首套房贷利率下限下调至4.4%，利率重回7年前的房贷水平

极目新闻记者刘闪

5月15日，央行、银保监发布“关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”。该通知提出：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。当前，5年期及以上贷款利率是4.6%，下浮20个基点，意味着首套房最低4.4%。

该通知虽然是周末发出，但还是引起不小的轰动。对此楼市专家认为，此次房贷利率下调幅度大，重回2015年“930”后的利率水平，降低了居民的购房门槛，节约了刚需首套房购房成本，也提振了市场的信心。

调整针对新发放的个人房贷

此次差别化住房信贷政策，对于首套房、二套房的区别较大。根据《通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限，将调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。根据4月公布的5年期LPR报价4.6%，按照此次调整，也就是说首套住房的房贷利率最低可到4.4%，二套房房贷利率仍执行最低5.2%的标准。

除此之外，通知还提出：在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

通知发布后，引起很多居民家庭的关心，有市民在极目新闻微信公众号留言咨询：已经购买的房子贷款能否享受此次调整的政策？

对此，业内专家表示，此次通知主要针对的是新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。

“按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。”上述专家称。

利率重回7年前的房贷水平

根据中指研究院监测数据，今年以来全国已有超百城优化调整房地产政策200余次，4月以来政策优化的节奏和力度均有所加大，但部分地区疫情反复下，短期政策效果尚不明显。从人民银行发布的4月份金融统计数据看，目前居民个人住房贷款负增长情况较严重，居民住房需求疲软，房地产市场仍处于深度调整期。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，众所皆知，房贷利率的下调会降低购房成本，刺激购房者的入市。此次调整，首套住房的房贷利率最低可到4.4%，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷水平。2016年全国房地产转暖也是因为彼时信贷环境较为宽松，她预测本次信贷政策释放出的利好也有助于楼市企稳转暖。

王小嫱认为，受疫情的影响，房地产市场消费意愿下降，成交低迷，周末央行的通知，将实质性降低居民的购房门槛，提振市场信心，让居民看到房地产市场仍在国民经济中发挥着举足轻重的作用。在房地产市场的发展规律中，短期看金融，金融环境的宽松必然有助于市场向好。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林认为，此次房地产市场利率下限从理论上来说，可以降低刚需和改善性住房的资金成本，从而激发购买需要。但需要注意的是，在房住不炒的总基调下，此次政策只是给了地方更多的自主权，由于银行信贷依然是市场风险导向，所以房地产贷款利率下限下降实际上对房贷市场的利率影响还是非常有限。即使地方有设定利率市场利率和房贷利率加点政策的能力，但银行的资金不是来自于地方政府，而是主要来自于央行和储户渠道，其资金本身就有一定的成本。他表示，之前银行围绕房地产按揭业务已经将利率压在一个很低的水平，继续向下压低房贷利率空间非常有限。

具体执行允许各地有差异

自今年起，中央频频喊话支持刚性和改善性合理的住房需求，各地不断出台楼市松绑政策，但从市场实际恢复情况，市场回稳的速度不及预期。

据介绍，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循“因城施策”原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。具体而言，在全国统一的贷款利率下限基础上，地方层面，可选择跟随全国下限下调，也可保持不动或适度上调，维持区域房地产市场稳定。在银行层面，在城市贷款利率下限基础上，银行业金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

“此次调整赋予的‘因城施策’原则更为关键。”中指研究院华中市场研究中心主任李国政认为，央行允许各银行机构根据所在楼市供需情况、房价情况、当地政府调控要求对利率进行灵活调节，届时各个城市的房贷利率肯定会不一样，以湖北省省会城市武汉为例，当地银行会不会全面落实，或者说各家银行是否会按最低利率执行，可能也会有差异。

盘和林对“因城施策”的解读是，允许各地视房地产的情况来制定下限，比如一线城市可能不会改变利率下限，而小城市可能下调按揭利率下限，小城市以此打开银行对房地产按揭的利率下降空间，以低利率促进小城市首套房刚需用户购买，促进小城市房地产去库存。但总体上银行当前调低房贷利率的空间其实是很有限的，LPR5年期利率普遍作为很多银行的利率下限，本身就是银行获取资金的成本，若银行低于这个成本开展首套房信贷竞争，银行会降低信贷息差，从而降低利润率，对于银行来说可能是一种恶性竞争。但小城市银行面对较为激烈的竞争压力和较少的房贷按揭需求，银行竞争压力更大，更容易选择降低利率水平的方式来加大竞争力度，所以政策客观上促使小城市银行加大竞争力度，从而促使小城市首套房贷利率略微下滑。

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多地上调房贷利率你要多还多少钱

8月9日，内蒙古自治区下发《关于调整购买第二套住房贷款利率的通知》8月5日，南京二手房房贷利率上浮此前的7月底，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调。除上述3个地区外，今年以来还有多地上调房贷利率的动作不断。

房贷利率走高

“哎呀!房贷又涨了!砸锅卖铁买了房，还要勒紧裤腰带还利息!”不久前刚在杭州买了套两居室的小刘愁眉苦脸地表示，“自己是刚需，房贷涨了，压力更大了。”

8月5日，南京二手房房贷利率上浮，首套房按揭贷款利率集中在5.5%-5.65%，二套房利率集中在5.85%-5.95%。3天后的8月8日，南京宣布新房首套房贷利率上调至5.95%-6.05%，二套房贷款利率6.25%-6.35%。

南京仅仅是此轮房贷收紧的冰山一角，如今，苏州、佛山、广州、重庆等地，房贷利率区间的最大值都突破了6%，同时，二套房房贷利率也在走高。

据记者了解，今年以来，广州已经完成4次房贷利率上调。目前广州地区四大行房贷利率首套基本上涨90-100个基点，利率最高达5.65%二套房贷利率大多上涨110-120个基点，利率最高达5.85%，而光大银行首套房贷款利率已经“破6”。

长期以来，北京、上海、深圳的房贷利率都处于全国较低水平，维持在5%以内。而就在近期，上海的首套房贷利率迎来了上调。

7月23日，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。首套房贷利率将从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。

尽管上海房贷利率有所上涨，但其上调后仍不及佛山。根据贝壳研究院的报告显示，截至7月20日，佛山部分银行首套房组合贷利率高达7.35%，商贷利率为6%-6.2%。今年以来，佛山的房贷利率在不断上浮。据乐居佛山统计，今年1月，包括佛山中行、工行、农行等在内的10家银行，首套房贷基础利率集中在5.05%和5.15%左右，二套房利率多为5.25%。到了6月，佛山主流银行首套商贷利率普遍集中在5.5%-5.6%之间，二套房利率多为5.7%。

还款压力加大

杭州的小刘告诉《中国消费者报》记者，他去年11月加入杭州买房摇号大军，今年3月商业性住房贷款的利率还是4.9%，他6月底中签，7月签合同时，利率已经涨到了6%。贷款总额300万元，按30年期等额本息还款计算，他总共要多还近70万元利息，每月要多还1800多元。

根据贝壳研究院统计的36城主流房贷利率数据显示，今年上半年，首套、二套房贷利率均一路上涨，平均分别上涨了0.23和0.2个百分点。

长三角地区的苏州，半年内首套房利率从5.1%涨至5.7%，上涨了0.6个百分点。据安居客统计，按苏州住房均价22753元/平方米计算，100平方米的房子，贷款七成，采用30年等额本息还款方式，购房者总共要比年初时多还20多万元利息。

广州则在半年内经历了4次利率上调，按前述方法估算，购房者也要多还20多万元利息。

房贷利率的一再上调，让购房者担心加剧:没买上房的担心利率进一步上涨，已签合同的担心贷款审批过程中利率上涨，已贷款审批通过的担心放款前利率上涨。

那么买房过程中以哪个时间点为标准确定房贷利率?贝壳研究院首席分析师许小乐对《中国消费者报》记者表示，各银行决定房贷利率的时点集中在面签、审批通过、放款3个时间点，不同支行还会根据自身的贷款额度进行调整。比如一家银行平时以贷款审批通过时的利率为准，如果房贷额度紧张，导致放款前利率上调，则可能以放款时的利率为准。但放款后如无特殊情况，利率不会再变化。

贷款额度收紧

一方面是房贷利率不断上涨，另一方面，自今年二季度以来，多地房贷审批时间也在延长，贷款额度收紧。与此同时，监管层也加大了对经营贷、消费贷违规流入房地产市场的打击力度。

此前有消息称，武汉、深圳等多地收紧二手房贷款，甚至有的银行已经停办房贷业务。记者调查发现，个别城市的个别商业银行确实存在二手房“停贷”的操作，但是大多数银行明确表示“并未停贷”，只是“目前二手房贷款申请条件更加严格，放款期限不做承诺”。

目前房贷收紧的城市无一不是楼市局部升温过快的热点城市，这些城市的市场成交量、价格均有所上升。

贝壳研究院数据显示，2021年上半年重点50城二手房成交量同比增长约六成，较去年下半年增长12%。新房市场销售规模增速超过二手房，绝对规模为2016年以来历史同期最高。

那么，未来住房信贷是否会进一步收紧?房贷利率是否将继续上升?克而瑞研究中心分析师房玲认为，房价上涨预期强烈、投资性需求过旺的热点城市，跟进上调房贷利率是大概率事件。预计2021年乃至2022年，全国首套房、二套房贷款利率会延续稳步上涨走势。

光大证券金融业首席分析师王一峰表示，房地产融资“稳中从紧”的政策取向没有改变。如果房地产市场持续过热，融资偏紧的风向就不会变，房贷利率仍存上涨空间，反之，融资政策则可能放松，房贷利率也有下降可能。

许小乐认为，部分城市房贷利率上调，主要是涉房贷款集中度分级管理措施引发了各银行按揭贷款额度不足，以及市场流动性偏紧造成的，体现了强化房地产调控的政策意图。后续国内其他城市尤其是房地产较热的城市也将会上调房贷利率。从目前的行业态势来看，未来住房信贷进一步收紧的可能性仍然存在，不排除继续上升的可能。

最低4.4%！首套房商贷利率下限减20个基点，如何影响你的月供？

中新经纬5月15日电(魏薇)楼市信贷政策又传来重磅消息。15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(下称通知)提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。

按照最新(即2022年4月)5年期以上LPR报价4.6%计算，也就是首套房贷款利率不低于4.6%。此次通知后，首套房贷款利率最低可降至4.4%。

而对于广大存量房贷客户则不受本次通知影响，但5月20日即将迎来新一轮LPR报价，业内普遍预计5月LPR或降调降，存量房贷客户的贷款利率也有望在重定价日跟随下降。

100万贷款30年节省4万利息

2019年8月，央行曾发布公告，要求首套商业房贷利率不得低于相应期限LPR，二套商业房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

根据上述通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。最新一期5年期以上LPR报价为4.6%，若调整为LPR-20个基点，则首套房贷款利率可下调至4.4%。

中新经纬以贷款100万元、贷款期限30年、等额本息还款估算，若房贷利率为4.6%，则每月月供约5126.44元，利息总额为84.55万元。下调至4.4%后，每月月供约5007.61元，利息总额为80.27万元，总利息节省4万多元。

“该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次信贷政策是房地产市场回稳的助推器。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱说道。

招联金融首席研究员董希淼对中新经纬表示，4月，住户住房贷款出现了罕见的负增长。下调首套房贷利率具有紧迫性，或将产生三个作用：一是稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求；二是传递“稳房价”信号，促进房地产市场平稳健康发展；三是降低住房消费支出，进而提振居民扩大消费的意愿和能力。当然，这只是首套房贷利率下限的调整，不同地区、不同银行实际执行的利率或有不同，对“普通自住房”也需要进行界定。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林认为，本次主要是通过打破利率下限的限制，以此促进银行间对首套房按揭竞争的方式，来促进首套房按揭利率的下行。这个政策出台以后，各家银行会适度调整自己的首套房利率政策。

二套房贷款利率未变动

需要注意的是，通知还指出，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。即二套房贷款利率仍然为5.2%(即4.6%+60个基点)。

东方金诚首席宏观分析师王青分析称，二套房房利率下限依旧为相应期限LPR加60个基点，表明在房住不炒基调不变的背景下，本次房贷利率调整释放的信号是重点鼓励刚需、继续遏制投资投机需求。

董希淼指出，4月29日中共中央政治局会议提出，“支持刚性和改善性住房需求”。但目前住房信贷政策调整，无论是金融管理部门还是商业银行，主要集中在支持刚性住房需求。下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，还有较大的优化空间，比如：放宽二套房贷条件、降低二套房贷首付、调整二套房贷利率下限等。部分三四线城市，还可以探索推出三套房贷政策。

王青判断，本次首套房房贷利率下调，将带动部分城市银行房贷利率(包括部分二套房利率)更大幅度下调，进而巩固年初以来全国房贷利率整体下行势头，为年中或稍晚时候楼市企稳回暖积蓄动能。

通知还指出，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

“实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求。”王青表示。他进一步分析称，各商业银行会结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等情况，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。

5月LPR报价或下调

本次通知，主要影响的是新增个人住房贷款，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。不少贷款人在贷款时利率较高，有的甚至达到6%以上。由于房贷利率由LPR+加点形成，加点数值在合同剩余期限内固定不变。LPR报价下降对存量房贷才是实实在在的“利好”。

今年以来，LPR仅在1月份经历了下调，1年期和5年期以上LPR分别下行10个和5个基点至3.7%、4.6%，此后一直保持不变。本月20日即将迎来新一期LPR，是否会下降呢？

光大证券研报认为，展望来看，内外部扰动加剧有效融资需求走弱，宽信用的持续性需要各类政策全面加码发力。供给端，货币政策有望通过存量和增量政策工具，加快引导LPR报价利率下行，5月LPR有望调降。

5月9日，央行在发布的一季度中国货币政策执行报告《建立存款利率市场化调整机制》专栏中披露，2022年4月，人民银行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。根据央行最新调研数据，4月最后一周(4月25日-5月1日)，全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37%，较前一周下降10个基点。

中信证券分析称，央行在金融数据的答记者问中提到，未来将“充分发挥贷款市场报价利率改革效能，发挥存款利率市场化调整机制作用，推动降低银行负债成本，进而带动降低企业融资成本”。考虑到央行在4月的存款改革使全国加权平均存款利率下降10，5月LPR利率有望下调。

董希淼在接受中新经纬采访时表示，本月LPR很快要公布，建议1年期和5年期以上LPR同步下调5-10个基点。

“下调5年期以上LPR，这才能降低存量房贷的利率，进而减轻大多数贷款购房者的负担，更好地提振居民消费意愿和消费能力。”董希淼说道。

不过，即便LPR下降，不少贷款人可能暂时还无法享受这项“利好”。大部分人转换LPR利率时，将利率重定价日选择在每年1月1日，也就是最快要等到明年，利好才能兑现。(中新经纬APP)

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责任编辑：李中元