用经营贷置换房贷是馅饼还是陷阱？贷款违规进入楼市影响征信记录，弄虚作假申请贷款可被追刑责

目前，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户，甚至能给予3%左右的优惠利率。房贷利率与经营贷利率的利差，让很多中介看到了“商机”。

“房贷置换，500万贷款10年省百万利息”“最低利率3.4%，速度快额度高”……最近，不少房贷客户都收到资金中介打来的推销电话，劝说他们将手头利率较高的房贷转换成利率低的经营贷，省下大笔利息。事实果真如此吗？

北京青年报记者采访多名业内人士发现，所谓的贷款置换操作，不仅存在多种隐性收费，还潜藏着政策和法律风险。一旦金融机构发现违规操作，会立即要求贷款人在短期内还清所有欠款，若无法及时还款，或因骗贷而担刑责。

现象

中介推房贷转经营贷业务

经营贷，顾名思义，是为了满足企业经营活动需要发放的贷款。据了解，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率(LPR)的逐步走低，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户甚至能给予3%左右的优惠利率。

个人房贷虽然也大都与LPR挂钩，改为LPR加点的方式定价，但是存量房贷客户的加点幅度已经在房贷合同中固定。因此，不少前两年办理房贷的客户现在的房贷利率仍在5.5%甚至6%以上。二者的利差，让很多中介看到了“商机”，并宣称会提供“一条龙”服务。

因为经营贷是针对企业的贷款产品，所以贷款者名下必须要有公司。

北青报记者以客户身份咨询从事多年资金中介业务的“王经理”。他表示，现在房贷置换经营贷特别合适，利率能做到3.4%，只要名下有北京城区的住宅就行。“王经理”表示，入股公司有关的各种手续和申请贷款的所有资料，他们都会帮忙准备。不过，客户需要将房贷先还清，解除原来的房贷抵押，再向银行申请经营贷。如果客户自己不能还清原来房贷，他们也可以提供过桥资金。

“王经理”还强调，贷款下来后，不能直接打进客户自己账户，必须有“第三方”，也就是企业采购原材料等经营活动需要对接的供货商。“第三方收到贷款后再把钱打进你的账户。”

这样“周到”的服务，肯定不是免费的。“王经理”说，他们的收费标准是贷款额的1%-2%，会根据每个案例的实际难易程度有所区别，如果涉及第三方，可能还会单独收费，一般是0.5%。过桥资金每日利率一般是千分之一。

北青报记者从其他市场人士处了解到，房贷置换经营贷的基本操作都是“王经理”所介绍的“套路”，但是收费标准会有所不同。比如，过桥资金利率，不同城市不同中介的标准有高有低，低的能到万分之五，高的能到千分之二。但是，只要经营贷没放款，这笔过桥资金是用一天就要收一天。虽然中介都说很快就能搞定，但现实中也有部分客户在贷款过程中遇到意想不到的“岔子”，一个月才放下款来，过桥利息就花了一大笔。

值得一提的是，所有这些手续费和利息都是转贷的成本。公开报道显示，少数“无良”中介会在办理过程中，以各种名义加收额外费用，比如担保费、公证费等，转贷者最后发现，转贷的成本比预想的高了很多。

风险

经营贷需要定期续贷

事实上，不少现实案例表明，用经营贷置换房贷的客户将面临重重政策和法律风险。绝大部分中介也不会把其中所有的风险告诉客户。

某国有大行信贷部门的专业人士告诉北青报记者，监管部门一直明令禁止经营贷违规流入楼市，特别是去年以来，监管力度明显加强。靠中介包装申请经营贷肯定是违规的。银行会对申请经营贷的公司有多方面的要求，以他所在的银行为例，必须要求公司经营满一年，贷款人担任法人代表和主要股东满一年以上才可以申请贷款，包装后的公司通常变更时间较短，不符合银行经营贷的要求，银行也会对此加大审核力度。即使中介通过弄虚作假的手段成功帮客户申请到经营贷，在贷后管理中，银行也会跟踪该公司的经营情况，一旦发现异常，监测到贷款违规进入楼市，银行将会要求客户限期还清所有贷款，客户个人征信也会留下不良记录。

北青报记者发现，对于违规包装出来的经营贷，抽贷并非小概率事件。去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动，不少客户收到银行抽贷的通知，短期内凑不齐钱还贷款，只能找高息过桥资金应急，甚至不得不低价卖房筹款。

深圳市民舒先生2020年曾在中介的操办下，用自己名下的一套二手住房抵押，申请了200万元经营款用作首付。去年8月初，他突然收到银行通知，要求在30天内还清全部违规贷款，否则不仅会有罚息，还要进入失信名单。舒先生一时卖不掉手里的房子，又没有那么多余钱，情急之下只能借高息过桥资金还贷。面对每天近2000元的过桥日息，再加上二手房难以出手，舒先生说自己度日如年。最后不得不将二手房降价卖出。

此外，大部分银行会要求经营贷客户1年或3年，最多5年续签一次。利率越低，续贷的间隔越短。每次续贷，银行还会按程序审查这家企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定会成功续贷，更不会保证续贷时利率与原来一样。

对贷款者压力更大的是，续签的时候，不少银行会要求先归还本金，等成功续贷之后再发放一笔新的贷款。这意味着，客户很可能还要找中介的过桥资金应急。

有银行人士表示，最近两年因为疫情的原因，为支持实体经济，正常经营的小微企业基本都能无本续贷，很多人会感觉经营贷很宽松，以后政策如果变了，优惠便利条件没有了，贷款利率也可能会变高。这都是借款人必须考虑的政策风险。

提醒

贷款申请弄虚作假或追刑责

从中介的“一条龙”服务看，用经营贷置换房贷整个流程，手续繁杂，环节众多。任何一个节点出现差错，都可能让贷款者蒙受损失，甚至遭遇法律风险。

北京时代九和律师事务所合伙人许桂林律师举例说，经营贷的贷款不是直接进入本人的账户，万一遇到不讲信用的第三方，或者第三方出了意外情况，也可能拿不到钱或不能及时拿到钱。此外，中介提供的过桥资金如果出了问题，贷款者不仅拿不到钱，还将陷入债务纠纷。

许桂林提醒大家，找中介包装经营贷最严重的后果，并非金钱或个人征信的损失，而是有“牢狱之灾”。如果借款人和贷款中介在申请贷款的过程中存在弄虚作假的行为，又给银行造成坏账，可能涉嫌骗取贷款罪，银行可以报警追究刑事责任。

据了解，我国《刑法》规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据司法解释，骗取贷款金额在100万以上，给银行造成的损失在20万元以上就可以立案。

栏目主编：顾万全文字编辑：房颖题图来源：上观题图图片编辑：徐佳敏

来源：作者：北京青年报程婕

1分钟看懂，天猫变更主体，会不会影响贷款额度？

开店做生意，资金流通是影响店铺运营的关键点，很多天猫商家可能资金预算不太充足，在开店之后没有多余的资金去维护店铺正常运营和推广，而商家可以通过天猫贷款，获得一定资金，以维持店铺正常运营，那么做主体变更，对天猫贷款有没有影响，我们往下看。

一、主体变更，老主体贷款有影响吗？

在申请变更之前，老主体需要注意两点：

①提前结清“天猫贷款”

②关闭“提前收款”功能

如果老主体还欠有天猫贷款未结清的，先把贷款全部结清，提前收款功能也需要提前关闭，否则没法成功申请变更，会拖长变更的进程，处理不妥当，还会影响店铺运营。

二、变更成功后，新主体能立刻贷款吗？

变更成功后，新主体是没有贷款的额度的。

变更主体，即是店铺的开店公司从A变成B，这时候，B公司在天猫平台上，相当于一家新公司，天猫无法判定该公司是否能够正常运营店铺，因此不会给变更后的新主体贷款额度。

新主体想要获得贷款额度，需要对天猫店铺经过一段时间的运营，这等于是平台对于新主体的考核期，如果运营上没有出现什么大问题，天猫会重新给该店铺贷款额度和开通提前收款申请通道。

因此在申请店铺主体变更之前，商家需要做好资金准备，确保流动资金能支撑起店铺运营，做好充足准备，总比临时抱佛脚好。

天猫变更涉及到多方面的内容，进行更变，是一个店铺新的开始，需要谨慎对待，有经验的朋友也可以自己执行变更，如果不熟悉的，最好还是托付给专业的服务商代理申请变更，不仅事半功倍，还能确保不会因为不熟悉情况导致出错，相关的运营问题，还可以直接请教服务商，一举多得。

什么是转按揭？办理转按揭流程如何？

在房屋买卖当中经常会听到“转按揭”这三个字，究竟什么是“转按揭”，遇到需要办理“转按揭”时，应该如何办理。

究竟什么是转按揭？

“转按揭”就是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

据专业人士介绍：“转按揭”是指在，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。

转按揭是指已在银行办理了个人住房按揭贷款的借款人，在贷款清偿之前需要将房产转让给他人，而向银行申请将房产过户给受让人，并由房产受让人继续偿还贷款或重新申请按揭贷款。

转按揭业务的服务对象有：

1）需要购买处在按揭期间或抵押期间房产的购房人；

2）需要出售处在按揭期间或抵押期间房产的售房人；

3）已经支付了部分房款，但缺少继续支付剩余房款能力的购房人；

4）各类中介公司、物业公司和开发商。

转按揭要如何办理？

1.找到新银行，寻找一家可以为房贷给出更大利率优惠的接收银行。

2.带齐申请材料，包括原来的借款合同、购房合同、房产证复印件(无复印件也可)、身份证原件、收入证明、还款记录(一般是供银行扣月供的存折复印件)，到接收银行网点填写“转按揭”申请表。

3.信用查询，申请后，欲“转按揭”者须授权接收银行进行“个人信用档案”查询。

4.记录要良好，若申请者个人信用记录中没有恶意拖欠贷款的记录，接收银行一般会在7个工作日内作出受理“转按揭”的决定，同时会电话通知申请人若个人信用记录中有拖欠贷款或刷爆信用卡的记录，接收银行可能会拒绝接收“转按揭”。

5.提前还完款，获得接收银行认可后，向原来的贷款发放银行申请提前全额还贷。由于许多银行要求“提前全额还贷”须提前一个星期申请，所以此过程大约需要半个月。

6.签订新合同，向原贷款发放银行提前全额还贷并拿回抵押的房产证后，到接收银行网点签订新的个人房屋抵押贷款合同。

7.重新办抵押，拿着房产证、全额还款证明(由原贷款银行出具)、与接收银行签订的个人房屋抵押贷款合同，到各房屋所在地房屋抵押登记部门(一般在房交所)，先办理解押手续，后办理新的抵押手续。

8.手续交银行，将房产证、解押手续、抵押手续交给接收银行。