最长30年的房产抵押贷款or购房按揭贷款，你可不一定能贷30年
本期贷款问题：申请购房按揭贷款时，明明告诉我最长贷款年限是30年，为什么批贷时只给我批复了20年？
贷款问题解答：众所周知，购房按揭贷款最长贷款年限是30年，少部分房产抵押贷款产品最长贷款年限也可以达到30年之久。
那么，是不是任何人申请购房按揭贷款或者房产抵押贷款，都可以获得最长贷款年限呢？
不是的，并不是所有贷款申请人都可以获得最高贷款年限的。
实际上，最终贷款年限是由贷款申请人的年龄和房龄决定的，在期房按揭贷款中可以将房龄忽略不计，但二手房按揭贷款与房产抵押贷款中的房产一般都是具有一定年限房龄的，就需要计算到了。
我见过网上不少同类问题，但大多数回答实际上根本都是错误的。答题者自封了各种名头忽悠读者，却出尽了洋相。
那么，银行是如何决定实际的贷款年限的呢？
首先，抵押贷款产品和购房按揭贷款产品都有对贷款申请人和房产的年龄年限限制要求，而这两个年限恰好就是限定最终贷款年限的要素。
为了方便理解，我们假定一下某家银行的某个贷款产品的限制条件：
贷款申请人最高年龄限制为X岁；贷款申请人实际年龄为X1岁；可抵押房产的房龄限制为Y年；实际房龄为Y1；规定最高贷款年限为Z年；然后根据下方贷款年限的风控公式计算后选取最小值即可：
实际贷款年限=i【X-X1,Y-Y1，Z】
比如默认上图题主申请的期房购房按揭贷款，那么我代入数据之后可以得到以下结果。
实际贷款年限=i【60-37,30-0,30】=23年。
方便大家更容易理解，我们再举个例子：
某人今年29岁，想要将名下房龄为5年的房子进行抵押，申请银行最长30年的房产抵押贷款，申请此贷款产品的年龄最高不得超过60岁，房龄不得超过25年，那么如何计算呢？
我们代入数据，
实际贷款年限=i【60-29,25-5,25】=20年。
你学会了吗？
注意：此处i的意思是选定【】内最小值；此公式一般适用于房产抵押贷款、二手房按揭贷款、期房按揭贷款（期房房龄为0）。此公式需要以周岁周年进行计算，否则存在误差，但误差一般为1年。
房屋按揭贷款注意事项有哪些？
首先，按揭买房的当事人要满足个人住房按揭贷款申请的条件。其次，购房者在确定好意向房产且符合贷款条件后可到具体贷款银行咨询银行的贷款条件，在现实中经常出现购房者提前还款的情况。最后，在与银行签订《房屋按揭抵押贷款合同》前，购房者应该了解贷款银行提前还款的政策。
房屋按揭贷款注意事项
1、申请贷款前不要动用公积金。
如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。
2、在借款最初一年内不要提前还款。
按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。
3、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。
当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。
4、贷款后出租住房不要忘记告知义务。
当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。
5、贷款还清后不要忘记撤销抵押。
当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
6、不要遗失借款合同和借据。
申请房屋按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。
房屋按揭贷款年限的含义个人住房的按揭贷款，是指银行向借款的人发放的用于购买自用性新建住房的贷款，即通常所说的“个人的住房按揭贷款”。银行发放的个人的住房按揭贷款的数额，不高于房地产评估机构的评估，拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者中的低者为准）。
住房按揭贷款概念是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。
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看完我相信你买房不会再纠结产权年限了
今天给大家补充点不一样的知识：
你花几百万买了一套房子，产权是70年，那么是不是就相当于你花几百万租了70年的房子？
我知道很多人都会这么想，甚至有的人还会觉得这样也算值了。但是我告诉你，现在所有的建筑物设计的使用年限也不过只有50年，实际使用年限可能会更少。因为我们现在绝大多数的建筑物都是最近十几年才出现的新产物，根本还没老到摇摇欲坠吓死人的地步。真到了这个地步，人们讨论最多的问题就不是70年还是50年的产权问题，而是你买下的产权还有多长时间寿命的问题。
你花几百万买的房子，理论上有70年的使用权限，但是这其实只是商家卖货的一个噱头，就好像你买了空调，商家告诉你可以终身保修，但是用上十年八年之后的旧空调，你还好意思让商家上门来替你免费保修吗？外壳都已经烂到无法拆卸，散热铝箔一碰就碎，你说你要保修哪个零件？所以房子也是一样，几十年后的楼宇，外墙，管道，电梯，水电，煤气，没有一样是不需要重新替换的，而替换这些的成本不如新盖一栋大楼。
所以你完全不用为70年的产权到期要不要续约担心，因为不到70年你就会自动放弃这个产权。其实一切答案都已经隐藏在细节当中，早就赤裸裸的告诉了，只不过大家都当了睁眼的瞎子，没人在意这个细节而已。那就是银行按揭贷款的年限，为什么政府给你颁发房产证的年限是70年，而银行却打死只愿意给你发放最长30年的贷款年限？
一个原因是怕你寿命不够死得早，所以尽量争取在你有生之年让你把债还清。更重要的一点是害怕再放宽年限的话，你买房的贷款还没结清，而买了房子就已经早就破得不能住人了，这个时候你就算在忠厚老实，你也不会为无法居住的房子继续买单还债。
所以银行把贷款年限定在最长30年，就是要赶在房子即将无法使用报废之前让你把债务还清，以免形成彻底的坏账。而你以为还清了贷款还有40年不当房奴的轻松，美美的做着虚幻的噩梦却不自知。你不要指望到时候还有什么旧城改造的项目，就算政府大发善心宣布你们楼下脚下的土地归你永久所有，你有这个能力聘请代建公司扒了老旧危房就地旧址重建吗？就算政府勇于担当，宣布只要你们承担一半的费用，他们自己补助一半的费用，你也没有那个能力就地重建一个新的高楼大厦。
所以70年产权就是个美梦，用几百万真正能租到的使用年限，也就是银行给你的贷款年限，过了之后那就是一片废墟，毫无价值。
所以现在你还纠结产权年限吗？只要不是必须落户，预算有限的朋友把买住宅的钱省下来给孩子上好的立，难道不划算吗？
