贷款不参考评估价？取消中介？满天飞的楼市消息如何辨真伪？

01楼市消息漫天飞

昨天，广州二手房贷款可以不用参考指导价的消息，可谓是瞬间传遍了全网。不过，却并未得到各大银行的官方确认。

同时，东莞房地产中介协会发布通知，禁止中介违规使用个人信息。

要求各会员单位、房地产中介从业人员，不得通过非法渠道获取个人信息，不得过度联系客户。

还有就是二手房交易系统上线，究竟是为了方便买卖，还是为了取消中介，就各有其说。

02因果论

至于说，究竟这些信息，如何去辨别真伪？还得说，大多数人都是首先有立场，然后根据立场去判断真伪。

按照佛家的说法，大约就是因果吧！

只不过，很多人是先有自己想要的结果，然后再去寻找原因，也就是不管什么信息出来，都解读成有利于自己想要的结果的那个原因。

而不是按照，什么样的因，结什么样的果，去得出结论。

03指导价并未明确要求是银行贷款评估价

我们可以先看看广州的二手房贷款问题，事实上，从深圳最早公布二手房指导价开始，就没有明确要求银行如何操作，只不过后来多数银行统一口径，以指导价格作为贷款的评估价格。

同样，广州出台二手房指导价格以后，也是没有银行公开确认，要按照指导价格做贷款评估价的。所以，也就根本不存在退出这个政策的说法了。

为什么会有这样的‘谣言’出来呢？

我们知道，这世上没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。站在利益的角度去分析，相对来说，得出正确结论的可能性，自然是最大的。

二手房的贷款评估价格，熟悉楼市的人都知道，官方的指导价格是比市场价格要低的。如果不以指导价格作为贷款评估价，那么受益的就是二手房买卖方，还有房地产中介机构、从业人员。

为何说买卖方都受益呢？

卖方无论是炒房的人，还是因为急需资金而卖房的业主，都是希望快速回笼资金的。同时买房的客户，更不用说，可以贷到更多的款，更快拿到房子。

其次是中介，受贷款难的影响，今年几乎可以说，所有城市的房产中介，日子都相当的难过。再加上，不断有消息称，要取消中介，中介机构和从业者们，都难免蠢蠢欲动。

04房地产中介协会的通知意义不大

虽然东莞的房地产中介协会，这一次要求不得买卖业主客户信息，同时不得过度联系客户。

不过，我仔细研读了几遍，并没有更加详细的细则，比如如何判断为过度。事实上，大家也都知道，信息的泄露渠道太多，也很难去追查。

既难以判断过度的这个程度，又难以追查信息泄露来源。也就是说，房地产中介协会的这个表态，其实意义不大。

05二手房在线交易系统

然后是二手房在线交易系统，就目前的信息来看，还有待完善。

比如说，业主难以自己整天带客户看房；虽然VR已经相当不错，但买房毕竟是大事，还是需要现场看房的。

其次就是，二手房交易的税费，以及银行贷款的问题。

如果说，日后二手房的在线交易系统能够做到，跟电商一样，直接下单，税费，贷款（多家银行供选择，在线提交银行流水，或者直接关联）、不动产权证等等一键搞定，然后到贷款发放，完成交易。

这样的话，我相信房地产中介就必然会消失了。虽然说，看房还会是个问题，但是有VR在，还是可以过滤很多客户的，需要上门看房的买家数量，自然就会少得多了。

到时少了中介费用，也就是降低了买房成本，又简化了办理流程，又有谁会不选择在线交易呢？

06房价涨跌争吵的各方立场

再说楼市消息，一直以来，确切地说，从房改货币化到现在，无论是房价上涨，还是横盘，甚至有下跌的，也无论是哪座城市；关于房价涨跌的争论，总是不绝于耳。

楼市的‘谣言’，更是从来就没有停止过。作为消费者，该如何去分辨这些信息的真伪，然后做出对自己最好的选择呢？

首先必须确定自己的立场，这个立场不是指判断房价涨跌的立场，而是你买房是为了住，还是投资，或者炒作的立场。

炒作的话，

现在及以后的建议，基本都是不要炒，至于如何判断楼市消息，对这个立场，就不做分析了。

其次是投资，

这个投资说的是，不用贷款，或者是少量贷款，而且是长期持有，至少10年以上的那种。

这种人的判断，也很简单。因为，根本不需要去在乎各类满天飞的消息。只需要确认，想要投资房子的所在城市，你有没房票？投资的这笔钱，可以多少年不需要动用，仅此而已。

至于说，哪座城市，哪个地段值得投资？也很简单，越大的城市，越繁华的地段，简单说就是没，最贵的地方，最值得投资。

当然，有这个经济实力投资的人，也不需要别人教，也不会受‘谣言’的影响。

最后是刚需者，

这里说的刚需，指的是拿得出首付，付得起月供的家庭。

既然是刚需，那就什么时候买都可以，至于在哪里买呢？那就得问你长期在哪里上班，或者是居住，方便上班居住，也买得起的地方就好。

07预测房价涨跌，其实是赌博。

很多人说，要是今天买了，明天降了，那就亏了呀！当然想等到明天降了再买呀！

没错，如果明天会降，你又不是十万火急，今天一定要住。当然，就等到明天再买，还能赚到一点，至少心理上是认为赚到了的。

问题是，你确定明天会降价吗？

我想，只要头脑是正常的人，都不敢说是百分百确定的。通常都是，有多少成几率上涨，还有多少几率下跌，再有多少几率的意外。

这就意味着，判断涨跌，然后再决定现在买或者不买，其实都算是赌博的一种。

08房价由什么决定？

事实上，你若真的是刚需自住者，根本就不必要去追求短期的低买高卖，即便是股票，也没人能百分百地把握准这个操作，更不用说操作难度更大的楼市了。

刚才说的是真刚需，自然也就有‘伪刚需’，

所谓‘伪刚需’，其实不是说，他们没有居住需求；而是说，他们连首付都给不起，甚至连月供负担不起，那根本就谈不上买房了。

这个说法，肯定很多人会骂。但是，不好意思，这是事实，这是个残酷的现实。如果你连首付都给不起，还谈什么买房呢？

只不过，大多数的‘伪刚需’，并不愿意承认，是自己能力问题，导致收入低，而是把原因归结到房价高，导致买不起。

于是，有了这个结论，便四处寻找支撑这个结论的数据，理由，原因等等。

事实上，但凡懂点经济常识的人，应该都会知道，价格由供需决定，这个供需包括的是人口和商品房的数量，还有货币的供应量。

一是商品房的供需

至于人口和商品房数量的供需数据，其实也很好找，第七次人口普查刚过去没多久，每座城市都有详细的人口数据。然后是商品房的供应问题，这个也很简单，只需要找找每年新增商品房的数量就可以大致计算出来，从1998年房改货币化到现在是23年，正常每年新增的数量都会差不多。有了这两项数据，就可以很直观地判断出，商品房的真实供需关系。

比如说深圳，每年新增商品房数量是10万套左右，23年也就是230万套，据统计，实际的商品房数量是190万套，想来应该是早期的供应数量更少的缘故。

而深圳的常住人口大约是1800万，换句话说，3个人为一户，也就是有600万户。一眼便能算出，3户人家才能分到一套房子，很明显，这是供不应求的。

这还不算部分家庭拥有不止一套的情况，这种情况下，试问，房价能按照你们以为的平均工资去衡量吗？

所以，如果是你的家庭收入情况，排在这100万名以前的，都买不起的话，那就是房价问题。如果你是200万名以外的，那就不是房价问题，而是你的收入问题，也就是你的能力问题了。

二是货币的供需，

最简单的就是去看看最近几十年的M2数据就好了，看看增加了多少倍。没有记错的话，目前已经到了大约230万亿元的规模，每个月的增长基本都是8%以上。

最简单的方法就是，自己回想下，十年前的物价，茶叶蛋什么的是多少钱？今天又是多少钱？

想明白了的话，也就很好理解房价了。

09是心动或者说是利益吧

说到这里，应该就已经很清楚了吧！所谓楼市的满天‘谣言’，无法分辨的原因，不过是自己的立场问题，观念问题，甚至是能力问题而已。

有句话说，风吹树，是风在动，还是树在动，佛说:是心动。

也还有句俗话说，谣言止于智者，明白人，自然就不会信谣言，也就不会在乎谣言，更不会去传谣言。

你知道二手房评估价是怎么影响房贷额度吗？

自从最低首付降至两成后，很多朋友都盘算着买套房，的确现在买二手房原则是可以贷款80%，但请记住这个80%并不是房主报价的80%，而是房屋评估价的80%。为什么深圳将二手房评估价上调50%，直接导致二手房成交量腰斩，原因就在于评估价和贷款额度、税费支出直接相关。

哪些因素影响评估价？

买卖二手房时，购房者提出贷款申请了，银行会委托专业的评估机构对房屋进行全面评估，最后给出一个专业的评估值。参考的因素有很多，比如房龄、地段、户型、公摊等等。

通常房屋评估值比实际成交价要低10%-25%左右，所以如果业主咬住不愿意还价，而你又的确想买下这套房，那么你得多准备10%-25%的首付款。

举个简单的例子：

某人购买一套总价200万的房子，但银行评估值因为160万，他能贷款的最高额度是160万×80%=128万。首付则是40万+32万=72万。

一般来说，卖二手房是评估价格越低，税费越轻，这是阴阳合同的出现的根本原因，而买二手房则希望评估价越高越好，因为这意味着能贷到更多钱，甚至有一些房主跟评估机构勾结虚高评估价，连首付款能赚出来。这是一种变相的零首付策略。

这种房子，打折卖！超5成折价成交！真的“划算”？

法拍房是指被法院强制执行拍卖的房屋，一般价格会低于市场价，受到部分购房者的关注。近日，上海某高端住宅小区的10套房源被集中上架进行法拍，单套房源按评估价八折起拍，总价超过1400万元。这批法拍房的具体情况如何？价格是否真的如传闻中所说很“划算”？记者进行了实地探访。

开发商拖欠6亿工程款

首批上海10套千万豪宅8折起拍

该批法拍房共10套，位于上海普陀区中环名品公馆小区，单套面积约177平方米，是小区面积最大的户型。每套房屋按评估价的八折起拍，起拍总价约1415万元，均价8万元每平方米，但最终成交价在10万元上下。小区二手房目前价格如何？记者来到该小区附近，中介表示，从近期成交来看，110平户型的成交均价在10万元左右，80多平户型的成交均价在8万、9万不等。

专业人士表示，仅从成交价来看，优势不大，但存在一定的税费优势。中介告诉记者，这批法拍房均集中在10号楼。记者来到10号楼发现楼下大门紧锁，从外部看，整栋楼基本处于空置状态。

上海市普陀区某房产中介：边上的商业没建起来。建不了，因为商业也弄不起来，所以政府不给它预售证，10号楼是没法卖的。

在小区门口仍设有售楼处，售楼处工作人员称，如果想看这批法拍房，要提前准备全款验资证明。

中环名品公馆售楼人员：如果看房第一要拿身份证，然后拿全款验资证明，至少要有1500万元的验资，现在已经拍到1700万元了。

阿里拍卖平台信息显示，截至周日晚，该批10套法拍房已有2套落锤成交。2套房源每套参拍人数在10人左右，分别经历29轮和30轮报价后成交，相关负责人表示，第二轮8套房屋的拍卖热度预计会有所提升。

公开资料显示，小区开发商为上海智富茂城置业有限公司，目前名下正在执行的总债务超过27亿元，从判决裁定文书来看，10号楼共62套房屋都在此执行范围。此外，该小区之前已经有22套房屋上拍，后续可能还会有部分房屋会进入司法拍卖程序。

上海：一年上线2200套法拍房

半数以上折价成交

相较于普通二手房交易，法拍房在税费、贷款、折扣比例方面有哪些不同？上海法拍房市场有哪些特征？参与法拍房又有哪些风险点和注意事项？

肖然是上海一家专门从事法拍房服务的机构负责人，她告诉记者，近几年上海平均每年法拍住宅的数量大约在2200套，流拍率15%左右。2021年全年，上海法拍房折价成交约占54%，溢价成交占46%。2021年初，上海法拍房开始纳入限购政策，限购后，整体成交价明显下降、折扣力度增加。

上海某法拍房服务机构负责人肖然：之前法拍房不限购，2020年，只有19%的成交房源占比是在八折以及以下。但是2021年比例高达40%，这个数据非常明显，完全是限购前和限购后的对比，差别非常明显。

业内人士表示，上海普通二手房交易税费通常为10%左右，由买方承担。而法拍房交易中，买方需要承担的税费仅为契税1%-3%。此外，在“核验价”政策背景下，法拍房贷款比例可能更高，并且会出现部分罕见的稀缺房源，所以在一线城市一直保持一定热度。但同时，法拍房由于其特殊性，也存在一定风险，如付款周期短、易造成违约，或存在隐形税费、收房困难等风险。

上海某法拍房服务机构负责人肖然：普通人对法拍房会有一些恐惧，但是随着这几年法制的完善，还有交易流程不断完善，包括执行体系的完善，其实这些问题都得到非常大的解决。

法拍房参与流程方面，首先从最高法指定的7个网拍平台进行选房看样，充分了解限购政策及税费等信息，再进行参拍、竞价，竞得后需按要求及时支付尾款。特别是需要贷款的购房者，一定要先向银行申请贷款预审，通过后再进行后续操作。

某拍卖平台司法业务负责人陈春：要做相关的政策了解，特别是关于限购和税费的了解，如果确认竞价成功，就需要按照法院在标的详情页里面的公示时间支付尾款，否则就会被判定为悔拍，罚没保证金。

转自央视财经

来源：长沙晚报