0首付，房贷利率1.41%？日本年轻人：房子白给我都不要

美国商业不动产服务公司世邦魏理仕（CBRE）曾在世界范围内做过一个调查，结果显示，在所有发达国家中，日本拥有最低的房贷利率，还允许零首付购房。但日本年轻人买房意愿是最低的，仅有34％。相比之下，美国和英国，70％的年轻人都愿意买房。

日本政府每五年发布的数据显示，截至2018年10月1日，日本空置房屋数量已达到历史新高——864万间，较5年前的调查数据增加约26万间，占房屋总数的比例也上升至13.6％，较五年前增加0.1个百分点。从1998年至今，日本房屋每5年空置率分别为11.5％、12.2％、13.1％、13.5和13.6％，空置量一直在上升。

另一组数据则显示，日本20至30的这个年龄段的人群中，只有27％的人拥有房子，而这些房子里，还有相当一部分不是买的，是继承的。

是什么让日本年轻人如此抗拒买房呢？

曾经日本年轻人，也对买房趋之若鹜

连继承房子都是负担

28岁的伊藤是一名IT工程师，他住在东京市中心一套仅10平方米的复式公寓里。公寓分为上下两层，有独立卫浴，有电磁炉和免费宽带。睡觉的时候，伊藤得用梯子爬上二层卧室。

尽管空间不大，但伊藤很满意，他觉得这样的单身生活，很是舒适自在。

伊藤说这套公寓是他反复比较后才拿下的，他打算长租下去，而且不打算买房。

35岁的须贺在一家公司做主管，他和妻子孩子住在长租的房子里。须贺说，他现在不打算买房，今后也不打算买。

须贺认为，眼下经济前景不明朗，房子反而是累赘，一旦没有工作，付不起房贷更加麻烦，还不如租房来得灵活方便。

在日本，年轻人只租房不买房，已经成为一种普遍现象，单身人士不买，已婚人士也不想买。根据东京大学的调查数据显示，85％的日本年轻人结婚后选择租房住，还有10％的人是住在父母家里或者公司宿舍，真正买房结婚的比例只有5％。

这些年轻人都不想重复父辈在泡沫经济时期踩过的坑。日语当中甚至出现了流行一种说法，叫做：年轻人远离住房。在当地媒体，也常常会看到一些类似于“一辈子租房”“房是绝对不能买的”之类的话题。

甚至超过一半的年轻人觉得，连继承父辈的房产都是一种负担——因为要交额外的遗产税。

不愿意还房贷

年轻人的担忧来源于历史。

曾几何时，日本的房地产市场一派狂热：20世纪80年代，日本经济高速发展，房价也跟着大涨。

1985年至1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数上涨了约90％，几乎翻倍。东京都的地价更是高到可以买下整个美国。

彼时，流动性过剩叠加低利率，让日本老百姓对楼市充满期待。他们坚信，房价会像每一个昨天一样，一直涨下去。

泡沫的破灭来自于利率的变化。日本央行意识到需要制止资产泡沫扩大，于是开始改变货币政策方向：上调利率，收紧信贷。到了1991年，日本商业银行已停止了对房地产业的贷款。

一系列政策组合拳后，日本房地产市场开始出现大转向。1992年4月1日，日本实施新“地价税”，日本楼市进入供过于求的状态，泡沫经济时代结束，楼价比1989年下跌了70％。

大跌之下，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。

无数高位接盘的日本国民，一夜之间从资产千万变成负债累累。这样的场景成为了现在日本年轻人心中挥之不去的阴影。

在日本著名动画片《蜡笔小新》中，野原一家1990年因为买房而背上了32年的房贷。

原著中，小新一家人生活在日本埼玉县的春日部市。从1987年到1990年，春日部市的地价翻了3倍。

日本网友估算了一下，小新家的具体位置在春日部市的春日部车站附近，当时这里房价均价为每平方米25.75万日元，小新家房子约为100平米，总价大概在2575万日元左右（约合当时人民币77万元）。

随着日本泡沫经济破灭，春日部市地价在1990年最高峰后开始大跌。到了2021年，春日部车站附近的均价已跌到了每平方米14.9万日元，31年间地价下降了41％。

在最高点1990年买房的小新一家无疑成了冤大头，和原价比，至少亏了1085万日元（以当前汇率计算约合人民币55万左右）。

这是还没有算上房贷的价格。事实上，1990年的日本住房贷款，利率最高可达8.5％。

如今的日本，房贷利率降到1.41％左右，在全球主要经济体中最低。日本本国人购房的话，如果是自住房，不仅可以获得超低利率，条件优越者甚至可以享受零首付。

然而，从上一代人那里吸取了教训的年轻人，不愿意重蹈自己前辈的覆辙，把几十年人生与还贷捆绑在一起。

在他们看来，买房若是要被房贷约束，就意味着失去自由。年轻人甚至喊出“背上房贷的房子不是家，是牢狱”的口号。

2022年，网友调侃道，“恭喜蜡笔小新一家今年终于还完房贷”。

泡沫经济阴影

对于在日本年轻人的父辈来说，可怕的也许不是还上几十年房贷，而是还了几十年后，发现结局是一场空。

1991年，日本房价巅峰期，一位日本人花1300万日元，在静冈县伊豆半岛买下了一块300平米的地。他希望自己可以退休后在这里盖一栋别墅，安享晚年。

然而，泡沫破灭，别墅也盖不成了，26年后的2017年，这位日本老人已经78岁了，他最终以10万日元转手了这块地，还不得不向中介缴纳21万元的手续费和广告费。

虽然亏惨了，但这位老人总算松了一口气。他说，至少以后不需要每年缴纳4.6万日元的别墅用地管理费和7000日元的固定资产税了。

曾经的日本人，也相信明天会像每一个昨天一样

失去上进心和欲望的年轻人愈来愈多，这些人不仅不愿意承担房贷，连结婚生子也不想承担。在一份针对当代日本年轻人的调查中，受访者表示，单身最大的理由是“行动和生活方式自由”，其他选择比较多的理由还有“金钱上的宽裕”、“没有抚养家人的责任，很轻松”、“容易保持广泛的人际关系”等。

代价就是人口萎缩和老龄化。今年4月15日，日本内阁府公布的最新人口数据显示，2021年日本人口较2020年下滑64.4万，降至1.25亿，为1950年有纪录以来的最大下滑幅度。首都东京也经历了26年来首次人口下滑的局面，人口降至1398万人，比上年同期减少4.8万人。

至此，日本人口已连续11年下滑。同时，2021年的65岁以上老年人的数量为3621万4000人，占总人口的比例达28.9％，创出历史最高。

日本年轻人正在尽一切所能，避免成为自己的父辈。

本文源自猛犸工作室

日本房产投资移民“全款买房贷款买房”怎么选？

目前房产投资移民项目是很多海外日本移民客户的首选。

日本房产移民项目的内容就是在日本设立公司，以公司名义购买房产，房租收益可以算作公司的营业收入，客户以房产投资业务的形式申请高度人才签证或投资经营管理签证。

那么，购买房产时到底是全款买房好？还是贷款买房好呢？

全款买房：600万人民币可以购买3套15平米左右的一居室公寓。表面回报率4.5%，约合27万人民币。

贷款买房：600万人民币可以购买价值1200万人民币的整栋9套15平米左右的一居室公寓。表面回报率9%，约合54万人民币。

通过以上的例子可以看出，申请高度人才签证或投资经营管理签证，贷款购买的优势比较明显。

1.同样600万人民币的资金，贷款购买的房产套数是全款购买的3倍。资产价值也翻了一倍，空置率的风险降了很多。

2.同样房产为公司名义持有，贷款购买的营业额是全款购买的2倍。贷款购买对首次签证及后期续签更加有利。签证率更加稳定。

3.客户对购买房产的价值及收益率是否符合日本房产市场不了解。全款购买只能信任中介公司或开发商及自己的判断。贷款购买时，银行会作为第三方独立评估机构，可以给出专业真实的房产价值及租赁收益率的评估，银行不给贷款的物件就不要购买了，这就降低了购买及持有风险。

从日本房产价值、房产收益、房产空置率、房产保值及变现率、签证取得及续签、到最终日本移民成功率等方面综合分析，贷款购买房产是最理想的选择！

在日本贷款买房合适吗，该如何明确需求？

“在日本贷款买房合适吗，该如何明确需求？”在日本贷款买房的小A表示：“其实住宅贷款比我想象得要好，因为这不是消费，而是用来形成资产的方式。尽量去选择那些买了也不会亏损的房子，那么贷款就会行成资产。”

所以，这里有个重点，那就是“并不是买什么样的日本房产都可以”，而是要“选择价值不容易下降的房子”。小A认为，首先得先明确自己想在哪个区域找房子，每个人看好的区域都不同。之后可以根据日本房产担当发送来的房源信息，从中挑选出符合自己需求的那一个。

在挑选日本房产的时候，会出现很多选项，比如是新建还是二手，是公寓还是一户建。到底应该如何选择呢？小A说，当时他给房产担当列出了一些需求，分享出来给大家参考。

对于公寓的选择需求，建筑年数肯定是越新越好，20年以内都可以接受。尽量在车站附近走路5分钟以内的位置。管理费和修缮费水平适中，不能过高或过低。公寓规模方面，希望户数能在60户以上，因为小规模公寓的管理费的负担更容易变大。最好是有常勤的公寓管理人员，安保各方面也比较安心。

既然是公寓，那么一定要离车站近才方便，未来无论是否自住，想出租也会很容易。

对于一户建的选择需求，最好的新建的，二手的话就需要有建筑确认证。尽量在从车站走路15分钟以内的位置。土地面积在40平米以上，不能是租地或旗竿地。周边的生活环境方面，最好有公园之类的可以散步的区域。自带停车场最好，如果没有，那么周边最好有公共停车场。

既然是一户建，那么就会更重视区域特点，比如是否是受欢迎的学区。周边的超市、便利店、保育园、幼儿园、公园、医院等育儿环境是否完备。房型最好是3LDK或者4LDK，更适合家庭居住。

小A接着说：“我家现在是夫妻二人生活，作为新居，最终我们还是选择了一个100平米左右的一户建。也考虑到未来会有小孩子，所以比较看重这个房子是位于小学的人气学区。我也了解到，有很多人都有想住在这个地区的需求。所以未来这个房子的价值应该不会那么容易下降”。

最后，小A还补充了一句，“我在买房时，是优先把它当做自己要住的地方进行选择的，有点偏向个人喜好了。但如果是纯房产投资者的话，建议着重关注一下收益性。在利用贷款的时候，要考虑到市场情况，能做到以租养贷是最好的。”

向日葵家，专注于日本多样化。不浮于表面，不辜负信任，与大家携手共赢。