笔业务去了，只有车贷业务员才能体会到这种艰辛与心酸。

车贷市场的前景确实不错，赚到钱的人也有，这一点我们不得不承认，但绝大部分人都只是绿叶，存在的意义除了维持生活之外，就是为了去衬托红花；而现在行业的竞争压力越来越大，利润被压缩之后，我们能够拿到的提成也被一减再减，每个月却要承受着沉重的业绩压力，最后大把的人干不下去了选择离职，与4S店汽车销售其实是一个道理，人员流动非常的大，即便是这位已经干了近3年的车贷业务员，也不知道自己什么时候就会因为顶不住压力而离职了。

对于车贷业务员这份工作我其实也有过一定的了解，因为有不少从事过这份工作的学员来到我们学校学习二手车评估师，据他们所说在给客户做车贷业务之前，都需要二手车评估师先对车辆进行价值评估，以此来确定能够抵押贷款多少钱，看着这个工作岗位的发展还不错，所以就想要转行进入这个行业。

#房屋抵押贷款的那些坑

疫情反反复复，收入也变的十分不稳定了，在需要资料困难的时候，可以用房产去抵押融资，但是大家也知道凡事与钱有关的，坑是少不了的，那我们应该如何规避呢？

一、关于抵押贷款产品的选择上的坑

其实做房屋抵押贷款，还是建议选择银行比较好，房产抵押也是银行传统的经营业务了，但是相对其他机构来说，银行的审批制度比较严，审核时间比较长，可能无法满足部分客户的借款需求！

所以可以选择找助贷机构帮助申请，但是一定要搽亮眼睛，问清楚资金是从儿哪来的，现在的助贷机构良莠不齐，有的是与银行合作，有的是自有资金，如果是申请银行贷款，那基本没什么风险，银行的最终目的就是收回借款，而不是为了你的房屋，如果是抵押给自然人名下，那你可要小心了，一不小心违约了他们就会直接处理你的房产，那就得不偿失了！

二、关于征信修复漂白的坑

很多朋友在办理贷款的时候，其实征信已经不满足要求，要么就是征信逾期次数超出了申请要求，要么就是网贷申请次数多，负债多导致征信差，所以就应运而生出现了有的贷款机构有修复征信，消除污点等一系列业务！其实这个只要是关注了银行的政策或者是相关信息的朋友都知道，早早之前银行就声明过消除征信污点，修复征信是不切实际的，切记不要上当！

三、关于贷款利息上的坑

首先就是确认还款方式，因为还款方式的不同，还款实际利率也是天壤之别，还有一些不良机构为了争取客户，打着低利息的幌子，等你签了合同，办理流程差不多的时候向你索要各种手续费，包装费，通道费什么的，或是在放款时用砍头息的方式坑你一把，不少人都吃过这个哑巴亏，所以在办理前一定要询问清楚，白纸黑字的写在合同上！

四、关于借款期限上的坑

借款期限一定要根据自己的实际情况来选择，比如一年期和三年期的产品，一年期要比三年期的利息高，但你用不了那么长时间，你的实际成本就可能上升，所以还是要根据自己的实际情况去选择相应的贷款期限！

五、关于提前还款上的坑

在贷款前要事先问清楚能不能提前还款，提前还款的利息计算到什么时候，提前还款是否有违约金，因为很多时候就算提前还款也是按借款期限支付利息，比如借款一年，结果借款人只用了半年，即使提前还款也要支付一年的利息，所以说千万要问清楚！

六、关于服务费和其他费用上的坑

大家办理房屋抵押贷款的时候，首先要问清楚的就是贷款中间的手续费和相关的收费标准，你不提前搞清楚的话，这其中的许多隐藏费用就会让你猝不及防，严重的还会让你损既得利益！在很多助贷机构会选择在流程完成之后再说费用的事情，这样就像是赶鸭子上架，让你没有反悔的余地，因为到最后什么都办下来了，就算收费不合理也就只能受着了，所以在前期一定要问清楚！千万要切记！

总结俗话说的好，隔行如隔山，任何行业都存在风险，特别是金融行业，对于一般人来说都是陌生的，了解房产抵押贷款的银行知识尤为重要，贷款有很多很多的坑，但是只要自己细心去了解的话，就基本不是什么问题！

如果大家觉得能对自己起到一些帮助，请给一个小小的关注，有什么问题也可以在评论区留言，随时为您解答，谢谢！