银行按揭房贷业务有所松动 整体增速放缓涉房风险敞口可控

此前，受监管政策影响，涉房信贷增速放缓，而近期多家银行房贷额度释放、放款提速，房贷松动信号明显

《中国科技投资》龙秋月

2021年三季度，上海、广州等一线城市房贷利率上升，多家银行房贷额度告急，放款时间延缓至三个月到半年，甚至部分银行暂停按揭房贷业务，出现“房贷放款难”现象。与之相比，目前银行的房贷额度不断释放，放款速度明显加快。一位国有银行信贷经理向《中国科技投资》记者表示，“在申请资料齐全无误的情况下，银行审批的时间在两周左右，核准后约一周就放款。”

2020年底，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），将银行业金融机构分为五档，并对各档银行房贷占比提出上限要求，自2021年1月1日起实施。在监管政策的影响下，银行主动压降调整房地产贷款占比已有所成效，包括房地产行业贷款余额在内的多项指标的增速均出现回落。

按揭房贷审批有所松动

去年三季度，为抑制过热的房产交易，上海、广州多地调整房贷利率。2021年7月，上海宣布上调房贷利率，调整后的首、二套房房贷利率分别为5%、5.7%。截至2021年8月，广州房贷利率年内出现五次提价，大部分银行首、二套房房贷利率分别在5.85%、6.05%以上。截至2021年9月末，北京房贷利率一直保持平稳，仍执行首套房利率LPR+55、二套房利率LPR+105的标准，即首、二套房房贷利率分别为5.2%、5.7%。

与此同时，受房地产调控政策的多重影响，各大银行对申请房贷客户的资金来源以及资质的审批趋向严格，同时压缩房贷额度、放缓审批进程。各大一线城市纷纷出现“房贷放款难”现象，房贷审批放款时间被拉长至3-6个月不等。

2021年9月29日，央行与银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，召集全国24家主要银行负责人参加会议，会议强调，金融部门要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制。

在国家严监管下，房地产行业遇冷，为缓解该情况，2021年10月，监管部门公开表示，引导金融机构满足房企和个人购房者的合理信贷需求；2021年12月，银保监会又强调，现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

根据贝壳研究院报告显示，2021年10月，其监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，系该机构年内监测房贷利率首次出现环比下降的情况。贝壳研究院首席市场分析师许小乐曾公开表示，这间接表明居民购房的信贷环境在改善，也是购房信贷环境筑底的表现。

受房贷监管政策纠偏的影响下，银行的按揭房贷额度得到充足保障；同时，部分城市房贷利率出现下调。此前多地房贷需排队等候数月方能审批放款，也开始出现松动，审批时间明显缩短。

在广州，一位建设银行（601939）信贷经理向记者表示，去年房贷额度相对紧张，审批放款需排队等候3-6个月；相比之下，现在房贷审批放款周期明显缩短，银行会在一周左右对客户作出审批结果。贝壳找房的一位房产中介则告诉《中国科技投资》记者，“现在银行房贷审批时间大概是两个星期到一个月左右。我年前帮助一位客户申请广发银行的按揭房贷，一个星期就审批放款了。”

另有助贷人士向记者表示，去年广州一手房银行审批放款时间普遍为3-6个月，二手房审批放款则需排队等候6个月以上；如今，广州一手房、二手房银行审批放款时间分别缩短至2-4个星期、3-4个月。

根据贝壳研究院报告显示，2021年12月，其监测的103个城市个人住房贷款平均放款周期为57天，较上月缩短11天。经过两个月的调整，当前部分城市银行放款速度加快，超80%的城市放款周期缩短。在上述103个城市中，约20%的城市放款周期在1个月以内，约40%的城市放款周期在1-2个月。

2021年10-11月，央行首次在每月金融统计数据报告中单独列出个人住房贷款统计数据。其中，10-11月，个人住房贷款余额分别为37.7万亿元、38.1万亿元；当月分别增加3481亿元、4013亿元；分别较上月增加1013亿元、532亿元。

*央行公布的2021年10-11月个人住房贷款统计数据，截图自央行官微

房贷增速放缓

根据《通知》，五档银行金融机构分别为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%；个人住房贷款占比上限分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

《通知》还指出，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出监管要求的2个百分点以内的，业务调整过渡期为本通知实施之日起两年；超出监管要求的2个百分点及以上的，业务调整过渡期为本通知实施之日起四年。目前，超标银行仍在压降房地产贷款集中度的整改期之内。

近期，中证鹏元资信评估股份有限公司（以下简称“中证鹏元”）发布《房地产贷款集中度管理新政对银行业影响几何?》（以下简称《公告》）指出，以2020年前上市的39家上市银行为样本，截至2020年末，14家银行存在房地产贷款集中度指标超标情形，其中，6家银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比均超标。

2021年上半年，多家房地产贷款集中度超标的银行开始进行压降，力求在业务调整过渡期内完成任务。《公告》还指出，截至2021年6月末，商业银行集中度超标情况整体有所好转。原39家上市银行对公房地产贷款占比仅为6.47%，个人住房按揭贷款占比为17.03%。原39家上市银行中有28家银行房地产贷款集中度指标出现一定程度下降，其中，超标银行个数从2020年末的14家降至13家，平均房地产贷款占比下降0.46%。

*上市银行个人房贷集中度情况，截图自中证鹏元发布的《公告》

某银行市场分析师向《中国科技投资》记者表示，压降房贷占比，可通过做大分母的方式，但更多是要通过加大对区域小微企业、制造业等重点新兴领域的信贷投放。

央行公布的《2021年金融机构贷款投向统计报告》指出，截至2021年末，房地产贷款余额52.17万亿元，同比增长7.9%，较上年末增速下降3.7%；全年共增加3.81万亿元，占同期各项贷款增量的19.1%，较上年全年水平低7.2%。其中，房地产开发贷款余额、个人住房贷款余额分别为12.01万亿元、38.32万亿元；分别同比增长0.9%、11.3%，分别较上年末增速下降5.2%、3.3%。

中国房地产数据研究院院长陈晟告诉《中国科技投资》记者，“2021年下半年，房地产贷款政策有所调整、恢复，开发贷和个人的购房贷款整体都是按照三道红线执行，所体现出的指标都是同比下降。整个房贷增速的回落也体现出2021年房地产行业，从比较憧憬的状态适当恢复到中性的状态。”

乡村振兴建设委副秘书长袁帅向记者表示，在房企三道红线融资新规、银行房地产贷款集中度管理等行业严监管政策下，房地产行业信贷投放整体放缓，房地产开发贷款和个人住房贷款增速快速下滑，银行房地产信贷投放结构也在发生变化，对公房地产贷款占比较为稳定，个人按揭贷款占比提升、趋于平稳，房地产调控“因城施策”，个人住房贷款收紧、严控非房贷违规流入。监管部门坚持贯彻“房住不炒”的定位，坚持把“稳定”作为楼市行业发展的基本目标，房贷增速放缓回落，楼市行稳才能致远。

干货｜什么是“按揭”？和抵押贷款有什么区别？

按揭贷款是指申请按揭人将房产等现有资产的产权暂时转让给按揭受益人（即银行）作为还款保证，在申请按揭贷款。在申请按揭人还清贷款后，按揭受益人（即银行）会立即将作为还款保证的抵押物的产权进行归还。但在未偿还贷款前，申请按揭人依然享有抵押物的使用权。

以按揭贷款购买房产为例：就是你虽然通过按揭贷款购买了房产，但是你只享有使用权，不享有产权，即按（产权被扣）；当你偿还完贷款后，你就能够取得该房产的产权，即揭（取得产权）。这就是按揭贷款。

按揭贷款和抵押贷款有什么区别？1、概念不同：

根据以上解释我们可以知道，按揭贷款是以资产的产权为抵押进行贷款。在未偿还清债务前，借贷人仍旧可以享有抵押物的使用权。

而抵押贷款是指以现有资产（已有的房产、债券、契约等）为抵押向银行申请贷款。抵押物的使用权也一并暂时抵押给银行。将贷款还清后，银行会将抵押物进行归还。若未能按时还款且不具备还款能力的，抵押物会被进行拍卖。

2、贷款目的不同：按揭贷款多数被用来购置房产、车等耗资较多的资产。可以简单理解为分期付款；而抵押贷款是将现有资产进行抵押来获得大笔资金，多数用来经营上的资金周转。

3、贷款利率不同：

在利率方面按揭贷款的利率会比抵押贷款利率低很多。一般来说，按揭贷款的利率大约为4%-5%，而抵押贷款的利率大约为5%以上。

4、还款期限不同：

按揭贷款最长贷款期限为30年，抵押贷款的最长贷款期限最长不超过10年。但是抵押贷款放贷只需要对抵押物进行估价，放贷较快，审核时间较短。而按揭贷款需要银行进行对借款人的多项指标进行评估，并且审核周期较长。

“揽客”措施迭出 银行加码按揭房贷

本报记者秦玉芳郝亚娟广州上海报道

“按揭贷款利率下限下调”与“5年期LPR利率下调”政策叠加，各地银行购房按揭利率启动新一轮下调。据融360数字科技研究院不完全统计，目前已有25个左右的重点城市最低可执行全国房贷利率下限水平。

与此同时，为了支持购房消费、拓展按揭业务，银行纷纷启动按揭贷款促销模式，“安居贷”、转按揭、推荐签约返现奖励等举措迭出；在房贷审核方面，银行对账户流水的要求也有所调整。

《中国经营报》记者采访多家银行的零售业务人士了解到，近期存量房贷客户提前还款意愿强烈，这也使得一些转低利率按揭或灵活还款的产品，受关注热度越来越高。

按揭促销举措频出

5月15日，人民银行发布降低个人住房贷款利率下限的通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；各地“因城施策”，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

随后，各地商业银行纷纷下调了购房按揭贷款利率，叠加5年期LPR下调15个BP至4.45%的政策，南京、天津、济南、惠州、清远等多地银行的首套房贷利率已降至4.25%。

首套房贷款利率下限调整“满月”之际，多地调降利率及首付比例，以拉动购房需求。记者注意到，截至目前，多个城市放开限购措施、调降首付比例、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等。住房金融环境亦持续改善，据融360数字科技研究院监测，截至5月25日，监测的42个城市中，17个城市最低可执行首套4.25%、二套5.05%的房贷利率。

据了解，不少银行开启购房按揭业务促销模式。日前某股份银行深圳分行官微公告称，亲朋好友推荐办理住房按揭贷款签单成功即可获得千元礼品一份，礼品可叠加，多荐多得；另一股份银行温州分行与温州住建局合作推出“安居贷”，居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第四年开始分期还本付息。

此外，亦有银行推出转按揭产品，吸引此前房贷利率较高时办理按揭房贷业务的客户。某城商银行官网公众号推文称，为广大客户享受更优惠按揭利率、减少房贷月供利息支出，总行营业部特推出转按揭业务，首套房利率5.05%。

某股份银行一位零售客户经理表示，近期按揭贷款利率一降再降，现在基本已经达到十年来的最低水平了，之前办理房贷的客户提前还贷的意愿越来越强烈，咨询提前还贷事宜和办理提前还贷的客户都在激增。

房贷按揭竞争加剧

分析人士认为，消费信贷业务不振的情况下，资产质量相对较好的房贷按揭业务仍是银行零售信贷增长的重头，这也加剧了银行房贷按揭业务的竞争。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，房贷一直是各家银行风险较小的优质业务，而近期由于预期下行和需求不足而导致按揭贷款下滑严重，为保业绩而启动促销措施，这是银行房贷业务降利率、做促销等活动背后的主要因素。

“银行推出的‘安居贷’、转按揭等促销业务都是为了保证涉房贷款业绩而进行的促销措施。目前，银行的涉房业务除了利率呈下降趋势之外，首付比例也有下降趋势。”柏文喜分析指出。

在融360数字科技研究院分析师李万赋看来，从银行角度看，一是房地产市场消费疲软，楼市政策暖风频吹，政府和监管部门鼓励商业银行更好地满足购房者的合理性住房融资需求；二是受疫情影响，部分人群收入不稳定或者暂时失去收入，消费贷的不良率也有所上涨，住房按揭贷款属于优质资产，银行非常倾向于将信贷资金投向住房按揭贷款。

“银行之间的竞争比较激烈，各家银行执行的利率差异空间小，因此开始通过按揭贷等住房消费金融服务产品、转按揭等其他措施吸引客户。”李万赋说。

植信投资研究院资深研究员马泓指出，近期按揭贷款促销业务推出的原因，主要是为了充分满足居民的住房需求，改善住房销售环境。

“考虑到个人按揭贷款占银行贷款业务的比例较高，且往常其贷款质量也非常好，风险相对较低，因此银行有意愿通过各种方式，以保障住房信贷能够顺利度过近期艰难时刻。具体的创新举措，包括针对疫情较为严重的地区，减免或延长房贷利息支付周期，部分地区对新购房者采取灵活还款的做法，延后本金偿还年限等。”马泓如是表示。

不过，全联并购公会信用管理委员会专家安光勇认为，一方面，受内外部环境影响，房地产开发商等供应方资金链紧张，也严重影响到需求方；另一方面，经济下滑导致居民购买力大幅下降，对购房态度更趋审慎，考虑到各种因素影响，预计银行的促销活动的效果比较有限。

从居民贷款情况来看，央行公布的5月金融统计数据显示，5月新增社融2.79万亿元，同比多增8399亿元，在结构上，短贷、票据和政府债券增加占比较大，住户贷款增加2888亿元，同比少增3344亿元，也意味着居民中长贷需求亟待提振。

展望未来，购房消费刺激政策或将进一步加码。中指研究院分析认为，在当前经济承压、房地产市场深度调整叠加新冠肺炎疫情多点散发等背景下，预计6月地方政府将继续加快推进因城施策；首套房贷比例、二套认定标准等也有望进一步松动。

马泓也表示，预计下一个阶段，住房金融环境将进一步改善，包括加快按揭投放速度、适度下调房贷利率、放宽地方公积金贷款制度、有条件的城市将逐步取消限制性购房政策，推动居民按揭贷款增速企稳回升。