要想省大钱，得懂预售合同那些事

你了解预售合同中可能存在的猫腻吗？你知道签署预售合同的流程吗？你知道如何规避预售合同的风险吗？

不懂也没关系，这篇文章来告诉你！

要签好一手房的预售合同，先得了解房子的预售制。

有专家提出预售制在全世界通行且合理，并且取消预售制会更不利于购房者。然而，今天我们所能看到的是，现行的预售制给购房者带来的只是暴雷的风险与痛苦。

为什么会这样呢？

或许其中更缺乏的是监管的力度，导致部分开发商利用预售制的环境，实施着“空手套白狼”的操作。

在2014年起，有一些政府在土地拍卖出让时，开始试点现房销售。

表明了是希望避免因为预售制而频频爆发的种种问题：质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售、开发商收钱跑路……

证明政府也知道预售制就是施展“空手套白狼”的基础。

我们先来剖析“空手套白狼”的操作。

俗话说：中国的企业“十口锅子八个盖”，也就是没有不贷款做生意的企业。但是，那些超高负债率的开发商，就不是贷款做生意那么简单了。试问哪一个不是高杠杆高负债高周转的呢？别说没有“八个盖”，能有两三个盖就不错了。

这哪是做生意，分明是在赌博。

开发商是怎么“空手套白狼”的呢？

第一步：套取土地。

开发商擅长利用一些地方政府对招商引资的迫切需求，要求政府在土地拍卖时，配合设置分期付款的条件，使其在拍卖成交后，可以分期支付地价款。还美其名为：控制资金成本。

其实在大多数情况下，首付款都是可能通过市场融资回来的，市场融资成本当然非常高，月息10%-15%都很正常。

出于资金成本的角度考虑，就必须要求地方政府大开绿灯，加快办下土地证。

因为只有拿到土地证，才能抵押给银行，申请开发贷款。拿到低息的开发贷，来偿还高息的市场融资。

而其中有很重要的一点：正常情况下，银行所提供的开发贷款都不足以覆盖所有的土地出让金，通常只有土地评估值的50%。

所以，如果是分期付款的话，开发商就不用马上支付所有的土地出让金，及因为市场融资而一直产生着的高额利息。

然而，这样操作其实等于将土地款未结清的风险转嫁给了政府。

因为这类项目一旦发生暴雷，就发现监管的房款早被政府划走，当然是用于偿还未结清的土地款。所以，土地款分期支付也有弊端，有可能会衍生更多更复杂的问题。

第二步：项目开发。

政策是不支持施工企业垫资的。

但是为什么经常会看到拖欠农民工工资的新闻呢？

难以禁止的施工垫资背后是有原因的。

首先，可以垫资施工的总包，是开发商首选的合作对象。其次，垫资施工是有套利空间的。

都知道开发商的资金链是非常紧张的，如果能拿到更多的资金运作，开发商是愿意支付资金利息的。

刚好施工方可以满足这条件。

怎么操作的呢？

一种是，施工方与开发商签订施工合同后，用这份合同向银行申请贷款。贷款下来后，将这笔贷款借给开发商使用，赚取溢价的利息。

另一种，施工方预定一个垫资额度，以垫资的方式运作项目。例如：施工发生的费用中，前5000万属于施工方的垫资范围，超出后的部分，开发商才开始付款。

总包为什么会愿意这样带资运作呢？

还是因为其中的利益。

以这样的模式运作，可以适当加高财务成本，施工利润也会比正常的高。

就算出现房子烂尾，总包的损失也不会很大。

因为施工垫资的工程款是有优先受偿权的，除不得对抗买受人外，是优先于其他权利的。例如：优先于银行的抵押权。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的司法解释：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

再说，施工总包也是直接帮开发商垫资，他们只是利用下游材料商的账期，及分包商的农民工工资来实现垫资而已。

要不然，那些拖欠供应商货款、拖欠农民工工资的事件是怎么来的呢？

第三步：挪用购房款

虽然施工方垫资，但在逢年过节时，也是得给农民工结算费用的。所以，逢年过节也是开发商的“难关”。

此外，施工合同中还约定有重要的付款节点。

一般的约定是，在项目封顶验收时，开发商得向施工企业结算已完成工程的80%的费用。

不用怀疑，大多数的开发商都会选择拖延的。实在不行还可以用房子来抵工程款。不过，自从出台了限制公司持有住宅的政策规定后，以房子来抵工程款的情况就少了很多。

最后还有一些不愿意低价抵工程款的开发商，就会打起购房者房款的主意。在预售证没有批下来的时候，就通过非法销售的手段，套取购房者的房款，挪用于支付这些项目施工费用。

相信通过上述的梳理后，都能对开发商“空手套白狼”的操作有一定的了解了。

怎么规避“空手套白狼”的风险呢？

首先，你得先清楚违规销售的运作。

或许有人觉得很奇怪，违规销售怎么做的呢？相关的管理部门不是对开发商预售房子有明确规定的吗？

譬如：五证不全，开发商是不能销售房子的。而且购房款是必须转进资金监管账户的。

那么，开发商是怎么违规销售的呢？

市场机制下，开发商有很多规避监管的办法。

在没有取得预售证时，开发商会制造出一个营销环境，邀约那些准购房者参加活动。然后再以所谓“非常优惠”的营销条件吸引购房者签约并交纳购房款。

没有签署合同，怎么可能缴款呢？

购房者当然会签署合同。

但是，开发商是绝对不会在预售证没有办下来之前在这份合同上签署盖章的。

因为一旦签署盖章就坐实了违规销售。

让购房者签署合同，只是让其可以安心付款而已。

转款也是对公账号，当然不是监管账号，毕竟预售证都没有办下来，何来监管账号呢？

开发商没有签署合同交回时，是怎么应对购房者的呢？

这时开发商会给购房者整理出一些理由：

需要等待其他合同一起“统一盖章签约”；

需要统一申报到国土局，再一起办理网签备案登记手续；

……

其实一切都只是为了拖延时间，拖延到预售证办理下来为止。

对于购房者而言

买房子是大事，房子的价格是他们的第一考虑因素。所以大部分的购房者是因为优惠的价格而掏的钱，更是基于房子而相信开发商，从而签署的买卖合同。

所以，那些签署了单边合同的购房者，都以为已经确认了房子的成交。除了有个别购房者会向开发商提出要回买卖合同外，大部分的购房者是没有考虑其中可能会发生的风险点的。

因此，不管购房者怎么追讨，只要预售证还没有办出，开发商就绝对不会给购房者提供合同。

如果遇到拿不到合同而吵着退款的购房者。开发商都是先以“合同精神”处理，再以失去“优惠价格”的筹码要挟。最终都不奏效了，才能给购房者退款。

对于开发商来说

只要没有签署盖章，最终还是可以撇清违规销售的关系的。

购房者的购房款是不会产生资金成本的。

因此，通过挪用购房款，开发商可以省下的资金成本是非常可观的。所以，这也是驱使某些开发商敢违规销售的原因。

但是，遇到无良开发商就非常危险了！

因为在违规销售下，非常容易操作“一房多卖”，达到收取更多购房款的目的。

当然这样也加大了开发商违约的可能性。

一旦项目也出现问题，就容易促使开发商铤而走险收钱跑路。

怎样才能避免陷入上述的风险呢？

购买新房时，我们发现都是先签认购书，然后再约定时间签署买卖合同的。

为什么不能直接签署买卖合同呢？

首先是，解除抵押的问题

我们在上面聊过，开发商的房子在开发过程中，是在银行办理开发贷的。

开发商必须在还清原来的开发贷款，注销抵押登记，与购买者签署的买卖合同才生效，才能到国土相关部门办理备案登记手续。

今天“带抵押过户”只是在部分城市试行，还没出台实施细则。所以，注销抵押登记需要先结清贷款，而结清贷款需要支出资金成本，开发商当然不希望采取这样的操作。

如果要实现既让开发商节省资金成本，又能让购房者合法购买到房子的结果，就必须得到开发贷银行的配合。

如果能获取优质的客户资源，开发贷银行当然非常乐意。无非是配合内部处理质押贷款的数据互换，及在国土相关部门做好备案手续而已。

其次是，客户资质的问题

不是客户想贷款就能随意贷款的，因此在流程上，银行需要前置审核购房者的贷款资质。

还有，网签备案退房率的政策规定

不少地方为了有效管理新房销售，要求签署预售合同后就得马上申请网签备案，以此保证交易安全。但是，这个规定也有漏洞，很容易出现一些先行占坑的换名炒房行为。导致现行的政策对网签合同的签约撤销率是有一定的比例要求的，通常不得超出项目总套数的5%。

因此，现在常规的做法都是签署认购书，先收取小额的交易定金；

然后让客户提交资料给银行审核贷款；

待客户通过银行审核后，约定签订买卖合同，收取全部的定金及首期款；

申请网签备案登记，最终锁定买卖交易。

或许有人会问：

如果有能力一次性付款，选择一次性付款会不会更好？

在预售状态下，还真不建议一次性付款。

因为开发商不是一套一套房子分户质押的，最小抵押合同也是以一栋一栋的质押方式进行。

一次性付款对银行而言，等于失去了贷款生意，配合起来当然不会太积极。

开发商也就得先将贷款结清，才能网签备案给购房者，这时候就会产生资金成本。那么，开发商通常的做法就会拖延网签备案，直到整栋售罄后，再一起解除抵押和办理网签备案手续。

在拖延的这段时间里，一次性购房者的风险系数是挺高的。

由于延迟办理网签备案，等于还没正式取得买受人的合法身份。如果中途出现暴雷事件，就不好确认优先受偿权了。

为什么呢？

就是因为开发商出售给一次性购房者的房子没有解除抵押，就有机会认定银行抵押房子在销售之前，购房行为发生在抵押之后，从而判定购房者为一般债权人。

一般债权人的清偿权利是排在施工方和银行方之后的。

最后还能得到多少清偿，就不得而知了。

因此，哪怕有能力一次性付款，最好还是先做按揭。因为按揭购房不但能让银行解除对房子的抵押，还正常取得网签备案的官方确认。

只有这样才能让自己的购房行为得到最大的保障。

真有需要的话，可以在操作过程中，自行要求提高首付，降低贷款额。到提前还贷时，就不会产生太多罚息了。

是不是大型房地产开发企业就不会暴雷呢？

当然不是。

近些年那些暴雷的企业，大型房企可不在少数。毕竟他们使用起“空手套白狼”的手段都是一样的。

反而大型房企更会以自身的优势去影响当地政府的公权力。例如：安徽合肥17家开发商联名要求打击房闹，维护其营商环境。这是摆在明面上的，暗地里还有没有？还有多少？那就不得而知了，我们或许可以自行脑补一下。

如果这样，是不是预售的房子就不能购买呢？

还不至于

不过，风险意识是得摆在第一位。

建议优先考虑一些较为安全性高的房子。例如：多期开发的大型楼盘中的第二、三期的房子；已经达到封顶状态的预售房子；

毕竟这样的房子，不是主体已经封顶还待竣工验收，就是开发商还得进入后续开发，一般出现暴雷的概率会相对少很多。

我们学会筛选较为安全的房子，也了解了预售合同的签约顺序，更清晰了网签备案的重要性后，剩下的就只是首付款的支付时间的安排了。

这里讲一个个案

2016年，一个朋友在购买深圳市南山后海区的一个新房子时，利用首期款和网签备案的配合，省下了接近30万的费用。

他怎么做到的呢？

当时深圳的房地产市场非常好，开发商在签署认购书后，就强势要求购房者交齐首期款，在办理银行按揭后，再登记合同的网签备案手续。

我的朋友缴交了300万的首期款后，拿到标明房子信息的收款收据后，就开始慢慢吞吞地配合办理银行按揭。

不是因为征信资料的延迟提供，就是夫妻双方到场签约的时间对不上，总之，银行按揭一直没有办理完成，也导致了一直没能办理预售合同的网签备案手续。

一天又一天，一月又一月，一拖就是一年。

中途开发商多次致电我的朋友，开始还是沟通推进，后面直接就是要求其退房了。

当时房价一直在涨，退房，当然是不会退的。

最终这位朋友还是办理完了所有手续。

这可是700多万的贷款，整整推迟了一年的供楼时间，相当于节省下了约30万的利息！

有人问：开发商不能直接退款，然后出售给第三方吗？

还真的不行。

因为这位朋友不但交了定金，连首期款都交齐了。同时也没有提出要退房，更没有涉及其他的买卖违约行为。

毕竟认购书上，也没有明确预售合同的签约时间。

再说开发商收款没签合同，本身就不太合规。自然也不敢说出与购房者没有签署合同的事实。

所以，这时候，开发商要是单方面解约，给购房者直接退款，开发商就违约了。如果开发商再转售给第三方，还会给控告其一房多售呢。

这些问题就是一直这么拖下去的主要原因。

是不是所有房子都可以这么操作呢？

当然不行。

上述的这波操作之所以成功，是因为当时房地产市场处于上行周期，房子也到了封顶预售阶段，而且开发商也是品牌企业。房子不太可能会发生烂尾和暴雷的问题。

所以，如果不是这样，我们就得反过来看。

与开发商没有签署预售合同前，一定不能支付首期款。

只有双方都签署了预售合同，才能保障购房者自身的权益，和购房款的资金安全。

最后，我们来总结一下

尽量选择那些主体已经封顶，或者项目还有后续开发的房子；能办理按揭，就尽量选择按揭购房；开发商没有签署预售合同前，不要轻易补交大定和首期款。

本篇完。

银川绿地海珀兰轩二区购房人无法办证，未办理首次登记有抵押贷款

银川绿地海珀兰轩二区因未申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，导致购房人无法办证。该项目土地及部分房屋在建工程抵押贷款未还清，目前抵押问题暂未解决。

银川市不动产登记事务中心已向绿地集团转达了群众办理不动产登记的迫切要求,该公司工作人员称会按商品房买卖合同约定时间为业主办理不动产登记。

据人民网“领导留言板”11月26日消息，针对网民关于“办房产证”的留言，官方回复称，该项目未申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，“土地及部分房屋在建工程抵押贷款未还清”。

11月9日，网民在人民网“领导留言板”向银川市委书记留言称，清（应为“亲”）水北大街，海珀兰轩2期（区），房产证久拖不办，绿地集团拒不解决。

11月26日，银川市委书记回复称，您在人民网《领导留言板》给赵旭辉书记的留言收悉，经过银川市自然资源局不动产登记事务中心认真调查核实，现将办理情况回复如下：

经核查，海珀兰轩二区系绿地集团银川学府置业有限公司（以下简称：绿地集团）开发建设，因未申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，导致购房人无法办证。

依据《不动产登记暂行条例实施细则》第24条：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律行政法规另有规定的除外”，规定个人办理不动产登记前，权利人绿地集团需先申请办理不动产首次登记。

按办理房屋所有权首次登记需提交资料之规定，该项目因土地及部分房屋在建工程抵押贷款未还清，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，还需与抵押权人（贷款银行）共同申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记或归还项目贷款解除抵押权，目前抵押问题暂未解决。

银川市不动产登记事务中心已向绿地集团转达了群众办理不动产登记的迫切要求,该公司工作人员称会按商品房买卖合同约定时间为业主办理不动产登记。

待绿地集团将办理房屋所有权首次登记的资料准备齐全后我中心将积极配合加速办理。首次登记完成后，您可以办理个人不动产权证。

媒体报道截图

据此前媒体报道，银川多名消费者购买绿地集团房屋发生纠纷，其中涉及定金不退、虚假宣传、违约金被强行抵扣等一系列问题。

另据银川市建设工程质量监督站2022年1月14日发布的《关于对2021年度涉及住宅工程质量投诉前10名房地产企业的通报》显示，第四名为绿地集团宁夏置业有限公司（投诉63宗），投诉量集中的楼盘：海珀兰轩。

无书面协议，借名买房关系如何认定？

法条链接

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。

（2021）京民申5020号

吴淑生、吴淑明、吴淑兰、吴淑琴、吴淑玲系兄弟姐妹关系。其父亲所在单位分得一房屋，吴淑明作为小儿子，一直与父亲一同居住生活。后在父亲死亡后遇房改，为争取到最大优惠，经全家协商一致，约定由吴淑明出资，借吴淑生的名义购买父亲生前分得的房屋，且该房屋所有权归吴淑明，并由其一家继续居住使用，根据吴淑明的要求，吴淑生需无条件配合为其办理房屋所有权过户手续。房改合同签订后，购房款由吴淑明出资，并一直居住于此。另经法院询问，吴淑生表示，在购买该房屋时，其所在单位已分配房屋，并早与父母分家单过，并搬离该房屋，之后亦未在该房屋居住；关于购房过程及房本，系其委托吴淑玲办理买房事宜，房本一直在吴淑玲处。

一审法院认为：本案中，第一，吴淑明与吴淑生之间虽未签订书面借名买房协议，但双方系兄弟关系，买房一事亦是全家商议的结果，二人之间虽没有书面协议亦可理解。因吴淑生工龄较长有购房优惠而借用其名义，符合当时房改政策，且可以与吴淑兰、吴淑琴、吴淑玲的证言相印证。第二，关于购房款，从购房收据及当事人陈述可以看出，案涉房屋购房款均由吴淑明委托吴淑玲代交，与吴淑明在庭审中关于购房款的陈述一致。第三，关于居住的问题，从吴淑明提供的生活缴费票据、吴淑生曾起诉吴淑明要求其腾退并返还案涉房屋，可证明吴淑明在案涉房屋长期居住的事实。故综合全案证据，可以认定上述情形符合法律关于借名买房的规定，对于吴淑明主张要求确认其与吴淑生之间存在借名买房的关系，于法有据，本院依法予以支持。

二审法院认为：首先，人物关系因素，吴淑明与吴淑生之间为同胞兄弟关系，二人之间即使没有书面协议，亦并非不合情理。其次，购房款支付因素，具体代办人吴淑玲的证人证言、吴淑明较为详细地陈述了其用于支付购房款的资金来源以及分期支付的过程、购房款原始收据由吴淑明保管、其他家庭成员作证的内容与吴淑明的陈述相互印证、吴淑生称对于购房款的支付过程并不知悉，综合上述情况，可以确认案涉房屋系吴淑明出资购买。再次，房屋居住使用因素，吴淑明长期在案涉房屋居住，且目前仍居住。最后，证件资料保管情况，结合吴淑生在庭审中陈述其于2008年才从吴淑玲处取回房本等情况看，吴淑生的上述行为与通常情况下购房人买房后取得房本，以及占用、使用房屋或以房屋获取收益等通常情形不符。综上所述，认为吴淑明所主张的借名买房合同关系具有高度可能性，一审法院认定双方借名买房合同关系存在，并无不当。

再审法院认为：因借名买房是一种典型的“名实不符”的行为，房屋登记在出名人名下，而房屋相关权益应由借名人享有。一般来说，借名买房多发生于亲友熟人间，往往没有书面协议。当事人囿于信任或亲情，疏于签订书面协议，也不注意留存证据，导致案件事实不易查清。因此，二审法院依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条的规定，从本案双方关系、出资主体、房屋使用、证件资料保管、是否存在借名协议及双方陈述的合理性等，运用逻辑推理和日常生活经验法则进行了综合考虑，并确信待证事实存在高度可能性，进而认定吴淑明与吴淑生之间就涉案房屋存在借名买房合同关系，并无不当。二审法院就其认定所阐述的具体理由，本院予以认同。

百典解读

一、什么是借名买房？

“借名买房”一般是指一方当事人与他人约定，借他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，但由当事人实际享有房屋权益，他人在符合约定条件时将房屋转移登记的行为。其中，实际出资并享有权利的一方称为“借名人”，实际登记人称为“出名人”。

二、双方的借名买房的法律关系如何认定？

在借名买房纠纷案件中，一般包括“借名”和“买房”两个事实。根据民事诉讼法规定的“谁主张、谁举证”的原则，当纠纷发生时，应由借名人对上述两方面事实承担举证责任。如果有借名买房协议、购房款支付凭证、缴税凭证等证据，法院一般可以认定借名买房事实的存在。但是，如无书面约定，则需从以下方面予以查明:

1、当事人借名买房的原因。

着重审查借名人对借名原因的解释是否符合客观事实、是否具有合理性，如不能合理解释借名原因的情况下，不能排除存在借款、赠与、抵销或其他债权债务关系，则借名人主张可能无法得到支持。本案中，房改相关文件对工龄有优惠规定，因吴淑生较吴淑明工龄较长，借吴淑生名义购买房屋可以使用吴淑生工龄，购房更优惠，该说法既符合当时房改政策，也与吴淑兰、吴淑琴、吴淑玲的证言相吻合。故，双方虽无书面的借名买房协议，也可证明二人之间存在借名买房的合意。

2、房屋实际占有使用人。

占有、使用、收益是不动产所有权的重要权能，是判断借名事实的重要因素，可以通过房屋实际居住、物业费及维修基金、水电暖气费、房屋装修等相关费用的缴纳、租金收取等情况综合进行判定。本案中，吴淑明提供的水、电、燃气、歌华有线等生活缴费凭证，可以证明吴淑明曾在较长一段时在案涉房屋居住，此种状态持续长达十几年，吴淑生既未做出合理解释，也未予以举证证明，可以证明吴淑明是案涉房屋的实际占有使用人。

3、证件资料保管情况。

购房合同、按揭贷款合同、房款及税费的原始票据、房产证等资料是房屋产权的重要凭证，一般会由真实权利人亲自保管，不会轻易交给他人。本案中，购房收据原件实际由吴淑明保管，吴淑生在认为自己是一名实际购房人时，却在长达十几年的时间内对购房收据原件未进行保管，明显不符合一般购房人的心理，其陈述内容不符合常理。

4、购房款支付及贷款偿还情况。由借名人出资购房款是认定双方存在借名买房关系的重要依据，就房屋购房款的实际支付、贷款偿还情况，需从房屋定金及首付款的付款凭证、借名人对其实际偿还银行贷款的付款凭证、出名人偿还银行贷款的来源及还贷银行卡的保管情况、双方的财务状况及还款能力、证人证言等方面去审查。本案中，案涉房屋购房款均由吴淑明委托吴淑玲代交，吴淑生对于房屋购房款的支付过程并不知悉，所以，在吴淑生无其他证据证明的情况下，应当认定房购房款实际由吴淑明支付。

百典建议

借名买房一般存在于亲戚、朋友等较为信任的关系中，导致大家对借名买房过程中的风险性认知不高。但在实践中，因借名买房走上诉讼道路的案例并不少见。因此，在借名买房过程中，双方应签订书面的借名买房协议，由借名人实际占有使用房屋（或以自己名义签订的租赁合同、收取租金），注意保存购房凭证原件、发票、收据、装修凭证，借名人以向出名人银行转账的方式支付房屋购款、税费等，这样，在纠纷发生时，才有可能避免因举证不能而使双方之间的借名买房的法律关系不能成立的后果。

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作者王凯莉

编辑新媒体运营部