重磅！西安购买共有产权住房可使用个人贷款

西安市购买共有产权住房可使用个人贷款

最新消息，2022年11月7日，西安市住房公积金管理中心等多部门联合发布《关于明确西安市共有产权住房购房人使用个人住房贷款有关事项的通知》通知。

通知明确，西安市共有产权住房购房人使用个人住房贷款（含个人住房商业贷款、个人住房公积金贷款、住房组合贷款）有关事项；确定购买共有产权住房能使用个人贷款。具体详情如下：

购买共有产权住房可使用个人贷款一、共有产权住房属于政策性商品住房，购房人应符合西安市共有产权住房购房条件。

购买西安市共有产权住房的居民家庭可以按照个人住房信贷政策等有关规定申请个人住房贷款。各商业银行和西安住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）贷款额度优先支持共有产权住房贷款发放。

共有产权住房首付款比例二、共有产权住房贷款的首付款比例、借款期限、借款利率等按照国家相关部门政策文件规定执行。

共有产权住房首付款比例是指购房人支付的首付款占共有产权住房买卖合同约定成交总价（即购房人享有产权份额的对价）的比例。

共有产权住房不动产权三、共有产权住房由政府和购房人按份共有，政府产权份额由政府授权保障性住房专业经营管理机构（以下简称“代持机构”）代持。

购房人在取得房屋完全产权不动产权证书前，经代持机构同意，可依法将其享有的房屋产权份额用于住房贷款抵押给商业银行或公积金中心。购房人在取得房屋完全产权不动产权证书且结清住房贷款后，方可办理除按揭外的抵押登记，法律另有规定的除外。

不动产登记部门按照按份共有财产抵押登记相关规定，办理抵押登记或预告抵押登记，提高抵押登记效率，及时受理共有产权住房抵押登记申请。

共有产权住房个人贷款抵押登记责任在个人住房贷款办妥正式抵押登记手续前，商业银行、公积金管理中心应要求房地产开发公司或担保机构为个人住房贷款提供阶段性连带责任保证。

共有产权住房个人贷款抵押登记责任购房人已取得房屋完全产权不动产权证书且未按合同约定偿还个人住房贷款本息的，应按照个人普通住房相关规定处置。购房人未取得房屋完全产权不动产权证书且未按合同约定偿还个人住房贷款本息的，按如下方式处置：

（一）对于购房人取得不动产权证但购买共有产权住房不满5年的，商业银行或公积金中心申请，经住房保障部门批复同意后（批准时间不超过15个工作日），代持机构应在60个工作日内予以回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购资金应优先偿付个人住房贷款。

（二）对于购房人取得不动产权证且购买共有产权住房满五年的，商业银行、公积金中心可依法行使抵押权，变卖相应产权份额所得价款应优先偿付个人住房贷款。

（三）商业银行、公积金中心依法行使抵押权时，法院不予受理或房产流拍的，代持机构应在60个工作日内进行回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购资金优先偿付个人住房贷款。

腾退共有产权房（1）在个人住房贷款未结清之前，购房人因采取隐瞒事实，弄虛作假等手段违规取得共有产权房申购资格被勒令腾退共有产权房的，住房保障部门需书面通知商业银行、公积金中心和代持机构。

代持机构按《西安市共有产权住房建设管理实施细则（试行）》有关规定处理，所得价款应优先偿付个人住房贷款。

（2）购房人未按合同约定偿还个人住房贷款本息，所享有的产权份额由商业银行或公积金中心依法行使抵押权的，购房人应按规定时间搬离共有产权住房，并办理相应的不动产登记手续。

符合西安市公共租赁住房、保障性租赁住房申请条件的，可通过申请公共租赁住房、保障性租赁住房解决过渡性居住需求。

离婚时，夫妻共同财产、债务如何分割？

以案说“典”

条文+案例+解读，让民法典从法律文本走向你我他

第四章离婚

第四节离婚财产分割

一

离婚财产的分割原则（夫妻共同财产如何分割？）

法言俗语

我国实行法定夫妻共同财产制，即只要夫妻双方未特别约定各自财产归各自所有或约定其他财产制，夫妻关系存续期间共同取得的财产原则上归夫妻共同所有。两口子感情好时，自然不存在分割财产之事，但当闹起离婚时，大到房子、汽车，小到一个床单被罩可能都在双方计较之中。夫妻双方离婚，共同生活的基础不复存在，自然涉及夫妻共同财产的分割问题。夫妻共同财产分割关系到双方离婚后的生活质量，历来是矛盾较为集中的问题之一。实践中，夫妻共同财产的分割一般有两种方式：一种是双方协商达成协议，这在双方登记离婚和诉讼离婚中均可以适用；另一种是由人民法院根据财产的具体情况进行判决，适用于诉讼离婚中。

财产分割的范围仅指夫妻共同财产，夫妻的个人财产、子女的财产、其他家庭成员的财产以及不属于夫妻共同财产范围的其他财产，均不属分割之列。双方协议时，规避法律的约定无效，如约定的内容规避法定义务，侵害国家、集体和他人的利益，均属规避法律的约定。人民法院认定夫妻财产约定无效的，按法定的共同财产制分割财产。实践中分割夫妻共同财产时，一般会区分与生产经营相关的财产、房屋以及知识产权等不同类型财产而作不同处理，原则上作均等分割，但根据生产、生活的实际需要和财产来源等情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则，具体处理时也可有所差别。例如，作为共同财产的钢琴自然是分给作为音乐老师的一方较为适宜，获得钢琴的一方将钢琴价值的一半折价补偿给另一方。双方争议较大的往往是房产的分割问题，房产归属首先还是由双方协商，双方协商不成的，如果双方均想获得房产所有权，人民法院会根据双方是否有其他房产、子女由谁直接抚养、是否有支付对方房产折价款的经济条件等综合分析判断。如果一方想要，则可以判归一方所有，其给另一方房产分割折价款。如果双方均不想要房产，则可以共同委托人民法院对该房产进行拍卖，双方分割拍卖所得的价款。

在农村，夫妻共同财产往往还包括向农村集体经济组织承包的土地、果园等。农村划分责任田、口粮田等，以及批准宅基地，男女享有平等的权利，不得侵害妇女的合法权益。妇女结婚、离婚后，其责任田、口粮田和宅基地等，应当受到保障。

以案释法

案例一2011年6月，张某和陈某经人介绍订婚，因张某所在生产组要分土地补偿款，张家为使家庭迅速“添丁进口”多得补偿，张某和陈某在交往不到一个月的情况下即登记结婚。婚后不到3天，张某继续到外地上学，陈某在张家仅住了几个月就回其娘家居住。其后，陈某因向张某索要生产组每人发放的土地补偿58700元而多次发生争执。2013年，张某以夫妻相处时间较短，双方无感情基础为由两次到法院起诉离婚。在和好无望的情况下，人民法院于2014年6月以夫妻感情确已破裂为由判决二人离婚。离婚后，陈某要求张某父母返还自己的土地补偿款58700元，张某父母以办理结婚、待客、买家具钱已经花完为由拒不交出。多次索要无果后，陈某以不当得利为由将张某父母再次诉至法院。人民法院审理认为，土地补偿款是陈某基于合法婚姻关系而取得的按份共有财产，陈某对其份额享有所有权。对于张某父母辩称的该款全部用于办理结婚、待客、买家具的理由不予认可，支持了陈某的诉讼请求，判决张某父母偿还陈某的土地补偿款58700元。

案例二原告刘某婚前签订了关于南市区三丰路利民街住房1套的商品房买卖合同。原告刘某婚前交清房款首付款124247元。婚后原告刘某以自己的名义在农业银行办理贷款185000元。婚后原告共计偿还贷款42963.83元（到原告起诉时即2014年12月22日），原、被告缴纳楼房后期费用款12890元，原、被告共同装修费用50000多元，以上花费合计款105853元。关于该房产的分割，人民法院认为，双方共同花费的105853元应为原、被告共同财产。根据该房的现状、购买价格及时间、贷款数额、婚后装修花费、偿还贷款等情况，对该房作出如下分割：位于南市区三丰路利民街欣鑫文雅苑1-3-xxxx住房1套归原告使用，原告自己偿还剩余房贷；原告酌情给予被告补偿款53000元。

法官说法

01

与过去的《婚姻法》相比，《民法典》将照顾无过错方原则作为分割夫妻共同财产的原则之一，在一定程度上减少过错方分割夫妻共同财产的份额，在财产分割上体现对过错方的否定评价，这里的过错指的是与他人同居、家庭暴力等对离婚存在过错的情形。因此，无过错方在起诉离婚时可以将该原则运用在财产分割请求中，要求对方少分财产。

02

夫妻一方婚前用个人财产付首付签订房屋买卖合同，婚后双方共同还贷的，双方共同还贷及相应增值部分为双方夫妻共同财产，离婚时可以进行分割。

03

离婚时男女双方应当举证证明应当分割的财产为合法的夫妻共同财产实践中，小产权房因不具有合法性，人民法院不予分割，违法犯罪所得亦不在人民法院分割之列。房产证、房屋买卖合同、机动车行驶证等均可以作为证明夫妻共同财产的证据使用。

《民法典》条文

第一千零八十七条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理，协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

二

债务的清偿（共同债务要共还）

法言俗语

《民法典》颁布之前，关于夫妻共同债务的清偿曾有两种倾向，一种是为了保护举债方配偶的利益，即让举债人偿还，配偶不签字的不用承担偿还责任。这种倾向导致了实践中大量出现借离婚逃避债务损害债权人利益的情况。另一种是为了保护债权人的利益，即只要在夫妻关系存续期间形成的债务，均为夫妻共同债务。这种倾向也导致出现了夫妻一方伪造债务损害另一方合法权益的情形，而且有的情况下，一方借款确未用于夫妻共同生活，让另一方偿还有失公平。正如上文分析，《民法典》平衡了债权人以及举债方配偶的利益，适当增加了债权人的审查义务，对夫妻共同债务的认定作出了合理的规定。

《民法典》规定的夫妻离婚时债务清偿的基本准则是：夫妻共同债务共同偿还，个人债务由个人偿还。夫妻共同债务先由夫妻共同财产进行清偿，清偿完毕后，余下的夫妻共同财产再由双方分割。如果共同财产不足以清偿共同债务的，由双方协议清偿；如果协议不成，则由人民法院根据双方的经济能力判决。还有一种情况是，夫妻约定婚后财产分别所有的，共同债务则由双方协议清偿，协议不成时，由人民法院判决。

需要说明的是，一般情况下，离婚时夫妻约定或人民法院判决对共同债务的分担方式仅具有对内的约束力。如果债权人不予认可，离婚当事人双方对债权人仍承担债务的连带清偿责任。一方承担了超过约定或人民法院判决承担的部分，可以向另一方追偿。

以案释法

案例一董某某与赵某某于1999年办理了结婚登记，婚后育有一子。2001年，董某某与他人合办了一家合伙企业，由于经营不善欠了很多外债。2009年，赵某某向董某某提出离婚，董某某表示同意离婚，两人就孩子抚养及其他财产问题达成一致，但是针对两笔债务未达成一致。2008年，董某某向贾某借了25万元，并承诺一年后连本带息偿还给贾某，董某某没有钱偿还，希望妻子与自己共同承担该笔借款。赵某某认为，这笔借款是董某某以个人名义借的，自己并不知情，不应当由她分担。此外，对于董某某欠村里小卖部的600元烟酒钱，赵某某认为这属于董某某自己的消费支出，应当属于董某某的个人债务，也不应当由她分担。由于对这两笔债务双方一直争执不下，赵某某于2009年10月向法院提起离婚诉讼，并请求法院对这两笔债务进行处理。法院经审理认为，被告董某某向贾某借款25万元的债务，发生在婚姻关系存续期间，虽然未直接用于家庭生活，但是用于夫妻双方都认可的企业经营活动，并且企业的经营所得也用于家庭生活，所以，这25万元借款应当属于夫妻共同债务，原告赵某某对该笔债务要承担连带责任。另外，被告董某某欠村里小卖部的600元烟酒钱，属于被告一方因不合理的开支所负的债务，这600元债务属于被告董某某的个人债务，应当由被告以自己的个人财产偿还。

案例二张某某与吴某某二人原系夫妻关系，于2016年9月5日离婚。在二人夫妻关系存续期间，张某某与邵某某于2016年7月25日签订《借款合同》一份，借款全额200万元，借款期限18个月，自2016年7月25日起至2018年1月25日止，借款仅限于家庭生活需要，固定每月利息3%。截至邵某某向一审法院提起本诉之日，该200万元欠款未偿还，仅由张某某通过银行转账方式偿还利息共计52万元。现邵某某主张，该笔借款系张某某与吴某某夫妻共同债务，要求二人共同偿还欠款本金及利息，并向一审法院提供《借款合同》及银行转账记录予以证明双方间借贷关系的存在，另提交吴某某与于某某签订的借款合同，用于证明该笔借款的用途为吴某某用于对外放贷。张某某对此予以认可，并表示该笔借款于邵某某打款当日即按照吴某某的指示转给案外人尹某某，转款的目的是用于其二人对外放贷以挣取其中的利息差额，尹某某系与吴某某签订借款合同的于某某之妻。一审法院认为，对于邵某某向张某某提供借款一事，有邵某某向法庭出示的《借款合同》及银行转账记录为证，一审法院对此予以认定。现本案中争议焦点为该笔借款是否应作为张某某与吴某某二人的夫妻共同债务，由二人共同承担还款义务。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第2条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。第3条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。根据邵某某向一审法院提供的证据，张某某在收到邵某某转账当日，将该笔款项转至尹某某账户内。根据尹某某陈述，该款项系其丈夫于某某向吴某某所借，吴某某对此虽不予认可，但其提供的向于某某出借款项所用资金来源的账户明细中，并无法体现出与向于某某借款有关联性的资金转出或取出行为，结合吴某某与于某某借款合同中亦有尹某某的签字，尹某某也系该借款合同的参与人之一，故一审法院对尹某某所陈述的吴某某向于某某出借款项的资金来源为张某某向其所转账的200万元的事实予以采纳。对于吴某某与于某某借款合同显示借款金额为225万元，与实际出借金额不一致的情况，根据借款合同中并未约定利息，张某某解释多出的25万元为预收的借款三个月的利息，比较符合现阶段民间借贷的一般做法。判决：（一）张某某于判决生效之日起7日内给付邵某某借款本金、借款合同内利息、律师费共计239万元，吴某某承担连带给付义务；（二）张某某于判决生效之日起7日内以200万元为基数，按年利率24%的标准，向邵某某支付自2018年1月26日起至实际支付之日止债务利息，吴某某承担连带给付义务；（三）驳回邵某某的其他诉讼请求。一审判决后，吴某某提出上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。

案例三林某是销售铁矿粉的老板，陈某与林某长期存在业务往来，经双方结算，截至2018年12月31日，林某尚欠陈某铁矿粉货款共计20万元。2019年1月，林某与孟某结婚。2019年2月15日，林某、陈某签订《还款协议》，林某承诺所欠货款及逾期付款损失在2019年12月30日前逐步还清等内容。后林某一直未还，陈某逐向法院提起诉讼，要求林某夫妻对债务承担共同偿还责任。法院认为，《还款协议》系林某一人所签，虽然发生在婚姻关系存续期间，但欠款并不是用于夫妻双方日常生活所需。妻子孟某既未在《还款协议》中签名，也未在事后进行追认，亦未参与丈夫的日常生产经营。原告也未能提供证据证明该债务用于两被告共同生活、共同生产经营，该欠款并非两被告共同的意思表示。故依据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第3条“夫妻一方在婚姻存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”的规定，判定所欠货款不应认定为夫妻共同债务，妻子孟某不需要承担偿还责任。

对于夫妻共同债务的清偿，首先由双方协商，如果双方能够对债务承担、财产分割、子女抚养达成一致，则可以通过登记离婚的方式办理离婚登记，将共同达成的债务承担、财产分割、子女抚养的协议写人离婚协议中，一旦完成离婚登记，该协议对双方具有约束力。

02

因为债权人并未参与到双方达成的债务承担的协议或者人民法院判决的债务承担方式中，所以该承担方式对债权人没有约束力，即不能对抗债权人，债权人仍有权就夫妻共同债务向双方或任何一方主张全部清偿。

03

如果债权人另案起诉夫妻一方或双方，并经人民法院判决由夫妻双方或一方承担清偿责任，夫妻任何一方实际承担了超过双方约定或人民法院离婚判决中判决其承担的债务份额的，对于超过部分，实际承担的一方可以向另一方进行追偿。

《民法典》条文

第一千零六十四条夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。

夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。

第一千零八十九条离婚时，夫妻共同债务应当共同偿还。共同财产不足清偿或者财产归各自所有的，由双方协议清偿，协议不成的，由人民法院判决。

转自：江必新、张甲天主编《中华人民共和国民法典学习读本》（人民法院出版社）

来源：山东高法

不动产共有方式，你说的就算吗？不一定，要想好三件事

你好，我是@江南聊房产。

文章开始前，我先抛个问题：

在考虑不动产是写共同共有还是按份共有时，你是自己或者和家人商量后做出决定的，对吧？

工作中，我遇到过这样的情况，有的人因为份额没考虑好，导致孩子读不了书，银行贷不了款，还有的人不得不额外缴纳一笔高额的税费。

我们在确定不动产共有方式时，要考虑好哪三个方面的问题，怎么做才能避免不必要的困扰，希望这篇文能给你带来收获。

一、产权人产权人，就是我们在不动产权证书上看到的权利人，在这篇文章中，与主题有关的产权人包括两类人：一是产权人的父母与子女；另外一种是产权人的兄弟姐妹。

第一种产权人，他们购买不动产的目的是，父母为子女结婚准备的婚房，他们考虑到孩子社会经验还不成熟，同时，刚参加工作不久，工资还不高，所以，不动产权证书上写父母以及孩子的名字。

第二种产权人，他们之间是兄弟姐妹的关系。

二、共有方式不动产的共有方式包括三种：单独所有、按份共有和共同共有，这里我只说共同共有与按份共有。

共同共有最常见，好像很容易理解，但是，在后面我将要说到的案例中，却不是你想的那样。

按份共有又是什么意思呢？

我们从两个角度来理解：

一是哪些产权人喜欢用按份共有。

通常来说，在父母与子女以及产权人与兄弟姐妹之间设定按份共有比较常见。

二是用百分比来理解按份共有。

如果我们把完整的物权想像成一个圆，用百分比表示就是100%。假设产权人有三个人，父母与儿子，父亲30%，母亲30%，儿子40%。很直观吧？

现实中，为什么有人在设定共有方式时，会出问题呢？

我们来看两个案例，它们都是发生在我们现实中的活生生的教材。

三、孩子读书要考虑共有方式的内涵小柳夫妻大学毕业后，凭借他们的辛苦打拼，在父母的资助下，通过按揭贷款的方式购买了一套商品房，没多久，不动产权证书下来了，考虑到小柳的姐姐出了一部分房款，再说，大家都是一家人，不动产权证书上就写了他们三个人的名字，共有方式为共同共有。

出乎小柳夫妻意外的是，当他们用不动产权证书为孩子报名时被学校告知，需要不动产登记机构出具夫妻的不动产份额大于51%的证明。

看到这里，你是不是想：他们三个人，平均分摊，每人占有33.3%的份额，夫妻两个人加起来不就是66.6%吗？肯定大于51%啊。

但是，学校不是这样认为的。

他们想：夫妻是一家人，小柳的姐姐是另一个家庭，他们合起来各占50%。所以，夫妻的份额没有超过51%。

看到这儿，你觉得以上两个说法哪个更有道理呢？

我们再来看另外一个案例，它和按份共有有关。

四、父母为儿女购房，且为主贷人，如果按份共有，要特别小心老王为了儿子结婚，花费130多万买了一套商品房，首付50万，其他的通过按揭贷款支付。

在办理不动产权证时，共有方式为按份共有，其中：父亲1%，儿子99%，父亲的想法很简单，这套房子本来就是为孩子今后结婚买的，他的份额多点很正常。

只是，老王作出这个决定后，他没想到，银行、开发商和税务被搅在了一起。

（一）税务部门说，共有方式要先面签，再缴税

解释一下这句话。

父子二人缴税，税务部门要确定，每个产权人占有的份额是多少，然后，根据其名下的房屋套数来确定税率。

不太好理解，对吧，我打个比方。

父亲购买这套房子时，夫妻名下已经有两套住房，且办理了不动产登记。以家庭为单位计算，加上准备购买的这一套商品房，就是第三套房子。

税务部门就按照第三套房3%的比例来计算契税，假设：

房款130万，乘以3%，契税额39000元，再乘以父亲占有的产权份额1%，需缴纳契税是390元。

看到这里，我们就知道了，为什么税务部门要知道父子两个人各自拥有的房屋套数的原因了，同时，开发商要求购房者开具无房证明的目的就在这里。

但是，税务部门只知道算税，却不关心老王能不能贷款。

（二）银行说，主贷人产权份额少于50%，我们收回贷款

要搞清这个问题，就要从贷款前后的两个时间段来看。

（1）贷款前后的两个时间段

1）合同阶段

开发商在与购房者签订合同之后，大概过3-5个月左右（主要看楼房的形象进度），购房人就要与银行签订按揭贷款合同，经银行审核通过后，后者将购房款打到开发商的监管帐户。

也就是说，在不动产权证没有出来之前，银行已经放款了。

2）办理不动产权证阶段

不动产权证办好之后，接着就要办理抵押登记。办理抵押登记需要银行与业主共同提出申请。当银行知道，主贷人的产权份额只占1%的时候，打死也不同意办理，原因不是明摆着嘛，房子的价值是130万，主贷人的产权份额只有13万，贷款的金额是80万，万一主贷人遇到风险，银行的债权怎么办？

3）银行收回贷款，开发商被卷了进来

抵押登记没有办好，风险就没有从开发商转移到银行。

这话什么意思？

如果购房者在抵押登记没有办理之前违约，不按照合同约定支付月供，银行就要收回贷款，假设购房者没有偿还能力，开发商就要承担无限连带责任，用大白话说，就是购房者没有钱还贷款，你开发商垫付。

问题就在于，老王的不动产权证已经办好了，在他的不动产份额只占1%时，银行不办抵押登记，就找开发商要收回贷款。如果老王把贷款还清，就要面临下面的情况。

五、税务部门说，减份额不退钱，增值税很重（一）减份额不退钱

按照正常的思路，税务部门将老王的儿子多缴的50%的契税钱退还给他，再将这笔钱用来缴纳老王名下增加的份额的契税钱，这样操作行不行？

税务部门说，减掉的这50%份额的契税钱不退，老王需要对多出的50%比例缴纳契税。

关键的问题还在后面。

（二）转移不动产份额，未满两年需缴税

像老王这样，银行要是收回80万贷款，除非他将贷款还清，再变更自己与儿子的产权份额，问题是：这样操作，直接会产生这样的结果：因为上次契税发票上的时间与这次变更份额的时间跨度未满两年，他需要缴纳增值税和个人所得税，税率大约为6.3%，不用算，想想都恐怖。

那么，在设定不动产的共有方式时，有什么好的办法吗？

六、在确定不动产共有方式时，我们要注意哪些问题（一）为小孩读书贷款购房

（1）夫妻两个人名字

合同上写夫妻两个人名字，符合学校、银行的要求，税务部门也是按照一家三口来确定房屋套数；产权共有方式为夫妻共有较为常见。

（2）夫妻加上亲属的名字

可以按照以下原则来处理：

1）产权共有方式最好为按份共有；

2）按照我们本地教委的规定，夫妻名下的按份共有的产权份额大于51%，只要大于这个比例就行；

（二）主贷人产权份额的比重

主贷人的产权份额以及份额的比重要超过多少，这是贷款银行以及公积金都特别关注的问题。所以，我们要提前与银行、公积金对接，把政策问清楚。

这件事什么时候就问清楚呢？我建议在你打算买房之前就问好。记住：置业顾问的话要去核实，不能全听。

六、结语我们在选择不动产共有方式时，由于贷款、孩子读书以及改变产权份额时需要考虑费用的问题，它们并不是出现在同一个时间点，同时，税务、银行、学校之间的信息是不对称的，各自不知道彼此的政策，导致业主在面临这个问题时，想解决却因为政策的限制而陷入被动。

这篇文章，我想分享的是，在设定不动产共有方式时，需要想好三个方面的问题。买房是一辈子的大事，要先谋而后动，在购房时就要想好如何划分不动产的份额，从宏观上去思考，微观上去操作，才能抓住事物的本质，把主动权掌握在自己的手中。

我是@江南聊房产如果你看到了这里，特别感谢你的阅读。