置业指南：卖房授权委托书你会写吗？

不少房主不再本城市或已经移居国外，在此情况下想将自己的房屋出售怎么办？此种情况就要写卖房授权委托书，去委托他人去卖房。有如此节省自己时间方式，不少房主都是雀雀欲试。委托他人卖房，卖房授权委托书你会写吗？

描述

卖房授权委托书，首先要写清楚委托人的姓名，性别，出生年月以及身份证号（一定要准确哟）委托人与被委托人之间的关系是怎样的，住址。例如：

委托人：XXX，男，198X年09月X日出生，公民身份证号码：220XXX198XXXXX157X

委托人：XXX，女，198X年09月X日出生，公民身份证号码：223XXX198XXXXX5XX2

委托人＊＊＊＊＊与受托人系夫妻关系，共有住房一套坐落于北京市＊＊＊区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊（填写房证地址，必须一致），建筑面积为＊＊＊平方米，《房屋权证》20．。。。房证号。现我们决定出售上述房屋，因不能亲自办理卖房手续，故我委托我的丈夫（或者妻子）＊＊＊＊＊＊为我的代理人，代理我办理上述房屋出售的一切事宜，并有权签署相关文件。

委托人的基本信息填写完整后，接下来要做的就是将委托事项填写清楚，那具体有哪几个委托事项呢？我们来一一列出，给各位房主予以参考：

代为签署有关本人出售该房屋的房屋买卖合同、代为签订定金协议；

代为支付一切上述房屋应支付的费用；

代为办理产权过户手续及交纳相关税费、资金，交易过程所涉及的一切相关手续；

购房人如贷款购房，代为协助买方办理银行贷款手续；代为收取售房款等、签署一切相关文件；

代为办理水、电、煤、电话、有线电视更名手续；

代为在物业管理处办理相关物业更名手续；

如上述房屋动迁，代办拆迁手续，签订拆迁补偿补偿（回迁安置）协议，领取动迁补偿费

受托人在委托权限范围内所从事的一切法律行为及所签署的一切文件及所造成的法律结果，我们均予以承认。受托人在办理上述委托事项时无转委托权。

本授权委托书自签发之日起至上述事宜办完为止。

卖房授权委托书的书写总结来看分为2个步骤，第一就是要将基本信息填写清楚，包括个人基本信息以及与被委托人的关系，住址等；第二步将委托的事项列举清楚，文中已经清晰了列举了委托的具体事项。看了这么多，卖房委托书你会写了吗？（

「房地产融资系列」委托贷款篇

作者：湖心里来源：11派精英社群

受资管新规、委贷新规影响，包括委托贷款在内的银行非标资产规模快速降低。截至今年三月份，委托贷款存量为12.15万亿，较2018年末继续减少0.21万亿，同比下降10.9%。

2018年，房企非标融资新增余额占比仅为1%，较2017年回落13个百分点，其中委托贷款规模快速减少，2018年房地产委托贷款余额减少1.6万亿。2018年银行开发贷、境内外证券市场的融资新增余额占比分别上升12%和2%，"表外回表"态势明显。

委托贷款简述

房地产非标融资是房地产企业和金融机构以专项合约形式进行的债权性融资，主要包括委托贷款、信托贷款、附带回购条款的资产或受益权转让、融资租赁、小贷和财务公司贷款、债务重组。其中委托贷款和信托贷款是最主要的两种方式。

据估计2018年，房地产企业通过委托贷款融资约1.5万亿，约占全年募集资金和非标融资规模的7.4%和61.5%。

委托贷款，是指委托人提供资金，由商业银行（受托人）根据委托人确定的借款人、用途、金额、币种、期限、利率等代为发放、协助监督使用、协助收回的贷款。商业银行依据规定，与委托贷款业务相关主体通过合同约定各方权利义务，履行相应职责，收取代理手续费，不承担信用风险。委托人及借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业单位，其他经济组织、个体工商户，或具有完全民事行为能力的自然人。

委托贷款的一般流程

委托人与借款人达成融资意向,协商确定贷款利率、期限等要素。委托人与借款人在业务银行开设结算账户,委托人向业务银行出具《贷款委托书》,并由委托人和借款人共同向银行提出申请。银行受理客户委托申请,进行调查并经审批后,对符合条件的客户接受委托。委托人须在业务银行开立专门的存款账户,并将委托贷款资金一次或分次存入,委托贷款额不能超过委托人存入业务银行的委托贷款资金额。委托贷款通过借款人在该银行开立的个人账户发放和偿还。

委托贷款在法律上归为民间借贷，为了加强对于社会融资规模的监控和解决有可能出现的违约和纠纷问题，商业银行作为委托贷款的受托人，协助发放和收回委托贷款本息，并及时划付到委托人账户。商业银行在委托贷款业务中向委托人收取手续费用，目前年化费率在1‰-3‰之间。

委托贷款存在的风险点或套利点

在委托贷款快速发展的背景下，在实际操作中银行主动匹配资金方及资产方、绕道放贷、企业通过委托贷款套利、投向不合规等模式开始出现，委贷业务逐渐偏离本质，投向国家限制行业及领域，影响国家宏观政策导向。主要存在以下风险点和套利点：

（1）银行充当主动角色，承担风险。委托贷款业务中较为常见的方式为银行主动匹配资金方及资产方，提供一定担保，并且在委托方或借款人资金不足时垫付资金，承担一定信用风险。

（2）银行通过委托贷款规避表内授信限制。银行在委托贷款中为规避表内授信限制主要通过以下三种模式：银行委托其他银行同业通过委托贷款实现放款，规避贷款额度限制；银行理财作为委托主体，通过委托贷款向实体经济放贷；以及银行通过券商资管等通道向实体经济放贷。

（3）企业通过委托贷款套利。资质较优的企业通过银行获得信贷资金，转而通过委托贷款渠道投向资质较差的企业，提高贷款利率，赚取利差；企业通过其他渠道获取低廉的债务性资金，通过委托贷款渠道投向借款人，赚取利差。

（4）投向限制行业。由于受到监管限制以及缺乏优质投资标的，表内信贷限制的地方融资平台、房地产行业等均为表外通道的重要组成部分。此外投资项目还包括国家"两高一剩"限制行业以及债券、期货、金融衍生品、资产管理产品等领域。

委托贷款发展历程

在宏观调控大背景下，在银行表内额度受限、资金投向受限及资本金约束收紧下，委托贷款作为表外业务，具有操作灵活度高，能规避部分监管条例的特点，取得了快速发展。

2008年四万亿刺激后，银信合作和信托贷款渠道打通，新增委托贷款规模从2007年的0.34万亿快速增长至2012年的1.28万亿。

2012年资管业放开，券商资管、保险资管等表外渠道打通，新增委托贷款规模于2013激增至2.55万亿，并在2013-2016年保持快速增长，占当年新增社融规模10%以上。

2016年央行将委托贷款纳入MPA（宏观审慎评估体系）考核（MPA考核要求委托贷款增速与目标M2增速偏离度不超过20%～25%），以及2017年"三三四十"治理行动后，委托贷款增速开始回落，2017年新增委托贷款0.78万亿，在社会融资中占比降至3.5%。

2018年，委托贷款规模迅速降低，委托贷款余额成净减少趋势，全年共减少1.6万亿。根据估算，2018年房地产行业委托贷款存量为2.6万亿。

委托贷款监管政策

2013年以来，存款类银行机构为规避信贷额度控制，绕道"银信合作"新规，不断创新委托贷款业务的操作模式，增加交易环节和交易对手，委托贷款逐渐演变为银行规避信贷规模控制的工具。

2018年《商业银行委托贷款管理办法》出台，规范了商业银行委托贷款业务中商业银行责任范围并重点对委托贷款的资金来源、资金性质、资金用途及贷款领域进行了明确限制规定。禁止受托管理的他人资金、银行授信及其他债务性资金通过委托贷款套利，禁止委托人为资管公司和贷款经营机构，封堵金融机构通过委托贷款投资非标、绕道放贷的行为。

2018年1月6日，为规范委托贷款行为，银监会发布《商业银行委托贷款管理办法》。在2015年银监会就发布了《商业银行委托贷款管理办法（征求意见稿）》，对委托贷款问题向社会征求意见。2018年的《办法》总体参照2015的《征求意见稿》并对其中部分内容进行了修改和补充。《办法》出台最大的背景是监管部门鼓励资金更多流向实体经济，更加明确商业银行审查资金来源的责任。《办法》明确贷款用途不得用于五大类不符合国家法律法规、宏观调控及产业政策的规定，使委托贷款业务发展能够更好的厘清边界、回归本源、服务实体，缩短金融资金链条以及避免委托贷款用途异化等，具有很好的监管和指导作用。

以下是笔者认为的重点条款。

第四条委托贷款业务是商业银行的委托代理业务。商业银行依据本办法规定，与委托贷款业务相关主体通过合同约定各方权利义务，履行相应职责，收取代理手续费，不承担信用风险。

第七条商业银行不得接受委托人为金融资产管理公司和经营贷款业务机构的委托贷款业务申请。

第八条商业银行受托办理委托贷款业务，应要求委托人承担以下职责，并在合同中作出明确约定。

（一）自行确定委托贷款的借款人，并对借款人资质、贷款项目、担保人资质、抵质押物等进行审查。

（二）确保委托资金来源合法合规且委托人有权自主支配，并按合同约定及时向商业银行提供委托资金。

（三）监督借款人按照合同约定使用贷款资金，确保贷款用途合法合规，并承担借款人的信用风险。

第九条

（二）委托人在银行有授信余额的，商业银行应合理测算委托人自有资金，并将测算情况作为发放委托贷款的重要依据。

第十条商业银行不得接受委托人下述资金发放委托贷款：

（一）受托管理的他人资金。

（二）银行的授信资金。

（三）具有特定用途的各类专项基金（国务院有关部门另有规定的除外）。

（四）其他债务性资金（国务院有关部门另有规定的除外）。

（五）无法证明来源的资金。

企业集团发行债券筹集并用于集团内部的资金，不受本条规定限制。

第十一条商业银行受托发放的贷款应有明确用途，资金用途应符合法律法规、国家宏观调控和产业政策。资金用途不得为以下方面：

（一）生产、经营或投资国家禁止的领域和用途。

（二）从事债券、期货、金融衍生品、资产管理产品等投资。

（三）作为注册资本金、注册验资。

（四）用于股本权益性投资或增资扩股（监管部门另有规定的除外）。

（五）其他违反监管规定的用途。

第十三条商业银行与委托人、借款人就委托贷款事项达成一致后，三方应签订委托贷款借款合同。合同中应载明贷款用途、金额、币种、期限、利率、还款计划等内容，并明确委托人、受托人、借款人三方的权利和义务。

第十九条商业银行应严格隔离委托贷款业务与自营业务的风险，严禁以下行为：

（一）代委托人确定借款人。

（二）参与委托人的贷款决策。

（三）代委托人垫付资金发放委托贷款。

（四）代借款人确定担保人。

（五）代借款人垫付资金归还委托贷款，或者用信贷、理财资金直接或间接承接委托贷款。

（六）为委托贷款提供各种形式的担保。

（七）签订改变委托贷款业务性质的其他合同或协议。

（八）其他代为承担风险的行为。

买房贷款也有“金融服务费”？开发商：代办公司提供服务，客户签了委托书

日前，红星新闻记者接到多位市民反映，去年到今年经过摇号购买成都温江区合能枫丹西悦新房时，在不知情的情况下，被第三方中介机构收取700元“代办费”，具体是什么情况呢？红星新闻记者就此进行了调查。

业主：

房贷被收代办费，自己“不知情”

多位购买合能枫丹西悦的市民向记者反映，开发商告知客户银行到售楼部办理贷款，实则为中介机构到售楼部代办，在不知情的情况下，被收取了1000多元的“贷款服务费”或“代办费”。

据购房人杨女士介绍，当时她和她的丈夫到售楼部摇号选房，选房结束后便有销售告诉杨女士现场有“银行工作人员”可办理贷款，接着，杨女士便来到了“银行工作人员”处办理贷款业务。

“从他们的穿着看，就是那种工作装。”杨女士说，当时有一大堆合同要签字，然后便根据销售的指引在需要签字处签字，“买房子要签的字太多了，根本没时间精力看，自己都不知道自己签的什么字。”随后，杨女士发现自己被收取了410元公证费、700元的“代办费”。杨女士向记者展示了一份收据，收据上并无相关代办机构的名称，甚至连盖的章都无法看清楚，签名处也只有姓氏。

410元公证费、700元“代办费”的票据

此外，多位业主也向记者展示了其收据、发票，有的业主收据为700元“代办费”，有的为“贷款服务费”，有的为“抵押费”，有的为“代办加公证费”，费用也从700元至1100元不等。

“抵押费”票据

“中介机构说为我们提供了服务，具体提供啥子服务？”多位购房人提出质疑。

中介：

提供了服务，堂堂正正地收钱

记者几经周转，联系到了业主口中的中介机构四川卓越优帮金融外包服务有限公司。该公司一位范姓负责人表示，服务不像商品，商品觉得不合适可以退，服务如何退呢？“我们的成本已经投入进去了，包括人力成本、交通费用都已经支付出去了。”

“公证费抵押费”票据

记者从一份委托服务协议中看到，其所谓的代办服务包含四项内容：办理预告登记、预抵押登记手续，并领取相应的登记证书及证明文件；注销预告登记、预抵押登记；办理房屋分户登记、正式抵押登记手续等事项，并领取《房屋所有权证》、《房屋他项权证》；以及将《房屋他项权证》交付抵押权人收执。但接受采访的多位业主都表示，自己手中并无该协议。

据该负责人介绍，当时因为合能枫丹的按揭客户非常多，开发商邀请他们过去专门做相关方面的服务。按照该负责人的说法，“每一个服务人员都应该是给客户说到了有这个费用的，并且当时我们也给他们开了相关的委托书、告知书。如果当初，客户不选择这项服务的话，是可以的”。“说实话，这几百块钱，我们要服务几年，之后如果要办房产证，我们还要去帮他们办，”该负责人表示。

至于退钱一说，该负责人表示，“我们没有退钱，从来没有过。我们做这个服务是堂堂正正做，不是偷鸡摸狗，是你情我愿做的，你认可我这个东西，我做了服务，成本出去了，怎么可能退给你。”

对此，购房人刘女士表示，现场中介人员并未提示、告知，“我们以为是银行的工作人员，就跟着办理了业务，直到回家后才看到发票是中介公司开的，才知道不是银行在现场办理的贷款。”

开发商：

代办公司提供服务，客户签了委托书

“现在售楼部在买房时，都会请中介机构来代办相关业务，我们公司对这700块钱是压到市场最低的。”据成都恒悦合能房地产开发有限公司融资部陈兰介绍，客户当时在办理时都已经做了解释，如果办理贷款的相关业务，客户不愿意去跑，这种情况下代办公司会为客户提供相应的服务，“并且，当时客户是签了委托书的。”

委托协议书

陈兰告诉记者，客户当时办按揭，第三方公司向客户解释之后，客户签署的；并且现场销售也负责给客户解释了，需要办理按揭，分别需要缴纳哪些费用。对于收费不一致，陈兰表示，客户办按揭的类型不一样，他所缴纳的费用也不一样，所以很多客户有误解。

对于有客户声称退钱，陈兰说，“有的客户退了钱，有的客户没有退钱，因为有的客户没有办下来按揭，就退了款。另外，比如公积金贷款是有担保公司的，收取的费用也不一样，所以客户之间就不能一概而论”。

陈兰还表示至于公证费，各家公司的公证费用也不一样。

对此情况，刘女士说，”现场销售只是给你指着签字的地方，告诉你在这儿、这儿、这儿签字，收钱也告诉你说这个钱是该收的，不然办不了贷款。“

区房管局回复：

将协调该中介公司调取相关资料

该区住建局房屋管理科副科长何峥宏在接受红星新闻记者采访时表示，之前已经接到了相关的投诉，也对开发商进行了调查。

目前初步调查情况是，部分按揭贷款的购房人，按照银行要求要办理预告抵押登记，等房屋房产证办下来之后，要办理抵押登记、他项权证等一些事项，按理说应该由购房人按照程序自行办理。由于需要跑几次，有需求的购房人就委托了这家中介公司代为办理相应手续。经查，该中介公司与购房人间有书面委托协议，协议内容中注明了服务公司的服务事项、义务等。

对于购房人不知情收费等情况，何峥宏表示，如果确有购房人在不知情情况下被收取费用，温江区住建局将协调该中介公司调取相关资料，确认是否与购房人签署相关委托协议。

至于为何购房人没有收到协议，何峥宏说，“如果只是服务公司单方面保存这个协议的话，我们将会同市场监管部门研究一下这个问题，看是否存在不符合法律法规的情况。”下一步，将对是否应该在醒目位置设置标志、标牌等可以区分中介与开放商等身份进行进一步研究，研究采取哪些措施，运用哪些手段，达到购房人一到现场即能区分开发商与中介等手段。

律师声音：

没有规定说绝对不能收代办费

但代办机构、开发商都应明确提示

四川恒和信律师事务所高级合伙人李大福认为，在这个事件中，无论是代办机构，还是开发商，都应进行提醒，履行告知义务。

李大福说，如果是在未做提示，未明确说明的情况下，签署委托协议代办，并收取代办费，这个是容易造成重大误解的一个行为，代办中介，如果你是代办就是代办，不能不告知消费者，（不告知）就是造成重大误解，那么这个行为是可以撤销的。虽然有告知书，但由于特定的原因没有认真去看，就会产生误解，关键就要看是不是构成误解。

李大福提醒：不论是业主，还是其他普通人，在涉及需要签字的时候，一定要谨慎，只有谨慎才能避免被欺骗、欺诈、误导。

北京京师(成都)律师事务所杨建华表示，开发商贷款都有合作的银行，业主自行前往银行现场办理也是可以的，并且可以省下这笔代办费。因为交给银行跟交给中介的效果是一样的，都需要自己来准备资料，“无非就是说，中介机构到了现场，省去了业主跑路的麻烦。”

法律上来说，这是民事范围，以双方的意志之至为评定，没有规定说绝对不能收代办费，能不能收，属于双方的协商约定；另一方面来讲，这个事情牵扯到知情权，到底知情到哪种程度，这个很重要。如果中介手续很齐全，并且明确告知了业主自己中介机构的身份，来办理业务需要给手续费，“如果完成这个流程，这笔费用就是应该给的。如果是夹杂在购房合同中，并且又没有告知的话，就属误导消费，是可以退的。”

红星新闻记者闫宇恒严丹

编辑刘宇鹏

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