房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

用房产证贷款怎么贷，用房子抵押贷款利率是多少呀？

大家都会在生活中遇到各种各样关于房子的问题，首先买房是所有家庭都无法忽略的事情，不论是子女成年、婚假父母会考虑买房，还是父母需要置换资产、有养老需求，也会考虑买房的问题。那么买房的钱也不是一笔小数目，在贷款购置新的房产时，很多家庭会选择将自己本来的房产作为抵押向银行申请贷款。那么这就迎来了一个问题，如果房子在抵押的状态下，可以过户吗?正处在抵押状态的房产需要过户的话需要怎么处理呢?赶快跟着小编一起来看看吧。

一、用房产证贷款怎么贷?

1、在房产有抵押的状态下，房屋是不能直接过户的。需要先解除抵押状态后，再办理过户登记。也就是说，在没有注销抵押权的情况下，房屋是不可以进行过户交易的。

2、根据法律规定，在抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

3、办理房屋抵押需要携带相关的材料，其中包括身份证、收入证明、担保书等银行本身有要求、规定的相关文件。通常的情况下，办理抵押都是为了向银行申请借贷。因此，这具体的规则、准备的证件，都需要根据相关银行的具体规定来进行准备。

4、申请借贷者需要提供房屋与相关抵押贷款的合同进行房地产抵押登记的办理与公证。

二、用房子抵押贷款利率是多少呀?

1、贷款房的年利率为什么重要呢，因为大部分人在购房时申请的住房贷款通常都不会是短期的年限。通常是以十年起步的，那么任何一点金额乘以十都会变成一个庞大的数字，更别说房贷的金额也不是小数目。

2、如果使用公积金进行住房贷款的话，在五年以下的年利率大概在2.75%，如果贷款时间在五年以上则为3.25%。而商业贷款的话，如果贷款5年以上的话，年利率是在4.9%。但是由于各个城市对这方面有不同的限购政策，所以这一方面的规定导致各地的最低年利率都有不同。但5.35也是一个正常的水平。

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汽车抵押贷款最全攻略/汽车抵押贷款流程/额度/资料/注意事项

车辆抵押贷款号称有车就能贷，当天就下款，一直备受短期资金周转的借款人喜欢；但是这个行业经过多年的发展，在收费和产品透明程度上也一直被大家所诟病；今天朱行长来给各位条友们仔细地聊一下关于车辆抵押贷款的全部细节内容。目录：

一、汽车抵押贷款的详细介绍1，什么是汽车抵押贷款？2，汽车抵押贷款有哪些类型？3，汽车抵押贷款的额度是多少？4，汽车抵押贷款有哪些要求？5，汽车抵押贷款需要哪些资料？6、汽车抵押贷款的办理流程二、如何选择适合自己的汽车抵押贷款三、汽车抵押贷款的注意事项1、汽车抵押贷款的常见误区?2、汽车抵押贷款的避坑攻略?

一、汽车抵押贷款的详细介绍。老规矩，还是先来一张图，先从整体结构上了解汽车抵押贷款，然后再给大家掰碎了聊。

1，什么是汽车抵押贷款？汽车抵押贷款是借款人以自有车辆为标的，向银行或者金融机构进行抵押获得贷款的方式。白话的意思就是把你的车子抵押或者质押在放款机构，根据你的车辆价值和你个人综合资质给你放款。

汽车抵押贷款目前的放款机构主要包括但不限于，城市银行，汽车金融公司，汽车融资租赁公司，信保机构，自有资金。

汽车抵押贷款有着下款时效快，申请门槛低，适合进行短期投资的人群使用；相对来说车辆贷款的年化利率高于房屋抵押和银行信用贷款，较低于小贷公司。

2，汽车抵押贷款有哪些类型？可以从办理方式来进行分类，可以分为以下三种。

GPS开走：直白点说就是押证不押车，给车辆装上GPS设备，再将车辆的登记证书办理抵押在对应的机构即可放款。在这期间车辆你正常使用，而机构或者银行则拥有车辆的抵押权。按揭车信贷：这个的本质是根据你的信用综合资质来进行审批，属于信贷产品，车辆在这里的作用主要是作为一个价值辅助佐证。以前按揭车信贷主要是信保机构在做，目前市面上基本上没有太多按揭车信贷产品了。车辆质押：在未还清贷款之前，将车辆质押给债权方，期间车辆由债权方进行车辆保管，也就是说这期间，你是没办法把车开走的，结清以后才能开走。3，汽车抵押贷款的额度是多少？由于汽车会随着时间的过去持续贬值，所以很多大银行是不做这个业务的。

GPS开走的核定额度会根据车辆和个人综合资质不一样，控制在车辆当前评估价的6成-9.5成。车辆质押一般是车辆当前评估价的8成-9成，具体还要看车辆的车况，是否出现过事故一类。4，汽车抵押贷款有哪些要求？先从人展开年龄：20-60周岁之间。其中18-22岁和55-60岁这个年龄区间会考虑借款人的还款能力，需要提供借款人双签。民族：这个问题这里不做过多的展开，因为有些地域出现过太多的坏账，所以很多公司都把相关区域设定成禁入。婚姻状况：未婚、丧偶都可以直接办理；如果是已婚，部分公司会要求提供配偶的身份信息或者需要配偶双方签；离异的需要提供离婚证。职业：老规矩，公检法禁入。征信情况：这里会根据用户的负债情况，逾期情况，征信查询作为考量标准。大部分机构会参考2年内的征信是否出现过连三累六来进行参考，查询次数一般要求3个月不超过10次。部分机构会放得相对宽松。大数据情况：这里很多公司都会参考同盾数据分值或者自己的评估系统，一般要求不低于80分。执行公开信息：这个地方依然是禁区，包括但不限于涉及官司、、被执行人、借贷纠纷、失信人，限制高消费等情况。这个信息可以自己在中国执行信息公开网去查看。接下来说车子车龄：7年以内车龄较好办理，也有少部分能做到10年车龄的车辆。区域：大部分产品只能办理本地或者本省的车牌号，需要机构在当地车管所进行登记；还有就是关于部分区域过于广阔的区域，放款机构会考虑在出现违约的时候是否能追回抵押物。车辆价值：准入门槛是车辆当前价值需要高于3万以上。目前市面上的车抵贷大部分额度都在100万以内，只有小部分机构能做到100万以上。当然需求额度如果超过部分数值会要求借款人提供其他的增信资料，15万以内是基本可以实现裸车进件的。保险：这里包括交强险和商业险，大部分在这块要求并不严。甚至有些只需要交强险即可。这里会涉及到事故车，涉水车辆这些情况，一般结构是不接招的。年检：需要在年检有限期以内。如果离年检时间很近的情况，部分机构会要求先年检后才能办理。抵押情况：会参考上次抵押机构是银行，或者是小贷公司。一般对银行没有要求，如果上一家抵押机构是小贷，一般会要求解除抵押1个月以后方能办理；部分会看累计抵押次数，比如抵押5次以后就不接了。过户情况：刚上户的全款车辆为了避免套现，一般会要求2-3个月以后方能办理；二手车也会有类似的要求。违章：如果合计未处理违章分数超过6分，一般会要求处理到6分以内。或者有些机构会对你违章分数按照1分150来进行扣除，处理以后进行退还。5，汽车抵押贷款需要哪些资料？这里的资料其实就是人的相关资料证明+车辆相关资料证明+超额增信资料，具体如下：

人：身份证，银行卡，驾驶证，结婚证/离婚证车：行驶证，登记证书，商业险，交强险，，备用钥匙，车辆本身（因为以前遇到过一些客户带上资料车都没开过来）增信资料：社保/公积金/房屋产调/银行流水/营业执照等。（这些资料主要用于超过法定额度以后）6、汽车抵押贷款的办理流程贷前准备：这个流程中需要先进行自查，根据自己的实际情况（征信，车辆，资金需求，还款能力）来选择汽车抵押贷款产品车辆评估：车辆评估一般分为两种，一种是公司自己有评估师，现场出额度；一种是APP提交车辆各位置照片，然后总部评估师根据照片信息及出险信息给出评估价。查询进件：提交个人的相关信息，进行个人资质预审。确认没问题后再继续下一步。填写申请表：就是将自己的个人信息，工作信息，联系人资料，车辆信息，需求额度及选择产品都填写在表格里面，部分机构会在这个步骤签征信查询授权书。审核：先通过系统核实申请表提交信息的真实性，部分会有电审或者面审的需求（电审本人确认信息；面审会有专门的审核专员，这些审核专员都是老江湖）。甚至于有些大额度需要上门拍照，比如拍用户的住房或者公司经营场地。签订合同：这个环节非常重要，很多用户就是在这个环节被套路的，对于合同的相关条款一定要看清楚，包括所有费用明细。安装GPS+办理抵押：为什么我把这两个环节写在一起，因为签完合同以后，这两个环节一起进行会更加高效。安装GPS会有专门的GPS专员或者外包GPS公司来安装；办理抵押大部分地方可以直接将借款人身份证+登记证书+抵押合同一并寄给抵押专员办理；部分车管所要求本人必须到场。成功放款：放款会放在个人卡上，此时所有流程走完。二、如何选择适合自己的汽车抵押贷款这里涉及到的就是典型的贷前规划环节，这个环节其实是所有环节中最重要的，因为你的个人定位，和目标选择会决定你后面的所有流程及办理情况。

这里可以从这4个维度来参考

明确个人资质：清楚自己的征信情况以及个人大数据情况，这个是非常关键的，他会决定你能够有选择产品的权利，如果都比较差，你的贷款成本会更高。资金使用需求：你需要多少钱，用多久。汽车抵押贷款的大体分为两种还款方式，等额本息和先息后本。目前市面上绝大部分都是等额本息的产品，常见的是24期和36期。预计利息范围：你要知道你这笔钱用来干嘛，有多少的投资回报率，自己能承受的还款额度。车辆价值：你可以参考各类二手车评估上面的评估价，能贷到的金额预计在评估价的8成三、汽车抵押贷款的注意事项1，汽车抵押贷款常见误区车辆抵押以后车子就不是自己的。未还请借款之前，拥有使用权，还请之后解除抵押后就又属于你了按揭车不能办理车贷。按揭车可以办理信贷，也可以全款结清后办理GPS汽车抵押贷款。无法区分车贷和汽车抵押贷款。车贷是你要贷款买车，此时你还没车子。汽车抵押贷款是你有车子了，需要用车子作为抵押贷款。汽车抵押贷款可以办理长时间。常规车贷是还款期限是1-3年之间。汽车抵押贷款费用很高。相较于房屋抵押和信贷，属实年化利率较高，但是也都在个人能接受的范围以内。必须装GPS2，汽车抵押的避坑攻略清晰费用。为了避免后期加费用，在办理之前最好是能确定所有费用明细。车辆抵押贷款常见的费用是杂费以及抵押登记费用，目前成都市场常见的杂费是1500-2500不等，抵押登记费用一般是300左右。当然中介公司在提供了一些服务，也会收一部分服务费。签合同。看清楚合同条款，不签任何的空白合同，看清楚还款计划。明确自己每个月还款多少钱，以及还款构成部分。准时还款。虽然这两年开始行业越来越正规化了，但是部分机构在多次催收无果也会拖车的，包括逾期记录上传至征信中心。这些事情对你来说都不是好事。砍头息。这是黑中介最常用的手段，比如原本利息是0.99%，然后让你提前支付0.3%*36个月，你算算，你就提前支付了10%的本金，资金利用率低了不说，一算资金成本马上飙升。