福建厦门：借名过户房产被挂名人用作债务抵押，房子能否要回？法院判了

男子对太太深信不疑，

将家中房产的相关事项委托给她处理，

岂料妻子私下转移房产打算离婚。

几年过去了，

两人婚没离成，

房子却被他人设定了抵押担保。

价值几百万的房子还能要回吗？

来看今日案例。

妻子“借名”转移房产，丈夫后知后觉被“坑”

2014年，林先生与妻子在厦门购买了一套房子，登记在林太太名下，属于夫妻共同财产。2017年9月，林太太提出要抵押房子申办贷款，于是林先生办理了公证授权委托书，授权事项包括林太太有权出售房屋。没想到，信赖的枕边人竟然进行了一系列转移婚内财产的操作。

原来，2017年10月，林太太自述与丈夫感情出现问题，想把房子挂在别人名下，等和丈夫离婚了，再把房子要回来。在过桥公司的安排下，她拿着丈夫的委托书，与毫不相识的钟氏夫妇签订了房屋买卖合同。房产总价430万元，首付130万元由过桥公司提供，经过4次转账，最终又回到过桥公司。剩余的300万元由钟氏夫妇向银行申办贷款，贷款发放至林太太的账户后，她就把钱全部转给过桥公司，用于支付按揭、税费、代办费等。房子过户之后，钟氏夫妇从未占有使用过房子。

但事情的发展超出了林太太的预料，“借名挂房”过去两年后，她也没和丈夫离成婚。林太太想把房子过户回来，却发现钟氏夫妇竟悄悄地将房子另行设定抵押担保，而且担保债务尚未结清，还与其他案外人发生诉讼纠纷。她后悔不已，丈夫也得知了真相。

图片来源于网络

为了要回房子，林先生向法院起诉称，妻子当初的做法是在转移婚内财产，损害了他的利益。被告除了林太太，还有钟氏夫妇。林先生认为，这份合同无效。在法庭上，林太太也表示这不是真买卖，只是为了“挂名过户”，她实际上没有收取任何购房款。

钟氏夫妇却提出异议，他们认为所签订的房屋买卖合同合法有效，而且当时林太太作为卖方，持有丈夫的委托书，还经过了公证，林先生不应该反悔起诉。

法院判决：双方房屋买卖合同无效

本案的争议焦点在于：林太太与钟氏夫妇签订的房屋买卖合同是否具有效力？

从购房款支付情况来看，钟氏夫妇在购房时没有实际支付首付款130万元，没有按月偿还银行的按揭贷款，不符合交易习惯；从房屋的交付情况来看，房屋从未交付钟氏夫妇占有使用，二人也没有主张过任何权利，不符合常理。钟氏夫妇与过桥公司工作人员的款项往来繁杂，他们也未提交充分证据证明其系善意买受人。

因此，厦门市思明区人民法院认定，双方不存在真实的房屋买卖合同关系，双方以虚假的意思表示签订的房屋买卖合同无效。但在房屋抵押登记未注销的情况下，林先生要求房屋恢复登记至林太太名下，不予支持。最终，法院仅支持了林先生的部分诉求，判决双方签订的房屋买卖合同无效。

“借名挂房”风险高，要回房产不容易

法官表示，夫妻任何一方都不要试图通过转移夫妻共同财产的方式达到多分或者独占财产的目的。根据我国民法典规定，夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的，在离婚分割夫妻共同财产时，对该方可以少分或者不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。

另外，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。挂名人有可能出售挂名房产，或以挂名房产设定抵押，此时，真正的房主无法对抗善意买受人或善意抵押权人，不但无法实现借名挂房的目的，反而可能失去挂名房产，血本无归。比如本案，虽然可以通过诉讼主张权利，要回房产，但如果挂名人没有足够的资金，无法注销抵押登记，执行起来仍困难重重。法官提醒大家，要认识到其中的风险，不要草率“借名挂房”。

来源：湖南高院微信公众号

编辑：任喆

买房过户时被告知系危房，法院怎么判？

贷款买入的二手房在过户时被告知为危房，该怎么办？日前，昆明市五华区人民法院就审理了这样一起案件。

案情回顾

因要给小孩迁户口上小学，原告刘某看中了被告陈某名下坐落于五华区黑林铺前街的一套房屋，双方遂协商购房事宜。

2020年12月6日，刘某向陈某支付了购房定金2万元。12月13日，双方签订了二手房买卖合同，刘某支付了购房款18万元，余款21万元贷款支付。12月底，双方依约办理了产权过户手续。

2021年1月13日，在办理户口迁入的过程中，昆明市公安局五华分局海源派出所户籍民警告知刘某，所迁房屋为“危房”，不能迁入户口。1月31日，刘某就解除合同事宜与陈某协商，但陈某拒绝解除合同。

刘某认为，陈某明知房屋属于危房，但在交易过程中隐瞒该事实，导致刘某购买了不能入住、不能迁入户口的主体结构存在严重问题的危房。双方多次协商未果后，刘某诉至法院，请求解除合同，并要求陈某赔偿自己的损失。

案件审理

案件审理过程中，被告陈某提起反诉，要求原告刘某继续履行合同并支付尾款，法院遂决定合并审理本诉和反诉。

庭审中，双方对涉案房屋是否存在严重影响正常居住使用的主体结构问题各执一词，法院依照原告申请启动了鉴定程序。

2021年11月29日，由专业公司出具的房屋鉴定意见书载明：根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）9.1.2条规定，本鉴定单元综合评级为D级。即该房屋建筑安全性严重不符合本标准对A级的要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施。建议：（1）为保证房屋地震作用下的结构安全，建议对其进行拆除；（2）若拆除受限，应立即对D房屋进行抗震加固处理；（3）在拆除或加固前，应加强房屋结构的日常检查、检测等。

据此，五华区法院经审理认为，涉案房屋主体结构存在严重问题，明显不能满足正常的居住使用需求，原告刘某作为买受人的合同目的明显不能实现，可行使法定解除权。故对于被告陈某请求继续履行合同的反诉请求依法不予支持，同时其要求继续支付购房尾款的诉请系基于合同继续履行所提出，亦依法不予支持。同时，在合同解除后，被告陈某应退还原告刘某购房款20万元，并赔偿交易损失20114.75元【契税3904.76元、地方教育附加（增值税地方教育附加）195.24元、教育费附加（增值税教育费附加）292.85元、城市维护建筑税（市区）683.33元、个人所得税（财产转让所得）3904.76元、增值税（销售不动产）9523.81元、不动产登记费80元、公证费1230元、直通车费300元】。另外，鉴定费4万元系原告刘某为实现债权的必要费用，应由被告陈某负担。

本案经一审判决后，当事人未提起上诉，现已发生法律效力。

法官说法

危房即危险房屋，根据《城市危险房屋管理规定》，危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有倒塌的可能，丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

关于房屋的鉴定标准一共有A、B、C、D四个等级。涉及危房的为C、D级，C级是局部建筑主体结构不合格，需要大修大补，D级是整个建筑主体结构不合格，严重影响居住和使用安全，必须强制拆除。

“房屋主体结构质量不合格”，主要是指房屋的主体结构不符合法定的或者约定的质量标准，从而影响买受人基本的居住或者使用需要。对此，应从广义上理解，因为房屋作为一个完整的建筑工程，其主体结构既包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也包括房屋地上工程部分。但房屋主体结构质量不合格必须在出现以下两种情形时，出卖人才应当承担相应的责任：一是出卖人无法交付，例如因主体结构不合格导致房屋存在严重缺陷，从而使出卖人无法交付房屋。二是交付后检验不合格，在检验不合格的情形下，表明买受人有确切的证据证明出卖人的行为构成根本违约。

本案属于第二种情形，因此，出卖人应当承担相应的责任。

法条链接

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

来源：云南高院

买卖房屋引发经济纠纷！太原这个法院查扣“老赖”财产帮助挽回损失

卖家变买家，房款却没结清，更让人崩溃的是，真金白银买的房子还被“老赖”私自抵押了。7月14日，记者从晋源区法院了解到，在执行法官的努力下，终于找到了被执行人马某名下的一辆奔驰车。

2018年，马某以136万元的价格把自己的婚房卖给了尹某。当时，为了少缴税，双方约定两年后再办理过户手续。令尹某没想到的是，这一拖，事情竟出现了变故。

2020年8月，两年期满，尹某要求马某协助办理房屋过户登记手续，马某却反悔了，并提出以145万元的价格回购该房屋。

尹某答应后，到付房款的时候又出了岔子。马某仅支付了20万元房款，剩余房款任凭尹某多次催要也没有结果。最终，双方对簿公堂。在晋源区法院主持调解下，双方达成和解协议，马某同意在2021年2月30日前分5次付清剩余房款。然而，在继续支付96万元后，剩余的29万元房款马某却又以各种理由推诿不付。

迟迟收不到房款，尹某向晋源区法院执行局申请了强制执行。案件进入执行程序，执行法官在对马某的财产进行查控时才发现，马某卖给尹某的房屋早就在双方买卖公证期内，被他抵押用于贷款。而马某的其他房产也已经被法院查封，且有多人轮候执行。

执行法官经过查控，发现马某名下还有一辆奔驰车，这辆车的价值和案件标的额大致相符，且为晋源区法院首封。为了尽快兑现申请人的债权，执行法官全力查找车辆行驶轨迹。5月31日上午8时30分，执行法官接到申请人提供的线索，立刻赶往柳巷，依法对车辆采取强制扣押措施。随后，法院将拟定财产处置措施，为申请人挽回损失。

来源太原晚报记者陈珊