一文讲清！民间借贷纠纷利息核算标准及依据（2022版）
根据约定或法定，金钱之债往往附有利息。利息之债系从债，其产生与金额都取决于作为主债的金钱之债。实践中，利息的有无及其金额问题一直是绕不开的“争议焦点”之一。本文系统梳理民间借贷中利息的相关问题，以供参考。
一、民间借贷中的三类利息
1
借期内利息
即在当事人约定的借款期间内计收的利息
2
逾期利息
即在借款期间经过后、截止借款清偿前，就未偿还的本金所计收的利息
3
迟延履行期间的加倍部分债务利息
即未按照生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务而另行计收的利息
根据2021修正的《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百六十条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。可见，迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，所以逾期利息的计算又可以分为两段：一段是生效法律文书确定的履行期限届满前，另一段是生效法律文书确定的履行期限届满后。迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。
二、没有约定或
约定不明的情形
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020第二次修正）（以下简称《民间借贷司法解释》）第二十四条规定，在当事人之间就借款利息没有约定或约定不明的情况下，法院是否支持出借方对于利息的主张，应当按照以下情形分别处理：
主体
没有约定
约定不明
自然人之间
不支付利息
不支付利息
仅一方为自然人或法人、其他组织之间
不支付利息
结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息
所谓没有约定或约定不明，是就“借期内利息”而言，当事人之间对于逾期还款的利息没有约定或约定不明，不影响权利人对于逾期利息的主张。
三、借期利息
根据《民间借贷司法解释》第二十五条规定：出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。需注意，该规定同样适用于逾期利息。
四、逾期利息
根据《民间借贷司法解释》第二十八条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》（以下简称《迟延履行利息司法解释》）第一条第二款规定，对于逾期利息的处理应当区分以下不同情形：
1
明确约定逾期利率
从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限
2
明确约定借期内利率，但未约定逾期利率
出借人得主张自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息
3
既未约定借期内利率，也未约定逾期利率
出借人得主张自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任
4
迟延履行期间的一般债务利息
根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算
另外，根据《民间借贷司法解释》第二十九条规定：出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。
与下述超过生效法律文书确定的履行期间后产生的利息相比，该利息属于一般债务利息。
五、迟延履行期间
的加倍部分债务利息
《民事诉讼法》第二百六十条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。上述《迟延履行利息司法解释》第一条第三款规定：加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。但是该解释第七条第一款规定：本解释施行时尚未执行完毕部分的金钱债务，本解释施行前的迟延履行期间债务利息按照之前的规定计算；施行后的迟延履行期间债务利息按照本解释计算。而《最高人民法院关于在执行工作中如何计算迟延履行期间的债务利息等问题的批复》（2009年5月11日）对于迟延履行期间债务利息的计算有不同的规定。
据此，迟延履行期间的债务利息应分两部分进行计算：
第一部分：根据上述批复，截止2014年7月31日，迟延履行期间的债务利息=法律文书确定的金钱债务（含利息等）×同期贷款基准利率×2×迟延履行期间（参照相应期限的人民银行贷款基准利率，按利率变动分段计算）。
第二部分：根据上述司法解释，自2014年8月1日起截止履行完毕之日，加倍部分债务利息=尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。
两部分计算结果相加即为需计收的迟延履行期间的债务利息。
根据《人民法院办理执行案件规范》第一百五十三条规定：2014年8月1日前迟延履行期间的债务利息计算的基数包括债务本金、利息、罚息、滞纳金、违约金、评估费、鉴定费、公告费等因诉讼或仲裁所支出的费用，但不包括案件受理费、保全费及其他申请费。
值得注意的是，根据《民事诉讼法》第二百六十条规定，未按照法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，都应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。支付加倍部分债务利息或迟延履行金是一项法定义务而非约定义务，无论当事人双方是否有约定、法律文书是否有记载，只要出现本法律条款规定的情形，就应当予以适用。也即，不论据以执行的生效法律文书中是否引用《民事诉讼法》第二百六十条的规定，在被执行人未按期履行金钱给付义务的情况下，申请执行人均有权要求被执行人支付。
六、其他问题
（一）砍头息
“砍头息”即出借人在向借款人支付本金时从中扣除利息的行为。有的是预先扣除第一个月的利息，有的则是预先扣除借期内全部利息。对此，《民间借贷司法解释》第二十六条规定：借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
（二）复利
所谓的“复利”“利滚利”“驴打滚”，即出借人将借款人到期应付而未付的利息计入本金再次计算利息。计算复利是金融机构使用的一种计息方法，民间借贷中也常出现此种约定。
《民间借贷司法解释》第二十七条规定：借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。超过部分的利息，不应认定为后期借款本金。
按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和的，人民法院不予支持。
（三）新旧法规定的衔接
《民间借贷司法解释》第三十一条规定：本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。
本规定施行后，最高人民法院以前作出的相关司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。
民间借贷案件一审受理时间
借贷合同成立时间
计息期间
利率
2020/8/20前
不考虑
自合同成立至
借款返还之日
适用当时的司法解释，即“两线三区”，不超过年利率24%
2020/8/20后
2020/8/20前
自合同成立至
2020/8/19
适用当时的司法解释，即“两线三区”，不超过年利率24%
2020/8/20至
借款返还之日
按照合同约定利率支付，不超过合同成立时一年期LPR四倍
2020/8/20后
自合同成立至
借款返还之日
按照合同约定利率支付，不超过合同成立时一年期LPR四倍
注：“两线三区”：指2015年《民间借贷司法解释》中对借贷利率的划定。“两线”指的是年利率24%的司法保护线和年利率36%的高利贷红线。即约定利率超过年利率24%的，人民法院不予保护。对出借人起诉要求借款人支付利息的，人民法院司法保护的上限是年利率24%；出借人请求借款人支付超过年利率24%的利息的，人民法院不予支持；但对于年利率24%至36%之间的利息，借款人已经支付的，人民法院不予干预。“三区”亦是此意：①司法保护区，即借贷双方约定的利率未超过年利率24%，此时约定的利率合法有效，出借人有权请求借款人按照约定的利率支付利息。②无效区，即借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息应当被认定无效，借款人有权请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息。③自然债务区，即借贷双方约定的利率在年利率24%至36%之间，法院对出借人起诉主张该区间部分利息的，不予保护，但是当事人愿意自动履行的，司法不再干预，借款人抗辩要求返还或以之折抵剩余债务的，法院同样不予保护。
来源：最高人民法院司法案例研究院、深圳微法务
民间借贷中，复利的计算及其限制（满满干货，建议收藏）
本文作者：陈升杰文章转自：新则公众号
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“
《民间借贷司法解释（2021）》第二十七条规定：借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。超过部分的利息，不应认定为后期借款本金。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和的，人民法院不予支持。
根据《最高人民法院新民间借贷司法解释理解与适用》中对该条的解释，本条规定一方面对复利计算予以认可，另一方面又对复利计算进行了特别规制。《理解与适用》中举例说明了两个限制的具体理解，但是，其所举的例子反映的是静态的计算方式。实践中，借款本金利息是动态的，存在借款人在重新出具债权凭证后归还借款的情形，针对该情形应当如何计算本息以及如何抵扣本金，《理解与适用》并未进行说明，实践中的实际情况远比第27条规定的复杂得多。
”
文陈升杰广东华商（盐田）律师事务所
本文由作者向新则独家供稿
-1-
民间借贷司法解释第27条的理解与计算
民间借贷司法解释第27条是对复利的规定。该条分为两款，第一款规定了前期利率没有超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的（如无特别说明，本部分举例说明部分所涉及的LPR均按3.7%计算），前期借款本息结算后可将利息计入后期借款本金。
第二款是对本息和的保护限度作了限制，即本息和不得超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和。
1.本金的认定
根据第27条第一款的规定，只要前期利率没有超过合同成立时4倍LPR的，前期利息均可计入后期本金。
例如，2021年1月1日，甲借给乙100万元，借条约定借款本金为100万元，年利率为14.8%，借期一年。借期届满时，乙未还款，重新出具借条，约定2022年1月1日甲借给乙114.8万元，年利率为14.8%。由于年利率14.8%未超过4倍LPR，可认定为后期借款本金。如前期约定年利率为16%的，因16%＞14.8%，则计入后期本金最高为14.8万元，故后期借款本金为114.8万元。
需要特别说明的是，在重新出具债权凭证对前期借款本息进行结算的情况下，因受第27条第二款的限制，即使前期利息被允许计入后期本金，在最后一次还款结算抵扣后，计至实际付清之日止的利息计算基数与后期本金没有必然的等同关系（具体原因后述）。
2.“本息和”限制
根据第27条第二款的规定，本息和不得超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和。
例1：2021年1月1日，甲借给乙100万元，借条约定借款本金为100万元，年利率为14.8%，借期一年。借期届满时，乙未还款，重新出具借条，约定2022年1月1日甲借给乙114.8万元，年利率为14.8%。2023年1月1日本金利息应当如何确定？
分析：根据第27条第一款的约定，由于年利率14.8%未超过4倍LPR，前期利息可计入后期本金，故本金应为114.8万元。根据第27条第二款的约定，本息和不得超过100万元×14.8%×2年=129.6万元，故第二年利息应为129.6-114.8=14.8万元。第二年的实际年利率为14.8÷114.8≈12.89%，并非当事人约定的14.8%。
例2：2021年1月1日，甲借给乙100万元，借条约定借款本金为100万元，年利率为12%，借期一年。借期届满时，乙未还款，重新出具借条，约定2022年1月1日甲借给乙112万元，年利率为14.8%。2023年1月1日本金利息应当如何确定？
分析：根据第27条第一款的约定，由于年利率12%未超过4倍LPR，前期利息可计入后期本金，故本金为112万元。根据第27条第二款的约定，本息和不超过100×14.8%×2年=129.6万元，而根据双方约定，本息和为112+112×14.8%=128.576万元＜129.6万元，故乙在2023年1月1日应还款128.576万元，而第二年利息为128.576-112=16.576万元＞14.8万元。
以最初本金为比较对象，第二年的实际年利率高达16.576%。虽然首年12%的年利率低于14.8%，但从第二年开始，以最初本金相比较，实际年利率高于14.8%，在2023年1月1日之后的某一天的本息和必然超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和。
根据前述两个例子对本息和限制进行建模。设首次出借的本金为A，年利率为%（≤4倍LPR），结算后重新出具债权凭证约定的年利率为%（≤4倍LPR），相较于最初本金A，第二年的年利率为%（1+%）。
如%（1+%）≤4倍LPR，则结算后本金按A（1+%）认定，利息按%计算，结算后本息和必然不会超过第27条第二款的限制。在此情况下体现了法律对复利计算的认可。
如%（1+%）＞4倍LPR，则重新出具债权凭证后第一年的本息和可能不会超过第27条第二款的限制，但在未来的某一天必然超过第27条第二款的限制。
3.借款时间在2020年8月20日前，后期本金的认定及本息和限制能否按年利率最高24%计算
由于2015年民间借贷司法解释对本条的年利率限制为24%，如借款时间在2020年8月20日前，对于前期利息计入本金应按不超过24%计算还是按不超过4倍LPR计算？对于本息和，2020年8月20日前应按年利率24%计算，还是按照不超过4倍LPR计算？
这两个问题的核心在于民间借贷司法解释第31条的规定能否适用第27条的规定。
第31条第二款规定：
“2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。”
第31条第二款规定的是当事人请求适用年利率不超过24%计算2020年8月20日之前利息的可予支持，意味着只有在计算利息时可按年利率24%计算。
第27条第一款是关于前期利息计入后期本金的规定，与计算利息无关。而第27条第二款是对本息和的限制，其中涉及到对利息的计算问题，在计算本息和限制时，应当适用2015年司法解释的规定，即最高按24%计算。
实践中多数案例均印证了前述观点，如枣庄中院（2021）鲁04民终3046号、盐城中院（2021）苏09民终4443号等。
但是，也有案例认为2020年8月20日前的本息和应按4倍LPR计算。
如（2020）湘11民终3046号案件，永州中院认为：“根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款的规定，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和的，人民法院不予支持。
因此，盛子龙最后偿还的本息之和不应该超过最初借款本金70万元与以70万元为基数、以15.4%的年利率从2015年2月17日起在整个借款期间的利息之和。盛子龙称其除转账还款20多万元之外，还现金还款20多万元，因没有证据证明，廖晟亦不予认可，本院不予认定。廖晟在二审中认可盛子龙已归还23万元，该23万元应当认定为利息予以扣减。”
本文倾向认为，第27条第一款不能适用第31条第二款的利息规定，而第27条第二款可适用第31条第二款的利息规定。即在前期利息计入后期本金上，应按第27条规定的不超过4倍LPR计算；在本息和的限制上，应按原民间借贷司法解释（2015）第28条规定的年利率不超过24%的标准计算。
4.重新出具债权凭证后陆续归还部分借款的抵扣问题
司法实践中，为方便计算，大部分法院均在借款人最后一次还款时按照第27条第二款的规定进行结算，并一次性抵扣。对于单次还款额或总还款额较小的情形，由于单次还款金额仍不足以清偿已产生的全部利息，一次性抵扣并不影响借款人的权益。而对于单次还款额或总还款额较大的，则还应考虑单次还款时是否足以清偿此前产生的利息并抵扣本金的问题。
如单次还款金额足以清偿此前产生的利息，则不宜采用最后一次还款时一次性抵扣的计算方式，否则将导致本金无法抵扣而多计算利息，不利于保护借款人的合法权益。
5.判决之日（或最后一次还款日）起利息计算基数问题
尽管根据第27条第一款的规定，只要前期利息不超过4倍LPR的标准即可计入后期本金并计算复利，判决之日起的利息计算基数按后期本金确定即可。
如%（1+%）＞4倍LPR，在未来某一年的本息和将超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和，此时从判决之日起的利息计算基数则不能按后期本金确定。
因此，判决之日起利息计算基数应分情况确定：
①如判决之日前的本息和超过了第27条第二款规定的本息和，则意味着判决之日起的利息只能以最初借款本金为计算基数，否则判决之日后的利息将超过第27条第二款规定的本息和。结合前述模型，在%（1+%）＞4倍LPR的情况下，判决之日起的利息计算基数应为最初出借本金，而非结算后认定的本金。
例如，青岛中院（2021）鲁02民终14935号民事判决中，借款人在2018年5月1日借款21万元，2014年2月9日结算后出具借款本金为43万元借条，并约定月息为1.5分。法院经计算后，认为按照第二条借条计算至2020年8月19日本息和为935327元，但按照最初本金21万元为基数，自2008年5月1日至2020年8月19日按照年息24%计算，利息为620265元（21万元×24%÷365天×4492天），本息合计830265元。
按照法律规定，该时间段借款人应当支付的本息之和，应为830265元……综上，扣除借款人已偿还出借人10万元利息后，借款人应偿还出借人借款本息807478元（830265元+37213元+40000元-100000元）（暂计至2021年10月14日），及以借款本金21万元为基数，自2021年10月15日起至借款实际返还之日，按年利率15.4%计算的利息。
又如泰州中院（2021）苏12民终134号民事判决，案涉借款发生在2014年1月29日（出借金额为70000元）、2015年5月29日（出借金额为5095元）、2016年8月2日（出借金额为40000元），依据相关司法解释规定，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和的，人民法院不予支持。
以上述出借款项为基数，按照当时司法解释确定利率保护上限分段计算（以年利率24%从出借日计算至2020年8月19日，以年利率15.4%从2020年8月20日计算至2020年11月16日），本息之和应为280601元。而以双方2018年8月29日将利息计入本金结算后形成的新借条计算，截至2020年11月16日，本息之和为303928元，已经超过相关法律保护的上限，故本案应以最初本金为基数，以双方约定的利率计算相应利息。
根据双方陈述及利息转结本金的过程，可以认定2018年8月29日之前，双方约定的年利率为24%，2018年8月29日双方结算后出具的借条上载明年利率为18%，均未超过当时司法解释规定的利率保护上限。经计算，截至2020年8月19日，案涉借款本金为115095元，利息为141874元，合计为256969元，扣除蔡竟进已经偿还的22000元，尚未偿还的借款本息应为248629元。
②如判决之日前的本息和未超过了第27条第二款规定的本息和，且%（1+%）≤4倍LPR的，则可按结算后的本金作为判决之日后的利息计算基数，此时的利息计算基数等于结算后认定的本金。
例如江西高院（2021）赣民终12号民事判决，2013年11月11日，徐尚香向史久辉汇款100万元。2013年11月16日，徐尚香向史久辉汇款50万元。2013年11月27日，徐尚香向史久辉汇款130万元。以上款项自汇款之日起按月利率3%计算利息至2013年12月4日止，利息为4.39万元。
法院经审理认为，因双方约定的利息标准超过了法律保护的上限，原审判决将计入本金的利息调整为1.88万元（按2020年9月1日立案时一年期贷款市场报价利率年利率3.85%四倍计算）符合上述规定，且该借款自2013年12月31日至2020年10月1日时间长达近7年，原审法院仅计算四年利息，亦不存在超过借款期总利息的情况。
虽然计入后期本金的前期利息计算标准为15.4%/年，但计算期间仅为1个月左右，故计入后期本金的前期利息远低于15.4%/年的标准，最终判项中认定的利息计算基数包括了前期的利息1.88万元。
③如判决之日前的本息和未超过了第27条第二款规定的本息和，且%（1+%）＞4倍LPR的，则仍按结算后的本金作为判决之日后的利息计算基数，但应加上总还款额不超过第27条第二款规定的本息和的限制。
6.重新出具债权凭证前后年利率均≥4倍LPR的特殊情形
由于债权结算前后年利率均≥4倍LPR，按照第27条第一款的规定，可将首次不超过4倍LPR的利息计入本金，但第27条第二款规定了本息和不得超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和，此后每年的利息最高即为以最初借款本金为基数，按照4倍LPR计算的数额。
例如，2021年1月1日，甲借给乙100万元，约定年利率为14.8%。2022年1月1日，因乙未还款，乙出具新借条，约定甲借给乙114.8万元，年利率为14.8%，此后乙陆续归还部分款项。
对于例子中的情形，由于前期年利率已达到法律最高标准即14.8%，对于计入后期本金的前期利息部分，已超过第27条第二款的规定，无法产生复利的效果【永州中院（2021）湘11民终1049号即采纳这种观点】。
无论采用单次抵扣还是一次性抵扣的计算方法，结果并没有区别，原因在于结算后每年增加的利息已经达到法定最高标准，而在抵扣本金时，只要本金抵扣后的金额高于最初借款本金，其产生的利息仍为法定最高标准（如首次还款抵扣后的本金为105万元，其按年利率14.8%计算利息必然超过第27条第二款允许的利息标准，即14.8万元/年），抵扣本金并不能使得利息金额变小（如抵扣后的本金小于100万的才能使利息金额变小）。
综上所述，在债权结算前后年利率均≥4倍LPR的情况下，无论是采用单次抵扣还是一次性抵扣的计算方法，其结果不存在差异。
结语
民间借贷司法解释第27条通过两款的内容对复利问题进行了原则性的规定，解决了过去实践中关于民间借贷能否计收复利的争议。但是，我们也要看到，民间借贷实践中所遇到的实际情况远比第27条规定的内容更为复杂，在不同的情况下对本金、本息和最高额以及未归还借款利息计算基数的认定均不相同。
就第27条两款内容而言，至少要把握好两方面的内容：一是只要前期利息不超过4倍LPR的均允许计入后期本金；二是本息和不得超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和。
关于重新出具债权凭证后陆续归还部分借款的抵扣问题，就目前而言，第27条仅对前期利息计入后期本金以及本息和作了规制，并不存在对抵扣方式的限制。如采用一次性抵扣或采用分次抵扣的方式不违反第27条规定的，则法院采用两种方式中的一种进行认定，均不能认为其判决存在错误。应当看到，两种不同的抵扣方式计算后，最终的结论可能存在一定的误差，但误差范围比例相对较小。
因此，只要把握第27条两款规定内容所确定的基本原则，就应当允许法官在第27条规定的范畴内根据实际情况选择恰当的计算方式。
一次借款，两头收息？民间借贷背后暗藏猫腻
最高检发布第三十八批指导性案例并通报民事生效裁判监督工作
2020年以来办结
民事生效裁判监督案件约19.1万件
7月15日，最高人民检察院以民事生效裁判监督工作为题公布第三十八批指导性案例，并通报相关工作情况。2020年至2022年6月，全国检察机关共办结民事生效裁判监督案件约19.1万件，其中经审查提出抗诉1.2万件、提出再审检察建议2.3万件，抗诉改变率、再审检察建议采纳率均大幅上升。
第三十八批指导性案例包括四件案例，分别是李某荣等七人与李某云民间借贷纠纷抗诉案，某小额贷款公司与某置业公司借款合同纠纷抗诉案，郑某安与某物业发展公司商品房买卖合同纠纷再审检察建议案，陈某与向某贵房屋租赁合同纠纷抗诉案。
据悉，从案由来看，本批指导性案例涉及民间借贷纠纷、房屋买卖合同纠纷、租赁合同纠纷等类型；从监督方式看，既涉及检察机关提出抗诉的案件，也包括向法院发出再审检察建议的案件；从履职方式看，既包含依当事人申请的监督案件，也涉及检察机关依职权主动履职的监督案件。
本批案例聚焦老百姓日常生活中的操心事、烦心事、揪心事，展现了“以全面实施民法典为契机，进一步加强民事检察工作”的法律监督实践。最高检检委会委员、第六检察厅厅长冯小光表示，民事生效裁判监督是民事检察工作的重要职能，居于民事检察监督的基础、核心地位，与民事执行监督、民事审判活动监督等共同构建起检察机关对民事诉讼活动的全流程监督。第三十八批指导性案例之所以选编“小案”列入，旨在将以人民为中心的司法理念落到实处，体现民事检察为人民的政治属性。各级民事检察部门要在办案中始终秉持“如我在诉”的为民情怀，用心用情办好群众身边的“小案”，不断增强人民群众的法治获得感，切实让人民群众从具体案件中感受到法治阳光。
关于印发最高人民检察院
第三十八批指导性案例的通知
各省、自治区、直辖市人民检察院，解放军军事检察院，新疆生产建设兵团人民检察院：
经2022年5月20日最高人民检察院第十三届检察委员会第九十九次会议决定，现将李某荣等七人与李某云民间借贷纠纷抗诉案等四件案例（检例第154—157号）作为第三十八批指导性案例（民事生效裁判监督主题）发布，供参照适用。
最高人民检察院
2022年6月28日
李某荣等七人与李某云
民间借贷纠纷抗诉案
（检例第154号）
【关键词】
民间借贷举证责任司法鉴定抗诉
【要旨】
检察机关办理民间借贷纠纷监督案件应当全面、客观地审查证据，加强对借款、还款凭证等合同类文件以及款项实际交付情况的审查，确保相关证据达到高度可能性的证明标准，并就举证责任分配是否符合法定规则加强监督。对于鉴定意见应否采信，检察机关应当统筹考虑鉴定内容、鉴定程序、鉴定资质以及当事人在关键节点能否充分行使诉权等因素，结合案件其他证据综合作出判断。
【基本案情】
2004年至2005年期间，李某云因经营耐火材料厂，分四次向魏某义借款140万元并出具借条。2006年7月31日，魏某义因病去世。魏某义的法定继承人（即李某荣等七人）凭借条多次向李某云催要借款，李某云以已经偿还为由拒绝还款。
2007年6月5日，李某荣等七人将李某云诉至河南省新密市人民法院，请求判令：李某云偿还借款140万元及起诉后的利息。李某云应诉后，向一审法院提交内容为“李某云借款已全部还清，以前双方所写借款条和还款条自行撕毁，以此为据。2006.5.8立字据人：魏某义”的字据（以下简称还款字据），据此主张已将借款还清。李某云于2007年7月9日自行委托河南某司法鉴定中心对还款字据进行鉴定。2007年7月17日，该司法鉴定中心作出鉴定意见，认为还款字据中“魏某义”的签名系本人所写，指纹系本人捺印。经李某荣等七人申请，一审法院于2007年7月26日委托西南某司法鉴定中心对还款字据进行鉴定。2007年9月4日，该司法鉴定中心作出鉴定意见，认为还款字据上“魏某义”三字不是本人书写形成，不能确定指印是否打印形成。法庭质证中，李某云对内容为“李某云原借款下欠20万元未还，因合作硅砖款未收回，收回后归还，其他借款已全部归还，原借款条作废。2006.5.4.魏某义”的鉴定样本提出异议。经法庭核实，双方均否认提交过该鉴定样本，法院亦未向西南某司法鉴定中心送检。李某云以此为由主张鉴定意见不应采信并申请重新鉴定。一审法院委托辽宁某司法鉴定所重新鉴定。2008年5月21日，该司法鉴定所作出鉴定意见，认为还款字据上“魏某义”签名与样本上“魏某义”签名为同一人所写。一审法院采信辽宁某司法鉴定所作出的鉴定意见，判决驳回李某荣等七人提出的全部诉讼请求。
李某荣等七人不服一审判决，向郑州市中级人民法院提出上诉。二审中，李某荣等七人申请对还款字据重新鉴定。二审法院委托北京某物证鉴定中心对还款字据进行鉴定。2009年10月19日，该鉴定中心作出鉴定意见，认为还款字据上“魏某义”签名字迹与样本上“魏某义”签名字迹是同一人所写，指印是魏某义用印油按捺形成。二审法院采信北京某物证鉴定中心作出的鉴定意见，判决驳回上诉，维持原判。
李某荣等七人不服二审判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院再审认定，李某云提供还款字据证明其偿还魏某义140万元借款，举证责任已经完成。第一，李某云自行委托河南某司法鉴定中心对还款字据进行鉴定，不违反法律规定，但该鉴定采用的样本未经质证，李某荣等七人提出异议，原审法院不予采信正确。第二，西南某司法鉴定中心采用的一份比对样本未经质证且来源不明，鉴定程序违法，原审法院不予采信正确。第三，辽宁某司法鉴定所在接受委托时，明确表示依其资质仅能接受文书鉴定，而指纹鉴定属痕迹鉴定，超出其资质范围。一审法院在征得双方当事人同意的情况下，委托辽宁某司法鉴定所在其鉴定资质范围内进行鉴定，程序合法。第四，二审法院委托北京某物证鉴定中心重新作出的鉴定，虽与辽宁某司法鉴定所作出的鉴定意见存在一定差异，但主要结论相同，印证了李某云的主张。综上，再审法院采信辽宁某司法鉴定所和北京某物证鉴定中心作出的鉴定意见，判决维持二审判决。
【检察机关履职过程】
受理及审查情况李某荣等七人不服再审判决，向河南省人民检察院申请监督。河南省人民检察院依法受理并审查后，提请最高人民检察院抗诉。检察机关通过调阅卷宗并询问当事人，重点对以下问题进行审查：一是审查承兑汇票贴息兑付情况。在本案历次诉讼中，李某云主张已偿还的100万元是以承兑汇票贴息的方式兑付，而办理承兑汇票贴息兑付手续时李某云必然会在银行划转留痕。从本案的客观情况看，款项交付情况对正确认定还款事实具有重要意义，在还款字据这一核心证据存在瑕疵的情况下，原审法院并未要求李某云提供相关证据对款项交付情况予以证明，亦未依职权调取相关证据，明显不当。二是审查还款字据的形式和内容。经审查，还款字据系孤证，且存在明显裁剪痕迹、正文与签字不是同一人所写等重大瑕疵。李某云自行委托河南某司法鉴定中心对还款字据进行鉴定时，该鉴定机构对字据原件中“魏某义”的签名和指印采用溶解、剪切的破坏性检验方法。在李某荣等七人对该瑕疵证据的真实性提出异议的情形下，原审法院亦未要求李某云提供其他能够证明还款事实的必要证据予以补强。三是审查鉴定意见。再审判决采信的鉴定意见存在李某云与鉴定机构负责人多次不当电话联系、原审法院送检时未说明该检材已经多次鉴定等瑕疵，且未采信西南某司法鉴定中心的鉴定意见，理据不充分。虽然再审法院以西南某司法鉴定中心采用未经质证且来源不明的样本为由，认定鉴定程序违法并对鉴定意见不予采信，但是从鉴定人王某荣出具的《出庭质证的书面说明》可以看出，即使不采用该份比对样本，依据其他鉴定样本也能够得出检材字迹“魏某义”非本人所写的结论。
监督意见最高人民检察院在对承兑汇票贴息兑付、还款字据的形式和内容以及鉴定意见等情况进行全面、客观审查后，认为再审判决认定李某云已经偿还借款的事实缺乏证据证明，遂于2015年5月12日依法向最高人民法院提出抗诉。
监督结果最高人民法院经审理，采纳了最高人民检察院的抗诉意见，并于2019年3月25日作出再审民事判决：撤销原一、二审判决及河南省高级人民法院再审判决；李某云于判决生效后十日内向李某荣等七人支付140万元及自2007年6月5日起按同期银行活期存款利率计算至付清之日止的利息。
【指导意义】
（一）检察机关办理民间借贷纠纷监督案件应当全面、客观地审查证据，并就举证责任分配是否符合法定规则加强监督。在民间借贷纠纷案件中，当事人用以证明交付借款或还款的书证往往系孤证或者存在形式、内容上的瑕疵，难以形成完整的证据链条。检察机关办理此类案件时应当重点审查以下内容：一是对借款合同、借据、收条、阶段性汇总协议等合同类文件的形式和内容进行审查；二是结合借贷金额、款项交付方式、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人的财产变动情况等要素，运用日常生活经验判断相关证据的真实性以及是否能够达到高度可能性的证明标准。本案中，还款字据系孤证且自身存在重大瑕疵，债务人据此主张所借款项已经清偿，法院未要求债务人就还款字据项下的款项交付情况作出合理说明并提供相关证据，亦未在必要时依职权调取相关证据，属于举证责任分配失当。实践中，检察机关应当加强对上述问题的监督，及时监督纠正错误裁判，维护司法公正和人民群众合法权益。
（二）对鉴定意见是否采信应当结合相关证据进行综合性审查。司法鉴定是民事诉讼程序的重要组成部分，准确适用司法鉴定对于查明案件事实、充分保障当事人诉权及客观公正办理案件具有重要意义。司法实践中，检察机关对鉴定意见应当重点审查以下内容：鉴定机构或鉴定人是否具有法定鉴定资质；检材是否经各方当事人质证；鉴定人对当事人提出的异议是否答复以及答复是否合理；对合理异议鉴定机构是否作出补充鉴定意见；鉴定人是否对鉴定使用的标准和方法作出说明；鉴定人是否出庭答疑；鉴定人出具的鉴定意见与法院委托鉴定的范围、方式是否相符等。特别是在经过多次鉴定且鉴定意见存在冲突的情形下，检察机关应当统筹考虑鉴定内容、鉴定程序、鉴定资质以及当事人在关键节点能否充分行使诉权等因素，并结合案件其他证据，综合判断鉴定意见是否可以采信，防止出现“以鉴代审”的情况。
【相关规定】
《中华人民共和国民法典》第六百六十七条、第六百七十五条（本案适用的是《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条）
《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百零八条、第二百零九条（现为2021年修正后的第二百一十五条、第二百一十六条）
《人民检察院民事诉讼监督规则（试行）》（2013年施行）第四十七条、第九十一条（现为2021年施行的《人民检察院民事诉讼监督规则》第四十三条、第九十条）
某小额贷款公司与某置业公司
借款合同纠纷抗诉案
（检例第155号）
【关键词】
借款合同依职权监督高利放贷抗诉
【要旨】
检察机关在办理借款合同纠纷监督案件中发现小额贷款公司设立关联公司，以收取咨询费、管理费等名义预先扣除借款本金、变相收取高额利息的，应当按照实际借款金额认定借款本金并依法计息。检察机关在办理相关案件中应当加强对小额贷款公司等地方金融组织违规发放贷款行为的审查和调查核实，发挥司法能动作用，依法维护金融秩序和金融安全。
【基本案情】
2012年11月23日，某置业公司与某小额贷款公司签订《借款合同》，约定：借款金额为1300万元；借款期限为90天，从2012年11月23日起至2013年2月22日止；借款月利率15‰，若人民银行调整贷款基准利率，则以提款日人民银行公布的同期贷款基准利率的4倍为准，逾期罚息在借款利率基础上加收50%。同日，某置业公司（甲方）与某信息咨询服务部（乙方）签订《咨询服务协议》，约定：甲方邀请乙方协助甲方办理贷款业务，为甲方提供贷款基本资料、贷款抵押品估价等办理贷款相关手续的咨询服务，使甲方融资成功；融资成功后，甲方同意在贷款期内向乙方缴纳服务费总额78万元，超过首次约定贷款期限的，按月收取服务费，不足一个月按一个月收取，标准为：以贷款金额为标的，每月按20‰收取咨询服务费。某信息咨询服务部负责人赵某露在乙方负责人处签字。同日，某小额贷款公司按约向某置业公司支付1300万元，某置业公司当即通过转账方式向赵某露支付咨询服务费45.5万元。其后，某置业公司又陆续向某小额贷款公司、某信息咨询服务部支付508.1602万元。
2015年6月24日，某小额贷款公司将某置业公司诉至重庆市永川区人民法院，请求判令：某置业公司偿还借款本金1300万元及约定的借期与逾期利息。一审法院认定，某小额贷款公司与某置业公司签订的《借款合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务，某小额贷款公司依约支付借款，某置业公司即应按照合同约定期限向某小额贷款公司偿还借款本息。某小额贷款公司主张逾期月利率为22.5‰过高，调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计息。某置业公司与某信息咨询服务部签订的《咨询服务协议》合法有效且已经实际履行，故某置业公司辩称咨询服务费应作为本金抵扣的理由不能成立。一审法院遂于2016年10月31日作出判决，判令：某置业公司偿还某小额贷款公司借款本金1300万元；截至2015年3月20日，利息142.2878万元；从2015年3月21日起，以1300万元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至本金付清之日止的利息。当事人双方均未上诉，一审判决生效。
【检察机关履职过程】
受理及审查情况重庆市永川区人民检察院在协助上级检察院办理某小额贷款公司与王某、何某等借款合同纠纷监督案中，发现本案监督线索。经初步调查了解，某小额贷款公司可能存在规避行业监管，变相收取高额利息，扰乱国家金融秩序的情形，遂依职权启动监督程序，并重点开展以下调查核实工作：询问赵某露以及某小额贷款公司副总经理、会计等，证实某信息咨询服务部是某小额贷款公司设立，实际上是“一套人马、两块牌子”，赵某露既是某信息咨询服务部负责人，也是某小额贷款公司出纳；调取赵某露银行流水，查明赵某露收到某置业公司咨询费后，最终将钱款转入某小额贷款公司账户；查阅某小额贷款公司财务凭证等会计资料，发现某小额贷款公司做账时，将每月收取的钱款分别做成利息与咨询费，本案实际年利率达到42%。重庆市永川区人民检察院认为原审判决确有错误，依法提请重庆市人民检察院第五分院抗诉。
监督意见重庆市人民检察院第五分院经审查认为，当事人履行合同不得扰乱金融监管秩序。某信息咨询服务部名义上向某置业公司收取的咨询费、服务费，实际是代某小额贷款公司收取的利息，旨在规避国家金融监管，违规获取高息。本案借款本金数额应扣除借款当日支付的咨询服务费，即“砍头息”45.5万元，其后支付的咨询服务费应抵扣借款本息。原审判决认定事实错误，应予纠正。重庆市人民检察院第五分院于2020年10月26日向重庆市第五中级人民法院提出抗诉。
监督结果重庆市第五中级人民法院裁定重庆市永川区人民法院再审。再审中，某小额贷款公司认可检察机关查明的事实。再审另查明，2017年12月28日，重庆市大足区人民法院裁定受理某置业公司的破产申请；同日，某小额贷款公司申报债权。综上，重庆市永川区人民法院采纳检察机关的抗诉意见，并于2021年6月24日作出再审判决：撤销一审判决；确认某小额贷款公司对某置业公司享有破产债权1254.50万元及利息，已付利息508.1602万元予以抵扣。当事人双方均未上诉，再审判决已生效。
【指导意义】
（一）检察机关在办理借款合同纠纷监督案中，发现小额贷款公司设立关联公司预先扣除借款本金、变相收取高额利息的，应当按照实际借款金额认定借款本金并依法计息。实践中，一些小额贷款公司作为非银行性金融机构，为规避监管，利用其在放贷业务中的优势地位，采取预扣借款本金、变相收取高额利息等违法手段，损害借款人合法权益，扰乱金融市场秩序。从表面上看，此类小额贷款公司通过设立关联公司，要求借款人与关联公司订立咨询、中介等服务合同，收取咨询、管理、服务、顾问等费用，但实际上是预先扣除借款本金、变相收取高额利息。《中华人民共和国合同法》第二百条规定，借款的利息不得预先在本金中扣除，利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。《中华人民共和国民法典》对上述内容再次予以确认并明确规定，禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。对小额贷款公司设立关联公司预扣借款本金、变相收取高额利息的行为作出否定性评价，符合民法典精神及稳定规范金融秩序的要求。
（二）检察机关在办理相关案件中应当加强对小额贷款公司等地方金融组织违规发放贷款行为的审查和调查核实，发挥司法能动作用，依法维护金融秩序和金融安全。当前，部分小额贷款公司背离有效配置金融资源，引导民间资本满足实体经济、服务“三农”、小微型企业、城市低收入者等融资需求的政策初衷，违背“小额、分散”原则，违法违规放贷，甚至违背国家房地产调控措施，以首付贷、经营贷等形式违规向买房人放贷。这不仅增加自身经营风险，而且加大金融杠杆，增大金融风险，乃至危及国家金融安全。检察机关在办理相关案件中，一方面保障借款人的合法权益，另一方面应当注重通过大数据筛查类案情况，积极调查核实当事人订立合同的目的及资金流向等是否存在异常情况，发现小额贷款公司等存在违规发放贷款情形的，可以依法通过抗诉、制发检察建议等方式，促进规范小额贷款公司经营行为，依法维护金融秩序。
【相关规定】
《中华人民共和国民法典》第六百七十条（本案适用的是《中华人民共和国合同法》第二百条）、第六百八十条
《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百零八条（现为2021年修正后的第二百一十五条）
《人民检察院民事诉讼监督规则（试行）》（2013年施行）第四十一条、第九十一条（现为2021年施行的《人民检察院民事诉讼监督规则》第三十七条、第九十条）
郑某安与某物业发展公司
商品房买卖合同纠纷再审检察建议案
（检例第156号）
【关键词】
一房二卖可得利益损失自由裁量权再审检察建议
【要旨】
“一房二卖”民事纠纷中，房屋差价损失是当事人在订立合同时应当预见的内容，属可得利益损失，应当由违约方予以赔偿。对于法院行使自由裁量权明显失当的，检察机关应当合理选择监督方式，依法进行监督，促进案件公正审理。
【基本案情】
2004年3月13日，郑某安与某物业发展公司订立《商品房买卖合同》，约定购买商业用房，面积251.77平方米，单价2万元/平方米，总价503.54万元。合同还约定了交房日期、双方违约责任等条款。郑某安付清首付款201.44万元，余款302.1万元以银行按揭贷款的方式支付。2005年6月，某物业发展公司将案涉商铺交付郑某安使用，后郑某安将房屋出租。郑某安称因某物业发展公司未提供相关资料，导致案涉商铺至今未办理过户手续。2012年1月16日，某物业发展公司与某百货公司订立《商品房买卖合同》，将包括郑某安已购商铺在内的一层46-67号商铺2089.09平方米，以单价0.9万元/平方米，总价1880.181万元，出售给某百货公司。2012年1月20日，双方办理房屋产权过户手续。某物业发展公司向某百货公司依约交接一层46-67号商铺期间，某物业发展公司与郑某安就商铺回购问题协商未果。
2013年2月28日，郑某安将某物业发展公司诉至青海省高级人民法院，请求判令：解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还已付购房款503.54万元，并承担已付购房款一倍的赔偿及房屋涨价损失。一审法院委托评估，郑某安已购商铺以2012年1月20日作为基准日的市场价格为：单价6.5731万元/平方米，总价为1654.91万元。一审法院认定，某物业发展公司于2012年1月20日向某百货公司办理案涉商铺过户手续，导致郑某安与某物业发展公司签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，构成违约。因违约给郑某安造成的损失，应以合同正常履行后可获得的利益为限，某物业发展公司应按此时的案涉商铺市场价与购买价之间的差价1151.37万元，向郑某安赔偿。郑某安主张的按揭贷款利息为合同正常履行后为获得利益所支出的必要成本，其应获得的利益在差价部分已得到补偿。某物业发展公司在向某百货公司交付商铺产权时，曾就案涉商铺问题与郑某安协商过，并且某物业公司以同样方式回购了其他商铺，因此某物业发展公司实施的行为有别于“一房二卖”中出卖人存在欺诈或恶意的情形，郑某安请求某物业发展公司承担已付购房款一倍503.54万元的赔偿责任，不予支持。据此，一审法院判令：解除《商品房买卖合同》；某物业发展公司向郑某安返还已付购房款503.54万元、赔偿商铺差价损失1151.37万元。
郑某安、某物业发展公司均不服一审判决，向最高人民法院提出上诉。二审法院认定，某物业发展公司与郑某安订立《商品房买卖合同》时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经实施。因此，某物业发展公司应当预见到如其违反合同约定，根据该司法解释第八条规定，可能承担的违约责任，除对方当事人所遭受直接损失外，还可能包括已付购房款一倍的赔偿。综合本案郑某安实际占有案涉商铺并出租获益6年多，以及某物业发展公司将案涉商铺转售他人的背景、原因、交易价格等因素，一审判决以合同无法继续履行时点的市场价与郑某安购买价之间的差额作为可得利益损失，判令某物业发展公司赔偿郑某安1151.37万元，导致双方当事人之间利益失衡，超出当事人对违反合同可能造成损失的预期。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定精神，为了更好平衡双方当事人利益，酌定某物业发展公司赔偿郑某安可得利益损失503.54万元。据此，二审判决判令：解除《商品房买卖合同》，某物业发展公司向郑某安返还已付购房款503.54万元、赔偿商铺差价损失503.54万元。
郑某安不服二审判决，向最高人民法院申请再审，该院裁定驳回郑某安提出的再审申请。
【检察机关履职过程】
受理及审查情况郑某安不服二审判决，向最高人民检察院申请监督。最高人民检察院通过调阅卷宗并询问当事人，重点对以下问题进行审查：一是审查郑某安主张的房屋差价损失1151.37万元是否属于可得利益损失及应否赔偿。本案中，郑某安依约支付购房款，其主要合同义务履行完毕，某物业发展公司亦已将案涉商铺交付郑某安。因不可归责于郑某安原因，案涉商铺未办理产权过户手续。其后，某物业发展公司再次出售案涉商铺给某百货公司并办理过户，构成违约，应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》规定，违约损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。某物业发展公司作为从事房地产开发的专业企业，订立合同时应预见到，若违反合同约定，将承担包括差价损失赔偿在内的违约责任。某物业发展公司再次出售案涉商铺时，对案涉商铺市价应当知悉，对因此给郑某安造成的房屋差价损失也是明知的。因此，案涉房屋差价损失1151.37万元属于可得利益损失，某物业发展公司应予赔偿。二是审查生效判决酌定某物业发展公司赔偿郑某安可得利益损失503.54万元，是否属于适用法律确有错误。某物业发展公司擅自再次出售案涉商铺，主观恶意明显，具有过错，应受到法律否定性评价。郑某安出租商铺收取租金，是其作为房屋合法占有人所享有的权利，不应作为减轻某物业发展公司民事赔偿责任的事实依据。案涉商铺第二次出售价格虽仅为0.9万元/平方米，但郑某安所购商铺的评估价格为6.5731万元/平方米，某物业发展公司作为某百货公司发起人，将案涉商铺以较低价格出售给关联企业某百货公司，双方存在利害关系，故案涉商铺的第二次出售价格不应作为减轻某物业发展公司民事赔偿责任的事实依据。
监督意见最高人民检察院在对郑某安主张的可得利益损失是否应予赔偿以及酌定调整可得利益损失数额是否属行使裁量权失当等情况进行全面、客观审查后，认为生效判决适用法律确有错误，且有失公平，遂于2019年1月21日依法向最高人民法院发出再审检察建议。
监督结果最高人民法院于2020年3月31日作出民事裁定，再审本案。再审中，在法庭主持下，郑某安与某物业发展公司达成调解协议，主要内容为：（一）解除双方订立的《商品房买卖合同》；（二）某物业发展公司向郑某安返还已付购房款503.54万元，赔偿可得利益损失503.54万元；（三）某物业发展公司另行支付郑某安商铺差价损失450万元，于2020年12月31日支付200万元，于2021年5月31日前付清其余250万元；某物业发展公司如未能如期足额向郑某安付清上述款项，则再赔偿郑某安差价损失701.37万元。最高人民法院出具民事调解书对调解协议依法予以确认。
【指导意义】
（一）检察机关在办理“一房二卖”民事纠纷监督案件中，应当加强对可得利益损失法律适用相关问题的监督。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。“一房二卖”纠纷中，出卖人先后与不同买受人订立房屋买卖合同，后买受人办理房屋产权过户登记手续的，前买受人基于房价上涨产生的房屋差价损失，属于可得利益损失，可以依法主张赔偿。同时，在计算和认定可得利益损失时，应当综合考虑可预见规则、减损规则、损益相抵规则等因素，合理确定可得利益损失数额。本案系通过再审检察建议的方式开展监督，法院采纳监督意见进行再审后，依法促成双方当事人达成调解协议，实现案结事了人和。在监督实务中，检察机关应当根据案件实际情况，合理选择抗诉或再审检察建议的方式开展监督，实现双赢多赢共赢。
（二）检察机关应当加强对行使自由裁量权明显失当行为的监督，促进案件公正审理。司法机关行使自由裁量权，应当根据法律规定和立法精神，坚持合法、合理、公正、审慎的原则，对案件事实认定、法律适用等关键问题进行综合分析判断，并作出公平公正的裁判。司法实践中，有的案件办理未能充分体现法律精神，裁量时违反市场交易一般规则，导致裁量失当、裁判不公。“一房二卖”纠纷中，涉案房屋交付使用后，签约在先的买受人出租房屋所获取的租金收益，系其履行房屋买卖合同主要义务后，基于合法占有而享有的权益，而非买受人基于出卖人违约所获得的利益，不能作为法院酌减违约赔偿金的考量因素。对行使自由裁量权失当问题，检察机关应当依法加强监督，在实现个案公正的基础上，促进统一裁判标准，不断提升司法公信，维护司法权威。
【相关规定】
《中华人民共和国民法典》第五百八十三条、第五百八十四条（本案适用的是《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条第一款）
《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百零八条、第二百零九条（现为2021年修正后的第二百一十五条、第二百一十六条）
《人民检察院民事诉讼监督规则（试行）》（2013年施行）第三条、第四十七条（现为2021年施行的《人民检察院民事诉讼监督规则》第三条、第四十三条）
陈某与向某贵
房屋租赁合同纠纷抗诉案
（检例第157号）
【关键词】
房屋租赁合同权利瑕疵担保责任合同解除抗诉
【要旨】
出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。检察机关在办案中应当准确适用关于合同解除的法律规定，保障当事人能够按照法定条件和程序解除合同。
【基本案情】
2012年9月，某地产公司与向某贵、邓某辉等拆迁户分别签订《房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》，约定对向某贵、邓某辉等拆迁户所属房产实施产权调换拆迁。2017年10月，某地产公司与向某贵、邓某辉分别签订《门面接房协议书》，两份协议约定安置的房产为案涉同一门面房。其后，某地产公司通知向某贵、邓某辉撤销前述两份协议，并重新作出拆迁安置分配方案，将案涉门面房安置给向某贵，隔壁门面房安置给邓某辉。此后，向某贵与某地产公司办理案涉门面房交房手续并实际占有使用案涉门面房，但邓某辉以其与某地产公司签订《房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》为由，主张其为案涉门面房权利人。2018年5月1日，出租人向某贵与承租人陈某签订《房屋租赁协议》，将案涉门面房出租给陈某，租期三年，第一年租金59900元，第二年62500元，第三年62500元，保证金1000元，陈某已交纳保证金1000元及第一年的第一期租金29900元。门面房交付后，陈某即开始装修。装修中，案外人邓某辉及家人以其享有讼争门面房权属为由，多次强行阻止陈某施工。陈某多次报警，经当地派出所多次协调未果，陈某被迫停止装修。其后，陈某要求解除《房屋租赁协议》，向某贵不同意，并拒绝接收陈某交还的钥匙。
2018年7月10日，陈某将向某贵起诉至重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院，请求判令：解除双方签订的《房屋租赁协议》；向某贵退还租金、保证金并赔偿损失。重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院认定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋权属有争议的，承租人可以解除合同。虽然案外人邓某辉阻止陈某使用案涉房屋，但是并无证据证明其对案涉商铺享有所有权，其干涉承租人租赁使用属于侵权行为，不属于上述司法解释规定的租赁房屋权属有争议的情形。据此，重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院作出一审判决，判令：驳回陈某的诉讼请求。
一审判决作出后，双方当事人均未提出上诉，一审判决生效。
后陈某不服一审生效判决，向重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院申请再审，该院于2019年10月30日裁定驳回陈某提出的再审申请。
【检察机关履职过程】
受理及审查情况陈某不服一审生效判决，向重庆市彭水苗族土家族自治县人民检察院申请监督。重庆市彭水苗族土家族自治县人民检察院依法受理并审查后，提请重庆市人民检察院第四分院抗诉。检察机关通过调阅卷宗并询问当事人，重点对房屋租赁协议应否解除等相关情况进行审查后认为，向某贵作为出租方，虽向陈某交付案涉门面房，但在陈某装修门面房期间，案外人邓某辉以享有案涉门面房权属为由阻止陈某施工，导致陈某不能正常使用该门面房，签约目的不能实现，陈某有权解除《房屋租赁协议》。陈某租赁案涉门面房的目的是尽快完成装修投入经营使用，案外人邓某辉阻止陈某装修，导致陈某三分之二租期内未能使用该门面房，继续履行合同对陈某明显不公平。
检察机关还查明，一审判决生效后，陈某曾于2019年6月13日向向某贵发出《解除合同通知书》，通知解除双方签订的《房屋租赁协议》。向某贵收到《解除合同通知书》后，不同意解除房屋租赁协议，遂于2019年8月29日起诉至重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院，请求判决确认陈某发出的解除合同通知无效；陈某支付剩余租金92500元及利息。重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院认为，陈某诉向某贵房屋租赁合同纠纷一案已经确认陈某无权解除租赁合同，现陈某再次发出《解除合同通知书》无效，陈某应当依约支付租金及利息，遂判决支持向某贵的全部诉讼请求。陈某不服，上诉至重庆市第四中级人民法院。重庆市第四中级人民法院认为，案外人邓某辉对案涉门面房主张权属并阻止陈某装修，系发生了合同成立后难以预见的客观情况变化，并导致继续履行合同对陈某不公平，亦不能实现合同目的，陈某书面通知解除合同有效，判决撤销该案一审判决，驳回向某贵的诉讼请求。
监督意见重庆市人民检察院第四分院在对案涉门面房权属、房屋租赁协议履行情况以及应否解除房屋租赁协议等问题进行全面审查后，认为陈某诉向某贵房屋租赁合同纠纷案的一审生效判决适用法律确有错误，遂于2020年6月19日向重庆市第四中级人民法院提出抗诉。
监督结果重庆市第四中级人民法院裁定将陈某诉向某贵房屋租赁合同纠纷一案发回重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院重审。重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院采纳检察机关的抗诉意见，于2020年12月22日作出再审一审判决：撤销一审生效民事判决；确认陈某与向某贵于2018年5月1日签订的《房屋租赁协议》已经解除；向某贵退还陈某房屋租金28589.32元、保证金1000元；赔偿陈某装修损失13375元。
【指导意义】
（一）检察机关在办理房屋租赁合同纠纷监督案件中，应当依法对出租人负有的出租房屋权利瑕疵担保责任作出正确认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在房屋租赁合同中，承租人与出租人签订租赁合同的目的，在于使用租赁物并获得收益，出租人应当保证租赁物符合约定的用途，即要承担对租赁物的瑕疵担保责任，包括物的瑕疵担保责任和权利的瑕疵担保责任。其中，出租人的权利瑕疵担保责任，是指出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约使用、收益租赁物的责任。根据合同法相关规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；如果承租人合同目的无法实现，亦可以主张解除租赁合同。《中华人民共和国民法典》第七百二十三条、第七百二十四条延续了上述规定精神。检察机关对此类案件应当重点审查以下内容：第一，出租房屋权利瑕疵在签约时是否存在。如在签约时已存在，承租人有权请求出租人承担瑕疵担保责任。第二，承租人是否明知出租房屋存在权利瑕疵。如承租人在签约时不知存在权利瑕疵，则其为善意相对人，有权请求出租人承担瑕疵担保责任；如承租人明知存在权利瑕疵，自愿承担案外人主张讼争标的物权属可能带来的风险，则出租人不承担瑕疵担保责任。第三，承租人是否及时告知出租人权利瑕疵存在并要求出租人合理剔除。如承租人及时告知，但出租人未能合理剔除权利瑕疵，出租人应当承担权利瑕疵担保责任；如承租人怠于履行告知义务，导致出租人丧失剔除瑕疵时机，应当减轻或者免除出租人的赔偿责任。
（二）检察机关在办案中应当准确适用关于合同解除的法律规定，保障当事人能够按照法定条件和程序解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；符合法律规定的相关情形，当事人可以解除合同。《中华人民共和国民法典》延续并完善上述规定：一是如果当事人以通知方式解除合同的，合同应自通知到达对方时解除；对方对解除合同有异议的，应当保障任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。二是如果当事人未通知对方，直接以提起诉讼或者仲裁的方式主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，应当保障合同自起诉状副本或者仲裁申请副本送达对方时解除。本案中，出租人不同意按合同约定解除合同，双方对此协商未果，后承租人诉请解除房屋租赁合同未获得法院支持，在此情形下，承租人向出租人发送《解除合同通知书》，亦未实现解除合同的目的。对于承租人通过协商与诉讼已穷尽法定的合同解除手段，但仍然未能解除合同而申请检察监督的，检察机关应当依法履行监督职责，保障当事人能够按照法定条件和程序解除合同，以维护当事人的合法权益，实现公权监督与私权救济的有效结合。
【相关规定】
《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百九十三条、第七百零八条、第七百二十三条（本案适用的是《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十八条）
《中华人民共和国民法典》第七百二十四条（本案适用的是自2009年起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条）
《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百零八条、第二百零九条（现为2021年修正后的第二百一十五条、第二百一十六条）
《人民检察院民事诉讼监督规则（试行）》（2013年施行）第四十七条、第九十一条（现为2021年施行的《人民检察院民事诉讼监督规则》第四十三条、第九十条）
来源：最高人民检察院微信公众号
