房贷提前还，这笔账你算对了吗？

经济导报记者王雅洁

“提前还款40万元后，月供少了2000多元。”日前，济南市民陈阳告诉经济导报记者，衡量再三后，他选择提前还一部分房贷减轻压力。经济导报记者观察到，今年以来，随着存贷款利率水平的下行，有不少像陈阳这样的买房一族以及存量房贷族纷纷将提前还款提上日程。

显而易见的是，节省利息是房贷族考虑的首要问题。但事实上，并非所有情况下的提前还款都划算。且每家银行的提前还贷政策不尽相同，同一银行不同楼盘的合同约定也有差异。那么，目前，银行机构对提前还房贷有何政策？提前还款应注意什么？选择怎样的还款方式更划算？对此，经济导报记者进行了调查走访。

“房贷利率5.8%，提前还贷等于理财”

随着今年以来房贷利率的“重新定价”，提前还贷成为房贷族的年度热词。不少城市的银行还出现了排队预约还款的现象。那么山东情况如何呢？

“都说贷款利率近期降了不少，我就仔细看了看自己几年前申请的房贷利率，不看不知道，一看吓一跳，竟然高达5.8%。”德州退休职工王建华日前与经济导报记者交流时讲述了自己的还贷经历。他坦言，“这一利率水平与现在4%上下的房贷利率差别有点大。”

“最近不管是存款还是理财利率都降了，股票基金又一塌糊涂。”王建华算了算账，“我每月还款4000元左右，等额本息已还款接近4年。提前还款可以节省利息，相当于理财了。”他随即向申请房贷的德州银行提出还款申请，“咨询了银行，提前还房贷需提前提交还贷申请。实际办理速度还挺快，几个工作日就解决了。”

“前几年买房的，房贷利率基本都在5%-6%。虽然LPR贷款利率在降，但前几年申请的存量房贷几乎都需要上浮加点，所以要比当下房贷利率高不少。”山东中住地产房产经纪人崔丽丽告诉经济导报记者，选择提前还房贷的这部分人的房贷利率是相当高的。

对于王建华的提前还贷选择，有不少银行业内人士也表示支持。“接近6%的贷款利率确实不低。如果没有别的投资渠道挣大钱，提前还贷就是赚钱了。”一家山东城商行地方分行负责人杜海川向经济导报记者直言，“当然，提前还贷也是有一定准备的，手上要有一年的生活费为前提，且要考虑家庭实际情况预留部分资金以备应急。”

选择缩短年限？还是减少月供？

不仅是存量房贷族考虑提前还贷，趁利率水平较低购房的新房贷一族也有提前还贷的计划。“我算是济南‘新市民’，购房时被认定为首套三成首付，按贷款七成办理的。”陈阳向经济导报记者介绍，他的房贷在9月刚刚放款，贷款总额290万元，贷款年限25年，贷款利率4.1%。

10月15日是第一个还款日，陈阳还完了首月月供的感受是压力比较大，“我是等额本息，首月还款1.6万元，1万多的利息是大头，本金首月才还了不到5000元。虽然贷款利率较低，但目前存款以及收益较稳定的理财产品年化利率超过4%的也不多。”

陈阳与家人商量，拿出部分存款40万元申请提前还款。经济导报记者看到陈阳提供的手机截图，10月20日上午向招商银行手机银行提出还款申请，虽然显示审批需要15个工作日，但当日下午便收到银行审批成功的短信。当日晚间，陈阳完成了还款确认，并补还了提前还款部分的利息约228元。

“手机银行还贷进度显示，下个月月供就降到1.3万元左右了。”陈阳表示，在操作房贷提前还款的过程中，家人在“缩短年限”和“减少月供”两个选项上意见不一，“为减小每月还款压力，我选择了降低月供。”

“一般来说，房贷选择提前还贷有2个选项：月供减少，期数不变；月供不变，期数减少。无论是哪种选择，都需要考虑通胀以及自身财务情况等来做综合判断。最近几年法拍房多了起来，不少就是因为断供所致。”从事房屋中介业务多年的崔丽丽解释，提前部分还款是缩短年限还是减少月供要看具体情况。如果缩短年限，那么每月的还款额将保持不变，这样就能更早还完房贷，利息相对要节省一部分；如果选择月供减少，贷款期数不变，那么每月还款压力要小一些。

“提前还贷还需注意时间节点。如果是等额本息，已还年限小于等于总年限的三分之一，提前还款是比较划算的，因为等额本息前几年主要还的是利息。等到贷款年限后半段主要还本金的时候，再提前还款就意义不大。”曾经做过个贷中心负责人的杜海川分析，“等额本金情况下，已还年限小于等于总年限的四分之一，是选择提前还款的较好时间。”

银行贷后服务各不相同

杜海川提醒有提前还贷计划的房贷一族，提前还贷需问清有无还款年限、还款额度、还款次数、违约金以及还款方式等。就此，经济导报记者走访了济南部分国有银行、股份行以及城商行，各银行目前对房贷提前还贷政策各有不同。

“我行商业房贷只要完成首月月供还款后，即可在手机银行上申请提前还款，操作非常简便。无违约金，无次数限制，剩余贷款还款方式有两种供选择：月供减少或期数减少。”招商银行济南贷后服务中心工作人员回复经济导报记者咨询时表示，“还贷申请提交后一般预计15个工作日完成审批。”

“我行可在电子渠道的手机银行或者PC端用个人网银U盾来申请提前还款，只要把钱存到贷款卡里进行自主操作就可以。没有次数限制，也没有违约金。可选择部分或全部提前还款，部分还款最低额度是1万元，且是1万元的整数倍。不过，电子渠道提前还款只是减少月供，不能缩短年限。”青岛银行工作人员告诉经济导报记者，线下办理该业务需提前联系一下贷款经办行确认如何办理。德州银行客服则表示，提前还贷业务需要具体咨询贷款时的客户经理，具体以合同约定为准。

经济导报记者注意到，相对而言，国有银行的房贷提前还款手续要复杂一些，个别银行的提前还款只能在线下办理。一家国有银行工作人员回复经济导报记者，“用我行储蓄卡申请的一手住房商贷，需要到线下贷款支行网点进行申请。借款本人应携带身份证、银行卡及贷款合同等资料，需至少提前30天向贷款行提出申请，具体以审批结果为准，审批通过后会收到贷款行的办理通知。每年还款次数没有限制，违约金以合同约定为准。线上手机银行暂无法办理。”

据悉，还有个别银行对提前还款的次数或期限加以限制。“商贷可以通过线上或者线下预约，一般是可以预约一个月以后的时间提交还贷申请，具体预约时间长短也说不准。济南办理的商贷在提前还款扣款后180天才能再次申请还款。”另一家国有银行工作人员告诉经济导报记者。

“一个新楼盘或者一套二手房交易，实际上有多家银行可提供信贷服务。购房者往往注重贷款利率、还款年限等，忽略了贷后服务。”在崔丽丽看来，不同银行贷后服务差异较大，购房者应根据自身条件，选择相匹配的银行贷后服务。同时，在购房办理贷款时，应仔细阅读借款合同，重点关注重定价日、提前还款等条款。

（应受访者要求，文中崔丽丽为化名）

提前还款你选对了吗？

昨天写了一篇关于房贷利率的调整，还是有不少朋友感兴趣的。其中也有朋友问到，关于提前还款的问题，今天我就说下我的个人看法哈。如果有专业的银行朋友，欢迎指点迷津，答疑解惑！

提前还款

对于前两年高位接盘的朋友，还了一两年的贷款下来，应该也感觉到了，每个月还款额中利息实在是太多了，本金少的可怜，尤其是等额本息的（每个月固定还款额）下图就是100万的等额本息，月供5400，月供本金只有1200左右…

月供5400，利息1300

加上今年在疫情的影响下，一方面，很多企业已经支撑不下去了，裁员的、失业的人员达到顶峰，有一份稳定的工作已经相当不容易了！所以存款变的尤为重要！

另一方面，房企、银行压力也大了起来，房子开始打折降价售卖，银行贷款利率下调，存款利率同样下调，在多方面影响，很多人在手上有一定闲钱的情况下，决定提前还款。

那提前还款总共有四种方式，这里简单介绍两种比较常见的，其他两种如果感兴趣可以咨询贷款经理。

有的银行比较方便，可以直接在对应银行上预约，有的银行则需要通过贷款经理线下预约办理。这里需要注意一点的是，大多数银行的提前还款都需要满足还款期数达到12期，也就是满一年的条件，并且提前还款都会有一定的违约金（少量金额）。

第一种，可以选择，还款年限不变，降低每个月的还款金额。还是以100万贷款为例，利率5.4%，还款满一年之后选择提前还款，在利率不变的情况下，提前还款10万，可以节省利息将近10万元。

还款前后差异

这里也可以看到，等额本息三十年的情况下，利息总额是基本上等于本金的！那提前还款后，每个月的还款额变化不是特别的大，仅仅少了600元左右。如果想每个月还的更低一些的话，只能加大提前还款金额。

提前还款后，还款金额变化

第二种，就是月供保持不变，降低还款年限，还是以上以100万为例，提前还款10万，可以节省将近30万的利息！

节省利息30万

另外一个就是提前还款之后，你的贷款期限缩短为276期，也就是从29年，变成了23年左右。区别还是相当大的！

贷款期限大幅度减少

另外还有一个好处是，虽然选择的是月供基本不变，但是细看可以发现，提前还款后，每个月的还款金额中，你的本金会有所上浮，上浮的比例也依赖提前还款金额的多少！

这里可以看到本金每个月相差500左右

所以看完这两种方式之后，大家可以根据自己的家庭实际情况，和近期的需求点是什么再做打算。如果想减少近期的压力，那就选择年限不变，降低月供。如果想减少利息，那就选择月供不变，减少还款期限。

至于网上讨论的怎么还款最划算，我觉得大可不必研究那么透彻，因为你研究过的都是银行早就探索过了的，金融数字还是银行专业。但是可以肯定的是，提前还款就一定可以利息！

以上的数据介绍，因为年限的不同，还款期数的不同，会有些许的偏差，所以仅供大家参考，最终还是以银行给出的数据为主[作揖][作揖]

最近接到这种电话没？千万别上当

“您好，

现在可以帮您把房贷利率降到3%，

500万贷款10年可省百万利息，

请问需要吗？”

今年以来，

相信有不少人都接到过这样的营销电话，

他们有的自称是银行经理，

有的自称是助贷中心工作人员，

声称可以把利率调整前的

较高利率转换成低利率，

客户轻轻松松就能省下大笔利息。

真有这种好事吗？

特别是对于部分前些年签约的购房者，

接到这种电话难免有些动心，

甚至心存疑惑。

记者了解到，

打电话的人其实就是资金中介，

他们电话里说的“低利率贷款”就是经营贷。

市民收到中介推销经营贷的电话和短信

顾名思义，经营贷款是指以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，贷款资金只能用于其企业或个体户的经营需要，是明令禁止流入楼市的。而资金中介通过不法手段，将房贷客户包装成企业经营贷客户，通过在银行申请利率较低的经营贷，来置换利率较高的存量住房贷款，从而赚取手续费、过桥费、中介费、维护成本等各种不法收入，甚至有可能让客户承受法律风险。

贷款置换“手续费”吓人

存量房贷要想转换成经营贷，首先要成为一名个体工商户或者公司法定代表人。记者暗访了多位资金中介获悉，目前贷款资料包装费用在1万元左右，同时在今后的贷款期限内，每年维持空壳公司的费用在1000元左右。

一般来说，这些中介会按照贷款金额的1%-3%收取服务费。此外，在办理经营贷时，需要提前将存量房贷结清，再将解押后的房产作为经营贷的抵押物，在这个过程中，中介会提供过桥资金，收费标准从每天万分之六到千分之三不等，即100万元每天需要600到3000元，按照整个流程半个月推算，200万房贷过桥资金的平均成本大约为5.4万元。并且，部分经营贷产品要求3至5年归还一次本金，此时客户可能又要找中介花费一笔过桥费用。

以贷款金额200万元、贷款时间10年，两次过桥费用计算，资料包装1万元+维护成本1万元+中介费4万元+过桥费用10.8万元=16.8万元。粗略估算，办理经营贷的成本就接近17万元。

那么付出了这么多成本，每个月的负担真的减轻了吗？

记者按照房贷金额200万元、利率5.6%、等额本息25年计算，每月月供1.24万元。

根据中介介绍，目前做得较多的是利率3.7%，期限10年，先息后本，10年后一次性还本的产品。以此计算，同样借款200万元，每月月供6166元。看似每月可以节省6234元，实际上忽略了10年后一次性归还本金200万元带来的压力。如果要想在10年后还清贷款，现在平均每月需积攒1.6万元，加上月供6166元，实际每月负担为2.2万元。

面临贷款收回风险或影响征信

当记者询问经营贷置换房贷是否有风险时，多位资金中介信誓旦旦地保证：“没有任何风险。”那么事实真的如此吗？

记者走访了多家银行，客户经理均反对客户办理经营贷置换房贷，原因是“风险极大”。

某国有银行客户经理介绍，该行会定期对经营类贷款进行数据筛查，系统会对资金流向不明确的贷款进行风险提示，银行客户经理在贷后管理过程中，客户若不能提供相关证明材料，则会面临贷款收回的风险。

“这种经营类贷款期限一般只有3-5年，比房贷的期限短很多。通常来讲，银行为了检验客户的财务能力，会在贷款到期后要求客户一次性还完本金，再根据借款人当时的综合条件办理续贷，现在谁都不能保证届时可以续贷成功，更不能保证续贷时的利率与原来一样。”另一家国有银行某支行客户经理说。

武汉市民谢女士向记者反映，今年初曾在中介的操办下，用自己名下的一套二手住房抵押，申请了200万元经营贷置换房贷。7月末，她突然收到银行通知，根据前期签订贷款合同内的条款要求，如果贷款资金违规使用，则需要在一定期限内将违规贷款还清，否则金融机构有权要求谢女士支付罚息，还可能列入失信人员名单。谢女士一时卖不掉手里的房子，又没有那么多余钱，情急之下只能借钱还贷，最后不得不将二手房降价卖出。

存量房贷置换经营贷涉嫌违法

湖北大诺律师事务所律师陈进伍在接受记者采访时介绍，不明事理的购房者，如果经受不住资金中介的诱惑，而将名下存量房贷转换成经营贷，是会面临法律风险的。

就政策层面而言，我国是禁止经营贷流入房地产领域的。2021年3月，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(简称《通知》)。

《通知》规定，银行业金融机构不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。此外，《通知》还明确，银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

值得一提的是，从法律层面讲，根据《刑法》第一百七十五条之一，“骗取贷款、票据承兑、金融票证罪”，以欺骗手段取得银行或其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。因此，借款人除将面临前述的经济风险外，还将可能承担严重的刑事法律责任后果。

新晚报综合极目新闻、潇湘晨报

来源：新晚报