房屋转让协议书（已备案并办理按揭贷款房屋的转让协议）
房屋转让协议书
甲方：
乙方：
第三方：XXX房地产开发有限公司
甲、乙双方就房屋转让事项经过平等协商，自愿签订如下条款，以资共同遵守：
一、甲方愿将其所有的位于的向第三方XXX房地产开发有限公司购买的商铺（建筑面积平方米）以人民币元整（￥元）的价款出售给乙方。
二、本协议签订前，该房屋如有应缴纳的一切税费，概由甲方负担。本协议发生的契税、甲方由此交易产生的收益所应承担的营业税及个人所得税由乙方承担缴纳。
三、基于双方均清楚在签订本协议时该房屋所有权证甲方正在办理，但已在房管部门进行了备案登记。备案日期为年月日，备案编号为。甲方为购买此案办理了银行按揭贷款，贷款额为元。基于乙方已向第三方XXX房地产开发有限公司支付了全部购房款元，甲方同意本合同涉及的购房款转由第三方XXX公司向甲方支付或直接向甲方为购买该房的按揭贷款银行归还贷款以解除抵押，余款仍应支付给甲方，乙方不再承担直接付款给甲方之义务。
四、产权过户：在XXX公司归还了甲方向银行的全部按揭贷款后一个月内甲方应协助乙方办理过户手续。如未办理，则甲方除全额退还乙方购房款外，还应按乙方所付购房款30%承担违约责任。如该违约金不足以弥补乙方损失的，还应赔偿损失。
五、如果甲方出售的房屋存在除本合同约定的他项权利设定或其他产权纠纷以致影响到乙方权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
六、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本协议未尽事宜双方可以另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
七、双方在协议履行过程中如有争议，双方可协议解决，不能协商解决的，可向房屋所在地人民法院起诉解决。
八、本协议一式三，甲、乙方及第三方各执一份，同具法律效力。
甲方：乙方：
年月日
商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同并不必然解除｜评论
图/i
文/卜祥瑞（中国仲裁法学研究会金融仲裁专业委员会主任、中国政法大学金融法研究中心研究员）
近期，部分地方频繁发生“停贷”事件，最高人民法院特定裁判案例广泛传播，甚至被片面解读，引发了房地产领域、金融业、法律界乃至金融监管等高层的重视。厘清商品房买卖合同解除的法律后果，公平、公正解决购房者与开发商、银行之间的相关争议，对于“保交楼、保民生、保稳定“具有特别的现实意义。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除可能存在多种原因，商品房的性质也不尽相同，按揭贷款合同解除不能一概而论，而应厘清当事人商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的过错责任，区分不同情形，公平裁判。
一、当事人解除商品房买卖合同，借款人的还款义务并不必然免除
有关商品房的销售，在我国多以购房者按揭贷款购买期房为主。在此过程中会产生四类主要法律关系：一是购房者与房地产开发商因签订《商品房买卖合同》而形成的买卖关系；二是购房者与贷款银行建立的借贷关系；三是购房者与贷款银行建立的抵押关系。四是房地产开发商、银行以及购房者之间的阶段性担保关系。
在上述四类所涉主要法律关系上，有关纷争的核心一般表现为购房者与贷款银行之间形成的借贷关系和抵押关系。无论是（2019）最高法民再第245号案件判决（全称是“王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷再审民事判决书”，是发生于2015年青海省西宁市的一则商品房预售纠纷。该案经过了两次诉讼，最高院最后判决：烂尾楼的风险不应全由购房者承担，偿还剩余贷款有违公平。）还是最近新闻所涉案例，争议焦点均为购房者与银行之间关于贷款本息的偿还主体问题。
而对于这一问题的解决，作为典型的民事法律关系，自然需要从合同约定和相关法律规定两方面入手。
从合同约定而言，在实践中银行为规避风险，一般都会在合同中明确购房者应当承担还本付息的责任。而且购房者在向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款时，银行一般会审查申请人的身份情况、资信状况确定同意贷款的年限及成数，双方才会签订借款合同。银行对于购房者资信状况的审查以及购房者的配合行为进一步说明双方缔约时对于后续还本付息有相应的预期安排。即合同约定和签订行为两方面均要求购房者作为借款人应当按照合同约定承担还本付息的责任，并不能因出现烂尾楼而停止偿还借款。
特别需要强调的是，司法实践中对商品房买卖合同解除法律后果尤其是借款责任分担也不尽相同。
媒体广泛传播（2019）最高法民再第245号案件判决同时，严重忽略了另一份诉讼当事人相同的判决，即最高人民法院（2017）最高法民终683号判决。该判决明确指出，原《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不负有还款义务。
从法律规定上讲，《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。主张由房地产开发商向银行承担相关责任的观点主要是基于此款规定，并结合该解释第二十条，认为相关合同解除后，购房者已经确定不能取得合同标的物，如再由其向银行承担还本付息的责任，有违公平原则。但根据法律解释原理，一般应以文义解释为首要原则。从这个角度来讲，该款只是规定了房地产开发商应当将收取的相关款项返还给银行和购房者，并未对后续的还本付息做出安排。
值得注意的是，《商品房买卖司法解释》有关第二十条的规定与法律规定并不一致。《中华人民共和国民法典》和现已失效的《中华人民共和国合同法》中有关合同的法定解除情形规定了五项，而该条司法解释条文所规定的情形并非其中任意一种。早在2003年《商品房买卖司法解释》发布时，最高人民法院有关负责人答记者问时就指出：“‘按揭’方式购买商品房而发生的纠纷也是一种新类型的案件，对此类纠纷应如何处理，我国法律没有明确的规定。当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除担保贷款合同。但同时也指出，贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买受人，也将面临很大的风险”。换言之，当事人解除商品房买卖合同，担保贷款合同并不必然解除。即便解除担保贷款合同也应当公平地分配风险和责任。
从合同约定和有关法律规定角度分析，（2019）最高法民再第245号案件判决的结果值得商榷。如忽略过错分配责任，在银行并无违约的情况下，一味由房地产开发商承担还本付息的责任，必然会导致银行债权的受损。更重要的是，一旦引发市场效仿，即便因购房者违约而导致合同解除并由房地产开发商承担责任，会进一步加剧金融风险。而且，即便银行产生违规行为，出现诸如违规支付监管账户额度的行为，在法律上也与房地产开发商违约尤其是烂尾楼的出现无必然联系或因果关系，更无法突破合同约定得出由银行自担风险的判决结论。而且，从实践来看，该项监管权利多数归属于房管机关，具体表现为监管机关的指令性行为，监管措施缺位或者落实不到位的责任不能仅由银行承担。若银行未依法依约履行资金监管职责则应承担相应的赔偿责任。
二、解决房地产市场出现“断供”危机应多部门联动、分类施策
关于保交楼的问题，7月21日下午在国新办发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，6月30日江西景德镇部分楼盘延期交楼引发社会关注，银保监会对此高度重视，积极加强与住建部、人民银行部门的协同配合，支持地方更加有力地推进保交楼、保民生、保稳定工作。
解决房地产市场出现“断供”危机是一项非常复杂的系统性工程，不可能一蹴而就，应当坚持系统化思维，发改委、住建部门、金融监管等应多部门联动，多策并举，分类施策。应当坚持市场化思维，鼓励AMC参与房地产市场不良债权处置、依法破产一批房地产企业。坚持法治化思维，不能因风险可控，而迫使无过错市场主体承担全部损失。应进一步完善征信法律制度，避免过度运用信用手段实施社会治理。相关市场主体应恪守契约精神，而司法机关应坚持依法裁判的底线。
一是改革与调整现行商品房预售制度。1994年7月，国家颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》，正式确立了商品房预售制度。预售制度，相当于销售期房——“卖楼花”，该制度在一定时期确实起到了弥补资金不足的问题。但随着房地产商的无限扩张以及监管措施的日益松弛，有关预售制配套的监管账户等在多地出现了形同虚设的情况。尤其在党中央近些年来不断强化“房住不炒”的政策时，房地产商纷纷出现“暴雷”风险，以至于引发“停贷断供潮”。购房者与银行乱象的根源即在于房地产预售制及监管措施不力。据此，应从两方面入手，一方面取消房地产预售制，消解烂尾楼风险。另一方面对现有预售制度进行改革，即重新制定合理的配套措施并严格落实权责统一原则，研究并推广有效的资金监管模式，细化规定资金拨付的节点和比例，运用大数据辅助资金监管。也可以借鉴香港模式，推迟银行进入按揭程序的时间并健全处罚措施。
二是银行应积极探索按揭贷款“断供”的应对措施。切实掌握“断供潮”下是否存在购房者违约的情形，并予以区别处理，避免不当损失的出现。另外，还要做好风险应对，如上所述，按揭贷款下一般会存在房地产开发商、银行以及购房者之间的阶段性担保关系。如相关《商品房买卖合同》《商品房担保贷款合同》等被解除后，银行要积极主张权利，以防损失的扩大。绝不能因为风险可控而漠视权利。同时，银行自身还要做好筛查，如在有关合同中出现自身支付条件违约、延迟支付款项等情形，要适时与购房者协商解决。对于确因开发商原因导致购房者无法实现购房目的的，金融监管机构应当及时出台相应政策，明确银行对购房者延迟交房期内不收取违约罚息，延迟支付本金利息的不计入征信记录。金融监管机构还应会同有关部门，积极推动金融机构债委会运行，组建总行、总部级债委会，统一协调并切实解决大型房地产开发企业债务案外重组。对于符合基本条件的开发企业，银行应按照金融监管机构要求和地方党委政府工作安排，做好信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。
三是购房者在开发商违约情形下仍然要坚持理性维权。在按揭买房的各项法律关系中，烂尾楼的出现主要是在买卖关系中要解决的问题，与银行的借贷关系是相互独立的。而且，其与银行的借贷关系并不会涉及因房地产开发商违约而有权停止还本付息的条款。因此，购房者因开发商违约而向银行停贷断供的行为并无法律和合同依据。该行为不仅不能有效解决问题，还可能使自身担负被起诉、强制执行甚至被列入征信黑名单和限制高消费等法律风险。笔者认为，在因开发商或者银行违约而遭遇烂尾楼的情况下，业主要尽早核实所购房屋项目的预售放款收取情况、监管情况等。若发现存在挪用预售资金的情况或者其他违法违规行为，应尽快提起相关的调查申请，申请相关部门对违法行为进行调查处理。并视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，依法保护自身权益。
四是裁判机关应兼顾法律与社会效果依法裁判。在坚持法治原则的基础上，司法机关、仲裁机构应追求法律效果与社会效果的统一。严格依法对各类案件展开分析并裁判，确保裁判结果于法有据并符合法律的内在精神价值追求。以此确保立法目的的实现以及维护法律的统一性、确定性和权威性。在严格遵循法律规定和精神的基础上，通过法律的适用达成与政策的协调，进而使判决结果符合社会的价值观念和整体利益的实现。既要避免出现因过度贴合政策要求反而违背法律意旨的判决，也要避免一纸裁判（或简单以格式合同条款）颠覆长期形成的极其复杂的房地产市场交易业态。否则将会损害到人们对于法律的预期，也会导致现有法律所要塑造秩序的混乱，引发不必要的风险。建议最高人民法院会同有关部门积极开展调研，在充分调研的基础上（在购房主体上区分个人还是公司，在购房用途上类分住宅还是商用，细分购房目的是居住消费为主还是投资或者炒房投机等等）尽快发布有关房地产领域裁判系列指导案例或司法政策，指导人民法院公平、公正裁判相关纠纷。仲裁机构亦应研究购房者、开发商、银行三者在特定情形下的风险与权利义务的公允分配，避免形而上地照搬司法裁判案例或者不顾仲裁协议约定实施“穿透”思维仲裁相关争议。
编辑陈莉校对柳宝庆
关于商品房按揭贷款合同纠纷的裁判规则
导论
20世纪90年代之后，我国商品房按揭制度呈现迅猛发展之势，并成为我国居民购房最主要的融资方式之一。该制度一方面推进了我国城市化进程，另一方面也为我国金融业的发展注入了新鲜的血液。本文以商品房按揭贷款合同纠纷案件的裁判文书为研究对象，并将2016年以来各级人民法院作出的相关裁判文书作为主要范围，归纳、提炼商品房按揭贷款合同裁判的理念和趋势，以期通过对案例的研究指导司法实践。
截至2022年3月，编者在中国裁判文书网中输入“商品房按揭贷款合同纠纷”（案由）共检索出民事裁判文书729篇，其中，由高级人民法院裁判的有5篇，由中级人民法院裁判的有434篇。本文选取其中4篇典型案例，对其裁判规则进行梳理研究。在具体案例的选取上，本文遵循“两个优先”原则：第一，优先选择审判层级较高的裁判文书；第二，优先选择审判日期较近的裁判文书。通过形式和内容两个方面的筛选，最终选择4篇裁判文书进行研究，即（2016）陕01民初1258号、（2020）内08民终1501号、（2018）云2301民初2307号、（2019）云23民终554号。其中，裁判日期为2018年（含）之后的有3篇。
基本理论
1.我国商品房按揭的分类
按照按揭担保标的物可将商品房按揭分为两类：期房按揭和现房按揭。
期房按揭在我国香港特别行政区称为“楼花按揭”。“楼花”一词首创于香港房地产界，因为房屋尚未建好就被拆分，分期分批地像花瓣一样售给购房者，因此而得名。期房按揭是房地产开发建设中，由房产商、购房者（按揭人）、银行（按揭权人）三方共同参与的一种融资购房行为。具体步骤如下：银行与房地产开发企业订立项目合作协议，明确银行的贷款额度，开设贷款资金专门账户及房地产开发企业的连带保证责任；房地产开发企业和购房者签订房屋预售合同，购房者向房地产开发企业交纳一定比例的首付款，房地产开发企业出具凭证证明；购房者向银行申请按揭贷款，房地产开发企业予以协助；银行、房地产开发企业、购房者三方签订按揭贷款合同，购房者将房屋预售合同、首付款收据等权利证书交付银行保管作为担保；购房者与保险公司订立保险合同，并将保单交由银行保管；银行向购房者支付按揭贷款，并按照按揭合同的约定将按揭贷款打入房地产开发企业的贷款资金专用账户上；房地产开发企业待商品房建成以后，具备办理房产证的条件时，便通知银行、购房者办理房产证，由银行持有该证书并进行抵押登记。若购房者依约届期全部清偿银行贷款本息以及其他费用，则可以将该商品房相关权利证书从银行处取回；如果购房者未能依约履行还款义务，银行可通过要求房地产开发企业回购商品房，或对该商品房进行拍卖、变价等方式，对所得价款优先受偿。该类型按揭在我国银行实务中被称为甲类按揭贷款。现房按揭是指在商品房建成以后，购房者与房产商签订商品房买卖合同，并支付一定比例的首付款，剩余部分向银行申请贷款，并将所购商品房的有关产权证明提交银行作为担保。该类按揭在我国银行实务中被称为乙类按揭贷款。
2.预售商品房按揭的法律性质
我国法律没有对预售商品房按揭作出准确的界定，但是在实务操作中，这种现象普遍存在。预售商品房按揭是为保证预购人如期归还按揭贷款本息，而以将来建成的房屋作为担保物所设定的物的担保方式。我国相关法律规定的担保方式有保证、抵押、质押、留置、定金，但没有规定按揭。所以，对于预售商品房按揭在担保体系上的归属问题，理论界争论不一。
有学者认为“按揭就是按揭，它是一种新型的、独立的担保形式，所以法律属性也就是按揭”。商品房预售按揭合同法律属性应属按揭。按揭具有自身的属性，是我国银行在抵押担保的实践中借鉴、吸收、发展英、美、法等国相关制度的基础上成长起来的一种新型担保物权形式。
3.我国商品房按揭所涉及的法律关系
(1)按揭人（购房者）因购房与房地产开发企业形成的商品房买卖法律关系。
(2)按揭人因需支付购房款向按揭权人（银行）贷款形成的与银行之间的借款关系。
(3)按揭人将所购房屋的合同、收据等权利证书作为按约向银行偿还贷款本息的担保所形成的债权担保法律关系。
(4)房产商为确保按揭人按期偿还贷款与银行形成的保证关系。当按揭人不能按约向银行偿还贷款本息时，银行可要求房产商按原房价的一定比例回购按揭商品房。此时按揭权人既是借款关系中的贷款人，又是保证关系中的被保证人。在我国商品房按揭实务中，通常做法是在按揭人不能按期履行债务时，由房产商按照原房价回购该商品房，若有第三人愿以高出原房价的价格买入，则由第三人买受。
(5)按揭人按照按揭权人指定的险种向保险公司办理保险形成的保险关系。理论上，保险关系是按揭的一种辅助性法律关系，属于自愿保险，所以在按揭中不一定必然发生保险关系。但在我国商品房按揭实务中，银行在办理按揭的过程中事实上已经将保险转为强制性的了。
(6)在资金划拨过程中，购房者授权银行将贷款本金划入房产商的专用账户而形成的委托关系。
参考文献：
.参见曹燕、余慧华：《试论楼花按揭的法律展》，载《政法论丛》2000年第4期。
.参见王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社2000年版，第236页。
.参见王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社2000年版，第237页。
.参见李希：《试论按揭的法律属性》，载《政治与法律》1998年第3期。
.参见余俊：《楼花按揭贷款合同的法律思考》，载《律师世界》2003年第5期。
裁判要点
实务要点一：
商品房按揭贷款合同的签订并非完全取决于买受人的还款能力，银行对经济形势等因素以及贷款合同保证人的资信状况和担保能力同样关注
案例名称：西安凯威实业有限公司与苏甲商品房预售合同纠纷案
审理法院：西安市中级人民法院
案号：（2016）陕01民初1258号
【争议点】
西安凯威实业有限公司（以下简称凯威公司）与苏甲因商品房预售合同纠纷引发诉讼，在一审中，当事人就涉案楼盘第一层部分和第四层商品房买卖合同是否应予解除的问题产生争议。
【裁判说理】
在本案中，被告凯威公司是否应给付涉案楼盘第一层部分和第四层全部房屋购房款的利息问题，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条（对应《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月29日修正）第19条）关于“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定确定。从多份《合同》附件六关于“买受人需在出卖人指定的银行办理银行按揭手续”的约定和被告持有其拟制的合同文本的事实表明，被告凯威公司实际上是按揭贷款的具体经办人，原告对被告协调和保证能力的信赖也是促使其大量购置被告开发的商品房开办酒店的重要因素。事实上，在相同的信用状况下和申请时间段内，原告苏甲、另案原告苏乙就涉案楼盘共五层商品房与华夏银行、工商银行分别签订了按揭贷款合同。银行放贷大部分购房款的事实表明，苏甲并不存在足以导致银行不能放贷的信用瑕疵。另外，本案双方当事人均认可陕北经济出现困难亦是导致原告贷款申请出现困难的因素，凯威公司《工作联系单》显示的内容对该事实予以了佐证。因此，被告将不能按揭付款的责任归因于苏甲缺乏事实依据，原告给付利息的请求具有相应的事实和法律依据，人民法院予以支持。
实务要点二：
按揭贷款的方式是分期支付房款
案例名称：陈某与内蒙古万锦开元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
审理法院：内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
案号：（2020）内08民终1501号
【争议点】
陈某与被上诉人内蒙古万锦开元房地产开发有限公司（以下简称万锦房地产公司）因房屋买卖合同纠纷引发诉讼，该案历经内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院一审、内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院二审两个阶段。在二审中，当事人就协议是否应予解除和是否应返还房款产生争议。
【裁判说理】
在本案中，陈某于2014年5月与万锦房地产公司签订了《临河万锦国际广场认购协议》，该协议约定：购房款支付方式为办理按揭贷款，并且万锦房地产公司与陈某均同意以2015年10月1日至2018年9月30日三年租金150900元抵顶房款。陈某称其一直不知道案涉房屋不能办理贷款，然而，从签订房屋买卖合同至起诉超过5年时间不办理贷款手续的情况陈某不可能不知情。在案涉房屋不能办理贷款的情形下，陈某又认可以三年的房租抵顶房款，万锦房地产公司又向陈某提供一次性支付购房款或分期免息支付购房款等支付购房款方式，且按揭贷款的方式也是分期支付房款。故该认购协议不是不能继续履行，合同目的通过其他方式是可以实现的，不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条（对应《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月29日修正）第19条）规定的不能继续履行的情形。
实务要点三：
在商品房销售合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即房地产开发企业直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任
案例名称：中国工商银行股份有限公司楚雄分行与任某华、白某艳等金融借款合同纠纷案
审理法院：云南省楚雄市人民法院
案号：（2018）云2301民初2307号
【争议点】
中国工商银行股份有限公司楚雄分行（以下简称工商银行楚雄分行）与任某华、白某艳、万湖房地产开发有限公司（以下简称万湖房地产公司）因商品房销售合同纠纷、金融借款合同纠纷引发诉讼。在一审中，当事人就商品房销售合同及金融借款合同是否应当解除产生争议。
【裁判说理】
在本案中，任某华、白某艳与万湖房地产公司签订的商品房销售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。万湖房地产公司作为开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据合同约定，万湖房地产公司应当在2016年11月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给任某华、白某艳，现查明的事实是万湖房地产公司出售给任某华、白某艳的商品房项目工程至今仍处于停工状态，其公司逾期交房120天以上，双方虽约定了合同解除权的行使期限，但万湖房地产公司于2017年2月14日作出的承诺可视为对合同解除权行使期限的撤销，现双方的合同目的已不能实现，任某华、白某艳有权依照合同约定解除与万湖房地产公司签订的商品房销售合同。该合同解除后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条（对应《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月29日修正）第20条）之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持。故对本案中的金融借款合同，一审法院一并予以解除。金融借款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。在按揭贷款合同的解除系房地产开发企业违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为减少当事人的诉累，在商品房销售合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款（对应《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月29日修正）第21条第2款）规定的本意，即“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
实务要点四：
商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼
案例名称：中国工商银行股份有限公司楚雄分行与熊某成、刘某京等金融借款合同纠纷案
审理法院：云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
案号：（2019）云23民终554号
【争议点】
中国工商银行股份有限公司楚雄分行（以下简称工商银行楚雄分行）与熊某成、刘某京、楚雄万湖房地产开发有限公司（以下简称万湖房地产公司）因商品房销售合同纠纷、金融借款合同纠纷引起诉讼，该案历经云南省楚雄市人民法院一审、楚雄彝族自治州中级人民法院二审两个阶段。在二审中，当事人就一审法院将商品房购销合同纠纷与金融借款合同纠纷合并审理是否违反法定程序，熊某成、刘某京与工商银行楚雄分行下设中国工商银行股份有限公司楚雄东路支行于2015年6月24日签订的《个人购房担保借款合同》应否解除产生争议。
【裁判说理】
在本案中，熊某成、刘某京作为原审原告在提起诉讼时一并要求解除《商品房购销合同》及《个人购房担保借款合同》，并将作为按揭贷款合同一方当事人的工商银行楚雄分行列为被告，并无不当。工商银行楚雄分行认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条（对应《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月29日修正）第21条）规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”商品房买卖合同与担保贷款合同合并审理的前提条件是工商银行楚雄分行在一审中提起诉讼。对此法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条（对应《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月29日修正）第21条）的规定系解决银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题。本案显然并非工商银行楚雄分行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形，工商银行楚雄分行此项上诉理由不能成立，法院不予支持。本案中，《商品房购销合同》被解除后，熊某成、刘某京订立《个人购房担保借款合同》时所期望之利益已不复存在。对工商银行楚雄分行而言，如果没有用于提供担保的房产，银行不可能向买受人发放贷款，而《商品房购销合同》解除后，担保标的物的现实权属状态将确定地发生变化，《个人购房担保借款合同》的目的已无法实现。熊某成、刘某京请求解除《个人购房担保借款合同》应予支持。一审判决解除熊某成、刘某京与工商银行楚雄分行签订的《个人购房担保借款合同》并无不当，法院予以维持。
小结
我国现阶段的个人住宅商品房贷款按揭，是指由房地产开发企业、按揭银行、买受人三方共同参加的融资购销楼房的行为。人民法院在审理商品房按揭贷款合同案件时，对于商品房按揭贷款合同签订的认定不仅取决于买受人的还款能力，还包括贷款合同保证人的资信状况和担保能力。此外，按揭贷款的方式应认定为分期支付房款。当商品房销售合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。当商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼，而商品房按揭贷款合同的当事人有请求解除贷款合同的权利。
来源：最高人民法院司法案例研究院
