房贷如何申请抵扣个税？妻子婚前贷款买的房，丈夫无法申请扣除

南都讯记者卜羽勤发自北京个税专项附加扣除申报已进行了10天，除了备受关注的住房租金如何抵扣、是否会增加纳税人负担等引发社会讨论，贷款买房人群也遇到了困惑。例如首套房贷是指第一套房，还是首次贷款？情侣不结婚，是不是享受的福利更高等等。

针对住房贷款利息专项附加扣除上用户反馈的问题，南都记者摘取一些关注度高的情况，通过查询官方文件与解读，并咨询国家税务总局12366纳税人服务平台，为大家答疑解惑。

Q：情侣不结婚是否就可以各自享受100%的抵扣额度？

A：是的。

根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》，纳税人本人单独或共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款购买住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。

Q：先用首套房贷利率买了一套面积较小的房子，后收入改善后将小房子卖出，并购买一套新房，享受的是二套房贷利率，可以申报抵扣吗？

A：不可以。只有首套住房贷款利息支出才可以申报个税抵扣。

Q：商业住房贷款还清了，现还有公积金住房贷款，其利息可抵扣个税吗？

A：据国税总局1月10日举办的以"落实个税专项附加扣除政策让纳税人及时尽享改革红利（第二期）"为主题的在线访谈活动，如果是同一套房子且符合政策规定条件，采取的为组合贷的形式，在商业贷款还清后，公积金贷款继续还的情况下可以抵扣个税。

购房干货；卖房交税如何用房贷利息抵扣个税？

出售房子，不满五年或不是家庭名下唯一的，卖方需按照差额×20%征收个人所得税（个税根据当地实际情况来定，有些地方是1%个税）。在实际操作中一般个税是由买家承担的（如北京）其中，差额=网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息。卖方可以凭借款合同、贷款还清确认书、贷款还款明细三种必备材料，帮助买方抵扣个人所得税。

一、什么是房贷利息抵个税？

房贷利息，即当初购房时因为贷款而支付给银行的利息，它与贷款类型、贷款金额、贷款年限有关。个税是个人所得税的简称，对于不满足“满五唯一”的住宅再出售，需要按照差额征收20%的个税（个税根据当地实际情况来定，有些地方是1%个税）。也正是因为计算“差额”要减去“房贷利息”，所以有了房贷利息抵个税的说法。

1.个人所得税如何征收？

个税计算方法

2．抵个税是怎么回事？

从上面个税的收取方式上，我们可以发现，个税的征收是按照“差额”为计税税基的。差额越小，所需缴纳的个人所得税越少。

因为房贷利息属于需要扣除的“合理费用”一部分，即房贷利息越高，差额越小，个税也就越少！

3.一定要抵个税吗？

需不需要用房贷利息抵扣个人所得税，完全由买卖双方协商。但实际上，贷款利息抵扣个税对于买卖双方都有好处。

对买方：降低个税缴纳数额，即可以少交个税：贷款利息×20%（50万利息最多少交10万个税！）

对卖方：可以在一定程度提高成交价格，多卖钱！。去趟银行或者担保中心可以多赚几万甚至十几万元，何乐而不为？

二、房贷利息抵个税，究竟可以多卖多少钱？

理论上，个人所得税是需要卖方承担的，但是实际操作过程中，所有税费都是买方承担。相对来讲，如果可以让买方省钱，卖方就可以以此多卖钱。

1.那么究竟能为买方省多少？

举个例子：小王2010年商业贷款200万，购买了一套商品房。今年出售，偿还利息53万，不唯一。那么缴税时个税最多能省多少？

省：利息×20%=10.6万2.最多能省多少免征！

当所出售房产不满足满五唯一条件时：个税=差额×20%。并且很有可能，差额会因为房贷利息变为0甚至负数，这样就可以免交个人所得税了。

三、如何办理房贷利息抵个税？

如果想利用房贷利息抵个税，一定要先还清贷款，之后在缴税时必须备齐三大要件：借款合同、贷款还清确认书和贷款还款明细，以市属公积金贷款为例。

1，借款合同；借款合同在卖方手中，是当初所购房屋申请贷款时，与银行签订的合同。

附；借款合同。

2.贷款还清确认书及贷款还款明细。

获取地点：当地公积金贷款服务中心或贷款银行。需要材料：卖方本人身份证即可

附：贷款还清确认书

附；贷款还款明细

携带上述三样材料，卖方带好户口本、身份证、房产证、银行卡等要件配合买方到地税缴税即可。注：商业贷款的，贷款还清确认书及贷款还款明细要去贷款支行领取。

总之，如果房子不满足满五唯一，需要缴纳个税的话，那么利用房贷利息抵扣个税，可以省下很多钱！卖家也可以因此卖出更高的价格。

房贷利息有望抵个税？

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有市民担忧，房贷利息抵个税会进一步推高楼价

民生议题历来是两会的焦点之一，个税免征额的话题更是每年都成为两会热点。在早前今年全国两会上，全国工商联提交了《关于推动化解房地产库存的建议》提案，提出积极推行房地产信托，将个人所得税充抵房贷利息等建议。根据官方回应，个人房贷利息抵个税的方案已上报国务院，初步规划是要分步到位，房贷利息支出将分类扣除。

两会声音

建议房贷利息抵扣个税

两会期间，全国工商联提交《关于推动化解房地产库存的建议》提案，提出积极推行房地产信托，将个人所得税充抵房贷利息等建议。

事实上，早在去年，国务院就批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。如果房贷利息可以在纳税前抵扣纳税所得额的政策能够落实，将为大部分人节省房贷利息支出。

举例来说，以个人扣除五险一金后的月入2万元左右计算，如果购买一套房贷在150至200万元左右的普通商品房，贷款100万，每个月的基准利率月供大约在6700元左右，其中大约2400元是利息，也就是个税可以降低2000多元，即月供降低23%左右。

再举例来说，某市民的工薪月收入为1万元，其房贷利息为2000元，在房贷利息可以抵扣的条件下，这个人个税扣除标准是按照总收入8000元来进行，在假设2500元的三险一金扣除基准下，8000元所缴纳的个税比10000元少200元。

受访市民

担心楼价被变相推高

记者翻查相关资料发现，在政策条件允许的情况下，用住房个贷利息冲抵个人所得税在国内早有先例。

公开资料显示，1998年，上海为了应对东南亚金融危机对楼市的影响，曾出台过为期5年的个人购房退税政策。在政策刺激下，1998年上海商品房成交面积就达到了1057万平方米，而1997年上海的住宅销售面积是617万平方米。

有分析指出，如果把房贷利息部分作为税前抵扣项，最直接的效果就是降低了个税负担，从而达到变相降低月供负担的效果。对于购房者来说，等于获得了一个低利息或零利息的按揭贷款方式。而对于无房者而言，要想成为这项政策的受益者，首先就要消费购房，这无疑会刺激相关的需求；对于有房者而言，可以直接享受减免个税的优惠，从而拿出更多资金用于消费，比如购车、旅游等娱乐生活。可见，购房成本的降低，必然会刺激购房需求的激增。

不过，有受访市民也认为，虽说税改表面上看是全民受惠的事情，但购房利息抵扣个税毕竟是一种人为刺激楼市消费的方式，这无形中相当于变相鼓励购房，尤其是高楼价地区。

“过去这几个月，全国都掀起了楼市投资置业热，像中山这种楼价常年平稳的地方都出现了快速上涨的情况。如果未来政策真的推行利息抵税，那么这很可能会造成全民购房，到时房地产会不会像去年股市那样过热呢？如果真是这样的话，那么我想届时最开心的不是购房者，反而是开发商。”市民邓先生认为，如何细化税前扣除是一个综合性的问题，不仅仅只有房贷利息，还有很多其他方面的因素需要解决，尤其是公平、高效、合理等方面。

而市民周女士也表示，结合过去几个月楼市的表现，政策对于楼市的刺激已经相当明显。她个人最担心如果购房利息抵扣个税政策出台，届时楼价一旦出现非理性上涨，这反过来会让小市民的购房压力变得更大。

个税抵扣以后怎么算？

专家：有望在贷款期内分期扣除

面对未来很有可能出台的购房利息抵个税政策，不少市民恐怕更关注的是：怎样抵扣才会真正有利于自己？

对此，早前有税改专家指出，财政部在谈到住宅按揭贷款利息税前扣除时，均明确是在个税改革之后。因此，这种把住宅按揭贷款利息纳入到综合扣除标准中，是和现行国内部分城市把住宅按揭贷款利息纳入到“合理费用”中扣除是有所不同的。按照目前政策意图，今后一旦税改完成，购房利息抵扣个税很有可能是会按个人综合所得项目中、在贷款期内分期扣除。

相比之下，目前国内个别城市执行的标准是在住房转让所得项目中、在住房转让时一次性扣除。记者翻查资料发现，以上述上海1998年至2003年曾经执行的房贷利息抵扣个税政策为例，其做法是在规定时间内携带购房证明到地税局进行登记，对个人所得税采取先征后退”的方式补助纳税人。

此外，重庆也在2008年出台了房贷利息抵扣个税的措施。对比沪渝两个房贷抵扣个税的做法，重庆版比上海版有优化的地方，其中包括只对首套房(含改善型置业)置业给予抵扣。

房贷利息抵个税精准化决定公平性

空穴来风未必无因。早前，有关购房利息抵个税的话题在全国两会上一经官方讨论便受到广泛的舆论关注。按照以往的经验，当一项政策能够出现在两会官方之口，这往往意味着即便政策还没有最终落地，但至少它已经在酝酿当中。

事实上，笔者了解到，“房贷利息抵扣个税”也并不是国内自创，在很多国家和地区早已经实行这样的政策。如美国就规定，纳税人使用抵押贷款购买住房的，其贷款利息可以扣除，具体扣除金额取决于贷款时间、贷款金额及贷款用途，最多可以扣除全部贷款利息，香港、台湾也有类似规定。

不过与国外相比，目前国内老百姓(行情603883,买入)的税负压力其实并不轻。记者了解到，我国税负体系是以间接税为主的，最典型的如增值税、消费税。这表明人们在进行各种社会活动(例如各种消费)的时候，已经是交过很多税款了。几乎所有人身上都背着相当多的税负，而那些工资额超出个税起征点的纳税群体，严格意义上是属于被双重征税。

乍眼一看，购房利息抵个税是一项全民受惠的政策，但细一想，其实它还是有受众范围划定的一项楼市刺激政策。要享受这项政策，首先你得买得起房。在目前国内大多数一二线城市，能买得起房的往往是中高收入群体，也是目前经济社会里头的中流砥柱(也称中产阶级)。这部分人资本所得的税负要轻于劳动所得，尤其是一些真正的高收入人士，他们工作以外的很多渠道的收入都没有被课税。反观不少已经被纳入到上述双重征税范围的普通工薪阶层，他们要实现购房梦并非易事。

因此，在笔者看来，在现行的政策环境下，一旦实行“房贷利息抵扣个税”，其所起到的作用预计更多是让中产阶层进一步减负。在这个过程中，中产阶级的购房信心会得到进一步的充实，而没有购房工薪阶层，则很有可能因享受不到这项政策，继而把中产阶级与工薪阶层之间的收入差距进一步拉大。而更让工薪阶层担心的是：有了中产阶层购买力的进一步支持，开发商涨价的幅度会否因此加大？毕竟去年至今，央行政策的多重刺激已经明显让国内主流城市掀起了又一波“人为楼市热”，当中一二线甚至三线城市的楼价涨幅已经让不少老百姓难以承受。

正如早前财政部所言，税收改革是一个从上至下、关乎千家万户的政策。如何在减负的同时确保公平性，这往往取决于政策的精细化程度。简而言之，在承认“居者有其屋”的前提下给广大工薪、中产阶级减负，其政策必须要确保有配套细则，并应尽可能发挥税收公平性。