房子按揭中可以再贷款吗?
廖生在深圳经营一家餐厅,现在年尾了,受到疫情的影响,急需一笔资金来周转,但是手头上确没有那么多现金。
资金紧张情况下,廖生听朋友说银行可以办理抵押房子贷款,想到了自己之前有在深圳买了一套房,现在价值1200万,还剩82万的按揭贷款没还清。
廖生认为,自己的房子虽不是全款房,但是借的贷款也不多,加上现在市场也比之前自己买的时候涨幅了不少,价值远远超过贷款,于是他问道:
“我的房是按揭购买的,但是还没有还清贷款,可以用来办理抵押贷款吗?”
在回答问题之前,我们要先了解按揭房都是什么性质。
按揭房,是指通过按揭购买、贷款尚未还清的商品房。按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行,在未还清房贷之前,房子现在是属于银行的,个人不能买卖。
按揭又分为法定式按揭和公义式按揭两种形式。法定式按揭是指将现有的房地产转让给按揭权人作为还款保证;公义式按揭是指将未来的房地产又或者说预售商品房(其实就是期房)转让给按揭权人作为还款保证。
既然按揭房不可以用于买卖,那么按揭房可以再次抵押给银行办理贷款吗?
这是可以。根据《城市房地产抵押管理办法》第九条第3款规定:房地产抵押后,该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出余额部分,简称二押。
在这种贷款方式下,借款人不用将之前的贷款还清,节省了时间与结清贷款的资金成本,但是与之而来也伴随着一些问题:贷款金额受限。
目前有很多银行是可以做二次抵押贷款的,但各家银行政策不同,给的利率额度都不同。所以如果想办理二押,应该优先找相关人事咨询(比如我),以求利益的最大化。
可办理二次抵押的房屋条件?
应为市场发展潜力较大的优质住房或商业用房,就是比较好卖的房子;
必须是现房,不可以是期房;
房屋已办理符合银行需求的保险;
房屋抵押登记手续已办妥。
贷款额度如何计算?
计算公式:房产价值×抵押率i-原贷款的本金余额;
房产价值:取原购买价与二押时的评估价中的较低者;
抵押率:住宅抵押率一般不超过70%,商业用房抵押率一般不超过50%;
原贷款的本金余额:以上文中的廖生为例,他的房屋市场价值1200万,还未还的82万就是本金余额。
所以廖生的二押额度约为:1200*70%-82=758万元。
③贷款时间及还款方式?
每个银行每个产品都不近相同,最高可以贷20年。像有些产品,直接可以做到随借随还,利息按你使用多少来算。还款方式可以选择等额本息、先息后本等。
那么,除了将按揭房再次抵押,还有没有别的贷款途径了呢
其实是有的,可以以房子为基础做个人信用贷,但是这个额度一般比较低,不会超过60万,而且信用贷利息也会较高出许多,小编个人是不建议使用的。
如果你名下有按揭房,现在刚好又有较大资金需求,不妨咨询一下专业人士,(比如我)根据自身的一个情况,提供一个最好的方案。
日本买期房:不怕开发商“烂尾”,原因有两点
盖文本人居住在日本东京,繁华的都市生活离不开买房的问题。今天聊聊在日本买期房,他们怎么防止开发商烂尾,保护购房人利益?
东京湾晴海高级住宅区奥运村
和中国一样买卖期房首先日本和中国一样,大多数新建住宅都是购买期房。一般流程是开发商规划楼盘,边开工建设,边通过互联网广告,地铁广告宣传楼盘。交房前先修建一个高大上的售楼中心,用漂亮的CG视频,3D视频介绍楼盘和户型,纸上谈兵的吸引购房者,并收取定金和签订购房合同。
三井不动产开发的东京湾高级住宅广告
住房贷款利率低如果购房者有意向,需要先确定好想要购买的楼栋以及房间号,然后递交自己的收入证明等申请贷款,最后缴纳房款总额10%的资金作为定金并签订合同。
索尼银行的房贷广告
如果是日本人或者有长期签证资格的外国人,可以0首付款贷购房,贷款额度为购房者过去年税前收入8-9倍的资金。比如购房人去年收入800万日元,银行会批给你7200万日元贷款,利率一般会在0.6%一下,最长可以贷款35年。0首付的话自己只需要支付各种税费,房钱全部由银行付给开发商。
如何防止开发商破产和楼盘烂尾在我们中国购买期房最大的风险在于,交房前开发商破产导致楼盘烂尾,最后购房者没拿到房子,任然要悲催的继续支付住房按揭,甚至是大型开发商都爆出烂尾风险。
日本的购房合同样本
日本在期房交易规则制定上通过以下两点保障购房者的权益:
定金由政府指定机关保管签订购房合同时开发商收取房价总额10%的定金,开发商收取定金后,需要按照收取定金额的100%以上,向政府指定的银行或者财务局缴纳保证金,目的就是为了防止开发商卷定金跑路。
日本最大银行之一三井住友银行
甚至在缴纳保证金时,万一开发商跑路后,由政府代为退还消费者定金时,产生的各种转账手续费也需要由开发商作为保证金一部分提前缴纳,购买期房收取的定金首先就被掐得死死的。
交房时银行才把房款打给开发商这里是关键,期房已经卖出购房人如果毁约那么定金归开发商所有,这里保护了开发商。当楼盘竣工时开发商已经签订售房合同,减轻了开发商的销售压力和缩短了资金回笼周期。
反过来为了保护购房人的权益,交房时律师在场的情况下,交割房产的同时,由贷款银行打款给开发商,交易正式结束。
总结日本通过规则,即保护购房人权益,又为开发商的顺利成交提供保障。好的规则应该像润滑剂一样,让市场顺利运转。
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预售商品房烂尾,断供正当性的法律分析
注:以下图片中的名称均为虚构,不针对任何自然人、法人或其他组织。
面对预售商品房不能如期交房,却要支付银行月供甚至额外房屋租金的情形,商品房购房人采取的主动解除购房合同与贷款合同不再偿还对银行剩余贷款或暂停对银行的月供还款做法得到了一些法院的支持。这些获得法院支持的判例背后的法律、法理依据是什么?本文将通过对购房人、房企、银行三者在按揭贷款购房模式中的关系、义务履行梳理回答上述问题。
按揭贷款购房的三方主体(购房人、房企、银行)中至少形成了5种法律关系,购房人与房企之间的预售商品房买卖合同关系,购房人与银行之间的担保贷款、委托付款合同关系、房企与银行之间的保证合同关系、委托监管(商品房预售资金)合同关系。正是以上法律关系形成的权利义务及义务的履行导致了按揭贷款买房纠纷的争议。
参考案例:(2013)沪一中民二(民)终字第325号,(2019)最高法民再245号
法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
一般债权、优先债权执行清偿顺序内容请戳为什么我申请的执行,执行款却被先分给了别人?
该类型判例直接依据司法解释作出,并且判决书中说理部分进一步指出在预售商品房买卖合同与担保贷款合同共同搭建构成的期房按揭贷款购房商业模式下,两种合同关系联系密切,在作为基础的预售商品房买卖合同非因购房人原因解除情况下,担保贷款合同一并解除,此时强调基于担保贷款合同的合同相对性,要求购房人承担偿还贷款的责任违背公平原则。而由房企偿还贷款的做法不仅符合公平原则,也利于提升司法效率。
参考案例:(2015)惠城法民二初字第1387号,(2017)粤13民终1881号,(2018)粤民申7516号
法律依据:《民法典》第六条“民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。”
第七条“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。”
商品房购房人生存权内容请戳抵押权,在吗?来过两招
该类型案例的判决聚焦于银行未告知购房人应将房屋预售贷款存入房企的监管账户,并且也未将贷款存入监管账户中。有的判决观点认为银行不构成违约,但在贷款合同订立及履行过程中存在过错,是商品房烂尾的间接原因,应当承担缔约过失责任,赔偿购房人的相应损失,依据公平原则,在房屋实际交付之间断供诉求应予支持。有的判决观点认为银行具有过错,根据诚实信用原则与公平原则,合理的断供诉求应当得到支持。
尽管对于银行的行为是否构成违约,应当承担何种责任等具体问题没有完全一致的认定,但该类型判决一致认为银行的行为违反了诚实信用原则(缔约过失责任的基础是诚实信用原则),应当承担责任。
两种类型的判决关注点都落在了合同履行的基础性原则上——诚实信用原则与公平原则,原因何在,需要从根源出发解释。
通过两种按揭贷款购房模式的对比,可以看出:
1、就资金流向与用途而言,二者都是银行流向房企(不经过购房人),最终由购房人月供还贷给银行,不同之处在于,现房按揭购房中,多了一步贷款资金物化为房屋的过程,造成购房人还贷的对价是确定的房屋权利(物权),期房按揭购房中,购房人还贷的对价是预期的房屋权利(债权),简言之,购房人现房按揭贷款的资金是购房资金,购房人期房按揭贷款的资金可说是建房资金(购房人替房企贷款)。
2、就法律关系形成的顺序而言,在购房者贷款、购房之前,二者都有银行主导的前置法律关系构成风险隔离墙。
现房按揭贷款中,为确保房企的还款义务,降低坏账的风险,银行会确保资金使用安全,使贷款资金物化为房屋,构建按揭贷款购房的基础。
在期房按揭贷款中,银行与房企双方(有时监管部门作为合同第三方)的委托监管关系,同样可以达到确保资金物化为房屋或银行控制贷款资金安全的效果,降低银行与购房者的风险,构建按揭贷款购房的基础。因此在期房按揭贷款购房的模式下,银行与房企的委托监管关系必不可少且至关重要,此法律关系的全面履行是期房按揭贷款购房模式得以进行及顺利实施的重要因素。
3、就风险承担而言,期房按揭购房中,购房人的风险与权利极不平衡,其对房屋交付的期待能否实现完全依赖于房企及银行诚实、全面的履行义务,而其还贷的义务却是实实在在的,银行不会根据房企义务履行情况变更对购房者要求。反观银行的风险与权利,相较于房企向银行担保贷款(房企为债务人并提供担保)或购房人担保贷款购房(购房人为债务人并提供担保),期房按揭贷款购房模式下,银行同时将房企、购房人一并拉入还款义务中,风险并未增加。
综上,房企、银行、购房人三者间的法律关系构成了作为整体的期房按揭贷款模式,任两者之间的法律关系都不能单独割裂存在。银行与房企的委托监管关系是期房按揭贷款模式正当性的基础,是银行与购房人借贷关系与委托付款关系成立的前提,更是确保贷款资金安全(贷款资金与房屋建设进度相关,若房屋未建成,贷款资金应当相应剩余)的重要保障。
当银行与购房人签订担保贷款合同时,其已经与房企存在委托监管关系,就应当告知、提示购房人监管账户的存在及作用,促使购房人委托银行将贷款付至监管账户。在合同签订时该告知、提示义务是先合同义务,是基于按揭贷款购房模式的诚实信用要求,不因合同约定产生或排除的附随义务。若银行未履行以上义务,对于购房人就(至少)构成了过错,应当承担对购房人的责任,而烂尾房屋购房人停贷行为造成的银行损失,属于银行自身行为造成的风险,应由其自己承担。
在购房合同因烂尾被解除的情况下,基于房企与银行的委托关系、该商业模式下的权利、义务平衡及银行对贷款资金的控制,银行不应当依据合同相对性独善其身,合同解除后偿还剩余贷款的义务应由房企承担,房企不能偿还的风险则应由银行承担。