二手房购买——怎么顺利办好按揭贷款

对于大部分刚需购房族来说，都是需要办理按揭贷款买房的。买二手房时一般都是银行放贷后才能交房，但银行审批贷款和放贷的时间都比较长，这就延长了购房者实际拿到房子的周期。那对于购房者来说，哪些因素影响我们办理按揭贷款的时间呢？

1、整个房产贷款的大环境。就拿杭州来说，2021年下半年房产贷款利率一度上涨到首套6.3%，二套6.4%，首套利率相对于之前的5.2%整整上升了1.1个百分点。不仅贷款利率上升，而且银行放款时间明显变长，公积金和商业组合贷款基本得等6个月才能放贷。这两个举措一下子提高了买房成本，如果你在这个时候买房，显然要付出得更多。所以，赶个房产贷款大环境相对来说好一点儿的时候，更有助于我们顺利办理好按揭贷款。但什么时候是好时候呢？全凭运气了。

2、贷款银行的选择。不同银行办理房产按揭贷款的利率稍有不同，贷款审批的速度和放款的速度也稍有不同。选择房贷利率低，放款速度快的银行有助于我们快速完成整个贷款流程。中介一般会给我们推荐一些银行，如果你有门路能找到更合适的银行，也可以用你选择的那个银行。

3、选择贷款的方式。贷款一般分为纯商业贷款、公积金和商业组合贷款。如果你的公积金贷款额度比较高的话，建议优先选择公积金和商业的组合贷款。比如在杭州，一个家庭最高可申请的公积金贷款额度是100万，利率只需要3.25%，相对于商业贷款来说，可以省不少钱。公积金贷款又分为省公积金和市公积金，如果夫妻两人分别为不同的公积金，那就可以选择一种审批更快的公积金，这样可以进一步缩短办理按揭贷款的时间。

综上，在贷款大环境相对来说较好的时候，选择合适的贷款银行和贷款方式，可以帮助我们顺利地办好按揭贷款，也可以最大程度的缩短我们办理按揭贷款的时间。

杭州官方二手房交易平台挂牌量激增10倍：中介门店或受冲击？

21世纪经济报道記者唐韶葵报道8月19日，杭州市住房保障和房产管理局对其二手房交易监管服务平台进行了升级，“杭州市二手房交易监管服务平台”新增了“个人自主挂牌房源”功能。

这意味着房东无需通过中介，就可在这个平台发布房源信息出售二手房，买家可以直接与房东联系。此事对杭州的二手房东影响不小。10天过去，杭州市主城区的个人挂牌房源量从90套增加至970套房源，增长近10倍，持续每天有一定新增挂牌数量。

与此同时，杭州二手房市场在数月前已进入下滑通道。在预期绝对微妙的政策和行情下，全国房地产的行情趋势与中央的坚定意志力，导致越来越多的人不愿意轻易当二手房“接盘侠”，迄今为止，杭州二手房已经“五连跌”。

二手房出货窗口期逐渐收窄，更加速了买卖双方节约交易成本的想法，导致自主挂牌房源数量激增。

取代中介的可能性

目前个人自主挂牌房源数量的规模与该平台上房产中介挂牌15万套房源还不能相提并论，但个人自主挂牌房源对二手房市场很多方面都造成了一定的冲击与反思。一名业内人士指出，基数低导致挂牌房源数量激增，但也在一定程度上反映了消费者对这一模式的接受度很高。

事实上，过往的二手房交易中，各地均出现不少房东与买家直接交易的案例。业主在小区群里联系买家，然后约时间看房、谈价，但中介非但没有受到影响，还跟随房地产市场进入高速发展期，背后的原因不言自明：过去房地产市场容量一直在扩张，二手房交易手续渐趋复杂，买卖双方需要第三方帮助提升交易安全性；如今，调控进入深水区之后，行业透明度也越来越高，二手房交易人为可控的程度也越来越高，对于一些相对简单的交易操作，中介功能在逐渐减弱、消退。

没有委托中介的前提下，买卖双方，如何才能完成交易？

21世纪经济报道记者采访了一名刚刚与买家完成二手房交易的业主赵雨欣（化名），她透露，自己的房产没有抵押按揭，不涉及赎回房产的手续，买家在资金与房票这两点也符合要求，交易流程相对简单。买家只需要按照银行贷款政策办理银行贷款即可。此前，赵雨欣偶然在小区业主群里找到有购房需求的邻居，两人对接上并洽谈成功之后，交易流程大概是这样的：

1.官网下载网签合同，签订购房合同之后，与银行签按揭合同；

2.买卖双方资料齐全送审；

3.先等公积金审批（15个工作日左右）；

4.公积金审批完后商业审批（大概3-5个工作日）；

5.组合贷都审批完毕后，买卖双方一起去公积金面签做资金监管（监管首期的9成以上、面签前买家存好九成以上首付在供款卡里，面签后第二个工作日公积金会冻结）；

6.公积金首期冻结后就开始走合同盖章环节（大概5个工作日左右）；

7.盖好章后提前2个工作日预约过户；

8.过完后户5个工作日出证（回执会有出证日期）；

9.出证后公积金会去取证，10.取证回公积金3-5个工作日解冻首付款（直接划入业主账户不经过买家）；

11.首付款解冻大概一周左右放公积金尾款；

12.银行取证后开始走银行放款流程大概5-15个工作日放银行尾款（以银行为准）；

13.银行归档通知买家取房产证和借款合同等资料。

赵雨欣指出，中介的作用基本就在前半段显现，网签之前签一份三方合同，保障买卖双方利益；一旦网签，后面的流程如前所述，中介几乎不需要介入了。“资金可以直接找公积金中心或者银行监管，比中介可靠多了”。

新的博弈

8月5日，杭州出台新政延长购房社保门槛年限。新政首日，杭州二手降价房源量多达711套，是涨价房源的4倍多；新政前一日，这一比值仅3.4倍。不少二手房东已经开始下调挂牌价，有的甚至计划每个月降5万，直到成交为止。毋庸置疑，卖家节约中介费的动力更大了。

每一次市场下行，遭遇冲击最大的是中介门店。面对国家监管力度的加强与行业透明度的提升，中介行业在新一轮博弈中适应与生存，或带出一系列小中介门店的去留问题。

杭州一名中介人士表示，政府做平台没有技术壁垒，由于产证档案等资料齐全，数据精准可靠。问题在于房产是高度定制化交易，房源的信息是动态的，周边配套、小区环境、房屋坐落、楼层、户型、采光，没有一套房子是一模一样的，业主自己上传资料如何保证数据合规、有效？

他认为，官方平台为市民提供基础数据服务，目前还需要时间完善功能。平台目前的功能仅局限于房源信息发布与核验，尚未开发交易签约和资金监管等相关功能。

二手房交易监管平台的个人直挂房源在一定程度上确实有调节市场的功能，但后续需要政府继续对此进行升级服务，就涉及很多无形的投入。比如贝壳找房APP有一个VR看房功能，客户使用免费，但是对于公司而言，客户每点击看一套房子贝壳都要付出一定的成本。

市场向上的时候，为了保障交易过程中的风险控制，更多的买家与卖家愿意选择通过中介完成交易，也不那么在意高额的中介费；但是市场一旦下行，买卖双方就变得更加谨慎与精打细算了。

中介业务员在与客户交流时，都会强调自己是撮合交易的角色。因为中介人员掌握周边小区全部待售房源信息，买家只有通过中介渠道才能在更大范围挑选适合的房源，且中介能提供必要的服务。比如协调买卖双方议价，尽快达成买卖双方都认可的交易价格，并辅助办理银行贷款、交易过户、缴纳税费等业务。此外，通过中介的润滑作用，买卖双方可以打破陌生人之间的信任壁垒，加速交易完成。目前政府搭建的“二手房交易监管服务平台”，也能做到打破信息不对称与高佣金壁垒，理论上可以满足购房中的需求，加强二手房市场监管。只是完全“去中介化”还需要时间。

如果个人自主挂牌房源数量持续增长，对中介门店将是一次不小的冲击。中介或许会在服务升级上入手改革，收费也会变得更加透明。

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房贷审批通过多久放款？2021年各大银行房贷放款时间

幸福里购房百科：房贷批了以后，房贷合同通常不会约定放款时间，在房贷放款额度充足的情况下，一周左右就会完成放款。而房贷放款额度不足，用户就需要排队等待放款，这时候放款时间会超过1周，具体放款时间无法进行估计。因此，用户申请房贷时，应该选择恰当的时间点申请。

本文知识点：1、房贷放款需要多久？

2、2021各银行房贷放贷时间

很多人认为房贷批了，就马上可以领取到审批的贷款资金了，这其实是一种错误的想法，贷款审批后，需要先办理抵押登记，抵押登记完成后，放款快慢还取决于两个因素，一是贷款种类（纯商业贷、组合贷）；二是银行贷款额度。房贷属于银行最优质的贷款种类之一了，如果你本身没有重要的异常情况（比如征信不良，或者贷款规模远超你的还款能力等），那么大部分时候都是可以批下的，不会被毙掉（其实有上述情况，一般支行也不会上报分行审批）。至于说多久可以审批，审批后多久可以下款，这实在很难给予一个定数，但就综合平均来看，商业贷贷一般在3个月内，组合贷一般在半年之内，所以无需多虑！

一、房贷放款需要多久？办理房屋按揭贷款，不同的银行或者不同的住房贷款，放款时间并不一样。房贷放款时间主要分为：

1、住房公积金贷款放款较慢。个人办理房屋按揭贷款，因为个人住房公积金贷款的利率低，不少人都喜欢申请这种贷款来买房子。然而同时，这种住房贷款的放款时间却慢，一般需要等1-2个月左右的时间才会放款。如果慢一点，有些地区则要等6个月。

2、商业住房按揭贷款约为1个月。大多数申请房屋按揭贷款，都是在银行申请的商业贷款，而这种贷款相对于住房公积金贷款的放款时间要快一点。目前不少银行的放款时间在1个月左右。有些银行放款时间更短。

3、如果你想让银行快一点放款的话，可以凭收件收据放款，过户后3个工作日就可以放款了。需缴纳400元担保费。凭产证放款的话，一般要15到22个工作日才可以拿到产证，产证拿到后3到5个工作日银行放款。

二、2021各银行房贷放贷时间各地区银行放贷时间各不相同，这里对几个主流城市多家银行的放贷时间做了下盘点。

1、北京地区首套房还是二手房房贷审批比较严，放款周期延长到了一个半月至两个月，商业贷款的放款周期会比组合贷还要更长一些，大多银行表示房贷审批通过后，排队至少要3个多月才有可能放贷，甚至可能要等到2022年初。

2、无锡地区大部分银行额度紧张，都是在排队等放款。像工商银行每个月放贷额度都不一样，具体放贷时间不确定，如果已经审批了贷款等有额度了还是会放贷的。交通银行只表示额度宽松放款速度会快，同样没有具体时间。恒丰银行表示年底额度会更加收紧，明年一季度才可能宽松，说不定要明年初才能放款。南京银行放款时间最晚不超过6个月，排队要等2~3个月。

3、上海地区的额度同样也比较紧张，各银行的放款时间拉长至三个月到四个月。尤其是国有四大行，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行四大行额度紧张，放款时间不确定。

4、南京地区，南京银行首套房已经没有贷款额度，已审批的贷款放款时间不确定，不出意外至少也要等三四个月。而平安银行、宁波银行、光大银行首套房和二套房均已停贷。

5、广州地区各银行放款依然比较缓慢，某股份制商业银行大约需要4个月左右才放贷；某国有银行房贷时间则更长，因为房贷额度严重紧张，放款时间为7-8个月。

总之，2021年全国各地的银行房贷额度都比较紧张，房贷审批通过后放贷时间并不确定，而在房贷前银行还可能会二次查征信，建议在房贷没有下来前，一定不要办理各种消费贷款，还有信用卡大额分期等，以免影响放款。

注：以上内容来源于网络综合整理具体政策以各地信息为准。

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