结婚前男方贷款购房，女方想加名最正确的方法是啥？

头条君大过年的又给我推这问答，我对这类问题回答不少，但都是就事论事，没给女方一个解决方案。对这问题这次我认真回答并提供一个解决方案，希望对有这想法的女方有帮助。

我有一个客户，是南京引进的高科技技术人才，医学专业，硕士。他的母亲特地从西北来南京，拿出家里的几乎所有积蓄和孩子的安家费，准备给孩子买套房。人生地不熟的，跑了不少冤枉看房路，在看一套房下楼时还把脚崴了。碰巧遇到了也在陪同客户看房的我，经询问得知这大姐的诉求，并告之知我有合适的房源可以推荐。骑电车把大姐送到入住的小酒店，还是家门口的，你说巧不巧。又赶紧去旁边的药店买来膏药和云南白药喷剂送给这大姐，大姐十分感动，表示给孩子买房子一定在我手里买。

我推荐的房源和大姐孩子上班的医院骑电瓶车或者坐公交都是十几分钟的事，并且房子是商品房。两房两厅，房型好，面积和价格都差不多，并且不需要装修。带大姐看房后大姐非常满意，晚上和房主沟通后，一番讨价还价就让孩子签定了二手房买卖合同，把买房子的定金和中介费一并付了。大姐是真爽气，房子顺利买了下来，公积金加商贷。

过了半年，突然接到大姐的电话，得知大姐孩子谈了三年多的女朋友也来南京了，但不愿意领结婚证结婚，非要在男方购买的房子房产证上加女方的名字才肯领证结婚。大姐为了孩子又到了南京，看怎么解决这加名问题。

我详细解释了男方婚前贷款购房，女方想加名是不可能的。对于未还清房屋贷款是不能加名的！这是因为根据《物权法》中的条款，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押产权”。

在房产证上加名涉及“房屋所有权变更登记”，而变更登记的前提是房屋没有处于权利限制状态。翻译过来就是能加名的房屋是没抵押，光滑滑什么都没有才行！

如果房屋没限制，要加非直系亲属的名字，等同于房屋买卖。先不谈女方有没购房资格这话题，就这套房子因为还不满两年（现在南京是满三年）才能上市交易，所以这房子不能以买卖形式在房产证上加名。满足上市年限，为了省费用，分割面积为一平方，女方多数是不会同意。可分割后的面积所产生的税费也不是小数目，哪个出这费用？

婚后加名容易吗？非也！婚后有房贷情况加名也一样！但是婚后迁户口倒是容易。

经过一番解释，大姐和她的孩子都明白了。可这女孩也不知哪出了问题就一根筋，房产证上没她的名字坚决不结婚。得，一拍两散了！女孩眼睛只看见了芝麻，丢了这么具有发展潜力的优秀男人，只能说呵呵了。

后续就是这男孩找了医院里一个南京的女孩结婚了，现在孩子两个。由于业务能力出众，已经是主任医师级别了，房子都三套了！其中一套学区房还是找我买的呢！

那么我能提供给女方最合理的方案就是先结婚，不谈加名与否。过五年根据自家的条件，卖房后夫妻双方再买房。这样女方担心的没保障问题解决了！后顾之忧没了，生活能不好？

嗯，买这房子才是名正言顺的夫妻共同财产，哪怕妻子不出钱，哈哈！

图片来自头条图库

房产证加名及换名流程

购置房产是人生中的大事，房产证是房产的一个重要证明，房产证如何换名，房产证可以写几个人的名字等问题也是很多购房人关心的问题，今天幸福里买房知识君就为大家讲一下。

全文主要分为两部分，房产证可以写几个人的名字、房产证加名流程和房产证换名流程。

房产证可以写几个人的名字通常，在我国买房时，购房合同上可以签名的个数是无限制的，亲友或朋友的名字都可以加上去，房产证也是一样的。房产证作为对房屋所有权的书面证明，其可以记载是否共有等情况。

按照相关法律规定，房产可以申请共有产权证，在法律上即标志着房产的共同归属，所以从理论上来讲，房产证上的名字是没有个数限制的。

房产证是一房一证的，它包含房屋所有权证和房屋共有权证。前者是红色，只有1人所有。后者是绿色，一人一本，可以归多人所有。

房屋所有权证上只能写一个人的名字，就是登记在不动产登记簿上的名字，二者必须一致。而房屋共有权证则是多本的，可以发给享有房屋共有权的其他人。房屋所有权人对房屋具体全面支配权，即包括买卖、租赁、抵押和继承等权利。而房屋共有权人只对房屋有使用权，一般是通过租赁和借用来实现。

房产证加名流程无贷房产证加妻子、子女、父母名字

带好三证（结婚证，身份证，房产证）及其复印件。

去房屋交易中心，窗口工作人员会审核提交的材料。

办理房产证上加名字需要110元费用：80元手续费，25元籍图费，5元贴花费。顺利的话，大概20天可以拿到房产证。

有贷款房产证加名字

先去银行办理抵押手续变更。

办理所需要的费用：除了前面说的110元手续费外，如果贷款是公积金的，需要另外加100元，如果是组合贷款（公积金贷款＋商业贷款），需要加200元费用。

其他的步骤和前面无贷款的流程一样。

房产证换名流程买卖二手房换名全款买房换名

买方缴纳定金后，双方前往房管局办理过户手续。

买房将剩余购房款打进银行监管账户。

过户完毕后，买方办理自己名字的房产证。

贷款买房换名

买房将首付款交给银行监管账户后，申请银行贷款。

银行出具贷款合同后，双方前往房管局办理过户手续。

过户完成后，买房将相关证明交给银行。

银行放款后，买房可以前往房管局办理自己名字的房产证。

房屋赠与赠与双方签订赠与书面合同，并缴纳契税等相关费用。

双方前往所在地公证处办理赠与公证书。

双方带着所有已准备好的材料前往房管局进行房产证改名。

房屋继承无遗嘱继承

若家中老人过世，没有留下遗嘱，法定继承人需要先带着死亡证明、户口本等文件前往公证处做产权继承公证，然后凭公证书前往房管局办理更名手续。

有遗嘱继承

若家中老人过世，有留下法定遗嘱，法定继承人需先前往公证处做遗嘱生效公证，再前往房管局办理更名手续。

借名买房，买得了却还不了？

现实生活中，因楼市限购、楼盘售房规则设计、银行贷款年龄限制等原因，借用亲朋好友身份购房的情况并不鲜见。实际买受人借名后，与挂名人往往采用“低价出售”方式“物归原主”。但在挂名人有债务的情况下，该行为存在故意转移自身财产逃避债务的嫌疑，容易引发纠纷。近日，浙江省舟山市中级人民法院二审审结一起债权人起诉要求撤销挂名人“物归原主”的案件，最终法院判决驳回债权人的诉讼请求。

拉弟弟一起摇号买房，弟弟摇中后成了房主

早在2009年年底，舟山某楼盘开售，由于房子较为抢手，开发商因政府政策的规定，设置了一道门槛：意向购房者需摇号确定最终购房人。

当时，周女士想给女儿小芸在该楼盘买一套房，为了增加中签机率，她拉上弟弟周先生和弟媳一起报名参与摇号。

结果，弟弟周先生夫妇摇到了号，周女士母女反而成了“陪跑”。之后，周先生夫妇与开发商签订商品房买卖合同，买了一套总价132万余元、面积130余平方米的房子。房屋交付后，周女士的女儿小芸住进了新房。

2017年1月，为了让该房产“物归原主”，周先生夫妇以商品房买卖的形式，将该房产作价100万元，过户至小芸名下。但这笔钱实际并没有支付。过户前，周女士清偿了60余万元的银行按揭贷款，小芸也拿到了这套房子的产权证书。

因弟媳有外债，房子“物归原主”后被要求撤销

然而，转眼到了2021年5月，这套房子却惹上了官司。

原来，周女士的弟媳在2014年至2018年间多次以投资、做生意需要资金为由，向亲戚顾某借款，累计达300余万元。

2019年，顾某向法院申请强制执行后，得知周先生夫妇将这套位于新城的房产低价过户给外甥女小芸，遂提起债权人撤销权诉讼。

顾某认为，周先生夫妇将这套市值高于13000元/平方米的房产以7300元/平方米的低价转让给小芸，是为了逃避债务，损害了自己作为债权人的合法权益，要求撤销周先生夫妇与小芸签订的房屋买卖合同，并将案涉房屋产权恢复登记至周先生夫妇名下。

周先生认为，姐姐只是借用了他的身份去参加摇号，这套房产本来就是周女士出资购买。中签后因不能改名字，所以产权就登记在周先生与妻子名下。买房报名及支付手续费、押金等均由周女士办理，房屋的首付款以及后来的按揭贷款也由周女士支付，为此他们还与周女士签订了一份代持协议，约定该房产由周先生夫妇代持。

法院经审理查明，周先生中签后，购房合同中买受人虽为周先生，但记载的住址和电话号码都是周女士的；购房首付款、车位购买款及与购房相关的税费均由周女士支付；案涉房屋转移登记至小芸前的按揭款项也由周女士归还。基于家庭伦理和亲情，父母出资替子女买房，房屋所有权人确定为子女，不违反法律强制性规定，应为允许。

弟媳的债权人无权撤销房屋过户行为

法院认为，周先生在购买案涉房产至其将该房产过户给小芸期间，顾某对周先生的妻子享有债权，故顾某享有的债权与案涉房产之间确有关联，顾某有权提起本案诉讼。

案件的争议焦点是案涉房产是否系周先生替周女士母女代持。根据法院查明的事实，在2009年购买案涉房产时，政府相关购房政策规定需抽签决定购买人，购房时不能更改登记的中签者姓名。但证据反映，包括周先生在内用于登记购房抽签的四份存款证明及相应的存款手续均为姐姐周女士办理，说明当时周女士一家有购房需求。因周先生系中签人，故签订购房合同、办理按揭贷款、开设用于归还按揭款项的银行卡等手续由周先生夫妇亲自办理，亦为合理。

法院认为，法律规定债权人有权提起撤销权之诉，根本目的在于撤销债务人有害于责任财产的行为，以保护债权人的利益，其判断标准是债务人的财产处分行为是否有害于债权人的利益。根据查明的事实看，周先生系案涉房产代持人，而非房产实际所有权人，房产事实上并非为周先生夫妇责任财产，周先生夫妇与小芸以买卖方式转移案涉房产，不构成低价或无偿处分其责任财产，由此认定顾某认为周先生夫妇将案涉房屋低价转让的主张不能成立，法院遂驳回了顾某的诉讼请求。

一审判决后，顾某不服，提出上诉。日前，舟山中院作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

观察思考

合法合理的代持关系应被允许

近年来，借名买房、代持房产现象并不鲜见。一方面借名买房行为隐蔽性强，且有时还存在逃避相关法规、政策等目的，另一方借名买房涉及金额大，而住房对一个家庭而言又至关重要，故借名买房引发的纠纷，往往当事人之间矛盾较为尖锐。

不论是实际购房者与名义购房者就房产所有权引发的纠纷，还是名义购房者的债权人要求执行房产或就“物归原主”主张撤销导致的诉讼，均需判断代持行为的效力。就该行为的效力判断，应依照民法典总则编及合同编中关于合同效力的相关规定。主要包括：意思表示是否一致、真实，行为是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否违背公序良俗等。

本案中，房产虽曾以周某夫妇名义购买，并登记于周某夫妇名下，但周女士提供的证据反映房产的首付款、车位购买款、购房税费等都由周女士负担，其女儿实际占有、使用该房产。另房产所在楼盘出售时确有摇号确定购买人，由该购买人签订购房合同并进行登记的售房规则，能够证明周女士以周先生夫妇名义为其女儿购房的事实。而周女士借周先生夫妇的名义为其女儿购房，并非为了规避法律、法规的强制性规定或国家、政府的限购政策，亦不违背公序良俗，故应当认定其女儿本身即为房产实际所有权人，其有权要求登记权利人周先生夫妇返还房产。

对于债权人顾某而言，周先生夫妇并非房产实际所有权人，其将房产“物归原主”，不产生周先生夫妇财产权益不当减少或责任财产负担不当加重的后果，故顾某无权就周先生转让房产于小芸的行为主张债权人撤销权。

另外，在名义购房者的债权人要求执行“挂名房产”的案件中，由于不动产登记簿载明的是一种拟制事实，并不总能反映真实不动产物权关系。就此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条明确规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的，实际所有权人有权请求确认其享有物权。即说明，即使周先生夫妇未将房产返还小芸，小芸也享有排除强制执行的民事权益。

当然，部分实际购房者为规避限购规定也容易产生借名买房、代持房产的情形，此时实际购房者因不符合购房限购政策规定的购房资格，无法取得所买房屋的所有权，即使能够解除其与名义购房者之间的买房合同，要求名义购房者给付相应的损失补偿，但在房价涨幅较大或名义购房者对外负债较多时，实际购房者存在“竹篮打水一场空”的风险，因此实际购房者应避免踩这条红线。

来源：人民法院报