“房贷置换”套路起底：中介费逾万、需反复“倒贷”、或被追刑责

在高息房贷下，营业贷违规流入楼市再次“死灰复燃”，这次经营贷的“化身”不是首付“帮手”，而是“房贷置换”。

简单来讲，“房贷置换”指的是通过一系列包装手法将高息的房贷转为利息更低的经营贷。在高息房贷较为普遍的情况下，这种号称由专业中介做的转贷生意越来越多。

那么，对于贷款人来说，转为经营贷成本真的降低了吗？这其中又有什么风险？

高息房贷转贷，一次“中介费”就上万

“只需换息不还本金”“利率3.5%，速度快额度高”“500万元房贷可省去百万元利息”……近期，“房贷置换”的广告充斥在社交媒体中。

对于中介机构如何进行高息房贷转贷营业贷操作，新京报记者联系上一家专门做转贷生意的中介。该中介的工作人员称，第一步，由中介方借“过桥资金”先把房贷结清；第二步，通过中介“包装”成经营者，“包装”资料包括“营业执照”“经营流水”等使其符合经营贷申请条件，然后拿房本向银行申请经营贷。

事实上，经营贷指的是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。为了扶植中小经营者，经营贷的利率普遍较低，一般为3%-4%之间。

按照上述中介人员的推算，若一套房产需要贷款100万元，期限10年，按照按揭贷款、抵押贷款年息分别为6.37%、3.6%计算，贷款置换之后，贷款人最多每个月可以少偿还近2000元的利息。

不仅如此，对于贷款人眼下缺钱的现状，上述中介人员还向记者介绍了一款“先息后本”的经营贷还款方式：“在贷款期间，你只需要还息，不需要还本，在贷款期限到期时，再还本即可。比如，以100万元的经营贷为例，贷款期限为3年，年利率为3.1%，每月只需要两千多元的利息，到期后需要偿还本金。如果你觉得3年期限短，可以申请10年的期限，利率为3.7%左右，10年后才需要偿还本金。”

那么，这样一套包办的转贷操作需要收取多少中介费呢？上述中介人员表示，“中介费包括两个部分，一是包装费，单独收取5000元，另外一笔是过桥资金利息费用。假设借中介100万元的“过桥资金”就需要支付1.5万元的利息，那么包装费加上利息费用共计2万元。”这仅仅是一次性办理的中介费，如果经营贷到期仍然需要续贷的话，同等条件不变的话，还将收取同样的中介费，这样下来，中介费是叠加的，“越滚越大”。

对于此中存在的风险，这名中介人员称：“我做这个有2年了，经手很多客户的成功案例，营业执照也都是现办的，没什么风险。”

每隔固定年限需再次“倒贷”

根据不同银行的要求，经营贷一般有固定的期限，比如3年期，5年期等，时间越长利率越高。一旦固定期限到期，就面临着“倒贷”，依然需要再次借“过桥资金”和付中介费用，也就是说，此后每次申请经营贷，都需要再次支付中介费用。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，目前，市场上又产生很多“贷款置换”的生意，主要是由于利差的存在，经营贷主要是支持中小微企业的，其贷款利率都在4%以下，而不少“高位站岗”购房者的房贷利率可能在5%甚至6%以上，所以从需求端来讲，市场是有这个需求的。

“经营贷是支持中小微企业的，国家也控制流入房地产的资金比例，而经营贷转房贷的做法相当于资金变相地流入了房地产，对房地产行业本身带来资金风险。同时，如果用经营贷去炒房，也加大了银行贷款的风险，一旦购房人资金链断裂，银行就会受到冲击。”李宇嘉如是说。

值得一提的是，就政策层面而言，我国是禁止经营贷流入房地产领域的。2021年，中国银保监会办公厅、住建部办公厅、央行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（简称《通知》），对经营贷流入房贷做了明令禁止，而且从多个维度进行防范和惩治。

《通知》规定，要加强借款人资质核查，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款，对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。此外,《通知》还明确，一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

从银行角度来讲，其对于经营贷的审核也是非常严格，一旦发现经营贷出现了比较严重的违规现象，银行就会立刻进行市场的终止，并要求借款人在短时间内必须还清贷款。

律师：以欺骗手段获取贷款或被追刑责

从法律层面来讲，这种以高息房贷置换低息经营贷的做法也面临着风险。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示：“对于购房人而言，这种行为有不小的风险，一旦被查出将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。与此同时，一旦停贷，若无法及时偿还银行贷款，将面临已抵押的房产被拍卖。对于一些操作经营贷置换房贷的中介或金融机构，一旦被查出，也会面临被处罚的风险，情节严重的，甚至还可能受到刑罚制裁。”

王玉臣进一步指出，根据《刑法》第一百七十五条之一，“骗取贷款、票据承兑、金融票证罪”，以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”

河南融业律师事务所王海涛分析称：“一般来说，房贷是长期贷款，但是经营贷是短期贷款，即便是有较长期的循环贷，可能也需要每年或每几年进行倒贷、需要资金过桥、产生一定的额外费用。如果经营贷到期后，银行贷款政策的调整或者贷款人资信的变化，可能会面临到期后，银行拒绝续贷，那么贷款人就需要偿清贷款，否则面临违约风险。”

新京报记者徐倩

编辑武新校对柳宝庆

置换贷款合规么？

近年来，受宏观经济下行、疫情反复冲击等影响，企业有效信贷需求明显不足。在同业竞争激烈、优质资产难寻的背景下，置换他行贷款成为了信贷营销的一个重点方向，也是信贷实践中常见的一个业务场景。另一方面“置换贷款”这一用途又具有不易监管、空转套利等违规风险，属于监管检查的重点。

本文结合相关监管制度、处罚案例对置换贷款的合规性、常见业务场景、操作要点等进行讨论、分析。

本文纲要

一、“置换贷款”的定义及特点

二、“置换贷款”用途是否合规？

三、哪些置换贷款不能做

四、业务实践中置换贷款的主要应用场景

五、各种置换贷款应用场景的合规要求如何把握？

一、“置换贷款”的定义及特点

置换贷款是指新发放一笔贷款偿还已经存在的一笔债务，与通常流动资金贷款用途支付“应付账款”等日常经营形成的欠款不同，置换贷款偿还的是短期借款、长期借款及其他应付账款等非经营形成的供应链条中的欠款。

在银行传统的授信产品种类中，并没有“置换贷款”这个名词及业务品种，置换贷款主要是从贷款用途的角度对贷款进行的描述。

置换贷款交易结构主要有两种形式：

一种是一家银行放贷给企业，企业再用这笔贷款资金偿还他行贷款。简单来说就是从一家银行借钱偿还另一家银行的贷款。另一种是一家银行放贷给企业，企业再用这笔贷款资金偿还股东或关联方借款。两种模式都可能会出现多层贷款置换情形（即原始贷款经历多次贷款置换）。

置换贷款有以下基本特点：

不增加整体风险敞口，置换后整体债务余额不变；贷款资金封闭运行，直接用于置换存量贷款及借款，不直接参与企业经营循环；延长贷款期限，通过贷款置换变相延长了贷款期限；用途不易核实，置换贷款须对存量已经形成债务穿透核实，因存量债务一般为他行贷款，核实难度较大；虚构用途的风险较大。股东及关联方借款中债权债务关系是否存在、已经存在的是否结清核实难度较大。实践中，通过股东借款虚构贷款用途骗贷的情形较多。

二、“置换贷款”用途是否合规？

笼统地谈“置换贷款”用途是否合规，难以得出准确的结论，毕竟置换涉及的业务情形太多。之所以提出这个问题，就是想弄清楚：监管层面是否有明确的禁止性规定。

事实上目前，在监管层面的制度中，没有明确对“置换贷款”这一用途进行定义及规范，也无相关明确的禁止性规定。相关的制度规定为2017年3月《中国银监会办公厅关于开展银行业“监管套利、空转套利、关联套利”专项治理的通知》中，明确将违规贷款置换视为“资金空转”，具体规定如下：

“（一）信贷“空转”。是否存在以本行表内表外融资违规置换他行表内表外融资等方式，用于企业举新债还旧债，资金未被真正用于生产经营的现象”。

此文件将违规置换定义为资金空转，进而认定为违规，主要违规表现是资金未被真正用于生产经营的现象。但如果原贷款用于企业生产经营了，则以新贷款替换旧贷款的置换，应该就不属于资金空转。

将“空转”定义为违规置换，根据对该文件的理解，置换贷款重点要对原贷款用途进行穿透性核查，确保拟置换的原贷款资金用于企业生产经营。

三、哪些置换贷款不能做

1.流贷不能置换固贷

流贷置换固贷，是指以新发放的流动资金贷款，去置换原用于固定资产投资的固定资产贷款。

流动资金贷款与固定资产贷款属于不同的业务品种，两者用途截然不同。根据《流动资金贷款管理暂行办法》第九条规定，“流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。”以流动资金贷款置换固定资产贷款属于典型的“流贷固用”，因此此类业务不合规。

此类违规问题处罚案例较多，最新的处罚案案例，为2022年7月15日浙江银监局对浙江义乌农村商业银行股份有限公司做出的处罚（金银保监罚决字〔2022〕13号），违规事实（案由）描述为“流动资金贷款违规用于固定资产投资”。

对该类违规行为拓展理解可知，置换前后业务品种须保持一致。以前为流动资金贷款的，置换后仍为流动资金贷款；以前为固定资产贷款的，置换后仍为固定资产贷款；以前为房地产的，置换后仍为房地产开发贷款。不能改变置换贷款的业务品种，否则不合规。

2.置换股东借款时不能置换原用作项目资本金（特别是用于缴纳土地出让金）的贷款

置换股东借款，是指股东前期向借款人出借资金用于生产经营周转或项目建设，现申请以贷款资金偿还前期的股东借款。股东借款用途主要有以下几类：

一是用于企业日常经营周转；二是用于项目建设的启动资金，通常用于缴纳土地出让金等前期费用；三是用于项目资本金在银行取得固定资产贷款；四是用于项目后续建设，即扣除资本金部分的资金需求。置换股东借款如用于生产经营，则穿透核实合规且债权债务真实存在即可。如置换的股东借款用于固定资产投资，则只能用于置换固定资产贷款本身可以承接的部分，如果是贷款本身不能承接的，如用于项目资本金或者缴纳土地出让金的股东借款，则不能承接置换。

这种违规情形在置换股东借款时较为常见，也是监管及处罚的重点。2021年12月28日，厦门银监局对光大银行厦门分行因为违规置换股东前期投入的土地款进行了处罚（厦银保监罚决字〔2021〕46号），违规事实（案由）描述为“地产开发贷款被挪用于归还股东借款，实际置换前期投入的土地款”。

3.不能置换已经形成逾期的贷款

置换已经形成逾期的贷款，是指拟置换的贷款已经逾期或欠息，仍发放新贷款置换。已经逾期的贷款证明客户已经是高风险，此时发放贷款置换就会违规。

处罚案例：陕银保监罚决字第〔2019〕3号，中国进出口银行陕西分行因“向高风险客户违规发放贷款并置换他行大额逾期贷款”被监管处罚50万元。

4.原贷款不合规的贷款不能置换

如原贷款已经被监管认定为不合规，或虽未被认定为不合规，但穿透审核其贷款用途不合规的，不能置换。

5.不能置换银承垫款

置换银承垫款是指新发放银行贷款偿还已经形成垫款的银行承兑汇票。不能以贷款资金偿还银承垫款监管是有明确的禁止性规定的，因此该业务类型不合规。

主要监管依据如下：2016年中国人民银行、中国银监会颁布的银发〔2016〕126号文件《关于加强票据业务监管促进票据市场健康发展的通知》第三条第四款规定“银行不得利用贴现资金借新还旧，调节信贷质量指标；不得发放贷款偿还银承垫款，掩盖不良资产”。

6.不能以贷收息

以贷收息，是指在存量贷款已经欠息的情况下，以新增贷款偿还欠息。以贷收息被认为违规的主要原因为掩盖不良。

处罚案例如下：池银保监罚决字第〔2018〕14号，安徽青阳农村商业银行因“以贷收息”被监管处罚20万元。

7.以贷还贷

以贷还贷范围比较大，既有合规的以贷还贷，又有不合规的以贷还贷。从监管规定来看，“企业举新债还旧债，资金未被真正用于生产经营”属于违规的“以贷还贷”。另从监管处罚案例来看，被处罚的以贷还贷，通常是和延迟风险暴露、掩盖不良资产联系在一起。

实践中，对多次办理展期、借新还旧，以及已经丧失还款能力依然办理展期、借新还旧的业务，通常会被认定为通过展期以及以贷还贷延迟风险暴露，掩盖不良。

如内蒙古银监局锡林郭勒分局即对内蒙古银行锡林郭勒分行因“以贷还贷掩盖资产质量等严重违法审慎经营规则”问题被处罚40万元（锡银保监罚决字〔2022〕12号）。

四、业务实践中置换贷款的主要应用场景

1.置换他行优质客户

此类贷款往往尚未到期，营销部门为了与客户全面合作，通过降低贷款利率、延长贷款期限的方式置换他行贷款。

2.他行贷款到期无法按期偿还

这种场景在业务实践中遇到的最多，很多置换贷款名曰置换，实质为他行贷款无法偿还的一种变相的延期。

3.置换股东借款

此种业务也经常遇到，主要在经营性物业贷款、固定资产贷款中比较常见，主要模式为股东先向借款人出借资金用于项目建设，待项目达到运营条件后再申请银行贷款置换股东借款。

4.置换关联方借款

该种业务模式与置换股东借款类似。

5.置换公开市场到期债务

这一问题在业务实践中关注度较高，加之受经济下行，企业经营恶化等影响，企业公开市场到期的债务不能按期兑付的情形越来越多。又因公开市场债务在企业整体融资中保兑的属性，以银行贷款置换（兑付）是最为便捷的到期化债方式。

6.置换隐性债务

此类业务场景有特定的文件支持，主要针对存量纳入隐性债务管理的贷款、债券、中期票据等到期无法按期偿还，申请置换。

五、各种置换贷款应用场景的合规要求如何把握？

1.置换他行优质客户尚未到期的贷款

该场景是在置换贷款中应主要拓展的业务领域，也是合规风险相对较小的领域。置换中应把握以下要点：

（1）置换前后业务品种须一致；

（2）置换贷款用途须合规，须在调查报告贷款用途中详细说明置换贷款的性质、状态、余额、用途并至少提供证明他行贷款用途合规的以下材料：①他行的《借款合同》及相应借据；②他行贷款对应的贸易背景合同，受托支付的凭证，交易对手的发票及其他可以证明贷款用途真实性的材料；

（3）为了防止被认为违反审慎经营原则，即置换贷款不审慎，还须把握置换贷款的期限，贷款置换期限须控制在合理范围之内。何为合理范围，主要包括两个方面：

一是流动资金置换后的期限，不能显著超出企业经营周期。如原他行流动资金贷款期限2年，即将到期时新发放3年期的流动资金贷款置换，这样整体流动资金贷款期限长达5年。一笔流动资金贷款期限长达5年时间，该期限显著超出了企业正常的运营周转周期，亦超出了《贷款通则》关于“贷款展期期限不能超出原贷款期限一半”的贷款延期期限规定，存在被认定为“置换贷款不审慎”的风险。二是置换后，整体固定资产投资类贷款的期限要与项目运营周期匹配。须关注两个方面，一个方面是整体项目贷款不能超出项目的运营期限，有明确项目运营期限的一般为特许经营类项目、PPP项目；另一个方面是资产支持类贷款，如水电站、光伏电站等，贷款期限不能超出资产重置、更新周期。2.他行贷款到期无法按期偿还的贷款置换

此类业务场景的介入须审慎，一方面从客户准入角度考量，既然他行贷款无法按期偿还，证明客户偿债能力弱化，再置换属于承接风险，置换后的贷款依然面临较大风险；另一方面从合规角度看，置换他行到期不能按期偿还的贷款存在被认定为“以贷还贷，掩盖不良或风险”的违规置换。

因此，对此类业务的准入须严格审核，须仔细评估无法偿还的原因。原则上，除非客户资信良好、经营有前景，贷款无法偿还的原因仅为临时性周转困难，否则不予置换。如要开展置换，须在贷款资料、调查报告中详细论证企业的发展前景、经营基础、资信情况可保障贷款偿还，重点说明贷款无法按期偿还的原因，且须论证为临时性的周转困难，而非长久性的经营困难。另置换后贷款还款来源可靠、可落实、可控。

对此类业务场景，除须满足以上条件外，还须满足第1种业务场景中的相关要求。

3.置换股东借款

此次业务场景多见于经营性物业贷款。由于此类贷款的用途不易核实、资金流向难以掌控，因此容易出现贷款用途违规的问题，也是监管检查的重点。

目前，监管口径对偿还股东借款的监管处罚，主要集中在四个方面，一是置换前期用于缴纳土地出让金的股东借款，这是监管处罚最为集中的领域。二是置换前期用于资本金部分的股东借款。三是虚构股东借款。四是置换贷款流向房地产开发。

另外在业务实践中判断股东借款的真实性难度较大，股东借款是否已经被偿还验证难度较大，股东借款用途是否合规核实难度较大。鉴于以上问题须审慎此类业务场景，除优质客户外一般不要介入此类用途。

如办理此类业务，须重点围绕股东借款的真实性、合规性、存在性进行重点核实及详细说明，须提供相关借款的协议、转账凭证、相关资金流向凭证、贷款形成资产的证明等佐证材料，核查财务报表中其他应付账款等科目挂账的变化情况，交叉验证股东借款是否存在。

4.置换关联方借款

置换关联方借款的合规把握要点与置换股东借款的类似，具体分析见前文。

5.置换公开市场债务

针对这一用途，监管层面无明确文件予以规范，在《关于加强商业银行债券承销业务风险管理的通知》（银监发〔2012〕16号）中仅明确“商业银行对所承销项目不得承担任何连带的还本付息责任，不得向发行人承诺在债券还本付息时为发行人提供资金支持。”

此条规定重点强调的是商业银行自己承销的业务，本意是隔离商业银行的信贷业务与承销业务，还不能完全作为不得以贷款偿还债券的政策依据。

另外一份与此类业务相关的文件，为1994年9月9日国务院办公厅发布的《国务院办公厅转发中国人民银行、国家计委关于企业债券到期不能兑付问题处理意见的通知》中第三条：

“对于将发行企业债券所筹资金用作企业生产经营流动资金，并且企业效益较好，但兑付到期企业债券出现临时困难的，有关银行可以适当增加这些企业的短期流动资金贷款，帮助企业抽出资金兑付到期债券。企业收回货款或其他资金，要及时归还银行贷款。对于效益不好的企业或项目，银行不得发放贷款用于兑付到期债券。对于产品无市场、生产无效益、长期亏损、扭亏无望、资不抵债的企业所发债券到期不能兑付的，应按《破产法》的规定实施破产，并进行清算还债。”

根据此条规定，银行贷款置换到期债券须满足如下前提条件：

发行债券所筹资金用作企业生产经营流动资金；企业效益较好；无法兑付债券的原因为临时性的困难。效益不好的企业和项目，则不能发放贷款用于兑付到期债券。此文件在业务实践中的困难之处，在于企业效益较好如何界定，如何区分是临时性困难还是持续性的困难。

另部分地方监管在检查中“以交叉掩盖到期无法兑付的风险”定性此类业务，银监会官网2022年9月14日公布的一起处罚案例中处罚事由描述为“表内信贷风险与表外融资等其他风险相互传导，融资产品出现风险后通过新增表内贷款的方式兑付”。

从该处罚案例可以看出，监管对“风险相互传导”的问题依然高度关注，而以贷款资金置换公开市场债务存在被认定为“风险相互传导”“交叉掩盖到期无法兑付的风险”的可能性较大。

综上，以贷款资金置换到期公开市场债务的用途敏感性高，违规风险较大。建议审慎开展此类业务，另须与当地监管充分沟通，了解当地监管对此类业务的定性及态度，防范违规风险。

6.置换隐性债务

（1）合规性分析

隐性债务的置换的政策依据，首先是2019年6月财政部等六部委非公开发行的《关于防范化解融资平台公司到期存量地方政府性债务风险的意见》（简称40号文）。后银保监会非公开发行了《关于配合做好防范化解融资平台到期存量隐性债务风险工作的通知》（简称45号文）。2021年7月，银保监会又非公开发行了《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》（简称15号文）。

40号文、45号文及15号文明确，到期隐性债务可以通过一定方式进行置换，并提出了置换要求。需要特别说明的是，隐性债务置换的标的属于已经有问题的业务（属于2015年1月1日新预算法实施违规新增的政府债务），通过专门文件给了专门政策，才有了置换可能。因此，此类业务严格按照文件要求合规操作是关键。

（2）合规操作要点

①置换原则。结合40号文、45号文、15号文及相关规定，隐性债务的置换必须遵循几个原则：

一是平等协商；二是债权债务关系清晰，对应资产明确，项目具备财务可持续，所谓财务可持续，是指具备现金流；三是不能发放流动资金性质的融资置换隐性债务；四是具体操作中，按照项目一一对应到期债务实施，而不是“打捆”；五是融资资金只能用于还本，不能偿还利息，置换后的成本不能高于原债务成本；六是借新还旧的期限有限制，原则上小于化债期限，此处化债期限的理解须把握两个期限，一方面不能超出隐性债务在隐性债务系统中录入的化解期限；另一方面不能超过整体隐性债务化解期限，即不能超过2028年；七是在隐性债务系统全过程登记反映，确保全过程可跟踪追溯。符合以上原则的贷款或其他融资，可提供融资置换，置换后新贷款依然纳入隐性债务管理。

②置换须注意的事项：

一是拟置换债务须确认纳入隐性债务管理。债务系统的截屏，仅能表明该笔债务已经上报，还必须经过财政部的甄别确认，才能认定为隐性债务。即拟置换债务须由财政部门确认纳入隐性债务管理。

二是注意区分债务形成时间。在隐性债务置换方面，要注意区分隐性债务形成的几个时间节点——根据时间节点，不同化解方式不同。

2014年12月31日前形成的隐性债务可发行地方债置换，此类债务由政府最终兜底。2015年1月1日至2018年10月31日间形成的隐性债务可以与金融机构协商市场化置换，但此类债务不是由政府兜底的，此类债务是根据隐性债务化解方案中列明的化解资金来源筹措化债资金的。2018年10月31日后形成的隐性债务不能置换。另2017年7月14日召开的中央金融工作会议明确对新增政府隐性债务的终身追责，因此在实践中，部分金融机构为了防范追责风险，对2017年7月14日后形成的隐性债务的置换较为审慎。业务实践中须加以关注，并根据以上不同时间节点制定具体的化债政策。

用经营贷置换房贷是馅饼还是陷阱？贷款违规进入楼市影响征信记录，弄虚作假申请贷款可被追刑责

目前，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户，甚至能给予3%左右的优惠利率。房贷利率与经营贷利率的利差，让很多中介看到了“商机”。

“房贷置换，500万贷款10年省百万利息”“最低利率3.4%，速度快额度高”……最近，不少房贷客户都收到资金中介打来的推销电话，劝说他们将手头利率较高的房贷转换成利率低的经营贷，省下大笔利息。事实果真如此吗？

北京青年报记者采访多名业内人士发现，所谓的贷款置换操作，不仅存在多种隐性收费，还潜藏着政策和法律风险。一旦金融机构发现违规操作，会立即要求贷款人在短期内还清所有欠款，若无法及时还款，或因骗贷而担刑责。

现象

中介推房贷转经营贷业务

经营贷，顾名思义，是为了满足企业经营活动需要发放的贷款。据了解，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率(LPR)的逐步走低，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户甚至能给予3%左右的优惠利率。

个人房贷虽然也大都与LPR挂钩，改为LPR加点的方式定价，但是存量房贷客户的加点幅度已经在房贷合同中固定。因此，不少前两年办理房贷的客户现在的房贷利率仍在5.5%甚至6%以上。二者的利差，让很多中介看到了“商机”，并宣称会提供“一条龙”服务。

因为经营贷是针对企业的贷款产品，所以贷款者名下必须要有公司。

北青报记者以客户身份咨询从事多年资金中介业务的“王经理”。他表示，现在房贷置换经营贷特别合适，利率能做到3.4%，只要名下有北京城区的住宅就行。“王经理”表示，入股公司有关的各种手续和申请贷款的所有资料，他们都会帮忙准备。不过，客户需要将房贷先还清，解除原来的房贷抵押，再向银行申请经营贷。如果客户自己不能还清原来房贷，他们也可以提供过桥资金。

“王经理”还强调，贷款下来后，不能直接打进客户自己账户，必须有“第三方”，也就是企业采购原材料等经营活动需要对接的供货商。“第三方收到贷款后再把钱打进你的账户。”

这样“周到”的服务，肯定不是免费的。“王经理”说，他们的收费标准是贷款额的1%-2%，会根据每个案例的实际难易程度有所区别，如果涉及第三方，可能还会单独收费，一般是0.5%。过桥资金每日利率一般是千分之一。

北青报记者从其他市场人士处了解到，房贷置换经营贷的基本操作都是“王经理”所介绍的“套路”，但是收费标准会有所不同。比如，过桥资金利率，不同城市不同中介的标准有高有低，低的能到万分之五，高的能到千分之二。但是，只要经营贷没放款，这笔过桥资金是用一天就要收一天。虽然中介都说很快就能搞定，但现实中也有部分客户在贷款过程中遇到意想不到的“岔子”，一个月才放下款来，过桥利息就花了一大笔。

值得一提的是，所有这些手续费和利息都是转贷的成本。公开报道显示，少数“无良”中介会在办理过程中，以各种名义加收额外费用，比如担保费、公证费等，转贷者最后发现，转贷的成本比预想的高了很多。

风险

经营贷需要定期续贷

事实上，不少现实案例表明，用经营贷置换房贷的客户将面临重重政策和法律风险。绝大部分中介也不会把其中所有的风险告诉客户。

某国有大行信贷部门的专业人士告诉北青报记者，监管部门一直明令禁止经营贷违规流入楼市，特别是去年以来，监管力度明显加强。靠中介包装申请经营贷肯定是违规的。银行会对申请经营贷的公司有多方面的要求，以他所在的银行为例，必须要求公司经营满一年，贷款人担任法人代表和主要股东满一年以上才可以申请贷款，包装后的公司通常变更时间较短，不符合银行经营贷的要求，银行也会对此加大审核力度。即使中介通过弄虚作假的手段成功帮客户申请到经营贷，在贷后管理中，银行也会跟踪该公司的经营情况，一旦发现异常，监测到贷款违规进入楼市，银行将会要求客户限期还清所有贷款，客户个人征信也会留下不良记录。

北青报记者发现，对于违规包装出来的经营贷，抽贷并非小概率事件。去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动，不少客户收到银行抽贷的通知，短期内凑不齐钱还贷款，只能找高息过桥资金应急，甚至不得不低价卖房筹款。

深圳市民舒先生2020年曾在中介的操办下，用自己名下的一套二手住房抵押，申请了200万元经营款用作首付。去年8月初，他突然收到银行通知，要求在30天内还清全部违规贷款，否则不仅会有罚息，还要进入失信名单。舒先生一时卖不掉手里的房子，又没有那么多余钱，情急之下只能借高息过桥资金还贷。面对每天近2000元的过桥日息，再加上二手房难以出手，舒先生说自己度日如年。最后不得不将二手房降价卖出。

此外，大部分银行会要求经营贷客户1年或3年，最多5年续签一次。利率越低，续贷的间隔越短。每次续贷，银行还会按程序审查这家企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定会成功续贷，更不会保证续贷时利率与原来一样。

对贷款者压力更大的是，续签的时候，不少银行会要求先归还本金，等成功续贷之后再发放一笔新的贷款。这意味着，客户很可能还要找中介的过桥资金应急。

有银行人士表示，最近两年因为疫情的原因，为支持实体经济，正常经营的小微企业基本都能无本续贷，很多人会感觉经营贷很宽松，以后政策如果变了，优惠便利条件没有了，贷款利率也可能会变高。这都是借款人必须考虑的政策风险。

提醒

贷款申请弄虚作假或追刑责

从中介的“一条龙”服务看，用经营贷置换房贷整个流程，手续繁杂，环节众多。任何一个节点出现差错，都可能让贷款者蒙受损失，甚至遭遇法律风险。

北京时代九和律师事务所合伙人许桂林律师举例说，经营贷的贷款不是直接进入本人的账户，万一遇到不讲信用的第三方，或者第三方出了意外情况，也可能拿不到钱或不能及时拿到钱。此外，中介提供的过桥资金如果出了问题，贷款者不仅拿不到钱，还将陷入债务纠纷。

许桂林提醒大家，找中介包装经营贷最严重的后果，并非金钱或个人征信的损失，而是有“牢狱之灾”。如果借款人和贷款中介在申请贷款的过程中存在弄虚作假的行为，又给银行造成坏账，可能涉嫌骗取贷款罪，银行可以报警追究刑事责任。

据了解，我国《刑法》规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据司法解释，骗取贷款金额在100万以上，给银行造成的损失在20万元以上就可以立案。

栏目主编：顾万全文字编辑：房颖题图来源：上观题图图片编辑：徐佳敏

来源：作者：北京青年报程婕