买房贷款下不来怎么办？五个方法教你快速修复征信

买房一般分两种缴费方式，全款和按揭。全款也并不是一次性缴清，根据房屋的性质不同，一般都需要定金，然后选房再缴纳房款的百分比，剩下的少部分房款，在交房时一次性结清。“贷款”其实也是一样的，唯一不一样的是在付完定金后，再去贷款。那么，贷款下不来怎么办？这种情况是个人原因导致贷款下不来，买房定金是不退的。缴纳的定金基本要不回来了，但很多人都觉得，这样买房是不是很吃亏？而且没贷款之前，谁也不知道贷款能不能批下来？当然不是，这些贷款能不能批复下来都有一个共同的问题，就是“征信”。房贷下不来跟“征信”有关系，不是征信“花了”就是征信“黑了”。今天达达就带给大家五个方法，教你快速修复征信。

一、及时了解征信状况，最好半年-1年查询一次。征信好坏自己要知道，买房时前5年就要做准备，半年至1年，查询一次，避免你因为部分的逾期在征信报告上频繁显示。

二、理性借贷，避免记录过多，导致贷款批复不下来。借贷找一些信誉度高的，最好是银行这样的正规借贷公司，像一些小贷公司，还款到期日临近，自己因为忘记而没有及时接受到提醒，导致逾期1-2天而上征信记录，也会对自己带来不小的影响，这里要多做提醒，实在记不住，就给自己提前设置闹铃，宁可提前还，也别拖到最后。

三、不要轻易相信付费修复的征信，不逾期、不赖账。征信修复是需要依靠良好的使用记录，付费修复纯属无稽之谈，不逾期，不赖账，“有借有还，再借不难”的道理相信大家都清楚。轻易相信付费修复征信，只是让自己本身因为征信问题而迫切走捷径想解决时，掉入到另一个被骗的坑。

四、短信里批复的额度不要轻易相信，及时向银行核实。收到贷款批复的的短信轻易不要相信，尤其是“某某银行批复了大额贷款，点击下方链接”，收到这样的短信都要先向银行及时核实，那些不知道的号码就更不要轻易借贷和相信了。你永远不知道“真”和“假”哪个先来，也是为了确保资金安全。

五、社会行为造成不良征信记录有人可能觉得，我什么都好着，也没逾期，也没欠款，还从来不借钱，怎么征信会有问题？这个时候你应该考虑，是不是你曾经的行为导致征信有了不良记录。比如说：欠税、民事判决、强制执行记录、行政处罚未缴纳、电信欠费、高铁、地铁逃票、旅游过失，甚至有地方已经把闯红灯也列入征信审核的标准，这个时候就尽快解决欠款、欠费，等待5年，在这5年内，没有不良记录发生，征信是可以自动恢复的。

达达房探长个人认为：其实买房贷款批复不下来，大多数都是征信“花”或“黑”有很大关系，“征信花”：其实就是过多查询征信，这样征信就花了，毕竟救急不救穷，过多查询、信用卡大量申请，让银行误认为你缺钱，到处贷款，导致征信花了。“征信黑”：这个就比较严重了，因为有了逾期记录，一年内有了2-3次，两年内5-6次逾期，基本征信也就黑了，这样的事绝对不要出现。关注达达房探长，分享给你更多的房产知识。

买房办不下按揭贷款，哪方承担责任？来看两个典型判例

安家立业，意味着买房注定是咱老百姓生活中最重要的事之一。尽管慎之又慎，但购房者总担心自己会被房地产开发商套路了，一旦遇到争议还经常束手无策、感觉自己任其宰割。近些年大城市的房价飙升，大多数买房时结合自身支付能力会选择首付加银行按揭的方式支付房款。笔者遇到过不少咨询买房付完首付却办不下按揭贷款的事，本想从中大量案件中总结出一个像数学公式一样普遍适用的规律，但发现个案中事实差异巨大难以得出预测稳定结果输出。同时，笔者也会从一些典型案件中分析审判观点，发现了一些有现实意义的判例。

本文推荐两个典型判例，帮助大家了解买房时办不下按揭贷款的影响。

判例一：买房人有理却输了官司，其中必有隐情！

（内蒙古高院再审结案）

简要案情：

2011年11月21日，马某向汇金公司买房（商铺），付款方式为马某“于签合同之日交清房屋首付款(人民币)281448元整，余款(人民币)220000元整做按揭贷款”，在交纳了首付款后，汇金公司将商铺交付给马某使用，双方约定由汇金公司负责办理按揭贷款的相关事宜，另有办证费若干元。

合同订立后，马某依约交清了房屋首付款和办证费，但很快知道了按揭贷款却未能如期办理的事实。双方对不能办理银行按揭的原因各执一词，汇金公司主张马某自身不符合银行的贷款条件、银行拒绝提供按揭贷款，马某则主张是房屋没有在规划建设部门登记备案、所以银行拒绝办理按揭贷款。一审法院对办理按揭贷款责任作了有利购房人的认定：在汇金公司未举证证明其主张的情形下，认为依据双方约定的由汇金公司负责办理按揭贷款的相关事宜，可以确认是因汇金公司的原因致按揭贷款没有办理，二审法院、再审法院后续未对此进行否定。因为按揭贷款未能如期办理，马某也一直未支付余款，汇金公司与马某就余款支付商议无果。

汇金公司约在2017年11月向法院起诉请求马某支付余款及逾期付款违约金。马某接到起诉材料后，提起反诉以未办理合同备案登记导致不能办理房屋产权证，提出解除合同、返还购房款、办证费用及利息的反诉。

本文关注事务的判决和法院裁判思路的示明：

判决驳回了马某解除合同的诉求。一审法院认为马某以汇金公司未办理合同备案登记而未取得房屋权属证书主张解除合同不符合法定情形、双方对此亦没有约定而驳回。内蒙古高院再审时与一审法院有不同意见，认为马某有合同解除权，但却没支持，该高院示明：因汇金公司原因致使马某申请的银行房屋银行按揭贷款未能办理，马某可以依法请求解除合同，但同时法律有规定，马某应在知道其未能办理按揭贷款之日起一年内行使解除权，马某于2017年才向一审法院反诉请求解除合同，已过解除权行使的法定期限，其解除权已经消灭，因此马某维持了驳回马某解除合同的请求。

判例二：买房人不同意提高合同已定的首付款比例，几经波折后再审最终维护了买房人的权益！

（广西高院再审结案）

简要案情：

2013年12月16日，王某与龙叶公司签订《商品房买卖合同》，合同约定王某购买龙叶公司开发的住宅，总价546949元，王某选择银行按揭付款方式（首付款30%+银行按揭70%）向龙叶公司支付房款，王某应将银行按揭贷款相关材料提交给龙叶公司及其销售代理商荣申博公司。合同履行过程中，王某交付房款时还向荣申博公司支付过服务费若干元。2014年8月，荣申博公司告知王某未能办理银行按揭贷款、并要求提高首付款至40%，王某不同意并要求退房，龙叶公司和荣申博公司至此不再帮助王某办理相关的购房手续，也未交付房屋给王某。2016年6月1日，王某与龙叶公司、荣申博公司因退购房款的问题在区住建局的主持下进行调解，未达成共识。

王某向人民法院起诉请求判令解除《商品房买卖合同》、返还已付购房款及利息等。

本文关注事务的判决和法院裁判思路的示明：

这个案件经历了一审、二审、再审，二审推翻了一审判决、再审又维持了一审判决，我们来共同了解、探索一下：

1、一审：认定合同有效，因龙叶公司、荣申博公司违反合同约定提高购房首付款，致使商品房买卖合同不能实现，支持解除商品房买卖合同后返还已付购房款及利息等。

2、二审：认定合同有效，但不支持王某的诉求。支持出卖人、要提高购房首付款至总购房款至40%的要求，认为王某构成违约，龙叶公司有权不交付该商品房，进而改判驳回了王某的诉求。

3、再审：认定合同有效，改判二审、维持了一审判决，支持王某的诉求。在判决书中对本文关注事实进行了重要示明：以按揭方式购房涉及的地方政策和银行内部规定较为复杂，普通购房者难以全面掌握，一旦按揭不成，容易导致购房者无力履行购房合同。龙叶公司作为专业的房地产开发商，在售房时应充分了解购房者的个人详细信息，充分评估是否符合贷款条件，如实告知选择银行按揭贷款支付存在的风险。龙叶公司既未证明其已尽到以上注意提示义务，亦未证明王某存在提供的按揭贷款所需材料不齐全、首付款比例不符合按揭银行的要求导致无法办理按揭贷款的情况下，二审法院径行认定王某未补足首付款比例构成违约，显然与合同约定不相符。

笔者建议：

1、裁判机构一般会认定商品房购销合同的有效性，且不以向行政报备为条件，这样能给作为购房人的老百姓在签合同时一颗“定心丸”。

特别提示：本文提及的商品房购销合同是指内容健全的正式合同，实际生活中在签商品房购销合同前还经常遇到签认购合同、预售合同等形式的合同，该些认购、预售合同的效力法律另有规定，本文不涉及该等内容。

2、银行按揭贷款支付是商品购销中常见且重要的支付方式，法律认可该等条款的有效性。购房人要提前查实自己的征信情况；务必认真仔细地审阅该类合同条款，充分理解条款中每句、每词、每字的精准意思，存在疑问点及时沟通确认，并与自身具体情形对号入座式地进行严格比对，反复评估自身的支付能力和抗风险能力后再做决策。

判例二中高院再审支持购房人请求有个重要基础，开发商未如实告知选择银行按揭贷款支付存在的风险等注意提示。现实生活中开发商一般顾请有专业法务团队支撑，他们同样会对历史判例进行检索、比对，并迅速对自身行为进行改进。所以，客观要求购房人更加注意细节，避免“踩雷”甚至跌入“陷阱”。

3、银行按揭办理出现问题时，务必全面了解问题发生的原因，并再次对照合同约定后自查有自身是否完整履约，发现自身行为不当时及时纠正。确认自身无行为不当的，既可以要求严格按合同履行，也可以结合实际情况协商新的处理方式，若协商达成共识的，新的共识会替代合同中对应的约定内容，即以后面的共识为准。

4、银行按揭无法办理时，若系一方当事人违约造成的，守约的另一方可以请求解除合同和赔偿损失；双方都无过错的，双方当事人都可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本文列出的两个判例都属于出卖人有违约、买房人有权请求解除合同的情形。现行有效的法律规定是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条。

5、判例一的买房人有理却输了官司的情形，提醒广大买房人：注意权利行使行为的时效和期间！很多人已经对我国民法规定的基本诉讼时效有了认识，但本文要特别提示：法律对很多特殊事宜会规定权利行使的除斥期间，例如《民法典》第一百五十二条就规定了一些特定情形要求在法定时限内行使撤销权。除斥期间和诉讼时效是不同法律概念，除斥期间要求权利人必须在法律规定的期间内作出符合法律规定的行使权利行为，否则权利就丧失了。判例一里面购房人本身是合同解除权利的，却因为行使该权利时已经过了法律规定的除斥期间而丧失了权利，最终形成有理也输官司的事实。关于识别除斥期间和诉讼时效是比较专业的事务，如果遇到自己分又不清的时候，建议一定要及时向专业人士咨询、确认。

交了首付无法贷款？我教你怎么办

现如今大部分购房者在够房的时候，都是选择先付首付，其余部分按揭贷款。正常情况下的按揭也都能顺利批复下来，当然也存在着少部分的无法按揭的情况。今天我们就来说一下缴了首付什么情况下会无法贷款，无法贷款的时候我们应该怎么办！

无法贷款的原因有哪些？

1、购房者自己的问题

贷款办理不下来的大多数原因都在于购房者自己，贷款买房的时候需要查看借款人的征信，有的购房者在以前办理过其他贷款或者是使用过信用卡，在使用过程中留下来不好的记录，导致自己的征信存在问题，就会影响住房贷款的办理。另外购房者的工作是否稳定也会影响住房贷款，有的银行还会看借款人的社保缴纳情况，如果借款人缴纳不稳定，说明其工作不稳定，银行就会担心其还贷能力。还有就是购房者贷款数额过大，提供的银行流水达不到银行的批复条件，所以这类借款人有可能被拒。

2、房屋产权的问题

有得房子是不能办理银行贷款的，比如小权证明，而办理银行贷款必须要有可靠的产权证书，所以小产权房子，银行是直接拒贷的。另外还要注意，有些房龄较大的二手房，考虑到剩余产权年限的问题，也有可能会被银行拒贷。

3、开发商的原因

贷款办不下来也有可能是因为开发商的原因，通常我们购买新房，开发商都会协助我们办理贷款手续，有的开发商会直接帮购房者代办了，但由于买房的人较多，难免会有出现漏交材料的情况，或者是因为开发商不具备销售房屋的资格，这两种情况都会影响贷款的办理，如果是因为开发商的原因导致购房者贷款办不下来，责任就在与开发商，购房人可以要求开发商解约，并要求退还首付金、定金，并承担相应的违约金。

贷款办不下来该怎么办？

1、及时补救

如果购房者遇到交了首付款，贷款却办理不下来的情况，千万不要急着换银行，在搞清楚了贷款办理不下来的具体原因之后，还可以采取补救措施，重新提交贷款申请。如果问题出在购房者本人的信用、流水、负债等情况，建议增加首付款数额，减少贷款的申请金额，将资料准备齐全后再向银行申请贷款。

2、换贷款银行

办理贷款手续千万不要嫌麻烦，如果购房者确实不满足前一家贷款银行的要求，则可以尝试换一家银行。不同的银行有不同的放贷政策，在这家银行申请贷款失败，并不代表申请其他银行的贷款也会失败，每家银行审批贷款的严格程度不一样，说不定在放贷政策较为宽松的银行就可以成功贷到款。所以在各位遇到被银行拒贷或者贷款额度不足的情况时，购房者可以尝试换一家银行贷款。

3、找担保公司

这种情况算是比较严重的了，一般购房者个人征信存在一些小的问题都不会对贷款有太大的影响，如果购房者的资质确实不太好，但自己有特别想要购买这套房子，那么可以考虑找担保公司为自己做贷款担保。不过通过担保公司贷款会产生额外的费用，这笔费用相对于银行贷款要高一些，大家要做好心理准备。