“不想给银行打工”，提前还了房贷，吃了多少亏？怎么还款更划算

就在今天，一个名为“这届年轻人不想给银行打工”的话题登上了热搜，再度引发热议。

当手里有点闲钱时，要不要提前还房贷？

这或许是令不少买房人纠结不已的问题。

有人会说，千万不要提前还房贷，因为钱越来越不值钱。

这一点已经在过去40年里得到证实。

中国第一个商品房小区——东湖丽苑，第一批总价5-6万/套，这是上世纪80年代的价格。现在呢？5-6万在深圳，也就买个一平方米面积。

也有人会说，要提前还贷，没有贷款的感觉实在太爽了。

正如热搜里提到的一个案例，2018年，罗萌贷款128万在广州买了一套房，利息5.39%。等额本息按揭30年，月供7124元，本金1800元左右，利息5000多。

疫情之下，经济萎缩，行业内卷，在裁员阴影笼罩之下，罗萌选择存够5万就提前还一笔钱。今年1月，罗萌第二次提前还款5万。

在股市新一轮下跌之后，罗萌放弃了投资理财的想法，决定收回投资理财资金，今年4月份一次性还了20万的房贷。

在提前还款30万之后，罗萌的月供从7100元下降到5300多，生活压力明显下降。

当然，这只是典型的案例。那么，到底该不该提前还款？

在我看来，有一个评判标准，如果你可以用手里的钱创造出高于房贷利率的收益，提前还款的必要性不大，因为你完全可以用这笔钱带来更多钱。

但是，如果你对未来收益预期不高，并且不想生活为房贷所累，提前还房贷也不是不可以。

一位网友对为什么提前还款的回答

今天我们要讨论的是另一个话题：

罗萌在提前还款时，是缴纳了0.06%的违约金的。

每提前还款5万，违约金就是300元。跟巨大的房贷压力相比，300元显然不值一提。

但也有人不明白：我明明把钱提前还给银行了，为什么还要缴纳违约金？

咱就来唠一唠关于提前还房贷的违约金的问题。

为什么提前还房贷要给银行违约金？很简单，你的行为压缩银行的利益了。

试想一下，你借给别人100万，别人每月还本金+利息，30年后连本带利可以收回200万，利润100万。

没过几个月，别人把钱还你了，你只收到了1万利息，基本等于损失了99万，况且钱还白白给人用了几个月。

银行不是慈善机构，也不是傻子，一旦你让银行亏钱了，自然会想用另一种方式迂回地赚一点儿，也就是违约金。

提前还贷要收多少违约金？提前还房贷是一种违约行为，虽然大多数银行都支持提前还款，但同时会要求支付违约金，特别是房贷申请3年以内的。

各银行的规定有略微不同，一般是房贷满3年的，提前还款不收罚息。不足三年的，罚1-6个月的利息。

相对来说，几家国有银行的罚息金额，要比中小银行更高些。

·按时还款3年后再提前还款，不收取违约金，部分银行可能缩短到2年。

·按时还款不满3年的，罚息最高6个月，最低可能为0，也就是没有罚息。

·还有部分银行，按时还款不满1年时，禁止提前还款，因为凡是有过贷款经验的人都知道，第一年是利息最多的时候。

表格中我梳理了一些常见规定，具体以你签的贷款合同为准，合同上会写明提前还款的违约金额是多少，签字之前记得自己看看。

网友案例1

网友案例2

购房者要不要提前还房贷？任何事物都是一把双刃剑，怎么判断自己适不适合提前还房贷？

在我看来，这三类人适合提前还房贷：

1、手头有闲置资金，又没有较好的理财方向的人。

拿在手里的钱，闲着也是闲着，欠着银行的钱总觉得膈应。

2、对未来的预期收入不好的人。

经济形势不好，总担心自己说不定哪天突然失业，没了收入来源，毕竟大厂裁员的案例还少吗？

图源网络，侵删

3、想赶紧还完贷款再拿房子做抵押的人。

相应的，这两类人不适合提前还房贷：

1、等额本息还款期已过1/2和等额本金已过1/3的

等额本金还款越到后期，所剩的本金越少，利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明近一半的利息已经还清，剩余的基本都是本金，提前还款并不划算。

等额本金也是越到后期利息越少，道理是一样的。

2、用公积金贷款的

公积金贷款本身是有很大的利率优惠的，与其提前还贷，不如拿钱做一些理财，做一些短期的基金定投，投资保值增值商品，都更划算。

如果你申请的是组合贷款，最好不要提前还款。如果实在要还，建议先还商贷部分。

但有些银行可能会提前作出规定：不能只还其中一种，必须保持一定的比例。这种情况最好先向你的贷款银行咨询清楚。

提前还款有哪些技巧？一般来说，提前还款有三种方式：

第一，全部提前还款，即购房者凑齐欠款，将剩余的全部贷款房贷一次性还清，适合有足够资金的人。

第二，部分提前还款，缩短贷款年限，剩余的贷款保持每月还款额不变，适合工作稳定、收入稳定的人，如公务员、事业单位人员。

第三，保持还款期限不变，将剩余的贷款每月还款额减少，适合家庭收入预计会下降或未来家庭开支增加的人，如：普通工人、农民。

如果你真的想提前还款，也有一定技巧，掐准这两个时间点，能省下不少钱。

1、尽量选择按时还款2-3年后再提前还款。

按时还款不满3年，提前还款可能会产生不少罚息，具体数字可以参考上面的表格。

2、最好在按时还款年限≤总年限的1/2时间内提前还款

如果你是等额本息，按时还款年限≤总年限的1/2时，可以提前还款。

如果你是等额本金，按时还款年限≤1／3时，可以提前还款。

以贷款30年为例，等额本息不超过15年，等额本金不超过10年。

因为一旦超过这两个时间点，剩下要还的大部分都是本金，利息已经还完了大部分，再提前还款也不划算。

贷款还清之后要做些什么？很多人以为把贷款还完就完事了，其实不是的。

贷款还清后，还需要去办理解押，这样才不会给以后的房产交易带来麻烦。

1、房贷还清后，需要办理房屋抵押权注销手续和贷款结清证明的手续。此外，如果在办理借款时有买保险，还需要到保险公司办理退保手续。

2、房贷还清后，首先要在银行办理贷款结清证明，办完结清证明后就可以拿着去房管处和保险公司，来办理解押手续和退保的手续。

写在最后：

买房是一件大事，是否要提前还房贷也是一件需要慎重考虑的事。

但也没必要太纠结，考虑好一个原则就行：不严重影响生活水平。

毕竟，无论是买房也好，提前还房贷也好，按计划还房贷也好，都只是为了生活得更好。

有钱了，想把房贷提前还了划算吗？是缩短年限好还是减少月供好？

对于年轻人来讲，想要全款购买一套房子是非常不容易的一件事情，所以有很多人在买房的时候就会选择贷款，之后有不少人手里比较宽裕，就会想着提前还款。那么，房贷提前还款划算吗？利息怎么算？是缩短年限好还是减少月供好？

一、房贷提前还款划算吗？

提前偿还按揭贷款是否划算，需要结合还款金额、已还款年限和还款方式等综合判断，不能一概而论。

以下四种情况不宜提前还贷：

1、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。

2、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

3、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

4、纯公积金贷款的客户，不建议提前还款。因为公积金贷款利率较低，等于是一项福利，不管做何种理财收益都大大超过贷款利率。

二、房贷提前还款利息怎么算？

提前全额还款的话，利息计算到还款日。提前部分还款、还款期限不变，意味着每期还款金额减少，利息按照提前还款后的本金余额计算，还需支付一定的违约金，不同银行的规定不同，大致分为三种情况：

1、还房贷不满一年就提前还款的，要收取提前还款额3%的违约金；

2、还房贷一年到两年后提前还款的，收取提前还款额2%的违约金；

3、还房贷两年到三年提前还款的，会收取提前还款额1%的违约金。

三、房贷提前还款是缩短年限好还是减少月供好？

对于提前还贷还是缩短还款期限，这两种方式都有各自的优点，购房者还是要根据自身的经济情况和需求，来进行理性的选择。

1、缩短还款期限

假如购房者选择缩短还款期限，意味着购房者每个月需要偿还的月供不变。缩短还款期限的还款方式的优点是，减少贷款的总体期限，还可以将欠款尽快还清。

最主要的一点，就是提前还款后所产生的利息会减少很多，不用白白的往银行送钱。省下的钱不仅可以为家庭做更多更好的财富规划，还能够让自身的生活条件变得更优越。

2、降低月供

假如购房者选择降低月供的还款方式，就意味着还款的总体期限没有任何改变，同时还可以节省出一部分的利息。降低月供这种还款方式的优点就是，对于每月收入不多的上班族来说，每个月需要支付的还款金额少经济压力小。

如果是生意人选择这种还款方式，对于购房者来说每个月的还款压力减轻很多，可以有多余的资金用于个人生意进行周转。

总的来说，房贷提前还款是否划算需要根据具体情况来看，例如用公积金贷款的，或者贷款时有折扣的，提前还款不划算。

提前还房贷，真的靠谱吗？别傻了，你肯定没银行精明

最近被一条短视频刷屏了，有人提前还房贷60万，节省了54万的利息，想想心里就美滋滋，只恨还得太晚了！

大家是不是也是这么想的：“只要房贷还得够快，银行就赚不到我什么钱！”

可事实真是如此吗？对此，蒋老师有几点不同的看法：

第一，你忽略了时间价值看上去，这位小姑娘提前还了60万房贷，省了54万的利息，但其实，你的贷款利率并没有因此减少，只是因为贷款年限缩短了，所以总利息减少了，你在这个过程中间，损失的是贷款给你创造的时间价值。

举个例子，假如你15年前买了一套房子，当时的月供是3000元，而现在买同样一套房子，月供却需要10000元，那相比这1万元的月供，3000元是不是很划算。

所以，提前还房贷，看上去你是节省了利息，但是你却损失了时间成本。利息是普通人肉眼可见的，而时间成本是大部分人看不见的，这就是为什么财富始终掌握在少数人手里的根本原因。因为大多数人因为看见而相信，只有少数人因为相信而看见。

第二，提前还房贷，你忽略了通货膨胀因为10年后，1万元相当于现在的4852元，在通胀面前，房贷利息只是九牛一毛而已，假设你现在买了一套房，月供是1万元，可能这1万元占了你一个月的大部分收入，压力无比巨大，但是十年后呢？月供1万，相当于现在的4852元而已，压力是不是小很多了。

我的一句口头禅：做时间的朋友，做金钱的主人，其实本质上就是告诉大家，时间是最好的良药，因为能够稀释你的负债，学会做一个高财商的人，去让钱生钱，而不是每天为钱在工作，奔波劳累，只为碎银三两。

眼下我们就处于一个高通胀的时代，存钱就是败家，存债就是发家，所谓房贷，只会越还压力越小，你要学会用未来贬值的钱，来购买未来的升值资产，才是王道！

很多人之所以抱怨，买了房子五年都没涨，本质上是因为选错了城市，选错了板块，大家都知道选择比努力重要，但是没有理解这句话，这句话的本质是，选择的难度比努力的难度高100倍。

所以注定了，在买房这件事上，我们既有可能赚钱，也有可能亏钱，但是赚钱的概率，相对来说，你其他投资，还是要大很多。

第三，为什么提前还房贷，突然就在网上火了呢？背后的真相是什么？因为疫情的影响，大家预期收入减少，再加上，我们国内普遍的财商都不高，缺乏好的投资升值渠道，再加上各种理财骗局满天飞，大家内心是真的焦虑。

在这种恐慌、焦虑、以及经济形势的不明朗，如果此时手里还有一笔闲钱，可能很多人都会冒出提前还房贷的想法，这种想法可以理解，但确实不是最佳的解决方案。

因为资产最重要的价值，在于其流动性，手里要有一些现金，本身你才能抵御未知的风险，机会来的时候，你才能抓得住，所以，相当一部分人，不但不会提前还房贷，还会把房子抵押给银行，那更多钱出来，伺机而动！

同样是手里100万，放在银行理财，也就3.5%的收益率，而房贷也就5%的利息，这是这两者相差不大，但是不管你是想抵御风险，还是想去抓机会，现金流才是最重要的呀。

说实话，危机危机，危险的后面就是机会，银行拼命放水的时候，你得拼命去接才对，而不是把自己的水往银行送，你就不怕自己干涸吗？

总结远离负面言论，我们要对中国的国运有信心，经济形势已经有所好转了，随着疫情防控越来越趋于稳定，我们的好日子很快就会到来，难道你不是更应该思考，自己此时手里的筹码够吗？这才是你应该焦虑的事情！因为钱永远不是省出来的，而是赚出来的！

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